Kiralanan taşınmazın tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu kapsamında açılacak tahliye davaları veya İcra ve İflas Kanunu hükümlerine dayanılarak başlatılacak ilamsız icra takipleri aracılığıyla gerçekleştirilir. Başvurulacak hukuki yol; yazılı tahliye taahhüdünün mevcudiyeti, kira bedelinin vadesinde ödenmemesi, yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi ya da kiracının aynı belediye sınırları dahilinde oturmaya elverişli konutunun bulunması gibi kanuni sebeplere göre belirlenir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
Tahliye Davalarında Görev ve Yetki Kuralları
Tahliye istemli davalarda genel görevli yargı mercii Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesi veya tahliyeye konu kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Dava Yoluyla Tahliye Sebepleri ve Kanuni Süreler
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin 1. fıkrasına göre; kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinin ardından kiraya verene karşı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde dava açmak veya icraya başvurmak suretiyle kira akdini sonlandırabilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, kiracının ödenmeyen kira bedeli sebebiyle bir yıldan kısa sözleşmelerde kira müddeti boyunca, bir yıl ve üzeri sözleşmelerde ise bir kira yılı veya aşan süre içinde iki haklı yazılı ihtara muhatap olması tahliye hakkı doğurur. Kiraya veren tahliye davasını, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde sürenin dolmasından, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise ihtarların yapıldığı kira yılının tamamlanmasından itibaren bir ay içinde açabilir.
Kiracının ya da kendisiyle birlikte yaşayan eşinin aynı ilçe veya belde belediyesi sınırları dahilinde oturmaya uygun nitelikte bir konutunun bulunması durumunda, kira sözleşmesinin imzalandığı sırada bu durumu bilmeyen kiraya veren, sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin 3. fıkrasına dayanarak dava açıp tahliye talep edebilir.
Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malik; taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla kanunen yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma mecburiyetinde ise, edinme gününden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek kaydıyla altı ay sonra tahliye davası açabilir. Yeni malik bu hakkını dilerse kira sözleşmesi süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açacağı dava yoluyla da ileri sürebilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, en geç tahliye davası açılması için öngörülen kanuni süre içerisinde dava yoluna gideceğini kiracıya yazılı şekilde bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzamış kabul edilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 353Kaynağı aç
Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye Takibi
Kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren yer alıyorsa, kira bedelinin ödenmemesine dayalı ilamsız tahliye takibinin kiraya verenlerin tümü tarafından birlikte başlatılması zorunludur.
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi gereğince, adi veya hasılat kiralarına dair takipte alacaklının talep etmesi durumunda ödeme emri, yasal ihtarı ve kanuni müddetin geçmesiyle borçlunun kiralanandan tahliyesinin icra mahkemesinden istenebileceği bildirimini içerir. Borçlu kiracı, kendisine tebliğ edilen ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmek zorundadır; kira sözleşmesini ve imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. Kiracının kira borcunu ödemesi için tanınan kanuni süre ise ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gündür.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 269Kaynağı aç
Kiracı tarafından takibe itiraz edilmesi durumunda takip durur. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesinin 3. fıkrasına göre itirazın tebliğinden başlayarak altı ay içinde itirazın kaldırılmasını talep etmeyen alacaklı, aynı alacaktan ötürü bir daha ilamsız icra yoluna başvuramaz. Otuz günlük ödeme mühletinin dolmasının ardından kiraya veren, ödeme süresinin bittiği tarihten itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesini isteyebilir.
Kiracı ödeme emrine sunduğu itiraz dilekçesinde yalnızca kira sözleşmesindeki imzayı inkâr ederse, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılması talebinde bulunamaz; kira alacağının tahsili ve taşınmazın tahliyesi istemiyle Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir.
Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi ve İtiraz Süreci
Kira süresinin sona ermesi gerekçesiyle ilamsız tahliye takibine girişilebilmesi için kiracı tarafından verilmiş yazılı tahliye taahhüdünün bulunması zorunludur. Yazılı taahhüt olmaksızın sırf kira süresinin bitimine dayanılarak bu icra yolu kullanılamaz. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 272. maddesi gereğince, süresi biten taşınmazın tahliyesi sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmenin icra dairesine ibraz edilmesiyle talep edilir.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 272Kaynağı aç
Tahliye talebi üzerine icra memuru bir tahliye emri göndererek taşınmazın on beş gün içinde boşaltılıp teslim edilmesini bildirir. Tahliye emrinde kiranın yenilendiği ya da uzatıldığı yönünde bir itiraz varsa yedi gün içinde icra dairesine bildirilmesi, aksi takdirde veya kendiliğinden boşaltılmaması halinde zorla tahliye edileceği ihtarı yer alır. Süresinde itiraz edilmez ya da itiraz kaldırılırsa, emredilen sürenin bitiminde taşınmaz zorla tahliye olunarak kiraya verene teslim edilir.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 273Kaynağı aç
Tahliye mahallinde kiracıdan başka bir kişinin bulunması durumunda, bu kişi işgalde haklı olduğuna ilişkin resmi bir vesika gösteremezse derhal çıkarılır. Resmi vesika sunamamakla birlikte kira sözleşmesinden önceki bir tarihten beri yeri işgal ettiğini bildirir ve bu durum icra memurunca mahallinde saptanırsa, memur tahliyeyi erteleyip durumu üç gün içinde icra mahkemesine iletir. Mahkeme tarafları dinleyerek duruma göre tahliyeye karar verir veya taraflardan birine yedi gün içinde mahkemeye başvurması lüzumunu bildirir; süresinde dava açmayan taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 276Kaynağı aç
İcra memurunun tahliye için gittiği taşınmazda borçlunun usul ve füruu, eşi, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları, iş ortakları veya borçluya bağımlı olarak mecurda oturduğu anlaşılan kimseler bulunursa, bu şahıslar 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 276. maddesi uyarınca üçüncü kişi sayılmazlar ve taşınmazdan zorla çıkarılırlar. Tahliye edilecek yerde kiralayana ait olmayan eşyaların bulunması halinde ise 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 26. maddesi kıyasen tatbik edilir. İlama dahil olmayan bu eşyalar çıkarılarak borçluya, hazır değilse vekiline, reşit aile ferdine veya müstahdemine teslim edilir; kimse bulunamazsa masrafı ileride borçluya ödetilmek üzere alacaklıdan peşin alınarak güvenli bir mahalde veya alacaklı yedinde saklanır. Borçlu yapılacak tebligat üzerine eşyanın bulunduğu yerde ise beş gün, değilse otuz gün içinde eşyayı almaktan veya gideri karşılamaktan kaçınırsa, icra müdürü icra mahkemesi kararıyla eşyayı sattırıp masrafı tahsil eder ve kalan bakiye borçlu adına bankaya yatırılır.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 26Kaynağı aç
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 364. maddesi uyarınca, bölge adliye mahkemesi hukuk dairelerince verilen ve temyizi kabil nitelikteki kararlara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir. Kanunun açık hükmü uyarınca temyiz yoluna başvurulmuş olması, satış işlemleri haricindeki icra muamelelerini kendiliğinden durdurmaz.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 364Kaynağı aç
Tahliye Uyuşmazlıklarında İspat Yükü
4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun 6. maddesi ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 190. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, kanunda aksine özel bir hüküm yer almadıkça uyuşmazlıkta taraflardan her biri, ileri sürdüğü vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran olguları ispat etmekle yükümlüdür. Kanuni bir karineye dayanan taraf sadece karinenin temelini oluşturan vakıayı ispat etmekle yükümlü olup, istisnalar dışında karşı taraf bu karinenin aksini ispatlayabilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 6Kaynağı aç
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 190Kaynağı aç
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/7313 Esas ve 2015/9971 Karar sayılı kararında vurgulandığı üzere, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davalarında, taahhütnamenin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını ileri süren kiracı bu savını ispat etmek zorundadır; ispat yükümlülüğü kiraya verene yüklenerek dava reddedilemez.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/7313, K. 2015/9971Kaynağı aç
Tahliye taahhüdüne dayanılarak ne kadar sürede dava açılabilir veya icraya başvurulabilir?
Kiracı kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak üstlendiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.
Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı icra takibinde itiraz ve ödeme süreleri ne kadardır?
Ödeme emrinin tebliğinden itibaren borçlu kiracının itiraz süresi yedi gün, kira borcunu ödeme süresi ise otuz gündür.
Yeni malik gereksinim sebebiyle kiralananın tahliyesini hangi sürelerde isteyebilir?
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, iktisap tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek şartıyla altı ay sonra veya kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Kiracının aynı belediye sınırlarında konutunun olması tahliye sebebi midir?
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırlarında oturmaya elverişli konutu bulunması ve sözleşme kurulurken kiraya verenin bunu bilmemesi halinde, sözleşme bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy