Alt Kira Yasağı ve Sözleşmeye Aykırılık Sebebiyle Tahliye

MADDE 322- Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. III. Kira ilişkisinin devri [2]

MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu

6. Hukuk Dairesi         2015/9355 E.  ,  2016/1457 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kiralananın tahliyesi Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, akde aykırılık nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, davalının dava konusu 108 ada 43 parseldeki zemin kat doğu tarafındaki işyerinden tahliyesine, dava konusu 108 ada 43 parseldeki zemin kat batı tarafındaki işyerinin tahliyesine yönelik talebin feragat nedeniyle reddine karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının kiracı olarak kullanmakta olduğu taşınmazlardan batı tarafta bulunan dükkânı 09.09.2014 tarihli alt kira sözleşmesi ile … isimli kişiye kiraya verdiğini, bu hususta müvekkilinin iznini almadığı gibi bu durumdan müvekkilini haberdar dahi etmediğini, bunun üzerine davalıya gönderilen 07.11.2014 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin feshedildiği ve ihtarnamenin tebliğinden itibaren 7 gün içinde kiralananın tahliye edilmesinin bildirildiğini, ancak buna rağmen davalının kiralananı tahliye etmediğini ileri sürerek, davalının kiracı olduğu sağlı-sollu iki adet işyerinden tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı usulüne uygun davetiyeye rağmen cevap dilekçesi vermediği gibi duruşmalara da katılmamıştır. Mahkemece, kira sözleşmesinin 3. maddesinde alt kira yasağına ilişkin hüküm bulunduğu, davalının devir yasağına rağmen binanın batı tarafında yer alan dükkânı dava dışı …'a iki yıllığına kiraladığı, bu eylemi nedeniyle davalıya ihtarname gönderildiği, ihtarnamede akde aykırılığın giderilmesi için süre verilmemiş ise de eldeki davanın ihtarnamenin tebliğinden 35 gün sonra açıldığı ve bu sürede dahi akde aykırılığın giderilmediğinin anlaşıldığı gerekçesiyle kira sözleşmesinin akde aykırılık nedeni ile feshine, binanın doğu tarafında kalan fiilen davalı tarafından kullanılan dükkânın tahliyesine, batı tarafında kalan dükkânla ilgili talebin ise feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Olayımıza gelince; Hükme esas alınan 20.08.2013 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 3.maddesinde yer alan düzenleme ile kiracının kiralananı üçüncü şahsa kiralayıp da taşınmaz ciheti tahsisini değiştirir veya tahrip edilirse mal sahibinin kira akdini bozabileceği gibi meydana gelecek zararı da kiracının tazmin edeceği kararlaştırılmıştır. Davacı tarafından 07.11.2014 tarihinde davalıya keşide edilen ihtarname ile kiralanan sağlı-sollu iki adet taşınmazdan batı tarafında bulunan dükkânın alt kira sözleşmesi ile … isimli şahsa kiraya verilmesi nedeniyle kira sözleşmesinin feshedildiği belirtilerek, ihtarnamenin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde taşınmazın tahliye edilmesi ihtar edilmiştir. Yukarıda anlatılan hususlar doğrultusunda konut ve çatılı işyeri olan dava konusu kiralanan taşınmazda kiracıya en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesinin talep edilmesi gerekirken, davacı kiraya veren tarafından 07.11.2014 keşide tarihli ihtarname ile yedi gün süre verilmiştir. Bu durumda akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açma şartları gerçekleşmediğinden istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliyeye karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 29.02.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. .

12. Hukuk Dairesi         2021/7663 E.  ,  2022/2719 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü : Kiraya veren … Finansal Yönetim Turizm Organizasyon Ltd. Şti. tarafından kiracı Dkd Turizm Organizasyon Ltd. Şti. aleyhine 15/08/2019 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesine dayalı olarak başlatılan adi kiraya ve hasılat kiralarına ait örnek 13 ilamsız takip sonucu İstanbul 11. İcra Mahkemesinin 01/07/2020 tarihli ve 2020/357 E. – 2020/659 K. sayı ile vermiş olduğu tahliyeye dair kararın infazı için gidildiğinde üçüncü kişi Mareks … AŞ’nin, taşınmazı kendisine kiraya verenlerin … … Ltd. Şti. ve kiracı Dkd … Ltd. Şti. olduğunu, kira bedelinin her iki kiraya verene ayrı ayrı ödendiğini, alt kiracı değil asıl kiracı olarak mecurda bulunduğunu takibin ve tahliye ilamının tarafı olmadıklarını ileri sürerek tahliyelerinin talep edilemeyeceğini beyanla icra müdürlüğünden İİK'nun 276. maddesi uyarınca tahliye konusunda bir karar verilmek üzere dosyanın icra mahkemesine gönderilmesini istediği, müdürlükçe dosyanın icra mahkemesine gönderildiği, mahkemece, davanın kabulü ile alacaklı … … Ltd. Şti.’ne yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmek üzere süre verildiği, alacaklı tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği görülmüştür. Taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesinde, tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka kişi ile karşılaşılması halinde, icra memurunun uyması gereken usul, İİK'nun 276. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddenin birinci fıkrasına göre, tahliyenin infazı sırasında, mecurda kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur. Aynı maddenin ikinci fıkrasında, üçüncü kişi resmi bir vesika gösterememekle beraber, icra müdürlüğüne ibraz olunan mukavele tarihinden önceki bir zamandan beri orayı işgal etmekte olduğunu beyan eder ve bu beyan icra müdürü tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse, icra müdürünün tahliyeyi tehir ile üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildireceği öngörülmektedir. Aynı maddenin 3. fıkrasında ise; "Merci, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. 36. madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmeyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır" hükmü yer almaktadır. Bu durumda icra mahkemesi, İİK'nun 276. maddesinin 3. fıkrasında yazılı usule göre tarafları dinleyip icabına göre ya tahliyeyi emredecek ya da taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesine karar verecektir. Bu son halde davanın sonucuna göre hareket edilmesi gerekmektedir. Somut olayda, tahliyesi istenen yerde bulunan üçüncü kişi Mareks … AŞ.’nin, alt kiracı değil asıl kiracı olduğunu ileri sürerek bu iddialarını desteklemek için dayandığı 10/07/2019 tarihli “Alt Kiracı Sözleşmesi” adı altında düzenlenen sözleşmede; takip borçlusu olan Dkd… Ltd. Şti.nin “Ana Kiracı”, üçüncü kişi Mareks … AŞ.’nin “Alt Kiracı” olarak yer aldığı, kira bedellerinin alt kiracı tarafından sözleşmedeki ana kiracıya ödeneceği ve ayrıca alt kiracının ana kiracıya hava parası adı altında ödeme yapacağının kararlaştırıldığı görülmüştür. Alt kira sözleşme tarihinin üst kira sözleşme tarihinden önce olması ve kiraya veren … … Ltd. Şti.’nin imzasının bulunması, anılan sözleşmenin içeriği karşısında alt kira sözleşmesi olduğu gerçeğini değiştirmeyeceği gibi, Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinin 2. fıkrası gereğince, bu imzanın, kiralananın üst kiracı tarafından alt kiraya verilmesinde asıl kiraya verenin yazılı rızasının bulunduğuna ilişkin atıldığının kabülünü gerektirir. Bu sözleşmeye dayanarak asıl kiraya veren … Limited Şirketinin, Mareks…. A.Ş. den kira bedeli talep etmesi ve ödenmediği iddiası ile aleyhine icra takibi başlatması veya tahliye talebinde bulunması da mümkün değildir. Öte yandan, alt kira sözleşmesinin kiraya vereni olan ana kiracı Dkd … Ltd. Şti. tarafından alt kiracı olan üçüncü kişi Mareks…A.Ş. hakkında başlatılan adi kiraya ve hasılat kiralarına ilişkin ilamsız takipte, üçüncü kişi Mareks… AŞ’nin şikayeti üzerine İstanbul 16. İcra Hukuk Mahkemesi’nin 2020/653 Esas 2020/1275 Karar sayılı kararı ile şikayetçinin mecurda, alt kiracı sıfatı ile bulunduğu belirlenerek şikayetinin reddine karar verildiği, yine aynı mahkemenin 2020/587 Esas 2021/221 Karar sayılı dosyasında; ana kiracı Dkd … Lti. Şti. tarafından alt kiracı Mareks… AŞ aleyhine 10/07/2019 tarihli alt kira sözleşmesine dayalı olarak haciz ve tahliye istemli olarak başlatılan icra takibinde mahkemece davanın kabülü ile itirazın kaldırılması ve takibin devamına, davalı alt kiracı Mareks…AŞ’nin kiralanandan tahliyesine karar verildiği anlaşılmıştır. Kural olarak alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Zira alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Bunun bir sonucu olarak alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir. İlk kira sözleşmesinin feshi ya da sona ermesi ile ikinci (alt) kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer. Alacaklı … … Ltd. Şti. ile kiracı Dkd … Ltd. Şti. arasındaki 15/08/2019 tarihli kira sözleşmesinin sona ermesi ile anılan alt kira sözleşmesi de sona ermiştir. O halde, mahkemece üçüncü kişi Mareks… AŞ.’nin, alt kiracı sıfatı ile borçluya tebaan mecurda bulunduğu kabul edilerek, İİK'nun 276/son fıkrası uygulanmasında üçüncü kişi sayılamayacağından taşınmazdan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi ve bu karara yönelik istinaf başvurusunun Bölge Adliye Mahkemesince yazılı gerekçe ile esastan reddine karar verilmesi isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ : Alacaklı … Finansal Yönetim Turizm Organizasyon Ltd. Şti.’nin temyiz isteminin kabulü ile, yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nun 364/2.maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nun 373/1. maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesinin 09/04/2021 tarih ve 2021/534 E. – 2021/1065 K. sayılı kararının (KALDIRILMASINA), İstanbul 15. İcra Hukuk Mahkemesi’nin 24/11/2020 tarihli ve 2020/422 E. – 2020/532 K. sayılı kararının (BOZULMASINA), peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 03/03/2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.

Madde 276 – (Değişik: 18/2/1965-538/113 md.) Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur. Şu kadar ki, bu şahıs resmi bir vesika gösterememekle beraber daireye ibraz olunan mukavele tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse memur, tahliyeyi tehirle üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir. İcra mahkemesi, tarafları dinliyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. 36 ncı madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmiyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır. Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikında üçüncü şahıs sayılmazlar. ONBİRİNCİ BAP İptal davası İptal davası ve davacılar: