Eşlerin Hukuki İşlem Özgürlüğü ve Aile Konutu Koruması
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 193 uyarınca eşlerin üçüncü kişilerle ya da birbirleriyle hukuki işlem yapma serbestisi bulunmakla birlikte, bu kural kanundaki istisnalarla sınırlıdır. Nitekim Türk Medeni Kanunu m. 194/1 uyarınca, diğer eşin açık rızası sağlanmadıkça aile konutunun devri, konuta ilişkin kira sözleşmesinin feshi veya taşınmaz üzerindeki hakların sınırlandırılması mümkün değildir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 193Kaynağı aç
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 194Kaynağı aç
Aile konutu, eşlerin evlilik birliği içerisinde ortak yaşamlarını sürdürdükleri ve yaşam faaliyetlerini yoğunlaştırdıkları ailenin yaşam merkezidir. Bir taşınmazın aile konutu sayılması için tapu kaydının her iki eş adına tescilli olması zorunlu değildir. Mülkiyetin yalnızca eşlerden birine ait olması korumayı kaldırmaz; taşınmazın fiilen ortak yaşam merkezi olarak kullanılması yeterlidir.
Satıştan Haberdar Olma ve Açık Rıza Ayrımı
Kanunun aile konutunun devri için aradığı şart diğer eşin satıştan haberdar olması değil, açık rızasının bulunmasıdır. Türk Medeni Kanunu m. 194 açıkça diğer eşin açık rızasını aramaktadır. Bu çerçevede eşin evin satılacağını bildiği yönündeki savunma ile satış işlemine açıkça rıza gösterdiği savunması hukuken aynı nitelikte değildir.
İpotek Tesisi ve Hakların Sınırlandırılması
Türk Medeni Kanunu m. 194 yalnızca aile konutunun devredilmesini değil, konut üzerindeki hakların sınırlandırılmasını da yasaklar. Malik eş, diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutu üzerindeki hakları sınırlandıramaz. Bu doğrultuda aile konutu üzerinde ipotek kurulması da açık rıza gerektiren ve rıza olmaksızın sınırlandırılamayacak işlemler arasında yer alır.
Tapu Kütüğüne Şerh Verilmesi ve İyiniyet
Türk Medeni Kanunu m. 194/3 uyarınca konutun maliki konumunda bulunmayan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak taşınmaz kaydına aile konutu şerhi konulmasını talep edebilir. Tapu kütüğünde bu şerhin yer almaması, taşınmazın aile konutu olma vasfını kendiliğinden ortadan kaldırmaz; zira taşınmaz eşlerin ortak yaşam merkezi niteliğini korur. Bununla birlikte tapuda şerh bulunmadığı durumlarda taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyiniyeti önem kazanır.
Rızasız Satışa Karşı Tapu İptal ve Tescil Davası
Aile konutu diğer eşin açık rızası olmadan devredilmişse, rızası alınmayan eş somut olayın koşullarına göre aile konutu hukuki sebebine dayalı tapu iptal ve tescil davası açabilir. Dava sürecinde taşınmazın dava devam ederken tekrar el değiştirmesini önlemek amacıyla, üçüncü kişilere devrinin önlenmesine yönelik ihtiyati tedbir talep edilebilir.
Aile konutuna ilişkin tasarrufta bulunmak isteyip diğer eşten onay alamayan malik eş bakımından da kanunda özel bir yol öngörülmüştür. Türk Medeni Kanunu m. 194/2 uyarınca, aile konutuna ilişkin tasarruf için rızayı sağlayamayan veya kendisine haklı bir sebep olmaksızın rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Kira ile Sağlanan Konutlar ve Evliliğin Sona Ermesi
Aile konutu koruması yalnızca mülkiyeti eşlere ait taşınmazlarla sınırlı tutulmamıştır. Türk Medeni Kanunu m. 194/4 gereğince konutun kira yoluyla temin edildiği hâllerde, kira aktinde taraf olmayan eş kiralayana bildirimde bulunarak sözleşmeye taraf sıfatı kazanabilir; bu durumda bildirim yapan eş diğeriyle birlikte müteselsil sorumluluk altına girer.
Aile konutuna bağlanan korumalar evlilik birliğinin devamı esasına dayanır. Boşanmanın kesinleşmesinden sonra evlilik birliği hukuken sona erdiği için taşınmaza yeni bir aile konutu şerhi konulamaz.
Eşin haberi olmadan aile konutu satılabilir mi?
Hayır, Türk Medeni Kanunu m. 194 gereğince aile konutunun devri için diğer eşin haberdar olması yeterli olmayıp açık rızasının bulunması zorunludur.
Tapu sadece bir eşin üzerine kayıtlıysa aile konutu sayılır mı?
Evet, taşınmazın aile konutu sayılması için tapunun her iki eş adına kayıtlı olması gerekmez; fiilen ailenin yaşam merkezi olması koruma için yeterlidir.
Tapuda aile konutu şerhi yoksa rızasız satış iptal edilebilir mi?
Tapuda şerh olmaması konutun niteliğini kendiliğinden kaldırmaz; ancak üçüncü kişinin iyiniyeti önem kazanmakla birlikte rızası alınmayan eş somut koşullara göre tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Eşin rızası olmadan aile konutuna ipotek konulabilir mi?
Hayır, Türk Medeni Kanunu m. 194 uyarınca açık rıza olmaksızın konut üzerindeki haklar sınırlandırılamayacağından ipotek tesisi de geçerli rıza şartına tabidir.
Boşanma sonrasında taşınmaza aile konutu şerhi konulabilir mi?
Hayır, boşanmanın kesinleşmesiyle evlilik birliği sona erdiğinden bu aşamadan sonra taşınmaz kütüğüne yeni bir aile konutu şerhi konulması mümkün değildir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy