Riskli yapı, riskli alan yahut rezerv yapı alanındaki taşınmazların yıkılarak yeniden yapılması, güçlendirilmesi ya da kat karşılığı inşaat gibi yöntemlerle değerlendirilmesi amacıyla maliklerle yüklenici arasında akdedilen hukuki metin kentsel dönüşüm sözleşmesidir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, risk taşıyan yapılarda ve alanlarda tasfiye, iyileştirme ve yenileme esaslarını belirleyerek güvenli ve sağlıklı yaşam alanları oluşturmayı amaçlar. Bu sebeple hazırlanacak sözleşmelerde salt ticari beklentiler değil; mülkiyet hakkının korunması, güvenli imalat ve maliklerin ekonomik menfaat dengesi dikkate alınmalıdır.
Sözleşmenin Şekli ve Hazırlık Aşaması
İçeriğinde bağımsız bölüm veya arsa payı devri barındıran kentsel dönüşüm sözleşmelerinin noterde düzenleme biçiminde gerçekleştirilmesi gerekir. Tarafların kendi aralarında adi yazılı olarak akdettiği protokoller ya da apartman karar defterine düşülen kayıtlar, taşınmaz mülkiyetinin devri niteliğini taşıdıkları oranda hukuki geçerlilik açısından risk meydana getirebilir.
Sözleşmenin riskli yapı tespitinden sonra, bina yıkılmadan önce ayrıntılı şekilde hazırlanması önerilir. Yapı yıkılıp taşınmaz arsa haline geldiğinde maliklerin barınma ve konut ihtiyacı başlayabileceğinden, yüklenici karşısındaki müzakere konumu zayıflayabilir. Bu nedenle sürecin güncel tapu ve imar verileri dikkate alınarak yıkım öncesinde tamamlanması önem taşır.
Taraf Bilgileri ve Salt Çoğunluk Usulü
Sözleşmede her malikin ad, soyad, kimlik veya unvan bilgileri, tapudaki bağımsız bölüm numarası ve arsa payı oranı açıkça gösterilmelidir. Şirket maliklerinde temsil yetkisi ve imza sirküleri, miras durumunda ise mirasçılık belgesi üzerinden hak sahipliği oranları tespit edilmelidir. Vekil aracılığıyla yürütülen işlemlerde vekâletnamede kentsel dönüşüm sözleşmesi akdetme, arsa payı devri, kat irtifakı tesis etme ve fesih yetkilerinin açıkça yer alması gerekir.
6306 sayılı Kanun sisteminde riskli yapıların yer aldığı parsellerde yeniden bina yaptırılması, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemleriyle değerlendirme yapılması ve payların satışı gibi birçok dönüşüm işleminde maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu esas alınmaktadır. Salt çoğunluk sürecinde karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin görülebileceği yer bildirilir; bu bildirime rağmen karara katılmayan maliklerin hisselerinin satışa çıkarılması gündeme gelebilmektedir.
Bağımsız Bölüm Paylaşımı ve Teknik Şartname
Yapılacak yeni projede hangi malikin nereyi alacağı sözleşmeye eklenecek bağımsız bölüm paylaşım tablosunda düzenlenmelidir. Bu tabloda maliklerin mevcut bağımsız bölümleri, arsa payları ile yeni yapıda kendilerine tahsis edilen bağımsız bölümlerin katı, cephesi, yaklaşık net ve brüt alanı, eklentileri, otopark ve depo hakları açıkça belirtilmelidir. Proje değişikliği durumunda paylaşımın nasıl revize edileceği hususu da sözleşme kapsamına alınmalıdır.
Teknik şartnamede soyut ve belirsiz nitelendirmeler yerine kullanılacak malzemelerin markası, modeli ve teknik standartları somut biçimde gösterilmelidir. Muadil malzeme kullanımının kabul şartları ve bu tercihin kimin onayına tabi olacağı açıkça yazılmalıdır. Teknik şartname, ayıplı ve eksik imalat ihtilaflarında maliklerin başlıca delilleri arasında yer alır.
Teslim Süresi, Kira Yardımı ve İskân Koşulu
Sözleşmede belirlenen teslim süresinin hangi tarihten itibaren başlayacağı açıkça yazılmalıdır. Sürenin sözleşme tarihinden mi, yapı ruhsatından mı, fiili yer tesliminden mi yoksa yıkım tarihinden mi başlayacağı tereddütsüz kararlaştırılmalıdır. Bununla birlikte yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması müteahhidin asli yükümlülüğü olarak sözleşmeye konulmalı ve teslim bu şarta bağlanmalıdır. Bu şart düzenlenmediğinde müteahhidin yalnızca anahtarı teslim ederek borcunu yerine getirdiğini savunması ve maliklerin iskânsız bağımsız bölümle karşılaşması riski doğabilir.
Müteahhidin sözleşmesel olarak üstlendiği kira yardımları, 6306 sayılı Kanun ve ilgili uygulama yönetmeliği kapsamındaki idari kira yardımından bağımsız şekilde ayrıca düzenlenmelidir. Teslimin gecikmesi halinde uygulanacak gecikme cezası ve tazminat hükümleri de sözleşmesel kira yardımından ayrı tutulmalıdır.
Müteahhit Güvenceleri ve Fesih Süreci
Yükleniciye devredilecek arsa payları, inşaatın ruhsat, temel, kaba inşaat ve ince işler gibi fiziki aşamalarına paralel biçimde kademeli olarak devredilmeli; son pay devri iskân belgesinin teminine bırakılmalıdır. Müteahhidin işi bırakması veya gecikmesi riskine karşı koşulları netleştirilmiş banka teminat mektubu, ipotek, inşaat tamamlama sigortası veya kesin teminat gibi güvenceler sözleşmeye eklenmelidir.
Yapım işinin yükleniciden kaynaklanan nedenlerle başlamadığı veya ilerletilemediği bazı durumlarda, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla fesih kararı alması ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı nezdinde başvuru yoluna gidilmesi mümkündür. Bahse konu uygulamada, yükleniciye mehil verilmesi ve inşaatın müteahhit kusuruyla durduğunun resmi tespiti aşamaları ön plana çıkar.
Kentsel dönüşüm sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılabilir mi?
Arsa payı veya bağımsız bölüm devri unsuru içeren sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir; adi yazılı metinler ve protokoller taşınmaz devri unsuru taşıdığı ölçüde geçerlilik bakımından risk doğurabilir.
Dönüşüm projelerinde tüm maliklerin oybirliği zorunlu mudur?
6306 sayılı Kanun sisteminde riskli yapıların bulunduğu parsellerde arsa payı sahiplerinin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile yeniden bina yaptırılması, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı değerlendirme gibi birçok işlem karara bağlanabilmekte; karara katılmayan maliklerin hisseleri bildirim usulünün ardından satışa çıkarılabilmektedir.
İnşaat tesliminin iskân şartına bağlanması neden önemlidir?
Teslimin iskân belgesine bağlanmaması halinde müteahhit anahtarı fiilen teslim ederek borcunu ifa ettiğini ileri sürebilir; bu durum maliklerin iskânı bulunmayan bağımsız bölümlerle baş başa kalmasına yol açabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy