Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti ve Yıkım Süreci

Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı ve Riskli Yapı Ayrımı

Riskli alan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m. 2/1-ç kapsamında, zemin yapısından yahut üzerindeki yapılaşmadan ötürü can ve mal kaybı tehlikesi barındıran ve Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen bölgeleri ifade eder. Kanuni düzenlemede İdare; belediye ve mücavir alan sınırlarında ilgili belediyeleri, bu sınırlar haricinde il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve yetki verilmesi durumunda büyükşehir sınırındaki ilçe belediyelerini belirtir. İlgili mevzuat uyarınca Bakanlık Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığını, Başkanlık Kentsel Dönüşüm Başkanlığını, TOKİ ise Toplu Konut İdaresi Başkanlığını temsil eder.

Alana ilişkin tespit talepleri taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri ile TOKİ veya İdare tarafından hazırlanacak bilgi ve belgelerle Bakanlığa ya da İdareye sunulabilir. İdareye iletilen başvurular Bakanlığa aktarılır ve Bakanlıkça uygun görülen talepler Cumhurbaşkanına arz edilir. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 5/2-b doğrultusunda, uygulama bütünlüğü gözetilerek üzerindeki toplam yapı sayısının en az yüzde altmış beşi imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı bulunmaksızın inşa edilip sonradan ruhsat ve iskân alan binalardan oluşan alanlar da riskli alan olarak belirlenmek üzere Cumhurbaşkanına sunulur. 6306 sayılı Kanun m. 2/1-c kapsamındaki rezerv yapı alanı ise Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ'nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları ifade eder.

Riskli yapılar, belirlenmiş bir riskli alanın sınırları dahilinde kalabileceği gibi bu sahaların haricinde de yer alabilir. 6306 sayılı Kanun m. 2/1-d uyarınca; ekonomik kullanım ömrünü tüketmiş bulunan yahut yıkılma veya ciddi hasara uğrama tehlikesi fen ve teknik verilere göre belirlenen binalar riskli yapı niteliği taşır. Bu doğrultuda bir taşınmazın riskli yapı kabul edilmesi için Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan bir riskli alan içinde kalması zorunluluğu bulunmamaktadır.

Riskli Yapı Tespiti Müracaatı ve İstenen Belgeler

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yürütülür. Lisanslı kurum ve kuruluşlar, ülke genelinde herhangi bir alanla sınırlı olmaksızın riskli yapı tespiti yapma yetkisine sahiptir. Apartmandaki kat maliklerinden herhangi biri, çoğunluk kararına gerek olmaksızın riskli yapı tespit müracaatında bulunabilir.

Riskli yapı tespiti başvurusu yapılırken müracaat sahibinin güncel tapu durum belgesini, kimlik fotokopisini ve müracaat dilekçesini ibraz etmesi gereklidir. İşlemin vekil aracılığıyla yürütülmesi durumunda, ibraz edilecek vekâletnamenin 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı müracaatı yapma yetkisini açıkça taşıması şarttır.

Riskli Yapı Şerhi ve Taşınmaz Üzerindeki Tasarruf Hakkı

Yetkili lisanslı kuruluşun incelemesi sonucunda risk tespiti kesinleştiğinde tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir. Tapu kütüğüne konulan bu riskli yapı şerhi, taşınmazın devir ve temlik işlemlerini engellemez. Bu taşınmazların satışı gerçekleştirilebileceği gibi taşınmaz üzerinde ipotek veya intifa gibi sınırlı ayni hak tesisi de yapılabilir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve Teknik Heyet İncelemesi

Riskli yapı tespitine ilişkin bildirim maliklere 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapı tespitine karşı itirazda bulunulabilir. İtiraz hakkı, kat mülkiyeti kurulu yapılarda kat maliklerinden biri tarafından, kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda ise yapı maliklerinden biri tarafından kullanılabilir. Maliklere gönderilen tebligatta, bu 15 günlük yasal süre içinde itiraz edilmemesi halinde idarece verilecek süre içinde yapının yıktırılacağı bildirilir.

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazlar, üniversitelerden 4 temsilci ve Bakanlık bünyesinden 3 teknik uzman olmak üzere toplam 7 kişiden oluşan teknik heyet tarafından incelenir. Teknik heyet incelemesini itiraz dilekçesinde belirtilen sebeplerle bağlı kalmaksızın raporun mevzuata uygunluğu açısından sadece teknik yönden yürütür. İtirazın haklı bulunması durumunda tespit iptal edilir ve tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi terkin edilir.

İtirazın Reddi Halinde İptal Davası

Teknik heyet tarafından yapılan değerlendirme neticesinde itirazın reddedilmesi işlemi bir idari işlemdir. Bu ret kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İdare mahkemesinde iptal davasının açılmış bulunması yürütmeyi kendiliğinden durdurmaz.

Riskli Yapının Güçlendirilmesi Şartları

Riskli yapı olarak tespit edilen her binanın yıktırılması zorunlu olmayıp kanunun tanıdığı güçlendirme yoluna başvurulması mümkündür. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 8/5 uyarınca, riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenmesi halinde yapının yıktırılması için maliklere tanınan süreler içerisinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi gerekir.

Teknik imkânın tespit edilmesinin ardından Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19/2 hükmünde belirtilen şekilde beşte dört çoğunlukla güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması zorunludur. Belirlenen yasal süreler içinde bu şartlar tamamlanarak güçlendirme gerçekleştirilmediği takdirde yıkım sürecine devam edilir.

Ruhsatsız Yapılar ile Gecekonduların Durumu

İnşaat ruhsatı bulunmayan kaçak yapılar ile kat mülkiyetine geçilmemiş gecekondu niteliğindeki yapılar da 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine konu olabilir ve bu yapılardaki hak sahipleri kira yardımından yararlanabilir. Riskli yapı niteliğinde olduğu değerlendirilen birden fazla gecekondunun aynı parsel üzerinde yer alması durumunda tek bir gecekondu maliki tarafından da tespit müracaatı yapılabilir.

Buna karşın ruhsatsız binalar ile gecekondu niteliğindeki yapıların tamamlanmamış inşaat halinde olması ya da fiilen kullanılmayıp metruk ve harabe durumda bulunması halinde 6306 sayılı Kanun hükümleri uygulanmaz. Bu durumdaki binalar hakkında 3194 sayılı İmar Kanunu m. 32 hükümleri uyarınca işlem tesis edilir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Yıkıma Etkisi

Kat mülkiyetine konu yapılarda açılan arsa payının düzeltilmesi davalarında taşınmazın dava tarihindeki güncel değeri değil, yapının ilk inşa edildiği tarihteki değeri esas alınır. Arsa payının düzeltilmesi davasının açılmış olması, 6306 sayılı Kanun uygulamasında yıkım işlemini durduran bir neden olarak düzenlenmemiştir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy