Kiralananın El Değiştirmesi ve Kira İlişkisinin Devamı
Kiralanan taşınmazın sözleşmenin kurulmasından sonra herhangi bir sebeple el değiştirmesi durumunda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır. Bu devir ile birlikte kiracı, eski sözleşmesiyle kira ilişkisini korumaya devam eder ve yeni ev sahibi ile tekrar bir sözleşme yapılması gerekmez. Yeni malikin tapunun kendisinde olduğuna dair belgeyi ve hesap numarasını kiracıya iletmesi yeterlidir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 310Kaynağı aç
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Şartları ve Dava Süreleri
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunuyorsa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesinin birinci fıkrası uyarınca edinim tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı davayla feshedebilir. Yeni malik dilerse anılan maddenin ikinci fıkrası doğrultusunda bu tahliye hakkını, kira mukavelesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava yoluyla da ileri sürebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 351Kaynağı aç
Yeni malikin konut ihtiyacına dayalı tahliye taleplerinde gereksinimin halihazırda mevcut, samimi ve süreklilik arz eden bir zorunluluk teşkil etmesi aranmakta; gelecekte gerçekleşmesi muhtemel varsayımlara dayalı tahliye talepleri bu çerçevede kabul görmemektedir.
Görevli Mahkeme, Dava Şartı Arabuluculuk ve Tahliye Kararının İcrası
Yeni ev sahibinin gereksinimi sebebiyle kiracıyı tahliyesinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak tahliye davalarından önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur; taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlayamadığı takdirde dava yoluna başvurabilir.
Mahkemece verilen tahliye kararının icra edilebilmesi için tahliye kararının kiracıya tefhim ya da tebliğ tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir. Bu şart gerçekleştikten sonra yeni ev sahibi gerekçeli karar ile icra dairesine başvurarak ilamlı icra yoluyla tahliyeyi gerçekleştirebilir.
Yazılı Sözleşmenin Bulunmaması ve Ödeme Yeri Belirlenmesi
Kiraya veren ile kiracı arasında yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmadığı hallerde tahliye süreçleri genel kanuni hükümlere tabidir. Bu çerçevede kiraya veren, kira ilişkisinin varlığını 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 187 ve devamı maddeleri kapsamında ispatlayabilir; zira kanun uyarınca taraflarca çekişmeli bırakılan ve uyuşmazlığın karara bağlanmasında önem taşıyan hususlar ispat yüküne konu olurken, ikrar edilen veya bilinen vakıalar çekişmeli sayılmaz. Bunun yanı sıra sözleşmenin bulunmaması durumunda malikin doğrudan kira ilişkisinin ispatına yönelmeyip el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açabileceği yönünde değerlendirmeler de yer almaktadır.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 187Kaynağı aç
Yeni ev sahibinin kira bedelinin yatırılması için IBAN veya hesap bilgisi vermemesi durumunda kiracı mahkemeye başvurarak ödeme yeri belirlenmesini talep edebilir. Bu halde mahkeme bir bankada hesap açar ve durumu ev sahibine bildirir.
Yeniden Kiralama Yasağı ve Öncelik Hakkı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kiraya veren, gereksinim gerekçesiyle kiralananın tahliyesini sağladığında, haklı bir neden bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden önceki kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu kanuni yasağa aykırı hareket edilmesi durumunda kiraya veren, aynı maddenin üçüncü fıkrası gereğince eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden daha az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 355Kaynağı aç
Yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazlarda ise Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca eski kiracının taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunur. Bu hakkın kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu hak sona erdirilmedikçe üç yıl dolmadan kiralanan başkasına verilemez.
Yeni malik tahliye ihtarnamesini ne zamana kadar göndermelidir?
Yeni malik, kiralananı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirimin ardından edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açılabilir.
Yeni ev sahibi dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunda mıdır?
1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak tahliye davalarında arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur; arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava yoluna başvurulabilir.
Tahliye kararının icrası için hangi sürenin geçmesi gerekir?
Tahliye kararının icra edilebilmesi için kararın kiracıya tefhim ya da tebliğ tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir; bu süre dolduktan sonra gerekçeli karar ile icra takibi yapılabilir.
İhtiyaç sebebiyle boşaltılan ev başkasına kiralanabilir mi?
Gereksinim sebebiyle tahliye sağlandığında taşınmaz haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aykırılık halinde kiraya veren en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemekle yükümlü olur.
Yeni ev sahibi hesap bilgisi vermezse ne yapılmalıdır?
Yeni ev sahibi IBAN vermediğinde mahkemeye başvurularak ödeme yeri belirlenmesi talep edilebilir; bu durumda mahkeme bir bankada hesap açarak ev sahibine bildirir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy