Vekilin temsil yetkisini vekâlet verenin zararına, kendisinin ya da başka bir şahsın yararına kullanması vekâlet görevinin kötüye kullanılmasıdır ve sadakat ile özen borcunun ihlalini oluşturur. Sadakat yükümlülüğüne aykırı biçimde taşınmazı elden çıkarılan asıl malik, mülkiyet hakkını korumak amacıyla tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahiptir.
Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması ve Hukuki Sonuçları
Vekâletnamede tanınan temsil yetkisinin sınırları aşılarak veya yetkisiz temsil yoluyla tapuda gerçekleştirilen devir işlemleri, asıl hak sahibinin onayı bulunmadıkça hükümsüzdür ve yolsuz tescil niteliği taşır. Vekilin kendisine tanınan temsil yetkisini müvekkilin zararına ve kendisinin ya da üçüncü bir kişinin menfaatine kullanması ise sadakat ve özen borcuna aykırılık oluşturur.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2 hükmü gereğince herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kuralına uymak zorundadır ve hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Tapu kaydında belirtilen satış tutarı ile gayrimenkulün gerçek piyasa değeri arasında göze çarpan aşırı fark bulunması, temsil yetkisinin kötüye kullanıldığını gösteren en kuvvetli karinelerden biridir. Söz konusu rayiç bedel mahkeme aşamasında bilirkişi heyeti marifetiyle incelenerek tespit edilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 2Kaynağı aç
Taşınmazı Devralan Üçüncü Kişinin İyiniyeti ve Kötü Niyeti
Taşınmazı vekilden devralan kişinin hukuki durumu mülkiyetin kaderi üzerinde belirleyicidir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1023 uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı kanunen korunur. Vekil ile müvekkil arasındaki ilişkiyi bilmeyen ve somut şartlar altında bilmesi de beklenmeyen alıcıya karşı tapu kaydının iptali istenemez.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1023Kaynağı aç
Buna karşılık taşınmazı edinen üçüncü kişinin vekilin yakını olması, taşınmazı rayiç bedelin çok altında devralması veya durumu bilebilecek konumda bulunması kötü niyet göstergesi sayılabilir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1025 f. 1 uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1025Kaynağı aç
Son alıcının iyiniyetli olması nedeniyle mülkiyetin tapu iptali yoluyla geri alınamadığı hallerde, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1025 f. 2 hükmü uyarınca tazminat hakları saklıdır. Bu ihtimalde vekâlet veren, taşınmazı elden çıkaran vekilden ve bu süreçte iş birliği içinde hareket eden kişilerden gayrimenkulün satış tarihindeki gerçek rayiç bedeli ile uğradığı zararların tazminini talep edebilir.
Vekâlet Verenin Vefatı ve Temsil Yetkisinin Sona Ermesi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 513 hükmüne göre, taraflar arasındaki sözleşmeden veya işin mahiyetinden aksi anlaşılmadıkça vekâlet ilişkisi vekilin yahut müvekkilin vefatı, ehliyet kaybı ya da iflası ile kendiliğinden son bulur; bu ilke tüzel kişiliğin sona ermesinde de tatbik edilir. Temsil yetkisinin nihayete ermesi müvekkilin yararlarını tehlikeye düşürecek nitelikteyse, vekâlet veren veya mirasçıları işleri bizzat yürütebilecek aşamaya gelene dek temsilci ya da halefleri vekâlet işlerini sürdürmekle yükümlü tutulabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 513Kaynağı aç
Vekâlet verenin ölümünün ardından temsilci tarafından gerçekleştirilen devir işlemleri kural olarak yetkisiz temsil niteliği taşır ve mirasçıların dava hakkı bulunur. Bununla birlikte, vekilin müvekkilin ölümünü bilmediği ve bilmesinin de beklenemeyeceği istisnai hallerde, vefatın hemen akabinde yapılan tasarruf işlemlerinin geçerli kabul edilebileceği ileri sürülmektedir.
Görevli Mahkeme, Yetki Kuralı ve İhtiyati Tedbir
Vekâlet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle açılacak tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12 f. 1 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya mülkiyet değişikliğine yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Aynı kanunun 12. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 12Kaynağı aç
Yargılama sürecinde taşınmazın üçüncü kişilere tekrar devredilmesini ve hak kaybının derinleşmesini önlemek amacıyla tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilebilir.
Mülkiyet hakkına dayalı tapu iptali talepleri ayni hak niteliğinde olduğundan kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Bununla birlikte kötü niyetin öğrenilmesinden itibaren makul sürede hareket edilmesi ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2 dürüstlük kuralı sınırlarının gözetilmesi gerekir. Zamanaşımı bir defi niteliğinde olmakla birlikte mahkeme gecikme süresini ve dosyadaki çelişkileri dürüstlük kuralı çerçevesinde kendiliğinden değerlendirebilir.
Vekilin değerinin çok altında sattığı gayrimenkul geri alınabilir mi?
Vekilin piyasa değerinin fahiş derecede altında sattığı gayrimenkul, alıcının kötü niyetli olması veya durumu bilebilecek konumda bulunması durumunda tapu iptali ve tescil davasıyla geri alınabilir; ancak alıcı iyi niyetliyse tescil korunur ve vekilden gerçek piyasa değeri ile zararların tazmini istenir.
Vekâletin kötüye kullanılmasına dayalı tapu davasında zamanaşımı var mıdır?
Mülkiyet hakkına dayanan tapu iptali ve tescil davası kural olarak zamanaşımına tabi değildir; fakat hakkın kullanımında dürüstlük kuralı gözetilmeli ve mahkemenin re'sen dikkate alabileceği makul süre sınırları aşılmamalıdır.
Vekâlet veren öldükten sonra vekilin yaptığı tapu satışı geçerli midir?
Vekâlet sözleşmesi vekâlet verenin ölümüyle kural olarak kendiliğinden sona erer ve yapılan satış yetkisiz temsil teşkil ederek mirasçılara dava açma imkânı verir; yalnızca vekilin ölümü bilmediği ve bilmesinin de mümkün olmadığı istisnai hallerde, vefattan hemen sonra gerçekleştirilen işlemler geçerli kabul edilebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy