Kentsel Dönüşümde Kamulaştırmanın Hukuki Niteliği ve Kapsamı
Kentsel dönüşümde kamulaştırma, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapıların yer aldığı parsellerde yürütülen dönüşüm uygulamaları sırasında özel mülkiyete konu taşınmazların kamu yararı amacıyla idarece edinilmesi sürecidir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, ilgili idari teşkilata ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığına bu taşınmazlara ilişkin yetkiler tanımıştır. Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar için satın alma, ön alım hakkını kullanma, trampa ile taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka alana aktarma usulleri işletilebilir.
Anlaşma Yoluyla Satın Alma, Trampa ve Tapu İşlemleri
Uygulama alanındaki taşınmazlar idarece satın alınabilir veya idareye ait başka bir taşınmazla trampa yoluyla devralınabilir. Satın alma veya trampa işleminden önce malike bedel üzerinden teklif sunulması ve malikin teklifi kabul etmesi halinde buna ilişkin tutanak düzenlenmesi gerekir. 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği uyarınca düzenlenen bu tutanakta taşınmazın hukuki ve fiili vasıfları, satın alma bedeli, malikin kimlik bilgileri ile taşınmazın tapuda tesciline veya terkinine ilişkin kabul beyanları yer alır. Tutanak, malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır; taşınmazın tescili veya terkini tapu müdürlüğünce resen yapılabilir.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca, malik onay verdiği takdirde nakdi kamulaştırma bedeli yerine idareye ait olup kamu hizmetine özgülenmemiş taşınmaz mallar verilebilir. Değişimi yapılan taşınmazlar arasında parasal bir fark bulunması durumunda bu bakiye taraflarca nakden denkleştirilir. İdarenin satın aldığı taşınmazın tapusunda yer alan ipotek, haciz, ihtiyati haciz veya intifa hakkı gibi kısıtlamalar satış sonrasında bedel üzerinden varlığını sürdürür. Bu takyidatlar, düzenlenen satın alma tutanağı ile idarenin yazılı başvurusu doğrultusunda terkin edilerek mülkiyet idare adına kaydedilir.
Pazarlık Usulü ve Bedel Tespiti ile Tescil Davası
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde yürütülen satın alma sürecinde idare, takdir komisyonunca hesaplanan tahmini tutara yer vermeksizin malike taahhütlü tebligat çıkararak mülkü pazarlık veya trampa yoluyla edinme iradesini iletir. Taşınmaz sahibinin bu bildirimi izleyen 15 gün içinde müracaat etmesiyle pazarlık müzakereleri başlar ve uzlaşmaya varılırsa tutanağa bağlanır. Tarafların anlaşamaması ya da malikin devir işleminden kaçınması halinde idare, taşınmazın yer aldığı mahaldeki asliye hukuk mahkemesine başvurarak bedelin belirlenmesi ve mülkiyetin adına tescili istemiyle dava açar.
Dava açılan asliye hukuk mahkemesi, müracaat tarihini takip eden en geç 30 günlük süre sonrasına duruşma tarihi tayin edip malike çağrı kağıdı gönderir; bedele dair tüm çekişmeler de bu yargılama içinde hükme bağlanır. Gönderilen meşruhatlı davetiyede malikin kamulaştırma işlemine yönelik idari yargı merciinde iptal davası açabileceği, maddi nitelikteki hatalar içinse adli mahkemelerde düzeltim davası ikame edebileceği ihtarına yer verilir.
Kıymet takdirinde kamulaştırmayı gerektiren imar veya hizmet teşebbüsünün yol açacağı değer artışları ile ileride düşünülen kullanım şekline göre getireceği kâr dikkate alınmaz. Kısmen kamulaştırılan taşınmazda kamulaştırılmayan kısmın değerinde azalma meydana gelirse bu azalma bedel hesabında gözetilir. Kamulaştırmadan artan kısım imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli değilse, şartları oluştuğunda malik bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir.
Acele Kamulaştırma ve İdari Yargı Denetimi
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 27. maddesi uyarınca yurt savunması gereksinimi, Cumhurbaşkanınca aciliyeti kararlaştırılan durumlar yahut özel yasalarda sayılan fevkalade hallerde acele kamulaştırma yoluna başvurulabilir. Bu usul işletildiğinde, değer takdiri haricindeki kamulaştırma işlemleri daha sonra ikmal edilmek kaydıyla, mahkeme marifetiyle 7 gün zarfında biçilen değer malik namına bankaya depo edilir ve taşınmaza el konulması sağlanabilir.
Tesis edilen acele kamulaştırma işlemine karşı idare mahkemelerinde iptal davası ikame edilebilir. Söz konusu davada somut bir ivedilik durumunun gerçekleşmediği, kamu yararı unsurunun ortaya konulamadığı, yetkinin dönüşüm hedefleri hilafına kullanıldığı, mülkiyet hakkının ölçüsüzce zedelendiği yahut taşınmazın bu kapsama alınmasının zorunluluk arz etmediği savları ileri sürülebilir. 6306 sayılı Kanun çerçevesinde gerçekleştirilen idari işlemlere yönelik iptal davalarında ise ilgililere bildirim tarihinden başlayarak 30 günlük dava açma süresi kuralı uygulanır.
Taşınmazın Maliki Tarafından Geri Alınması
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu düzenlemesine göre, takdir edilen bedelin kesinleştiği tarihten başlayarak 5 yıl zarfında idare tarafından kamu yararına dönük herhangi bir yapı tesis edilmez veya kamulaştırma gayesine matuf bir işlem yürütülmeyip taşınmaz atıl bırakılırsa, malik yahut mirasçıları bedeli işlemiş faiziyle iade ederek mülkü geri alma imkanına kavuşur. Kanunda öngörülen bu geri alım yetkisi, şartların doğduğu andan itibaren 1 yıllık süre içerisinde ileri sürülmezse hak düşüklüğü meydana gelir.
Kentsel dönüşümde kamulaştırma bedeli yerine başka bir arsa verilebilir mi?
Kamulaştırma bedeli yerine malikin kabul etmesi halinde idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazı verilebilir ve taşınmazlar arasındaki değer farkı nakit olarak karşılanır.
Satın alma tutanağı imzalandıktan sonra tapu tescili nasıl yapılır?
Satın alma tutanağı malikin ferağ beyanı ve tescilin hukuki sebebi sayıldığından, taşınmazın tescili veya terkini tapu müdürlüğünce resen yapılabilir.
Bedel tespiti ve tescil davasında çıkarılan davetiye hangi hakları bildirir?
Mahkemece çıkarılacak davetiyede malike kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası ve maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabileceği bildirilir.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki idari işlemlere karşı dava açma süresi ne kadardır?
6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir.
İdarece kullanılmayan taşınmaz ne kadar süre içinde geri alınabilir?
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde amaca uygun işlem yapılmazsa, malik veya mirasçıları doğan hakkı 1 yıl içinde kullanarak bedeli faiziyle ödemek suretiyle taşınmazı geri alabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy