Yapı Ruhsatı Talebinin Reddine İtiraz ve İptal Davası

Yapı Ruhsatı Başvurusu ve İdarenin İnceleme Usulü

Yapı ruhsatı almak isteyen taşınmaz sahipleri veya kanuni vekilleri, dilekçeyle yetkili belediye ya da valilik birimlerine müracaat eder. Kanuni usul kapsamında başvuru dilekçesine yalnızca tapu senedi veya istisnai hallerde bunun yerine geçen resmi belge, mimari proje, statik proje, elektrik ile tesisat projeleri ve bu projelere ait resim ile hesaplar ve röperli ya da ebatlı kroki eklenir.

İdareye iletilen müracaat evrakında eksiklik ya da yanlışlık tespit edilmezse başvuru gününden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatı verilir. Evrakta herhangi bir eksik veya yanlış bulunması halinde ise müracaattan itibaren on beş gün içinde tespit edilen hususlar ilgilisine yazılı olarak bildirilir. Bu eksiklik ve hataların giderilip idareye sunulmasının ardından en geç on beş gün içinde ruhsat düzenlenir. Kamusal nitelikli yapı ve tesisler ile sanayi tesislerine ruhsat verilmesi ise 3194 sayılı İmar Kanunu madde 26 kapsamında kendine özgü kurallara tabidir.

Yapı Tanımı, Ruhsat Zorunluluğu ve Tadilat İstisnaları

3194 sayılı İmar Kanunu madde 5 kapsamında yapı; karada ve suda inşa edilebilen, devamlı ya da geçici nitelik taşıyan, resmi veya hususi tüm yer altı ve yer üstü imalatları ile bunların ilavelerini, değişikliklerini ve onarımlarını bünyesine alan sabit ve hareketli bütün tesisleri ifade etmektedir.

Ruhsata bağlanmış mevcut yapılarda sonradan değişiklik gerçekleştirilmek istendiğinde kural olarak tekrar ruhsat alınması zorunludur. Yapının taşıyıcı unsurlarını etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemler esaslı tadilat sayılır ve ruhsata tabidir. Buna mukabil taşıyıcı unsurlara temas etmeyen derz, iç ve dış sıva, boya badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ile tavan kaplamaları gibi tamiratlar ruhsat zorunluluğu dışındadır. Benzer şekilde sıhhi ve elektrik tesisatı onarımları, çatı tadilatı ve kiremit aktarılması gibi işlemler için de yapı ruhsatı alınması aranmaz.

Yapı Ruhsatı Talebinin Reddi ve İmar Planına Uygunluk

Yapı ruhsatı imar planına göre düzenlenir. İmar planı bulunmayan sahalardaki taşınmazlar için ruhsat verilmesi hukuka aykırıdır. Bir taşınmazda yapı ruhsatının tanzim edilebilmesi için 1/1000 ölçekli uygulama imar planının mevcudiyeti şart olup yalnızca nazım imar planı verilerine dayanılarak yapı ruhsatı verilemez.

3194 sayılı İmar Kanunu madde 21/1 uyarınca ruhsat taleplerinde karar mercii belediyeler ve valiliklerdir. Ruhsat başvurusunun reddine ilişkin karar kanunen tayin edilen bu idari merciler dışında başka bir birim tarafından alınmışsa yetki unsuru bakımından hukuka aykırı hale gelir. Bununla birlikte Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği madde 55/8 hükmü gereğince parsel maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere rızası bulunmaksızın ruhsat tesis edilemez. Yüklenicinin taşınmaz malikleriyle yaptığı sözleşme hükümlerine aykırı biçimde proje hazırlayıp ruhsat temin etmesi durumunda mülk sahipleri ruhsatın iptalini isteme yetkisine sahiptir.

Red Kararına Karşı İdari İtiraz ve İptal Davası

Yapı ruhsatı talebi reddedilen ilgililer, bu kararın kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren altmış günlük süre içerisinde doğrudan idare mahkemesinde iptal davası açabilir. İdari dava açılmadan önce idareye itiraz edilmesi zorunlu bir aşama olmayıp ilgilinin tercihine bırakılmıştır. İdare mahkemesindeki bu uyuşmazlıklarda tarafların avukatla temsil edilmesi yönünde kanuni bir zorunluluk bulunmamaktadır.

Dava açma yoluna gitmeden önce ilgililer, ret kararının tebliğinden itibaren altmış günlük genel dava açma süresi içinde işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem tesisi talebiyle üst makama, üst makam mevcut değilse işlemi yapan makama 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu madde 11 kapsamında başvurabilir. Bu müracaat işlemekte olan dava açma süresini durdurur. İdarenin başvuruya otuz gün içinde cevap vermemesi halinde talep reddedilmiş sayılır. İsteğin açıkça reddedilmesi veya otuz günlük sürenin sessiz geçmesiyle reddedilmiş sayılması durumunda dava açma süresi yeniden işlemeye başlar ve idareye başvuru tarihine kadar geçmiş bulunan süre hesaba katılarak kalan sürede iptal davası açılır.

Ruhsatın Geçerlilik Süresi, Yıkım Yaptırımı ve Dava Ehliyeti

Usulünce alınan yapı ruhsatının tanzim tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanması zorunludur. İki yıllık müddet içinde inşaata başlanmazsa veya başlanmış olmakla birlikte başlama süresi dahil toplam beş yıl içinde yapı bitirilmezse ruhsat hükümsüz hale gelir. Ruhsatı hükümsüz kalan yapılarda faaliyete devam edilebilmesi için ruhsatın yenilenmesi şarttır. Öte yandan imar planlarının yargı kararıyla iptal edilmesi, bu plana dayanılarak tanzim edilmiş bulunan yapı ruhsatının doğrudan iptali sonucunu doğurmaz.

Ruhsatsız olarak başlanan veya ruhsat eki projelerine aykırı biçimde yürütülen inşaatlar yetkili idare tarafından durdurulur ve aykırılıkların giderilmesi amacıyla ilgilisine süre tanınır. Verilen süre zarfında mevzuata aykırılıklar giderilmediği takdirde yapının yıkımına karar verilir ve ayrıca idari para cezası tatbik edilir. İptal davası açma ehliyeti bakımından ise yalnızca parsel malikleri değil, komşu taşınmazdaki yapının kendi mülkiyetine zarar vereceğini düşünen komşu parsel malikleri de dahil olmak üzere menfaati ihlal edilen her şahıs yapı ruhsatının iptalini talep edebilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy