Müteahhit Evi Zamanında Teslim Etmezse Ne Yapılabilir?

Müteahhidin konutu sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim etmemesi durumunda alıcı veya arsa sahibi; gecikme tazminatı talep etme, sözleşmeden dönerek ödediği bedelleri faiziyle geri isteme ya da mahkeme yoluyla aynen ifa ile inşaatın üçüncü bir kişiye tamamlatılmasını sağlama haklarına sahiptir. Tercih edilecek hukuki yol; taşınmazın inşaat seviyesine, alıcının tüketici veya tacir sıfatına ve akdedilen sözleşmenin hukuki niteliğine göre belirlenir.

Gecikme Tazminatı ve Emsal Kira Talebi

Evin sözleşmede belirlenen sürede teslim edilmemesi halinde, fiili teslim tarihine kadar geçen süre için müteahhitten gecikme tazminatı istenebilir. Bu tazminat, sözleşmede kararlaştırılan resmi teslim tarihi ile konutun alıcıya fiilen ve oturulabilir şekilde teslim edildiği tarih arasındaki gün veya ay sayısı esas alınarak hesaplanır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesinin birinci fıkrası uyarınca borçlunun temerrüde düşmesi ve verilen sürede borcun ifa edilmemesi halinde alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat talep etme hakkına sahiptir.

Sözleşmede gecikme halinde ödenecek özel bir tazminat veya cezai şart kararlaştırılmışsa öncelikle sözleşmedeki bu hüküm uygulanır; sözleşmede herhangi bir hüküm bulunmadığında ise uğranılan gerçek zararın karşılığı olarak taşınmazın emsal kira bedeli esas alınır. Tüketici sözleşmelerine müteahhitler tarafından konulan, gecikme durumunda sorumluluk kabul edilmeyeceğine veya gecikme cezasının sınırlandırıldığına yönelik tek taraflı kayıtlar 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında geçersiz sayılır.

Sözleşmeden Dönme, Fesih ve Aynen İfa Hakları

İnşaatın aşırı derecede gecikmesi veya projenin müteahhit tarafından tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması durumunda alıcı sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Sözleşmeden dönüldüğünde müteahhide yapılan tüm ödemeler yasal faiziyle birlikte geri talep edilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları uyarınca temerrüt halinde alacaklı, borcun ifasından ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek borcun ifa edilmemesinden doğan zararının giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir; bu durumda taraflar ifa yükümlülüğünden kurtulur, verilen edimler iade edilir ve müteahhit kusursuzluğunu ispatlayamazsa sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararı da karşılar.

Arsa sahibi, gecikme karşısında sözleşmeyi feshetmek yerine inşaatın bitirilmesini istiyorsa mahkemeden aynen ifa talep edebilir. Mahkemece verilen kesin sürede inşaat tamamlanmazsa mahkeme kararıyla arsa sahibi üçüncü bir firmayla anlaşarak inşaatı tamamlatabilir ve oluşan masrafı müteahhitten tahsil edebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin sözleşmeden dönebilmesi için öncelikle müteahhide noter aracılığıyla makul bir ek süre tanıması ve fesih ihtarı yapması gerekir. Fesih halinde müteahhide inşaatın ilerleme oranına göre önceden devredilmiş arsa payları veya tapular varsa bunların iadesi dava yoluyla sağlanır.

Ön Ödemeli Konut Satışında Teslim Süresi ve Şartları

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 44. maddesi uyarınca, ön ödemeli konut satışlarında konutun sözleşmede taahhüt edilen vadede alıcıya sunulması zorunlu olup bu süre sözleşmenin yapıldığı tarihten başlayarak hiçbir surette kırk sekiz ayı geçemez. Taşınmaza ait kat irtifakının tapu kütüğünde tüketici adına tescil edilmesiyle birlikte fiili kullanım zilyetliğinin devredilmesi durumunda da teslim borcu ifa edilmiş kabul edilir. Belirlenen veya azami kanuni sürenin dolmasına rağmen bağımsız bölüm teslim edilmemişse, tüketici cezai şart yükümlülüğü altına girmeksizin sözleşmeden dönebilir; teslim borcunu ifa etmeyen müteahhidin dönme hakkını kullanan tüketiciden cayma tazminatı, ceza veya masraf kesintisi yapması hukuken mümkün değildir.

Mücbir Sebep Savunması ve Geçerlilik Şartları

Müteahhidin gecikmeden ötürü hukuki sorumluluktan kurtulabilmesi için ileri sürdüğü olayın mücbir sebep teşkil etmesi gerekir. Bir durumun mücbir sebep sayılabilmesi için öngörülemez olması, tüm özene rağmen önlenemez nitelik taşıması ve müteahhidin kusurundan kaynaklanmayıp tamamen dışsal olması unsurlarını bir arada barındırması zorunludur. Gecikmenin mücbir sebepten kaynaklandığını ileri süren müteahhit, bu durumu somut delillerle ispat etmekle yükümlüdür.

İnşaat maliyetlerinin artması, demir ve çimento fiyatlarındaki yükseliş veya piyasadaki ekonomik daralmalar ticari risk kapsamında kaldığından mücbir sebep oluşturmaz. Belediyeden ruhsat alma, imar planı onaylatma veya yapı denetim süreçleri de inşaat sektörünün olağan işleyişi içinde yer aldığından idari süreçlerdeki olağan gecikmeler mücbir sebep sayılmaz. Ancak müteahhidin hiçbir kusuru bulunmaksızın, idarenin hukuka aykırı, öngörülemez ve keyfi bir kararla inşaatı mühürlemesi ya da ruhsatı iptal etmesi halinde, müteahhit bu idari karara karşı yasal yollara başvurup süreci ispatladığı takdirde gecikme sorumluluğundan kurtulabilir.

Müteahhidin İflası veya Konkordato İlan Etmesi

Müteahhit firma hakkında yetkili mahkemece konkordato mühleti kararı verildiğinde alacaklılar belirli bir süre icra takibi başlatamaz. Müteahhidin iflası durumunda ise konutun tapusu önceden alıcı adına tescil edilmişse taşınmaz kural olarak iflas masasına dahil edilmez ve alıcının mülkiyetinde kalır. Tapusunu henüz devralmamış alıcılar ise ödedikleri ana parayı ve faizlerini iflas masasına süresi içinde alacak olarak kaydettirmek durumundadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin iflası halinde arsa sahipleri sözleşmeyi feshederek daha önce devrettikleri arsa paylarının iadesini talep edebilirler.

Görevli Mahkeme ve Zamanaşımı Süreleri

Konut alımının tüketici işlemi niteliğinde olduğu durumlarda, talep tutarı yasal Tüketici Hakem Heyeti parasal sınırını aşıyorsa veya talep sözleşmenin feshi gibi yapısal hukuki işlemleri kapsıyorsa görevli merci Tüketici Mahkemesidir; belirlenen sınırın altındaki uyuşmazlıklarda ise Hakem Heyetine başvurulur. Tüketici mahkemelerinde dava açılmadan önce belirli parasal alacak ve tazminat taleplerinde dava şartı olan arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Konut veya iş yerini satın alan taraf şirket ya da tacir sıfatını haizse ve sözleşme ticari nitelik taşıyorsa uyuşmazlık Asliye Ticaret Mahkemesinde karara bağlanır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin temel amacı taşınmazı değerlendirmek ve mülkiyet nakletmek olduğundan bu sözleşmeler 6502 sayılı Kanun kapsamında tüketici işlemi sayılmaz. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2018/934 Esas ve 2018/1219 Karar sayılı ilamında ifade edildiği üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı davalarında tüketici mahkemesi görevli olmayıp Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir ve tüketici mahkemesinde açılan davaların göreve ilişkin dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddi gerekir. Teslim gecikmesinden kaynaklanan sözleşmeye aykırılık ve tazminat taleplerinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 146. maddesinde yer alan on yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre kural olarak sözleşmedeki teslim tarihinden itibaren işlemeye başlar.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy