İcra ve İflas Hukuku

Müteahhidin İflas Etmesi Hâlinde Arsa Sahibinin Hakları

by Avukat Erdal Ersoy
Müteahhidin İflas Etmesi Hâlinde Arsa Sahibinin Hakları

Müteahhidin iflas etmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tek başına ve kendiliğinden sona erdirmez. Hukuki ilişkinin devam ettiği bu süreçte arsa sahibi, kanundan doğan haklarını kullanarak kendi edimini yerine getirmekten kaçınabilir, gerekli şartlar oluştuğunda sözleşmeyi tasfiye edebilir, mülkiyet hakkı kapsamında tapu iptali ve tescil talep edebilir ya da parasal zararlarını iflas masasına kaydettirebilir.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 98Kaynağı aç
MADDE 98- Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmede, taraflardan birinin borcunu ifada güçsüzlüğe düşmesi ve özellikle iflas etmesi ya da hakkındaki haciz işleminin sonuçsuz kalması sebebiyle diğer tarafın hakkı tehlikeye düşerse bu taraf, karşı edimin ifası güvence altına alınıncaya kadar kendi ediminin ifasından kaçınabilir. Hakkı tehlikeye düşen taraf, ayrıca uygun bir sürede istediği güvence verilmezse sözleşmeden dönebilir. D. Ödeme I. Ülke parası ile

İfa Güçsüzlüğü ve Arsa Payı Devrinden Kaçınma Hakkı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 98. maddesine göre, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan birinin iflası veya ödeme güçsüzlüğü yüzünden diğer tarafın hakkı tehlikeye girerse, karşı edim güvenceye bağlanana dek ilgili taraf kendi borcunu ifa etmekten kaçınma yetkisine sahiptir. Verilen uygun sürede talep edilen teminat sağlanmazsa, hakkı tehlikeye giren tarafın sözleşmeden dönme hakkı doğar.

İnşaatın yarım kalması ve yüklenicinin iflas etmesi durumunda arsa sahibi, henüz devretmediği tapu paylarını iflas masasına ya da müteahhide kendiliğinden devretmekle yükümlü değildir. Arsa sahibi, teminat verilene kadar edimini ifadan kaçınarak sözleşmede kararlaştırılan aşamalı pay devri koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğini denetleyebilir.

Arsa Paylarının İflas Masasına Etkisi ve Mülkiyet Talepleri

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 184. maddesi uyarınca iflasın açılmasıyla müflisin haczedilebilen tüm mal ve hakları iflas masasını meydana getirir. Ancak arsa sahibinin mülkiyetinde tuttuğu ve henüz müteahhide tescili yapılmamış olan arsa payları, yüklenicinin aktifine dahil olmadığından iflas masasına girmez.

2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 184Kaynağı aç
Madde 184 – İflas açıldığı zamanda müflisin haczi kabil bütün malları hangi yerde bulunursa bulunsun bir masa teşkil eder ve alacakların ödenmesine tahsis olunur. İflasın kapanmasına kadar müflisin uhdesine geçen mallar masaya girer. Müflis namına gelen mektuplar iflas idaresi tarafından açılır ve sair mevrudelerin de masaya gönderilmesi posta idaresine bildirilir. Rehinli mallar ve üretime yönelik yerler:

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 198. maddesi uyarınca konusu para olmayan borçlar kural olarak parasal bir karşılığa çevrilir; bununla birlikte iflas idaresi taahhüdün aynen yerine getirilmesini üstlenebilir ve alacaklının istemi halinde güvence verir. Bu kural şahsi hak taleplerini kapsamakta olup mülkiyet hakkı gibi ayni haklar para alacağına dönüşmez. Arsa sahibi, yasal şartlar çerçevesinde sözleşmenin sona erdirilmesini ve mülkiyete dayalı tapu iptali ile tescil davası açılmasını talep edebilir.

2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 198Kaynağı aç
Madde 198 – Mevzuu para olmıyan alacak ona muadil bir kıymette para alacağına çevrilir. Şu kadar ki iflas idaresi taahhüdün aynen ifasına deruhte edebilir. Bu takdirde alacaklı talep ederse iflas idaresi teminat gösterir. Borçlar Kanununun 290 ncı maddesi hükümleri mahfuzdur. Tamam olmuş satışların ifası:

Üçüncü Kişilere Devredilen Paylar ve İpotekler

İnşaat sözleşmesi kapsamında önceden müteahhide devredilmiş bağımsız bölümlerin veya arsa paylarının üçüncü şahıslara satılması ya da bunlar üzerinde ayni hak kurulması halinde, temel sözleşmenin geriye etkili şekilde feshedilmesi veya geçersizliği iyi niyetli üçüncü kişilerin ayni hak iktisabını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu kanıtlandığı takdirde tapu kazanımı korunmaz.

Müteahhit adına kayıtlı taşınmazlar üzerinde finans kuruluşları ya da diğer üçüncü kişiler yararına tesis edilen ipotekler de ayni hak kazanımı koruması çerçevesinde değerlendirilir. Tapu sicilindeki kayıtlara güven ilkesi gözetilerek iyiniyet incelemesi yapılır.

İnşaat Durumunun Tespiti ve Sözleşmenin Tasfiyesi

Şantiyede çalışmaların durmasıyla birlikte arsa sahibinin mevcut durumu hukuki olarak tespit ettirmesi gerekir. Mahkemeden istenecek delil tespiti yoluyla yapının gerçekleşme düzeyi, plana uygun kısımlar, eksik ve ayıplı imalatlar, alandaki malzeme varlığı, tamamlanması gereken işlerin tahmini maliyeti ile imar ve ruhsat pozisyonu kayıt altına alınabilir.

Taşınmaz mülkiyetinin naklini içeren sözleşmelerde tek taraflı fesih ihtarı çekilmesi, tapudaki tescil sonuçlarını kendiliğinden meydana getirmeyebilir. Müteahhide daha önceden tescil yapılmışsa, iflas masası oluşmuşsa veya üçüncü kişilere devirler bulunuyorsa sözleşmenin tasfiyesi ve tapu iptal ile tescil işlemlerinin mahkeme kararıyla kesinleştirilmesi gerekir.

İcra Takiplerinin Akıbeti ve İflas Masasına Başvuru

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 193. maddesi gereğince, iflasın açılması borçlu aleyhindeki haciz yoluyla takipler ile teminat gösterilmesine yönelik takipleri durdurur; iflas kararının kesinleşmesiyle birlikte bu takipler düşer. İflas tasfiyesi süresince müflis aleyhine haciz veya teminat gösterme yoluyla yeni takip başlatılamaz.

2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 193Kaynağı aç
Madde 193 – (Değişik: 18/2/1965-538/95 md.) (Değişik: 9/11/1988-3494/39 md.) İflasın açılması, borçlu aleyhinde haciz yoluyla yapılan takiplerle teminat gösterilmesine ilişkin takipleri durdurur. İflas kararının kesinleşmesi ile bu takipler düşer. İflasın tasfiyesi müddetince müflise karşı birinci fıkradaki takiplerden hiçbiri yapılamaz. (Ek: 9/11/1988-3494/39 md.) Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takiplere iflastan sonra da takip alacaklıları tarafından iflas masasına karşı devam edilir ve satış bedeli 151 inci maddeye göre rehinli alacaklılara paylaştırılır. Artan kısım iflas masasına intikal eder. Şu kadar ki, takip alacaklısı, iflastan önce başlamış olduğu rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takipten vazgeçerek, rehnin 185 inci maddeye göre satılmasını isteyebilir. Hukuk davalarının tatili:

Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla yürütülen takiplere ise iflastan sonra da takip alacaklıları tarafından iflas masasına karşı devam edilir. Satış bedeli rehinli alacaklılara paylaştırılır ve artan miktar masaya aktarılır. Ayrıca takip alacaklısı, iflastan önce başlamış olduğu takipten vazgeçerek rehnin satılmasını isteyebilir.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 219. maddesi doğrultusunda adi tasfiyede alacaklılar ile istihkak iddiasında bulunanlara, ilandan itibaren bir ay içinde alacak ve iddialarını belgeleriyle bildirmeleri ilan olunur. Arsa sahibi kira tazminatı, gecikme bedeli, sözleşmesel cezai şart, yarım kalan işlere ilişkin zararlar veya fazla yapılan ifalardan kaynaklanan para alacaklarını süresinde masaya yazdırmalıdır.

2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 219Kaynağı aç
Madde 219 – (Değişik birinci fıkra : 9/11/1988-3494/44 md.) Tasfiye adi şekilde yapılacak ise, iflas dairesi 208 inci maddeye göre vereceği karar tarihinden itibaren en geç on gün içerisinde keyfiyeti 166 ncı maddenin ikinci fıkrasındaki usulle ilan eder. Bu maddedeki sürelerin hesabında son ilan tarihi esas alınır. İlanda: 1 – Müflisin hüviyeti, yerleşim yeri ve iflasın açıldığı tarih; 2 – Alacaklılara ve istihkak iddiasında bulunanlara alacaklarını ve istihkaklarını ilandan bir ay içinde kaydettirmeleri ve delillerinin (senetler ve defterler hulasaları v.s.) asıl veya musaddak suretlerini tevdi eylemeleri, (pek uzak yerlerde veya yabancı memleketlerde ikamet eden alacaklılar için müddet uzatılabilir.) 3 – Hilafına haraket cezai mes’uliyeti müstelzim olmak üzere müflisin borçlularının aynı müddet içinde kendilerini ve borçlarını bildirmeleri; 4 – Müflisin mallarını her ne sıfatla olursa olsun ellerinde bulunduranların o mallar üzerindeki hakları mahfuz kalmak şartiyle bunları aynı müddet içinde daire emrine tevdi etmeleri ve etmezlerse makbul mazeretleri bulunmadıkça cezai mes’uliyete uğrayacakları ve rüçhan haklarından mahrum kalacakları; 5 – İlandan nihayet on gün içinde toplanmak üzere alacaklıların ilk içtimaa gelmeleri ve müflis ile müşterek borçlu olanlar ve kefillerinin ve borcu tekeffül eden sair kimselerin toplanmada bulunmağa hakları olduğu yazılır. Reddedilen miraslarda alacaklıları davet:
Müteahhit iflas edince inşaat sözleşmesi kendiliğinden biter mi?

Hayır, müteahhidin iflası arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tek başına ve kendiliğinden sona erdirmez; sözleşmenin tasfiyesi ve ayni hakların düzenlenmesi için yargısal sürecin işletilmesi gerekir.

Arsa sahibi elindeki tapuları iflas masasına devretmek zorunda mıdır?

Hayır, Türk Borçlar Kanunu'nun 98. maddesi uyarınca ifa güçsüzlüğü halinde arsa sahibi karşı edim teminat altına alınıncaya kadar kendi edimini ifadan kaçınabilir ve devredilmemiş payları teslim etmek zorunda değildir.

Arsa sahibinin adına kayıtlı paylar müteahhidin iflas masasına girer mi?

Hayır, henüz müteahhide mülkiyeti devredilmemiş arsa payları müflisin mal varlığına dahil olmadığından İcra ve İflas Kanunu'nun 184. maddesi gereğince iflas masasına dahil edilmez.

Arsa sahibinin gecikme ve kira kayıpları nasıl tahsil edilir?

İflasın açılmasıyla bireysel takipler durduğundan kira kaybı, gecikme tazminatı ve eksik iş zararları İcra ve İflas Kanunu'nun 219. maddesindeki bir aylık ilan süresinde iflas masasına alacak olarak kaydedilmelidir.

İlgili makaleler

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

Bu hukuk dalının sayfasına gidin
Avukat Erdal Ersoyİletişim ve randevu