Müteahhidin Daireyi Küçük Yapması Hâlinde Ne Yapılabilir?

Müteahhidin Metrekare Taahhüdü ve Sözleşmeye Aykırılık

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bağımsız bölümün büyüklüğü açıkça kararlaştırılmışsa müteahhit bu taahhüde uygun bir bağımsız bölüm meydana getirmekle yükümlüdür. İnşa edilen taşınmazın kararlaştırılandan daha küçük metrekareye sahip olması sözleşmeye aykırı ve ayıplı ifa sonucunu doğurabilir.

Sözleşmede rakamsal metrekare yazılmamış olsa dahi onaylı mimari projeye, belirli bir bağımsız bölüm numarasına veya paylaşım krokisine yapılan atıflar bağımsız bölümün büyüklüğünün belirlenmesinde esas alınabilir.

Sözleşmede bağımsız bölüm için kararlaştırılan alanın net mi yoksa brüt mü olduğunun açıkça belirtilmemiş olması taraflar arasında farklı hesaplama yöntemlerine dayanılmasına yol açabilir. Bu gibi durumlarda sözleşme ve eki teknik belgelerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

İnşaat Sırasında Aykırılığın Fark Edilmesi Hâlinde Yapılabilecekler

Eserin meydana getirilmesi sırasında yüklenicinin kusuru yüzünden yapının ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca iş sahibi uygun bir süre vererek ayıbın veya aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde hasar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere onarımın veya işe devamın üçüncü bir kişiye verileceğini ihtar edebilir.

Aynı kanunun 473. maddesinin birinci fıkrası gereğince yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi veya iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden eseri kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde, iş sahibi teslim gününü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Küçük Daire Tesliminde Ayıp Türü ve İbra Belgeleri

Bağımsız bölümün yüz ölçümündeki eksiklik, sıradan bir gözle bakıldığında anlaşılamayabilir. Dairenin vadedilenden daha küçük yapıldığı ancak mimari ve teknik ölçüm yapıldığında ortaya çıkıyorsa, bu durum teslim sırasında olağan incelemeyle fark edilemeyecek gizli ayıp kapsamında değerlendirilebilir.

Bağımsız bölümdeki alan eksikliğinin teslim anında açıkça görülebilmesine rağmen arsa sahibinin herhangi bir çekince belirtmeden taşınmazı tamamen uygun ve ayıpsız teslim aldığına ilişkin ibra belgesi vermesi durumunda, sonradan hak talebinde bulunulması hukuki tartışmalara neden olabilir.

İskân, Proje Değişikliği ve Tolerans İddiaları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bütün uyuşmazlıklara peşin olarak uygulanabilecek genel bir metrekare sapma veya tolerans oranı bulunmamaktadır. Sözleşmede özel bir tolerans hükmü yer almıyorsa, metrekare farkının hukuki sonuçları eksikliğin büyüklüğüne ve ekonomik etkisine göre incelenir.

Yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması, müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki bütün yükümlülüklerini yerine getirdiğini tek başına göstermez ve sözleşmeye aykırılık sorumluluğunu kendiliğinden kaldırmaz.

Arsa sahibinin bilgisi ve rızası bulunmaksızın ya da sözleşmede açık bir yetki olmaksızın müteahhidin tek taraflı iradesiyle belediyeden mimari proje veya tadilat projesi değişikliği yaptırmış olması, yüklenicinin sözleşmeden doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmayabilir.

Müteahhit, sözleşmede açık bir yetki ya da arsa sahibinin kabulü olmadıkça tek taraflı olarak dairedeki metrekare eksikliğini başka bir depo veya otopark tahsis ederek telafi edemez.

Ayıptan Doğan Seçimlik Haklar ve Zararın Giderilmesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 475. maddesi uyarınca eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi; eserin kullanılamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olması durumunda sözleşmeden dönme, eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme veya aşırı masraf gerektirmediği takdirde bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteme haklarına sahiptir. Ayrıca iş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı da saklıdır.

Tamamlanmış bir bağımsız bölümün fiziksel olarak büyütülmesinin teknik olarak imkânsız veya aşırı masraflı olduğu durumlarda, arsa sahibi açısından metrekare eksikliğinin meydana getirdiği ekonomik değer kaybının giderilmesini talep etmek mümkündür.

Bununla birlikte 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 475. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz. Bu yasal sınırlama kapsamında arsa sahibi bedelden indirim veya tazminat haklarını kullanabilir.

Metrekare eksikliğinden kaynaklanan zarar hesabı yalnızca eksik alan ile bölgedeki ortalama metrekare fiyatının çarpılması şeklinde mekanik bir matematik işlemi değildir. Bağımsız bölümün bulunduğu kat, cephe, plan kullanışlılığı, toplam büyüklüğü, konumu, eksik alanın niteliği ve taşınmazın piyasa değeri üzerindeki gerçek etkisi birlikte değerlendirilir.

Delil Tespiti ve Zamanaşımı Süreleri

Bağımsız bölümde sonradan tadilat yapılacaksa veya mevcut yapının değiştirilmesi riski bulunuyorsa, dava açılmadan önce mahkemeden delil tespiti istenebilir. Teknik bilirkişi aracılığıyla bağımsız bölümün gerçek büyüklüğü, sözleşmedeki taahhüt, mimari projedeki alan, fiilî yapı ve gerekiyorsa değer kaybı tespit edilebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 478. maddesi uyarınca yüklenicinin ayıplı bir eser meydana getirmesi sebebiyle açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yıl, taşınmaz yapılarda ise beş yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Yüklenicinin ağır kusuru varsa, eserin niteliğine bakılmaksızın zamanaşımı süresi yirmi yıldır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy