6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca rezerv yapı alanı, dönüşüm projelerinin yürütülmesi amacıyla tahsis edilen sahaları ifade eder. Söz konusu alanların tespiti, Bakanlık tarafından kendiliğinden yapılabileceği gibi Toplu Konut İdaresi Başkanlığının ya da ilgili idarenin başvurusu üzerine de gerçekleştirilebilir.
Rezerv Yapı Alanı Kapsamı ve Tanımdaki Yasal Değişiklik
7471 sayılı Kanun değişikliğiyle 6306 sayılı Kanun'da yer alan rezerv yapı alanı tanımındaki yeni yerleşim alanı olarak ibaresi madde metninden çıkarılmıştır. Bu yasal değişiklik, rezerv yapı alanı kavramının yalnızca boş veya yeni yerleşim yeri niteliğindeki alanlarla sınırlı görülmemesi bakımından önem taşımaktadır.
6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği uyarınca rezerv yapı alanlarında fen ve sanat normlarına uygun sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri kurulabilmektedir. Ayrıca bu alanlarda riskli alanlar ile riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri üretilebilir; gelir ve hasılat getirecek uygulamalar ile sosyal, teknik, kültürel altyapı ve çevre düzenlemeleri yapılabilir.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda Başkanlık, tasarrufuna geçen taşınmazlardan hak sahiplerine verilecek taşınmazlar dışındaki bölümleri kiralama ve satma yetkisine sahiptir. Başkanlık aynı zamanda hazır konut veya işyeri satın alabilir ve rezerv yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek uygulamalar gerçekleştirebilir.
Belirleme Usulü ve Başvuru Dosyası Şartları
Bir sahanın rezerv yapı alanı şeklinde kararlaştırılması sürecinde; alanın büyüklüğünü gösteren koordinatlı hâlihazır haritalar, uydu görüntüleri veya ortofoto haritası, alandaki kamu mülklerinin listesi, yeni yerleşim yeri şeklinde değerlendirilecek alanlarda gözlemsel verilere dayalı gerekçe raporu ile Başkanlığın talep edeceği diğer belgeleri içeren bir dosya tanzim edilir. Bakanlık, Başkanlığın hazırlayacağı teklif doğrultusunda belirleme yaparken; TOKİ veya ilgili idare de bu evrakı içeren başvuru dosyasıyla Başkanlıktan talepte bulunabilmektedir.
Uygulama Yönetmeliği hükümleri gereğince rezerv yapı alanlarında ve riskli alanlarda plan teklifleri kentsel tasarım projesiyle birlikte hazırlanabilir. Bu planlama sürecinde, planlama alanı ile yakın çevresinin meri planları, mevcut durumu gösteren bilgi ve belgeler ve ilgili kurum görüşleri birlikte değerlendirilebilir.
Özel Mülkiyete Tabi Taşınmazlarda Rezerv Yapı Alanı Şartları
Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kuruluşları ile bunların iştirakleri haricinde kalan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine ait mülklerin bu kapsama alınabilmesi özel bir şarta bağlanmıştır. Buna göre ilgili taşınmazların yapılaşmaya esas arsa yüzölçümünün yüzde otuzunun mülkiyetinin Başkanlığa devredilmesine onay verilmesi ya da aynı tutardaki bedelin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir kaydedilmek suretiyle Başkanlığa sunulması gerekir.
Uygulama Sürecinde Salt Çoğunlukla Karar Alma ve Pay Satışı
Rezerv yapı alanlarında ve riskli alanlarda uygulama yapılan etapta veya adada, yapıların yıkılmış olması şartı aranmaksızın karar alınabilmektedir. Parsellerin tevhit edilmesi, uygulamanın münferit veya imar adası bazında yapılması, ifraz, taksim, terk, ihdas, tescil işlemleri ile yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi tasarruflarda paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verilebilir.
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan paydaşlara, söz konusu kararı ve sözleşme koşullarını içeren teklif iletilir. Tebligat işlemi elektronik tebligat, noter veya muhtarlık binasında 15 gün boyunca ilan edilmek suretiyle tamamlanabilir. Yapılan bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifin incelenmemesi yahut onaylanmaması durumunda arsa payları, rayiç bedelinden aşağı olmamak kaydıyla açık artırma usulüyle satışa çıkarılabilir. Paydaşlar arasında satış sağlanamazsa rayiç bedeli ödenmek kaydıyla söz konusu payların projeyi yürüten Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınması söz konusu olabilir.
Rezerv yapı alanı sadece boş arazilerde mi ilan edilir?
Hayır, 7471 sayılı Kanun değişikliğiyle tanımdaki yeni yerleşim alanı ibaresi çıkarıldığından, rezerv yapı alanı kavramı yalnızca boş veya yeni yerleşim yeri niteliğindeki alanlarla sınırlı tutulmamaktadır.
Özel mülkiyetteki bir arsanın rezerv yapı alanı ilan edilme şartı nedir?
Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurumları ile iştirakleri hariç olmak üzere, taşınmazın yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin Başkanlığa devrine muvafakat edilmesi ya da aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekir.
Rezerv yapı alanındaki inşaat ve pay sözleşmelerinde hangi çoğunluk aranır?
Rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, yapılar yıkılmamış olsa dahi kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve yeniden bina yapımı gibi işlemlerde paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınır.
Karara katılmayan maliklerin payları nasıl satılabilir?
Karara katılmayan maliklere elektronik tebligat, noter veya muhtarlıkta 15 gün ilan yoluyla yapılan bildirimden itibaren 15 gün içinde kabul gelmezse paylar açık artırmayla satışa çıkarılabilir; paydaşlarca satın alınmazsa rayiç bedeli ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınması gündeme gelebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy