Kentsel Dönüşümün Kapsamı ve Yapı Şartları
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları düzenlemektir. Kentsel dönüşüm kapsamına girmek bakımından bina yaşı veya yıl sınırlaması bulunmamakta, yapının teknik açıdan riskli yapı olarak tespit edilmiş olması belirleyici kabul edilmektedir.
Karar Yeter Sayısı ve Pay Satışı Usulü
Kentsel dönüşüm sürecinde karar alınabilmesi bakımından, hak sahiplerinin en az üçte iki çoğunluğu yerine hisseleri oranında salt çoğunluğun (yüzde 50+1) mutabakatı aranabilmektedir.
Alınan karara veya sözleşmeye katılmayan maliklere bildirim yapılarak 15 günlük süre tanınması; bu sürede imza atılmaması halinde payların açık artırma usulüyle diğer maliklere, satış gerçekleşmezse Başkanlık, İdare veya TOKİ'ye satılabilmesi ve satış fiyatına itiraz halinde mahkeme kararı esas alınarak doğan farkın hisseyi devralan malikçe karşılanması öngörülmektedir.
Yıkım, Tahliye ve Tebligat Esasları
6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapıların yıktırılması amacıyla yapı maliklerine doksan günü aşmamak üzere bir süre tanınır. Maliklerin tanınan bu sürede yıkımı gerçekleştirmemesi halinde yapının idare marifetiyle yıktırılacağı bildirilir. Kendilerine bildirilen süreye rağmen maliklerince yıkılmayan binaların tahliye ve yıktırma işlemleri, masraflar öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak şartıyla mahallî idarelerin katılımıyla mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
6306 sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN m. 5Kaynağı aç
Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat; tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi suretiyle gerçekleştirilir. İşlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü itibarıyla ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Tahliyesi istenilen yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.
Tahliye sürecinin engellenmesi halinde yetkili makamların istemiyle mülki idare amiri tarafından yazılı izin verilir ve kolluk personeli aracılığıyla kapalı yerler ve kapılar açılarak tahliye tamamlanır. Yetkili idari birimlerin yerine getirdiği tespit, tahliye ve yıkım giderleri maliklerin hisseleri nispetinde 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun kurallarına göre tahsil edilir.
İmar İzinleri ve Teşkilat Şartları
Dönüşüm sürecinde görev alacak lisanslı kuruluşlarda mühendis, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi aranabilmektedir. Uygulama alanında yer alan tescil dışı alanların ise Hazine adına tescil edilmesinin ardından Başkanlık veya TOKİ'ye bedelsiz devredilebilmesi söz konusu olabilmektedir.
İmar sürecinin Başkanlıkça üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi durumunda, başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde projeye göre yapı ruhsatı verilmesi ve yapının tamamlanmasının akabinde 30 gün içinde yapı kullanma izni düzenlenebilmesi mümkündür.
Malik ve Kiracılara Yönelik Destekler
Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapı parsellerindeki uygulamalarda öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Bu usulle taşınmazı boşaltan maliklere, kiracılara ve o yapıda ikamet etme şartını sağlayan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut ya da işyeri verilebilir; alternatif olarak kira yardımı ve yapım yardımı sağlanabilir. Yapım yardımına dair usul ve kurallar Cumhurbaşkanınca kararlaştırılır.
Kentsel dönüşüme girmek için bina yaşı şartı var mıdır?
Kentsel dönüşüm için mevzuatta belirlenmiş herhangi bir bina yaşı veya yıl sınırı bulunmamakta olup teknik incelemeyle binanın riskli yapı olduğunun belirlenmesi yeterlidir.
Kentsel dönüşüm kararı hangi oy oranıyla alınır?
Kentsel dönüşüm kararı, hak sahiplerinin hisseleri oranında salt çoğunluğunun (yüzde 50+1) anlaşmasıyla alınır.
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payı ne olur?
Karara katılmayan maliklere tanınan 15 günlük sürede imza atılmazsa arsa payları açık artırmayla diğer maliklere satılır; satış gerçekleşmediğinde Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınabilir.
Kentsel dönüşüm kira yardımı kimlere verilir?
Anlaşma sağlayarak yapıyı tahliye eden maliklere, kiracılara ve yapıda fiilen ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı veya geçici konut/işyeri tahsisi yapılabilir.
Tahliye ve yıkım tebligatı nasıl yapılır?
Tahliye ve yıkım tebligatı tutanağın yapıya asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 gün ilan yoluyla tamamlanır; muhtarlıktaki ilanın son günü işlem tebliğ edilmiş kabul edilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy