Kentsel dönüşüm uygulamalarında yıkım ruhsatı; 6306 sayılı Kanun çerçevesinde risk taşıdığı kesinleşen bir yapının mevzuata uygun şekilde ortadan kaldırılabilmesi adına yetkili idarece tanzim edilen resmi izin belgesidir. Taşınmaz hakkında riskli yapı tespitinin yapılmış bulunması, fiilen ve doğrudan doğruya yıkım gerçekleştirilebileceği sonucunu doğurmaz.
Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi ve Anlaşma Esası
Yıkım ruhsatı başvurusu riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yapılabilir. Bu süreçte öncelikle yapı hakkında riskli yapı tespit raporu hazırlanır ve ilgili idare tarafından incelenir. İnceleme neticesinde eksiklik bulunmayan tespit tapuya bildirilir, maliklere ve hak sahiplerine duyurulur. Maliklerin bu tespite karşı itiraz hakkı mevcuttur; tespite süresinde itiraz edilmemesi veya yapılan itirazın reddedilmesi halinde riskli yapı tespiti kesinleşir.
6306 sayılı Kanun m. 5/1 uyarınca, riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır.
6306 sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN m. 5Kaynağı aç
Başvuru Yetkisi ve İlgili İdareler
Yıkım ruhsatı başvurusunu yapı maliklerinden biri, birkaçı birlikte veya bunların vekilleri yapabilir. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümleri çerçevesinde başvuru için bütün maliklerin birlikte hareket etmesi zorunlu tutulmamaktadır.
Yıkım ruhsatı kural olarak yapının bulunduğu yerdeki belediyeden temin edilir. Taşınmazın belediye sınırları dışında kaldığı yerlerde ise başvuru ilgili il özel idaresi veya yetkili idareye yöneltilir.
Yıkım Ruhsatı Düzenlenmesinin Şartları ve Süresi
Yıkım ruhsatı düzenlenebilmesi için yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığının belgelenmesi gerekmektedir. Bu durumun ilgili kurum ve kuruluşlardan alınacak belgelerle ispatlanması mümkün olduğu gibi, tahliyenin ve altyapı hizmetlerinin kapatıldığının idarece yerinde tespit edilip tutanağa bağlanması da şartı sağlar.
Yapının tahliye edildiği ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kesildiği belgelenir veya idarece tespit edilirse, bina yüksekliği 21.50 metreden fazla olan yapılarda statik fenni mesulün belirlenmesi kaydıyla, maliklerin tamamının muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde yıkım ruhsatı düzenlenir.
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Tahliye ve Yıktırma Usulü
6306 sayılı Kanun m. 5/3 uyarınca riskli yapıların yıktırılması amacıyla yapı maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre tayin edilir. Bu süre zarfında yapı malik tarafından yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir.
6306 sayılı Kanun m. 5/5 uyarınca, kapsam dahilindeki yapıların tahliye ve yıktırma süreçlerinde hak sahiplerine yapılacak tebligatlar özel usullerle yürütülür. Bu çerçevede hazırlanan tahliye ve yıktırma tutanağı ilgili yapıya asılmakta, maliklere e-Devlet Kapısı vasıtasıyla bildirilmekte ve taşınmazın yer aldığı muhtarlıkta on beş gün boyunca askıya çıkarılmaktadır. İlgili muhtarlıktaki askı ilanının son günü itibarıyla bildirim ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş kabul edilir. Ayrıca tahliyesi gereken yapılar, Başkanlığın resmi internet sayfasında on beş gün müddetle ilan edilir.
Tanınan süre içerisinde yıktırılmayan riskli binalarda elektrik, su ve doğalgaz gibi temel altyapı hizmetlerinin durdurulması söz konusu olabilir. Kanun m. 5/3 gereğince, verilen süre zarfında maliklerce yıktırılmayan binaların insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma işlemleri, harcamaları öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak suretiyle mahallî idarelerin iştirakiyle mülki amirler tarafından yerine getirilir veya getirtilir. Bu usule göre de süresinde yıktırılmadığı tespit edilen yapılar ise m. 5/4 uyarınca Başkanlığın yazılı bildirimi doğrultusunda İdarece yıkılır ya da yıktırılır.
Riskli yapıların tahliyesinin engellenmesi halinde, Başkanlık veya idare tarafından talep edilmesi üzerine mülki idare amirince yazılı izin verilir. Bu izne istinaden kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar veya alanlar açılmak suretiyle tahliye gerçekleştirilir.
Başkanlık veya idarece gerçekleştirilen riskli yapı tespiti, tahliye ve yıktırma işlemlerinin masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.
Kiracıların Hakları ve Hukuki Durumu
Riskli yapı tespiti kesinleşip tahliye ve yıkım süreci başladıktan sonra, kiracının kamu güvenliği gerekçesine dayanan bu süreçte yalnızca kira sözleşmesini ileri sürerek yapıda kalmaya devam etmesi çoğu durumda mümkün olmamaktadır. Buna karşılık kiracının depozito iadesi, peşin ödenen kiranın geri verilmesi, taşınma desteği ve kira yardımı başvurusu gibi hakları devam eder; işyerleri bakımından ise faaliyet adresi değişikliği ve ticari kayıtların taşınması hakları korunur.
Yıkım Ruhsatı ve İdari İşlemlere Karşı Dava Yolu
6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı ilgililerince tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilmektedir. Yıkım işlemine veya tespite karşı dava açılması idari süreci kendiliğinden durdurmaz; tahliye ve yıkımın durması için mahkemece yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilmesi gerekir.
Riskli yapı tespiti kesinleşmeden yıkım ruhsatı verilmesi, yanlış yapı için ruhsat düzenlenmesi, yapı tahliye edilmeden veya altyapı hizmetlerinin kapatılması şartı sağlanmadan ruhsat tanzim edilmesi, bina yüksekliği gerektirdiği halde statik fenni mesul belirlenmemesi, ruhsatın yetkisiz idarece tanzim edilmesi veya mirasçılar ile ilgililerin usulüne uygun bilgilendirilmemesi hallerinde yıkım ruhsatına karşı iptal davası açılabilir.
Yıkım ruhsatı başvurusu için tüm maliklerin birlikte hareket etmesi gerekir mi?
Hayır, yıkım ruhsatı başvurusu için bütün maliklerin birlikte hareket etmesi zorunlu değildir. Yapı maliklerinden biri, birkaçı birlikte veya vekilleri müracaatta bulunabilir.
Riskli yapının yıktırılması için maliklere ne kadar süre verilir?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların yıktırılması amacıyla maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre tanınır.
Yıkım ruhsatı kaç gün içinde düzenlenir?
Yapının tahliye edildiği ve hizmetlerin kapatıldığı belgelendiğinde veya tespit edildiğinde, gerekli hallerde statik fenni mesul belirlenmesi şartıyla yıkım ruhsatı maliklerin tamamının muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde düzenlenir.
Tahliye ve yıktırma kararı hak sahiplerine nasıl bildirilir?
Tebligat; tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve mahalle muhtarlığında on beş gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılır; muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır.
Yıkım ruhsatına karşı dava açılması yıkımı kendiliğinden durdurur mu?
Hayır, idari işlemlere karşı dava açılması yıkımı kendiliğinden durdurmaz; işlemlerin durması için idari yargı yerince yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilmelidir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy