Muhdesat, bir taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait bina, tesis gibi yapılar ile ağaç, bağ gibi dikili şeyleri ifade eder. 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 19. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, kadastro tespiti sırasında taşınmaz üzerinde bu nitelikte bir muhdesat belirlendiğinde; muhdesatın sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi tutanağın ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde açıkça gösterilir.
Muhdesatın Hukuki Niteliği ve Bütünleyici Parça İlkesi
Türk Medeni Kanunu'nun 722. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini veya başkasının arazisindeki yapıda kendisinin yahut bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası haline gelir. Taşınmaza dikilen bitki ve fidanlar bakımından da aynı hukuki ilke geçerlidir; Türk Medeni Kanunu'nun 729. maddesi gereğince başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine diken kimse hakkında, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler tatbik edilir. Bununla birlikte aynı kanun maddesi uyarınca ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu edilemez.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 722Kaynağı aç
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 729Kaynağı aç
Malzemenin Sökülüp Kaldırılması ve Tazminat İstemi
Sahibinin rızası bulunmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı bir zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere malzemenin sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Türk Medeni Kanunu'nun 722. maddesinin 2. ve 3. fıkraları çerçevesinde arazi maliki de rızası olmaksızın arazisinde yapılan yapıda kullanılan malzemenin, masrafı yapıyı yaptırana ait olacak şekilde sökülüp kaldırılmasını talep etme hakkına sahiptir.
Taşınmazdaki malzemenin yerinde bırakılması durumunda, Türk Medeni Kanunu'nun 723. maddesi uyarınca arazi malikinin malzeme sahibine uygun bir tazminat vermesi gerekir. İnşaatı gerçekleştiren arazi malikinin iyiniyetli olmaması halinde mahkemece malzeme sahibinin karşılaştığı bütün zararın giderilmesi kararlaştırılabilir. Yapıyı yapan malzeme sahibinin iyiniyet taşımadığı hallerde ise hükmedilecek bedel, malzemenin taşınmaz maliki açısından arz ettiği en düşük değeri aşmayacak şekilde belirlenebilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 723Kaynağı aç
Arazinin Mülkiyetinin Devrini İsteme Koşulları
Taşınmaz üzerinde inşa edilen yapının ekonomik büyüklüğü kimi durumlarda arazinin değerini aşabilir. Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi doğrultusunda, yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli olan taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine devredilmesini mahkemeden isteyebilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 724Kaynağı aç
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası ve Usul Kuralları
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olan maliklerinin tamamına karşı açılır. Ancak tapu malikleri arasından muhdesatın davacıya ait olduğunu tereddütsüz ve açık biçimde kabul eden kişiler bulunuyorsa, bu kişilerin davada davalı gösterilmesine gerek bulunmamaktadır.
Muhdesatın aidiyeti davaları Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 316. maddesi kapsamındaki basit yargılama usulüne tabi işlerden olmayıp yazılı yargılama usulü uygulanarak karara bağlanır. Ayrıca bu davalarda zorunlu arabuluculuk bir dava şartı olarak öngörülmemiş olup, taraflar uyuşmazlığın çözümü için arabuluculuk yoluna ihtiyari olarak başvurabilirler.
Dava sırasında taşınmazın hukuki durumunda meydana gelebilecek değişiklikler hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştıracak ya da tamamen imkânsız hale getirecekse veya gecikme sebebiyle ciddi bir zararın doğacağı endişesi mevcutsa, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 389. maddesinin 1. fıkrası uyarınca mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 389Kaynağı aç
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat İddiası
Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki muhdesat bakımından hak iddia etmesi halinde öncelikle diğer paydaşların bu iddia üzerinde ittifak edip etmedikleri belirlenir. Paydaşlar arasında muhdesatın aidiyeti konusunda uyuşmazlık bulunması halinde, görevli mahkemede tespit davası açmak üzere iddia sahibine Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 165. maddesi uyarınca uygun bir süre tanınır.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 165. maddesinin 2. fıkrası uyarınca bir davanın incelenmesi ve sonuçlandırılması başka bir davanın çözümüne bağlı olduğunda, tanınan süre içinde görevli mahkemede dava açıldığı takdirde bu durum bekletici mesele yapılır. Verilen süre içerisinde dava açılmadığı takdirde ilgili taraf muhdesat iddiasından vazgeçmiş sayılarak ortaklığın giderilmesi davasına o konuda bir uyuşmazlık yokmuş gibi devam edilir ve esas hakkında karar verilir.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 165Kaynağı aç
Kadastro Süresi ve Kararın İcrası
Taşınmaz hakkında kesinleşmiş bir kadastro tutanağının bulunması durumunda, tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ilişkin tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra muhdesat iddiasına dayalı dava açılamaz.
Muhdesatın aidiyeti davası sonucunda mahkemece verilen tespit kararı kesinleşmedikçe icra takibine konu edilemez. Hükmün fer'isi niteliğinde bulunan vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin icraya konulabilmesi için de asıl ilamın kesinleşmesi zorunludur.
Tapu Kütüğündeki Muhdesat Kaydının Terkini
Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde yer alan muhdesat kaydının terkini; kaydın dayanağını oluşturan hukuki sebebin ortadan kalkması, muhdesatın fiilen yok olması veya yıkılması, ilgililerin açık rıza göstermesi veya bu hususta verilmiş kesinleşmiş bir mahkeme kararının bulunması hallerinde talep edilebilir.
Muhdesat nedir?
Muhdesat, bir taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kişiye veya paydaşlardan birine ait olan bina ve tesis gibi yapılar ile ağaç ve bağ gibi dikili unsurları ifade eder.
Başkasının arazisine izinsiz yapılan yapı veya dikilen fidan sökülebilir mi?
Malzemenin veya fidanın sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, rızası olmaksızın arazisine yapı yapılan malik ya da malzemesi izinsiz kullanılan hak sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını talep edebilir.
Ağaçlar ve dikili unsurlar üst hakkına konu olabilir mi?
Türk Medeni Kanunu'nun 729. maddesinin açık amir hükmü gereğince ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu edilemez.
Muhdesatın aidiyeti davasında zorunlu arabuluculuk var mıdır?
Muhdesatın aidiyeti davası dava şartı olarak zorunlu arabuluculuğa tabi değildir; ancak taraflar uyuşmazlığın çözümü amacıyla ihtiyari olarak arabuluculuğa başvurabilirler.
Kesinleşen kadastrodan sonra muhdesat davası açma süresi ne kadardır?
Kesinleşmiş kadastro tutanaklarında belirtilen hak, sınırlandırma ve tespitlere karşı tutanakların kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra muhdesat iddiasıyla dava ikame edilemez.
Muhdesat tespit kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?
Muhdesatın aidiyeti davasında verilen tespit kararı ve kararın eklentisi niteliğindeki vekalet ücreti ile yargılama giderleri kesinleşmedikçe icra takibine konulamaz.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy