3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesine göre Yapı Kayıt Belgesi, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için verilebilir. Bunun için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da Bakanlığın yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, maddedeki şartların yerine getirilmesi ve kayıt bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekir. Düzenlemenin amacı, afet risklerine hazırlık kapsamında bu yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanmasıdır. Belge, her başvuru için kendiliğinden değil, bu şartların gerçekleşmesi hâlinde verilebilir.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. geçici 16Kaynağı aç
Düzenlemenin konusu ve yapının tarihi
Geçici 16. madde, ruhsatsız yapıları ve ruhsat ile eklerine aykırı yapıları aynı amaç hükmü içinde ele alır. Yapının 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış olması, başvuru ve ödeme tarihleriyle birlikte aranan bir şarttır. Maddede kullanılan ifade, belgeyi zorunlu bir sonuç olarak değil, şartlar gerçekleşirse verilebilecek bir belge olarak kurar.
Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne sunulan bir teklif, tek başına yürürlükte bir imar barışı sonucu doğurmaz. Sonuç doğması için teklifin yasama sürecini tamamlaması gerekir. Daha önce alınan belgelere bağlı satış, başvuru, taksit veya ödeme sürelerinin uzatılması da yeni kişilere başvuru hakkı açan ayrı bir düzenleme değildir. Bu tür uzatmalar, mevcut hak sahipliğinin ve geçmiş sürecin tamamlanmasıyla ilgilidir.
Başvuru ve beyan
Başvuru, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Bakanlığın yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara yapılır. Yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıfı ve grubu ile diğer hususlar, Bakanlıkça hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
Usul düzenlemesine göre müracaatı yapı maliklerinden herhangi biri veya vekili yapabilir. Müracaat, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki formun doldurulmasıyla ya da kurum ve kuruluşlara başvurularak gerçekleştirilebilir. Bu başvuru yolu, kanunda aranan tarih, şart ve bedel unsurlarının yerini almaz.
Belgenin hangi bölüm için düzenleneceği
Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda Yapı Kayıt Belgesi yapının tamamı için düzenlenir. Yapı kullanma izni bulunan yapılarda ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde yapılmışsa belge o bölümler için ayrı ayrı düzenlenir. Yapının tamamı tek bir malike aitse ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmışsa belge yapının tamamı için düzenlenebilir.
Kayıt bedeli ve ödeme
Kayıt bedeli, yapının bulunduğu arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen emlak vergi değeri ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden hesaplanır. Oran konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beştir. Bedel, başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır.
Bakanlar Kurulu, kayıt bedeli oranını iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya ve yapının niteliği ile bölgelere göre kademelendirmeye yetkilidir. Aynı hüküm, başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatma yetkisini de tanır.
Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamı ödenmeden belge düzenlenmez. Bedelin tamamını ödeyen yapı maliki, genel hükümler çerçevesinde diğer maliklerden kendi paylarına düşen miktarı isteyebilir.
Yapı kullanma izni bulunan yapıda, bağımsız bölümünde aykırılık bulunmasına rağmen kendi bölümüne düşen bedeli ödemeyen ve aykırılığını gösteren belgeyi almayan kişi, aynı binada başka bir bağımsız bölüm için düzenlenen belgeden yararlanmaz.
İbadethaneler ile merkezi yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin ticari maksatla kullanılmayan yapıları için belge bedeli alınmaz. Ticari maksatla kullanılan yapılar bu istisnanın içinde değildir.
Kullanım, bağlantı ve idari yaptırımlar
Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Belge alan yapılara, talep hâlinde ilgili mevzuatta tanımlanan abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Bağlantı, hükmün lafzında zorunlu bir sonuç değil, geçici olarak bağlanabilecek bir imkândır.
Belge, imara aykırı yapılmış yapıya kullanım sonucu sağlar; yapıyı imara uygun hâle getirmez. Belgenin geçerliliği, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadardır. Yapı yenilenirse yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır.
Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılar yönünden, bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Aynı cümlede bir ibarenin Anayasa Mahkemesinin 24/9/2020 tarihli ve E.:2019/21, K.:2020/51 sayılı kararıyla iptal edildiği gösterilmiştir.
Cins değişikliği ve kat mülkiyeti
Yapı ruhsatı bulunmayan veya ruhsat alınıp yapı kullanma izin belgesi alınmayan yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın tesis edilebilir. Bunun için Yapı Kayıt Belgesi bulunması, maliklerin tamamının muvafakatinin olması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi birlikte aranır. Bu işlemde ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
Yapı Kayıt Belgesi, bu şartlar olmaksızın kendiliğinden tapu, cins değişikliği veya kat mülkiyeti doğuran bir belge değildir. Mülkiyet durumu, maliklerin tamamının muvafakati ve umumi hizmet alanlarının terk edilmesi ayrıca değerlendirilir. Her taşınmazda aynı işlemin yapılabileceği sonuç çıkmaz.
Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması, 6306 sayılı Kanunun ek 1. maddesinin uygulanmasına engel oluşturmaz.
Hazine ve belediye taşınmazlarında satış
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapı Hazineye ait taşınmaz üzerine inşa edilmişse taşınmaz Bakanlığa tahsis edilir. Belge sahipleri ile kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2022 tarihine kadar yapacağı satın alma talebi üzerine taşınmaz, Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Hazineye ait olup sosyal donatı için tahsis edilmiş araziler, maddenin sonraki fıkrasıyla bu hükümlerden yararlandırılmaz.
Hazine taşınmazının satışında bedelin tamamı peşin ödenirse yüzde yirmi, en az yarısı ödenirse yüzde on indirim uygulanır. Taksitli satışta bedelin en az yüzde onu peşin alınır, kalan bedel beş yıla kadar taksitlendirilir ve taksit tutarlarına kanuni faiz oranının yarısı uygulanır. Bu hükümler 8/4/2022 tarihli ve 7394 sayılı Kanunun 13. maddesiyle eklenmiş olarak düzenlenmiştir.
2981 sayılı Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınmış ve bu belgeye esas arsa bedelleri ödenmişse, Yapı Kayıt Belgesine konu taşınmaz için Geçici 16. madde uyarınca ayrıca satış bedeli alınmaz. İstisnanın uygulanması, belgenin alınmış olması ve esas arsa bedellerinin ödenmiş olması şartlarının birlikte bulunmasına bağlıdır.
Satılan kısımlar bakımından, belgenin tarihi ile satışın tarihi arasında geçen süre için ecrimisil istenmez. Bu süreye düşen tahakkuklar terkin edilir. Satış gününe kadar alınmış tutar satış bedelinden mahsup edilir; bedeli aşan miktar iade edilmez. Sonuç, satışı yapılan kısımlar ve anılan süreyle sınırlıdır.
Yapı belediyeye ait taşınmaz üzerine inşa edilmişse, belge sahipleri ile kanuni veya akdi haleflerinin talebi ve bedelin ilgili belediyeye ödenmesi kaydıyla taşınmaz belediyece rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Hazine satışındaki tarih, peşin ödeme indirimi ve taksit düzeni bu belediye satış hükmünde yer almaz.
Kapsam dışı yapılar ve belgenin geçerliliği
Üçüncü kişiye ait özel mülkiyetteki taşınmaz üzerinde bulunan yapı, Geçici 16. maddedeki hükümlerden yararlanamaz. Sosyal donatı için tahsis edilmiş Hazine arazisi üzerindeki yapı da aynı sınır içindedir.
Madde, 2960 sayılı Kanunda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda ve İstanbul tarihi yarımada içinde aynı şekilde gösterilen alanlarda uygulanmaz. Gelibolu yönünden Geçici 16, 6546 sayılı Kanunun 2. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanı istisna sayar. Güncel 2. maddede ise Tarihi Alan (c) bendinde, ekli harita ve koordinat listesinde sınırları belirtilen Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı olarak tanımlanır. Aynı fıkranın (e) bendi, 20/11/2025 tarihli ve 7565 sayılı Kanunun 14. maddesiyle eklenen Koruma Komisyonunu, yani Gelibolu Tarihi Alanı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonunu tanımlar. Bentlerin farklı içerik taşıması nedeniyle Tarihi Alan istisnası tek bir bent sonucuna bağlanamaz.
6546 sayılı ÇANAKKALE SAVAŞLARI GELİBOLU TARİHİ ALANI HAKKINDA BAZI DÜZENLEMELER YAPILMASINA DAİR KANUN m. 2Kaynağı aç
Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Belge düzenlenen yapıların yenilenmesinde yürürlükteki imar mevzuatı hükümleri uygulanır.
Geçici 16. maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, Bakanlık ile Maliye Bakanlığınca müştereken belirlenir.
Sık sorulan sorular
Yapı Kayıt Belgesi hangi yapılar için verilebilir?
31/12/2017 tarihinden önce yapılmış, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için kanundaki şartlar yerine getirilir ve kayıt bedeli ödenirse Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Üçüncü kişiye ait özel mülkiyetteki yapılar ile sosyal donatı için tahsisli Hazine arazilerindeki yapılar bu hükümlerden yararlandırılmaz. Boğaziçi ve İstanbul tarihi yarımadadaki kroki ve listede gösterilen alanlar da madde kapsamı dışındadır.
Başvuru ve ödeme için hangi tarihler öngörülmüştür?
Başvuru için öngörülen tarih 31/10/2018, kayıt bedelinin ödenmesi için öngörülen tarih 31/12/2018’dir. Bakanlar Kurulu bu süreleri bir yıla kadar uzatmaya yetkilidir.
Belge yapıyı imar planına uygun hâle getirir mi?
Hayır. Belge yapının kullanım amacına yöneliktir ve imara aykırı yapıya kullanım sonucu sağlar; yapıyı imara uygun hâle getirmez. Yapı yenilendiğinde yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır.
Belge tek başına kat mülkiyeti kurulmasını sağlar mı?
Hayır. Cins değişikliği ve kat mülkiyeti için belgenin yanında maliklerin tamamının muvafakati ve umumi hizmet alanlarının terk edilmesi gerekir. Ayrıca ikinci fıkradaki bedelin iki katı ödenir.
Hazine taşınmazındaki yapı için satış talebi hangi tarihe bağlanmıştır?
Belge sahipleri ile kanuni veya akdi halefleri, Hazine taşınmazı için 31/12/2022 tarihine kadar satın alma talebinde bulunabilir. Satış, Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan yapılır. Sosyal donatı için tahsisli Hazine arazileri bu hükümden yararlandırılmaz.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy