Vekalet Sözleşmesinde Sadakat ve Özen Borcu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 506 uyarınca vekil, üstlendiği iş ve işlemleri müvekkilinin haklı menfaatlerini koruyarak sadakat ve özen kuralları çerçevesinde yürütmekle yükümlüdür. Bu özen yükümlülüğünün kapsamı belirlenirken, benzer alanda iş yürüten basiretli bir temsilciden beklenen davranış ölçüsü esas alınır. Vekilin üstlendiği borcu bizzat yerine getirmesi kural olmakla birlikte, vekile açık yetki verildiği, durumun zorunlu olduğu veya teamülün olanak tanıdığı hâllerde işin bir başkasına gördürülmesi mümkündür.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 506Kaynağı aç
Vekalet Yetkisinin Kötüye Kullanılması ve Taşınmaz Devri
Vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, vekilin temsil yetkisini vekâlet verenin yararına değil, kendi menfaati veya üçüncü kişilerin çıkarı doğrultusunda kullanarak sadakat ve özen borcuna aykırı taşınmaz devri gerçekleştirmesi hâlinde açılır. Bu davada, sadakat borcuna aykırı biçimde yapılan devrin geçersizliği ileri sürülerek taşınmazın tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibi adına yeniden tescili talep edilir.
Temsil yetkisini gösteren bir vekâletnamenin varlığı, vekil tarafından gerçekleştirilen her işlemi kendiliğinden geçerli kılmaz. Vekil, vekâletnamede yetkilendirilmiş olsa dahi bu yetkiyi vekâlet verenin zararına kullanamaz; sadakat borcunun ihlal edildiğinin ispatlanması hâlinde yapılan satış işlemi geçersiz sayılabilir. Nitekim Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2012/452 Esas ve 2012/1796 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere, vekile taşınmazı dilediği bedelle dilediği kimseye satma yetkisi verilmiş olsa ve satılacak kişi açıkça gösterilse bile, bu durum vekile dürüstlük kuralı ile sadakat ve özen borcunu göz ardı ederek makul ölçüler dışına çıkma hakkı tanımaz.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2012/452, K. 2012/1796Kaynağı aç
Taşınmazın gerçek değerinin çok altında satılması, satış bedelinin vekâlet verene ödenmemesi, taşınmazın vekilin bizzat kendisine ya da bir yakınına devredilmesi ve vekâlet verenin talimatlarına aykırı hareket edilmesi satış işlemini geçersiz kılabilecek başlıca olgular arasında yer alır. Taşınmazın piyasa değerine göre çok düşük bir bedelle devredilmesi sadakat borcunun çiğnendiğine karine oluştursa da tek başına düşük bedel her zaman vekâletin kötüye kullanıldığı anlamına gelmez; bu husus diğer delillerle birlikte değerlendirilir.
Üçüncü Kişilerin İyiniyeti ve Yolsuz Tescil
Vekil ile işlem yapan üçüncü kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 3 çerçevesinde iyiniyetli ise, yani vekilin görevini kötüye kullandığını bilmiyor ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda değilse vekille kurulan işlem geçerlidir ve vekâlet vereni bağlar. Bu durumda vekilin görevini kötüye kullanması vekâlet veren ile vekil arasında bir iç sorun niteliğinde kalır. Ancak Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2012/452 Esas ve 2012/1796 Karar sayılı ilamında açıklandığı üzere, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içinde bulunuyorsa veya kötüniyetli olup vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, vekâlet verenin sözleşmeyle bağlı sayılmaması Türk Medeni Kanunu m. 2 hükmündeki dürüstlük kuralının gereğidir ve bu kural hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir. Dolayısıyla vekilin görevini kötüye kullandığını bilen ya da bilmesi gereken devralan iyiniyetli sayılmaz ve adına oluşan tapu kaydı iptal edilebilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 2Kaynağı aç
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 3Kaynağı aç
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1025 uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Buna karşılık Türk Medeni Kanunu m. 1023 gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişilerin bu kazanımı kanunen korunur. Bu çerçevede, yolsuz tescilden sonra taşınmazı iyiniyetle devralan sonraki üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı geçerliliğini muhafaza eder.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1023Kaynağı aç
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1025Kaynağı aç
Taşınmazın tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişilere geçmiş bulunması sebebiyle tapu kaydının iptalinin mümkün olmadığı durumlarda, gerçek hak sahibi ayni hakkını geri alamayacağından vekilden taşınmazın bedelini, uğradığı zararı ve kullanım kaybını tazminat olarak talep edebilir.
Zorunlu Dava Arkadaşlığı, Zamanaşımı ve Yargılama Usulü
Taşınmazın birden fazla kişiye devredilmiş olması, paylı mülkiyete konu teşkil etmesi veya taşınmaz üzerinde ayni hak tesis edilmiş bulunması hâllerinde davanın tüm ilgililere birlikte açılması zorunludur. Taraf teşkilinin eksik bırakılması durumunda dava usulden reddedilebilir.
Zamanaşımı bakımından davanın niteliği belirleyicidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2012/452 Esas ve 2012/1796 Karar sayılı ilamı gereğince mülkiyet hakkına ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil gibi ayni talepler herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmaksızın her zaman ileri sürülebilir. Vekil ile müvekkil arasındaki vekâlet sözleşmesine dayanan iç temsil ilişkisindeki alacak ve tazminat çekişmelerinde ise Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2015/9017 Esas ve 2018/1211 Karar sayılı ilamı ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 147/5 uyarınca beş yıllık zamanaşımı süresi uygulanır; üçüncü kişiyi kapsayan dış temsil uyuşmazlıklarında bu hüküm uygulama alanı bulmaz. Bununla birlikte vekile yöneltilecek şahsi tazminat istemlerinde Türk Borçlar Kanunu'nun on yıllık genel zamanaşımı süresinin uygulanabileceği yönünde değerlendirmeler de bulunmaktadır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/9017, K. 2018/1211Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 147Kaynağı aç
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12/1 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesidir. Davacının haklılığını yaklaşık olarak ispat etmesi hâlinde mahkeme, yargılama sürecinde taşınmazın devrini önlemek amacıyla tapu kaydına satış ve devir yasağı şerhi konulması yönünde ihtiyati tedbir kararı verebilir. İlk derece mahkemesi kararına karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna ve yasal parasal sınırların üzerindeki istinaf kararlarına karşı temyiz yoluna başvurulabilir.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 12Kaynağı aç
Vekaletnamede dilediği bedelle satış yetkisi bulunması işlemi geçerli kılar mı?
Vekâletnamede vekile dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapma yetkisi verilmiş olsa dahi bu yetki vekile sadakat ve özen borcunu göz ardı ederek makul ölçülerin dışına çıkma ve vekâlet verenin zararına işlem tesis etme hakkı tanımaz.
Satış bedelinin piyasa değerinden düşük olması tapunun iptali için tek başına yeterli midir?
Taşınmazın piyasa değerine göre çok düşük bir bedelle devredilmesi vekilin sadakat borcuna aykırı hareket ettiğine karine teşkil etmekle birlikte tek başına düşük bedel bulunması her zaman vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı anlamına gelmez ve diğer delillerle birlikte değerlendirilir.
Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmişse hak sahibi vekilden ne talep edebilir?
Taşınmazın Türk Medeni Kanunu m. 1023 uyarınca iyiniyetli üçüncü kişiye intikal etmesi sebebiyle tapu kaydının iptal edilemediği durumlarda, gerçek hak sahibi vekilden taşınmazın bedelini, uğradığı zararı ve kullanım kaybını tazminat olarak talep edebilir.
Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal davası zamanaşımına tabi midir?
Mülkiyet hakkına ve vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı ayni tapu iptali ve tescil talepleri herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmaksızın her zaman açılabilir. Vekile karşı iç ilişkiye dayanılarak yöneltilecek alacak istemlerinde Türk Borçlar Kanunu m. 147/5 uyarınca beş yıllık zamanaşımı süresi uygulanmakta, vekilden talep edilecek şahsi tazminat istemlerinde ise on yıllık genel zamanaşımı süresinin de uygulanabileceği kabul edilmektedir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy