Müteahhidin inşaatı sözleşmede öngörülen tarihte teslim etmemesi halinde arsa sahibi; borcun ifasını ve gecikme tazminatını talep edebilir, ifadan vazgeçerek müspet zararının giderilmesini isteyebilir ya da sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Teslim süresinin geçmesi yükleniciyi temerrüde düşürse de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 125Kaynağı aç
Yüklenicinin Temerrüdü ve İhtar Koşulu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 117. maddesi uyarınca muaccel bir borcun borçlusu kural olarak alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Ancak borcun ifa edileceği gün taraflarca birlikte belirlenmişse veya usulüne uygun bildirim hakkına dayanılarak tespit edilmişse, bu günün geçmesiyle borçlu kendiliğinden temerrüde düşer. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kesin ve açık bir teslim tarihi kararlaştırılmışsa yüklenici bu tarihin geçmesiyle temerrüde düşebilir ve her somut olayda ayrıca ihtar gönderilmesi zorunlu olmayabilir. Teslim tarihinin açıkça belirlenmediği veya belirli şartlara bağlandığı durumlarda ise temerrüt ihtarı gerekebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 117Kaynağı aç
İnşaat Ruhsatı ve Gecikmede Sorumluluk Halleri
Ruhsat alma borcu yükleniciye ait olmasına rağmen yüklenicinin bu süreci kusurlu veya kasıtlı biçimde geciktirmesi, teslim süresinin başlangıcını sürekli ertelemesine olanak tanımaz. İnşaat maliyetlerinin yükselmesi, malzeme veya işçilik fiyat artışları ya da yüklenicinin içine düştüğü finansman güçlüğü tek başına her durumda teslim borcunu ortadan kaldırmaz ve otomatik olarak mücbir sebep niteliği taşımaz. Buna karşılık teslimdeki gecikme arsa sahibinin yer teslimi yapmaması, vekâletname vermemesi veya proje değişikliği talep etmesi gibi kendi eylemlerinden kaynaklanıyorsa, müteahhidin sorumlu tutulamayacağı dönemler için gecikme tazminatına hükmedilmeyebilir.
Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı Talebi
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde temerrüt durumunda alacaklı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 123. maddesi uyarınca borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya bu sürenin verilmesini hâkimden isteyebilir. Yüklenicinin sergilediği tutumdan süre verilmesinin sonuçsuz kalacağı anlaşılıyorsa ek süre tanınması zorunlu değildir. Temerrüde düşen yüklenici tanınan sürede borcunu ifa etmezse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir hal mevcutsa, arsa sahibi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesinin ilk fıkrası kapsamında her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat talep edebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 123Kaynağı aç
Teslimin gecikmesi halinde arsa sahibi, yasal koşulların varlığına bağlı olarak bağımsız bölümleri zamanında kullanamaması veya kiraya verememesi neticesinde doğan zararını rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı olarak isteyebilir. Arsa sahibinin bağımsız bölümde kendisinin oturacak olması bu talebe engel teşkil etmez; teslim gerçekleşmediği için fiilen ödenen kira giderleri ve somut gecikme zararları talep edilebilir, ancak aynı zarar kalemi üzerinden mükerrer tahsilat yapılamaz.
Teslim Tarihini Beklemeden veya Temerrüt Halinde Sözleşmeden Dönme
Yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşme şartlarına aykırı olarak işi geciktirmesi veya iş sahibine yüklenemeyecek nedenlerle meydana gelen gecikmeler sebebiyle işin belirlenen sürede bitirilemeyeceği bütün tahminlere göre açıkça anlaşılıyorsa, arsa sahibi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesinin birinci fıkrası uyarınca teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 473Kaynağı aç
Temerrüt aşamasında ise alacaklı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ifadan ve gecikme tazminatı talep hakkından vazgeçtiğini derhal bildirerek ifa edilmemeden doğan müspet zararının giderilmesini talep edebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönülmesi halinde, aynı maddenin üçüncü fıkrası uyarınca taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve verdiklerini geri isteyebilir; yüklenici temerrüde düşmede kusursuz olduğunu ispat edemediği takdirde arsa sahibi menfi zararlarının karşılanmasını da isteyebilir.
Yapı Kullanma İzni, Taşınmaz Payları ve İhtiyati Tedbir
Sözleşmede bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgesi alınmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş ve oturuma hazır şekilde verileceği kararlaştırılmışsa, yüklenicinin yalnızca fiziki inşaatı tamamlaması hukuki teslim şartını karşılamayabilir. Öte yandan gecikmeli gerçekleşen teslimin arsa sahibi tarafından kabul edilmesi, daha önce doğmuş gecikme tazminatı haklarından kendiliğinden feragat edildiği neticesini doğurmaz; ancak teslim protokolünde veya ibranamede geçmiş dönem kira ve tazminat taleplerinden açıkça vazgeçildiğine dair kayıt bulunması hukuki durumu değiştirebilir.
Müteahhide önceden devredilmiş bulunan arsa paylarının üçüncü kişilere temlik edilmesi neticesinde ileride hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimallerde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu koşulları çerçevesinde mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmesi mümkündür.
Müteahhit inşaatı geciktirirse teslim tarihi beklenmek zorunda mıdır?
Hayır, yüklenicinin işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi veya iş sahibine yüklenemeyecek nedenlerle kararlaştırılan sürede tamamlayamayacağının açıkça anlaşılması durumunda arsa sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönebilir.
İnşaat maliyetlerinin artması müteahhidin teslim gecikmesini haklı kılar mı?
Hayır, inşaat maliyetlerinin yükselmesi, malzeme ve işçilik fiyat artışları ya da finansman güçlükleri tek başına teslim borcunu ortadan kaldırmaz ve otomatik olarak mücbir sebep teşkil etmez.
Gecikmeli daireyi teslim almak kira tazminatı hakkını sona erdirir mi?
Gecikmeli teslimin kabul edilmesi kural olarak doğmuş gecikme tazminatı haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz; ancak teslim tutanağında veya ibranamede geçmiş haklardan feragat edilmişse bu durum talep hakkını etkileyebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy