Yapı Kullanma İzninin Hukuki Niteliği ve İmar Mevzuatındaki Yeri
3194 sayılı İmar Kanunu m. 30 uyarınca, bir yapının tamamen bitmesi halinde tamamının veya kısmen kullanılması mümkün bölümleri bittiğinde bu kısımların kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren idareden yapı kullanma izninin alınması zorunludur. Kanun gereğince mal sahibinin müracaatı üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve fen bakımından kullanılmasında sakınca bulunmadığı tespit edilir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında yapı kullanma izin belgesi; yapının ruhsat eki projelerine uygun biçimde tamamlandığını ve yapının kullanımına izin verildiğini gösteren belgedir. Yönetmelik çerçevesinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenirken yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlanıp tamamlanmadığı hususu, fenni mesuller ve ilgili idare açısından önem taşır.
Kentsel Dönüşümde Fiili Teslim ile Hukuki Teslim Ayrımı
Kentsel dönüşümde anahtar teslimi fiili bir teslim niteliği taşırken, iskân yapının resmi olarak kullanılabilir olduğunu gösteren hukuki ve idari belgedir. Yüklenici bağımsız bölümün anahtarını malike teslim etmiş ve malik taşınmaza yerleşmiş olsa dahi, yapı kullanma izin belgesi alınmamışsa teslimin hukuken tam ve ayıpsız gerçekleştiği her zaman kabul edilmeyebilir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesinde açık hüküm bulunmasa bile yüklenici, üstlendiği işin niteliği gereği yeni binayı ruhsata, projeye, teknik şartnameye ve mevzuata uygun şekilde tamamlamakla yükümlüdür.
Sözleşmede bağımsız bölümün teslim borcu yapı kullanma izin belgesinin alınmasına bağlanmışsa, iskân temin edilmeden teslim süresi dolmuşsa ve yüklenici iskânı kusurlu şekilde alamamışsa malik gecikme tazminatı veya cezai şart talep edebilir. Bu ihtimalde yüklenicinin bağımsız bölümleri fiilen teslim ettiği yönündeki savunması tek başına yeterli olmayabilir.
Teslim tutanağında taşınmazın eksiksiz ve ayıpsız teslim alındığına dair kayıt bulunması ileride hak aramayı zorlaştırabilir. Bu sebeple teslim tutanağı düzenlenirken iskânın alınmadığı, ortak alanlardaki eksiklikler ve bağımsız bölümdeki ayıplar tutanağa geçirilmeli, teslimin ihtirazi kayıtla kabul edildiği açıkça belirtilmelidir.
İskân Belgesinin Teminat İadesi ve Bağımsız Birim Satışlarına Etkisi
6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği uyarınca, projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlanarak yapı kullanma izin belgesinin alınmasından sonra teminat ilgilisine iade edilir. İşin sözleşme ve şartnameye uygun tamamlanmaması halinde ise teminatın paraya çevrilerek projeyi tamamlayacak kişi veya kurumlara aktarılabileceği düzenlenmiştir.
Yine 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği hükümleri uyarınca yüklenici payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaat ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine bağlı şekilde yürütülebilir. İdarece yapı kullanma izin belgesi sunulması veya inşaatın tamamlandığına dair yazı alınması halinde yüklenici payının tamamının satışına izin verilebilir.
İskân Alınmamasının Hukuki ve Teknik Sonuçları
Yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bir binada fiilen yerleşim gerçekleşmiş olsa dahi, ruhsat ve eklere uygunluğun idarece tam olarak tespit edilmemiş olması ihtimali nedeniyle yapı hukuki ve teknik açıdan eksik teslim edilmiş sayılabilir. Bu eksiklik elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri tesisi, kat mülkiyeti kurulması, bağımsız bölüm satışları, banka kredisi kullanımı, değerleme, sigorta işlemleri ve ayıplı imalat davaları bakımından sorun doğurabilir.
Asansörün uygun olmaması, yangın merdiveni veya yangın tesisatı eksiklikleri, otoparkın tamamlanmaması, çatı ve dış cephe eksiklikleri ile sığınak veya teknik hacimlerdeki projeye aykırılıklar yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesini engelleyebilir. Bu sebeple teslim incelemesinde bağımsız bölümün yanı sıra ortak alanlar da değerlendirilmelidir.
İskân Yokluğunda Maliklerin Başvurabileceği Hukuki Yollar
İskân belgesi temin edilemediğinde maliklerin öncelikle ilgili belediyeye veya ruhsatı veren idareye yazılı başvuru yaparak iskân başvurusunun durumunu ve eksikliklerin neler olduğunu sorması gerekir. İdareden temin edilecek yazı, iskânın neden alınamadığını gösteren delil niteliği taşır.
İskânın yüklenicinin kusuru nedeniyle alınamaması halinde malik; yükleniciye noter ihtarı göndererek iskânın alınmasını ve eksik işlerin tamamlanmasını talep edebilir, kira yardımı ve gecikme cezasının devamını isteyebilir, yapı kullanma izin belgesi alınana kadar teslimin tamamlanmadığını bildirebilir, delil tespiti yaptırabilir, eksik ve ayıplı imalat davası ile gecikme tazminatı davası açabilir ve şartları varsa sözleşmenin feshi veya teminatın paraya çevrilmesi yoluna başvurabilir.
Kentsel dönüşümde anahtar teslimi yapılması iskân belgesi yerine geçer mi?
Anahtar teslimi fiili bir teslim niteliğinde olup yapı kullanma izin belgesi alınmadığı takdirde teslimin hukuken tam ve ayıpsız gerçekleştiği her zaman kabul edilmeyebilir.
Sözleşmede iskân alma borcu yazmıyorsa müteahhidin sorumluluğu devam eder mi?
Sözleşmede açık bir hüküm yer almasa bile müteahhit, üstlendiği işin niteliği gereği yapıyı ruhsata, projeye, teknik şartnameye ve mevzuata uygun biçimde tamamlamakla yükümlüdür.
İskânı bulunmayan bağımsız bölüm teslim alınırken tutanağa ne yazılmalıdır?
Malikin hak kaybı yaşamaması adına tutanağa iskânın bulunmadığı, ortak alanlardaki eksiklikler ve bağımsız bölümdeki ayıplar yazılmalı, kabulün ihtirazi kayıtla yapıldığı açıkça belirtilmelidir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy