Kentsel dönüşüm uygulamalarında önceki düzenlemede yer alan üçte iki oy çokluğu aranması kuralı değiştirilmiş ve karar yeter sayısı salt çoğunluk olarak öngörülmüştür.
Rezerv Yapı Alanı Kapsamı ve Belirlenme Şartları
Rezerv yapı alanı tanımında yer alan yeni yerleşim alanı ibaresi yürürlükten kaldırılmış; alanın kapsamı mevcut kentsel ve kırsal alanları içerecek biçimde genişletilmiştir. Gerçek veya tüzel kişilerin mülkiyetindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini talep edebilmesi belirli bir şarta bağlanmıştır. Bu talebin yapılabilmesi için taşınmazların yapılaşmaya tabi arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya bu orana denk gelen değerin dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmesi gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Karar Yeter Sayısı
Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi uyarınca paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, hukuki bir işlem gereğince veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça malın paylaşılmasını isteyebilir. Kanun gereğince paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Kentsel dönüşüm sürecinde afet riski sebebiyle yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda paydaşlar ortaklığın giderilmesi davası açabilir; ancak bu davanın açılmış olması kentsel dönüşüm kapsamında salt çoğunlukla karar alınmasını veya dönüşüm sürecinin tamamlanmasını engellemez.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 698Kaynağı aç
Riskli Yapı Tespiti ve Tebligat Süreci
Riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare tarafından re'sen yapılabilir. Tespitin yapılmasına veya yapıdan numune alınmasına engel olunması durumunda, mülki idare amirinin yazılı izni ile kolluk kuvvetleri müdahalede bulunabilir ve yapılar çilingir vasıtasıyla açtırılabilir. Ayrıca riskli yapıların tahliyesinin engellenmesi halinde de kolluk kuvvetlerine müdahale etme yetkisi tanınmıştır.
Riskli yapıların tespiti sürecinde maliklere tek tek tebligat yapılmaz. Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak doğrudan ilgili yapıya asılır, maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirim sağlanır ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Söz konusu ilan süresinin son günü, hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılır.
Tahliye, Yıkım ve Masrafların Tahsili
Riskli yapıların yıktırılması görevi Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmiş olup hak sahiplerine tahliye ve yıkım işlemleri amacıyla tek seferde doksan günlük süre tanınması düzenlenmiştir. Bununla birlikte idarece yapının tahliyesi için altmış günden az olmamak kaydıyla süre verilmesi ve bu sürede yapının boşaltılamaması halinde bir defaya mahsus otuz günlük ek süre tanınması yönünde de düzenleme bulunmaktadır.
Riskli yapı tespiti ve yıkım masrafları öncelikle hisseleri oranında yapı maliklerine aittir. Yıkım Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare tarafından gerçekleştirildiğinde ise yıkım masrafları Başkanlık veya idarece karşılanır. Bu halde yapılan masraflar binanın paydaşlarının müteselsil sorumluluğuna tabi tutulur ve tapu kaydındaki arsa payları üzerine müşterek ipotek tesis edilir.
Oturma Hakkı ve Önalım Yetkisi
Kentsel dönüşüm sürecinde borçlanıp borcunu ödeyemeyen hak sahiplerinin yapısı tapuda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına tescil edilir. Bu durumda hak sahibinin oturabileceği başka bir taşınmazı yoksa, Başkanlık adına tescil ettirilen taşınmaz üzerinde hak sahibine oturma hakkı tesis edilir; hak sahibi evli ise oturma hakkı kişinin eşi üzerine tesis olunur.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının veya Hazinenin paydaş olup olmadığına ve taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, dönüşüm kapsamındaki taşınmazların alanda veya parselde malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı önalım hakkını kullanabilir.
İmar ve Parselasyon Planlarına İtiraz Usulü
Onaylanan imar ve parselasyon planları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı il müdürlüğü tarafından on beş gün süreyle ilan edilir. İlana karşı itirazlar bu on beş günlük ilan süresi içinde yine il müdürlüğüne yapılır. Yapılan itirazlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından beş günlük süre içinde değerlendirilerek karara bağlanır ve itirazın reddedilmesi işlemi kesin nitelik taşır.
Afet Bölgesinde İdari Yargılama Usulü
Genel hayata etkili afet bölgesi ilan edilen sahalarda 6 Şubat 2023 depremleri ve sonrasındaki sarsıntıların yol açtığı hasarlarla irtibatlı hasar tespit raporları üzerine kurulan idari işlemlere karşı açılan iptal davaları, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun geçici 11. maddesindeki özel usule tabidir; hak sahipliğine yönelik işlemler ise bu usulün dışında tutulmuştur. Kapsamdaki uyuşmazlıklarda ilk inceleme on gün zarfında gerçekleştirilerek dava dilekçesi ve ekleri tebliğe çıkarılır.
2577 sayılı İDARİ YARGILAMA USULÜ KANUNU m. geçici 11Kaynağı aç
Dava dilekçesinin tebliğinden itibaren savunma verme süresi on beş gündür ve bu süre bir defaya mahsus olmak üzere en fazla on gün uzatılabilir. Savunmanın verilmesi veya süresinin geçmesiyle dosya tekemmül etmiş sayılır ve savunma dilekçesinde bina askı koduna yer verilir. Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin olarak mahkemece verilen kararlara karşı itiraz yoluna başvurulamaz. Tam yargı davaları ile bu madde kapsamındaki iptal davaları birlikte görülemez; daha önce birlikte açılmış olan davalar ayrılır ve bulunduğu aşamadan itibaren görülmeye devam edilir.
Keşif ve bilirkişi incelemesi gereken hallerde dosyanın tekemmülünden itibaren on beş gün içinde keşif yapılır; tarafların hak ve menfaatlerinin korunması bakımından zorunluluk bulunan hallerde keşif ve bilirkişi incelemesi ilk incelemeyi takiben de yapılabilir. Bilirkişi raporları on beş gün içinde mahkemeye teslim edilir; bilirkişilere ve bilirkişi raporlarına tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilebilir. Duruşma icrası tarafların talebine ve mahkemenin kararına bağlı olup duruşma davetiyeleri duruşma gününden en az on beş gün önce gönderilir. Elektronik tebligat adresi bulunmayan taraflara keşif ve duruşma günü bildirimi öncelikle 7201 sayılı Tebligat Kanununun 7. maddesine göre yapılır. Davalar, dosyanın tekemmülünden veya ara karar, keşif, bilirkişi incelemesi ya da duruşma yapılması gereken hallerde bunların tamamlanmasından itibaren en geç on beş gün içinde karara bağlanır.
Mahkemece verilen nihai kararlara karşı tebliğden itibaren on beş gün içinde istinaf kanun yoluna başvurulabilir. İstinaf dilekçeleri on günlük sürede incelenerek tebliğe çıkarılır, dilekçeye cevap verme süresi on beş gün olup istinaf başvurusu en geç iki ay içinde hükme bağlanır. İstinaf aşamasında istinabe edilen mahkemenin işlemleri on beş gün içinde bitirmesi gerekir. İlgili maddede açık süre tayin edilmemiş hususlarda işlemler ivedilikle neticelendirilir; kural bulunmayan durumlarda ise 2577 sayılı Kanunun genel hükümleri tatbik edilir. Düzenlemenin yürürlüğe girmesinden evvel açılmış davalarda da mezkûr usul bulunduğu evreden itibaren yürütülür; ancak yürürlük öncesinde işlemeye başlamış bulunan savunma, bilirkişi itirazı, istinaf ve istinaf cevap süreleri yönünden genel kurallar geçerliliğini sürdürür.
Riskli yapı tespit tutanakları maliklere nasıl tebliğ edilir?
Riskli yapı tespit tutanağı yapıya asılır, e-Devlet kapısı üzerinden maliklere bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir; muhtarlıktaki on beş günlük ilan süresinin son günü tebligat yapılmış sayılır.
Afet bölgesindeki hasar tespit iptal davalarında yürütmenin durdurulmasına itiraz edilebilir mi?
6 Şubat depremleri sebebiyle genel hayata etkili afet bölgesi ilan edilen yerlerde hasar tespit raporlarına dayalı iptal davalarında yürütmenin durdurulması talebine ilişkin verilen kararlara karşı itiraz yolu kanunen kapalıdır.
Borcunu ödeyemeyen yapı malikine oturma hakkı nasıl tanınır?
Kentsel dönüşüm borcunun ödenememesi üzerine yapının mülkiyeti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına tescil edildiğinde, hak sahibinin oturabileceği başka bir taşınmazı yoksa hak sahibine veya evli ise eşine oturma hakkı tesis edilir.
Dönüşüm alanındaki taşınmaz üçüncü kişiye satılırsa önalım hakkı kime aittir?
Parselde paydaşlık durumuna veya mülkiyet tipine bakılmaksızın taşınmazın alandaki malikler haricindeki üçüncü kişilere satılması durumunda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı önalım hakkına sahiptir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy