Satış ve organizasyon sözleşmesi, taşınmaz alım satımına ve buna bağlı hukuki ve fiili süreçlerin yürütülmesine dair usul ve esasları düzenleyen bir anlaşmadır. Taraflar bu sözleşmeyle ödeme usullerini, ipotekli taşınmazlardaki risk dağılımını, ortaklığın giderilmesi süreçlerindeki gider paylaşımını, gizlilik yükümlülüğünü ve taahhütlerin aksatılması durumunda devreye girecek cezai şart mekanizmasını belirleyebilirler.
Taşınmaz Satışı ve Devir Vaatlerinde Geçerlilik Şekli
Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi gereğince, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Benzer biçimde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi uyarınca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde yapılması şarttır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 237Kaynağı aç
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 706Kaynağı aç
Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi kapsamında taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerlilik kazanmaz. Buna karşılık önalım sözleşmesinin geçerli olması yazılı şekilde yapılmış bulunmasına bağlı tutulmuştur.
Tebligat Esasları ve Sözleşmesel Adres Şartları
Sözleşmelerde taraflar, adres değişikliklerinin noter marifetiyle yazılı olarak bildirilmemesi halinde eski adreslere yapılacak bildirimlerin geçerli sayılacağını ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun 35. maddesinin uygulanacağını kararlaştırabilmektedir.
7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun 35. maddesi uyarınca, kendisine veya adresine kanunun gösterdiği usullere göre tebliğ yapılmış olan kimse adresini değiştirdiğinde yenisini derhal tebliği yaptırmış olan kaza merciine bildirmek zorundadır; bu durumda sonraki tebligatlar bildirilen yeni adrese çıkarılır.
7201 sayılı TEBLİGAT KANUNU m. 35Kaynağı aç
Adresini değiştiren muhatap yenisini bildirmez ve adres kayıt sisteminde yerleşim yeri adresi de tespit edilemezse, tebliğ olunacak evrakın bir nüshası eski adrese ait binanın kapısına asılır ve asılma tarihi tebliğ tarihi kabul edilir; bundan sonra eski adrese çıkarılan tebliğler muhataba yapılmış sayılır. Daha önce tebligat yapılmamış olsa bile tüzel kişiler bakımından resmî kayıtlardaki adresler esas alınarak bu madde hükümleri uygulanır.
Yurt dışındaki adresine usulünce tebligat yapılmış bir Türk vatandaşının bu adresini değiştirmesine karşın durumu bildirmemesi ve adres kayıt sisteminden de yerleşim yeri verisine ulaşılamaması halinde; dış temsilcilikler vasıtasıyla eski adrese ulaştırılan evrakın ulaştığı belgelendiği tarihten itibaren otuz günlük sürenin dolmasıyla tebligat yapılmış kabul edilir.
Ödeme Yöntemleri ve İpotekli Satışlarda Risk Dağılımı
Taşınmaz alım satım ve koordinasyon sürecinde para ödemelerinin banka üzerinden veya elden yapılması kararlaştırılabilir. Elden yapılan ödemeler için alıcı ve satıcı arasında iki nüsha sözleşme tanzim edilerek nüshalardan birinin alıcıya, diğerinin ise satıcıya verilmesi hükme bağlanabilir.
Taşınmaz devirlerinde ipotekli satış risklerinin belirlenen tarafa ait olacağı ve ipotek kapsamındaki alana isabet eden bedelin ödenmeyip ancak ipotek kaydı kaldırıldıktan sonra ödeneceği düzenlenebilir.
Ortaklığın Giderilmesi, Masraf Dağılımı ve Toplulaştırma Şartı
Satın alınan hisseli taşınmazların ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) yoluyla çözümlenmesi halinde, satış ihalesi aşamasına kadar olan masraf ve hizmetlerin satıcı tarafından üstlenileceği; satış ihalesi sonrasındaki masrafların ise alıcıya ait olacağı sözleşmeyle hükme bağlanabilir.
Hisseli taşınmazların ortaklığın giderilmesi davaları yoluyla çözülmesi hedeflenmiş olsa dahi, taraflarca belirlenen süre içerisinde taşınmazlar hakkında toplulaştırma kararı çıkması halinde ortaklığın giderilmesi işlemine başvurulmayacağı bir istisna olarak kararlaştırılabilir.
Gizlilik İlkesi ve Cezai Şart Hükmü
Sözleşme ilişkisinde gizliliğin esas olduğu ve tarafların karşılıklı sırları korumakla yükümlü kılındığı düzenlenebilir.
Sözleşmede belirlenen arazi miktarına yönelik taahhütlerin yüzde doksanının yerine getirilmemesi durumunda, yüklendiği edimi gerçekleştirmeyen tarafça cezai şart ödeneceği kararlaştırılabilir.
Taşınmaz satışı ve satış vaadi sözleşmelerinde geçerlilik şartı nedir?
Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi uyarınca taşınmaz satışı ve taşınmaz satışı vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmesi zorunludur.
Tebligat Kanunu'nun 35. maddesine göre adres değişikliği nasıl işler?
Usulüne göre tebligat yapılmış taraf adresini değiştirdiğinde yenisini hemen bildirmekle yükümlüdür; bildirmez ve adres kayıt sisteminde adresi bulunamazsa evrak eski adres kapısına asılır ve asılma tarihi tebliğ sayılır.
Elden yapılan para ödemelerinin ispatı nasıl kararlaştırılabilir?
Elden yapılan ödemeler için alıcı ve satıcı arasında iki nüsha sözleşme yapılarak birer nüshanın taraflara verilmesi usulü kararlaştırılabilir.
İpotekli taşınmaz satışında bedel ne zaman ödenir?
İpotekli satış risklerinin belirlenen tarafa ait olacağı ve ipotek alanına tekabül eden kısmın bedelinin ancak ipotek kaldırıldıktan sonra ödeneceği sözleşmeyle kararlaştırılabilir.
Hisseli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi masrafları nasıl paylaştırılabilir?
Satış ihalesine kadar oluşan masraf ve hizmetlerin satıcı tarafından üstlenileceği, satış ihalesi aşamasından sonraki giderlerin ise alıcıya ait olacağı sözleşmeyle belirlenebilir.
Toplulaştırma kararı ortaklığın giderilmesi sürecini nasıl etkiler?
Sözleşmede belirlenen süreye kadar hisselere ilişkin toplulaştırma kararı çıkması halinde ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulmayacağı istisna olarak düzenlenebilir.
Sözleşme taahhütlerinin aksatılması halinde cezai şart istenebilir mi?
Taahhütlerin yüzde doksanının alıcı veya satıcı tarafından yerine getirilmemesi durumunda, edimini ifa etmeyen tarafın muhatabına cezai şart ödemekle yükümlü olacağı kararlaştırılabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy