Rezerv Yapı Alanı Belirleme Usulü ve Kapsamı
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca yürütülecek uygulamalarda kullanılmak üzere rezerv yapı alanı; Toplu Konut İdaresi Başkanlığının veya ilgili idarenin talebiyle ya da resen Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca belirlenir. 7471 sayılı Kanun değişikliği ile yasal tanımdaki yeni yerleşim alanı olarak ibaresi çıkarılmıştır. Bir taşınmazın rezerv yapı alanı içinde kalması, tapusunun kendiliğinden idareye geçmesi anlamına gelmez; bu karar taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalara konu edilebilmesinin zeminini oluşturur.
6306 sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN m. 2Kaynağı aç
Uygulama Yönetmeliği gereğince rezerv yapı alanı tespiti; alanın büyüklüğünü içeren koordinatlı hâlihazır harita, uydu görüntüsü veya ortofoto harita, alandaki kamu taşınmazlarının listesi, yeni yerleşim alanı olarak kullanılacak alanlarda gözlemsel verilere dayalı gerekçe raporu ve Başkanlıkça istenebilecek diğer bilgi ve belgelerin yer aldığı dosyaya istinaden Kentsel Dönüşüm Başkanlığının teklifi üzerine Bakanlıkça belirlenir. Bu alanlarda, riskli alanlar ile riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerlerinin yanı sıra gelir ve hasılat getirecek uygulamalar, sosyal ve teknik altyapı ile çevre düzenlemeleri yapılabilir.
Bakanlığın bağlı, ilgili veya ilişkili kurumları ve iştirakleri hariç olmak üzere, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine ait mülklerin rezerv yapı alanı ilan edilebilmesi belirli bir şarta tabi tutulmuştur. Bu taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için, yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin Başkanlığa devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekir.
Dava Açma Süresi ve İdari Başvuru Sınırları
6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava açma süresi kural olarak otuz gündür. Dava süresinin hangi tarihten başlayacağı somut uyuşmazlıkta kararın ilgililere nasıl bildirildiğine, ilan edilip edilmediğine ve taşınmaz malikinin işlemi bütün unsurlarıyla ne zaman öğrendiğine göre değerlendirilir. İdareden bilgi ve belge talep edilmesi dava açma süresini kendiliğinden durdurmaz.
6306 sayılı Kanun uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararlarından doğan uyuşmazlıklarda, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 20/A maddesi gereğince ivedi yargılama usulü uygulanır. Bu usulde dava açma süresi otuz gün olup, 2577 sayılı Kanun'un 11 inci maddesi hükümleri uygulanmaz.
2577 sayılı İDARİ YARGILAMA USULÜ KANUNU m. 20/AKaynağı aç
İvedi yargılama usulüne tabi uyuşmazlıklarda yedi gün içinde ilk inceleme yapılır ve dava dilekçesi ile ekleri tebliğe çıkarılır. Savunma süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren on beş gün olup, bu süre bir defaya mahsus en fazla on beş gün uzatılabilir; savunmanın verilmesi veya sürenin geçmesiyle dosya tekemmül etmiş sayılır. Dosya tekemmülünden itibaren en geç bir ay içinde karara bağlanır; ara kararı, keşif, bilirkişi incelemesi ya da duruşma işlemleri ivedilikle sonuçlandırılır. Nihai kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde temyiz yoluna başvurulabilir, temyiz üzerine verilen kararlar kesindir ve yürütmenin durdurulması kararlarına itiraz edilemez.
Rezerv yapı alanı kararı çoğunlukla Bakanlık ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı süreciyle tesis edildiğinden, her rezerv yapı alanı işlemi otomatik olarak 2577 sayılı Kanun'un 20/A maddesi kapsamındaki ivedi yargılama usulüne tabi sayılamaz. Dava konusu işlemin Cumhurbaşkanı kararı niteliğinde bulunmaması halinde yargılama usulü ayrıca değerlendirilmelidir.
Yürütmenin Durdurulması Talebi ve Hukuki Koşulları
2577 sayılı Kanun'un 27 nci maddesi uyarınca Danıştayda ya da idare mahkemelerinde dava ikame edilmiş olması, dava konusu edilen idari işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulmasına karar verilebilmesi için, idari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ile işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi aranır.
2577 sayılı İDARİ YARGILAMA USULÜ KANUNU m. 27Kaynağı aç
İdari yargı mercileri, davalı idarenin savunması alındıktan veya savunma süresi geçtikten sonra gerekçe göstererek yürütmenin durdurulmasına karar verebilir. Uygulanmakla etkisi tükenecek olan idari işlemlerin yürütülmesi ise, idarenin savunması alındıktan sonra yeniden karar verilmek üzere savunma alınmaksızın da durdurulabilir. Dava dilekçesi ve eklerinden yürütmenin durdurulması isteminin yerinde olmadığı anlaşılırsa, davalı idarenin savunması alınmaksızın talep reddedilebilir.
Yürütmenin durdurulması kararlarında idari işlemin hangi gerekçelerle açıkça hukuka aykırı olduğu ve doğacak telafisi güç veya imkânsız zararların neler olduğu belirtilir; yalnızca kanun veya Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi hükmünün iptali istemiyle Anayasa Mahkemesine başvurulduğu gerekçesiyle yürütmenin durdurulması verilemez. Yürütmenin durdurulması istemli davalarda tebligat ve savunma süreleri kısaltılabileceği gibi tebliğin memur eliyle yapılmasına karar verilebilir. Kararlar kural olarak teminat karşılığında verilir, ancak durumun gereklerine göre teminat aranmayabilir; idareden ve adli yardımdan faydalanan kimselerden teminat alınmaz. Yürütmenin durdurulması kararı verilen dava dosyaları öncelikle incelenip karara bağlanır ve bu kararlar on beş gün içinde yazılıp imzalanır.
İmar Planları ve Dönüşüm Uygulamalarına Karşı Yargı Denetimi
Rezerv yapı alanı kararının iptali istenmiş olsa bile, imar planı dava edilmezse plan kesinleşebilir. Buna karşılık, rezerv yapı alanı kararı süresinde dava konusu edilmemiş olsa dahi, bu alanda hazırlanan yeni imar planı hukuka aykırıysa imar planının iptali istemiyle ayrı bir dava açılabilir.
Bir taşınmazın rezerv yapı alanı içinde yer alması tek başına her yapının derhal tahliyesini ve yıkılmasını gerektirmez. Tahliye ve yıkım işlemlerinin dayanağının riskli yapı tespiti, riskli alan uygulaması, rezerv yapı alanı içindeki proje kararı veya imar mevzuatına aykırılık olup olmadığı ayrı ayrı incelenmelidir.
6306 sayılı Kanun çerçevesinde hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınması mümkündür. Alınan karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif bildirilir; tanınan sürede teklifin kabul edilmemesi durumunda arsa payı satış süreci gündeme gelebilir.
Tam Yargı Davası ve Anayasa Mahkemesine Bireysel Başvuru
Rezerv yapı alanı kararı veya buna dayalı idari eylemler neticesinde zarara uğranılması halinde tam yargı davası açılabilir. Taşınmazın değer kaybı, kullanım kaybı, kira geliri kaybı, işyeri faaliyetinin durması, tahliye masrafları, taşınma giderleri, hukuka aykırı yıkım sebebiyle ortaya çıkan zararlar veya projeden kaynaklanan ekonomik kayıplar bu davada tazminat talebine konu edilebilir.
Rezerv yapı alanı kararı veya buna bağlı işlemlerle mülkiyet hakkı, adil yargılanma hakkı, mahkemeye erişim hakkı veya etkili başvuru hakkının ihlal edildiği iddiasıyla Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru yapılabilir. Ancak bireysel başvuru idari davaların bir alternatifi olmayıp, bu yola başvurulmadan önce olağan kanun yollarının tüketilmiş olması şarttır.
Rezerv yapı alanı kararı taşınmaz mülkiyetini kendiliğinden idareye geçirir mi?
Hayır, bir taşınmazın rezerv yapı alanı içinde kalması tapunun kendiliğinden idareye geçmesi anlamına gelmez; bu karar, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalara konu edilebilmesinin zeminini hazırlar.
Rezerv yapı alanı kararlarına karşı dava açma süresi ne kadardır?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı genel dava açma süresi otuz gündür; bu sürenin başlangıcı kararın bildirilmesi, ilan edilmesi ve ilgilinin işlemi bütün unsurlarıyla öğrenmesi dikkate alınarak belirlenir ve bilgi-belge talebi süreyi durdurmaz.
Rezerv yapı alanı kararı dava edilmemişse imar planına dava açılabilir mi?
Evet, rezerv yapı alanı kararı süresinde dava edilmemiş olsa dahi, bu alanda hazırlanan imar planı hukuka aykırıysa imar planının iptali istemiyle müstakil bir dava açılabilir.
Rezerv yapı alanı kararı verilen yapı derhal yıkılır mı?
Hayır, rezerv yapı alanı ilanı tek başına yapının derhal tahliyesini ve yıkılmasını gerektirmez; tahliye ve yıkım işlemlerinin riskli yapı, riskli alan, proje kararı veya imar mevzuatına dayalı olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy