Kentsel Dönüşüm Avukatının Faaliyet Alanı ve Yasal Çerçeve
Kentsel dönüşüm avukatı, afet tehlikesi taşıyan sahalar ile riskli binaların yer aldığı taşınmazlarda sağlıklı ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulmasını amaçlayan 6306 sayılı Kanun kapsamındaki hukuki süreçleri yürütür. Dönüşüm sürecinde bir yandan kamu makamlarının tesis ettiği idari işlemler diğer yandan malikler, müteahhitler veya kiracılar arasındaki özel hukuk ilişkileri söz konusu olduğundan, uyuşmazlığın niteliğine göre adli ve idari yargı mercilerinde gerekli kanuni yollar izlenir.
Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci
Taşınmazın teknik açıdan risk taşıyıp taşımadığının belirlenmesi, giderleri kendilerine ait olmak kaydıyla maliklerden herhangi birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusuyla gerçekleştirilir. Düzenlenen riskli yapı tespit raporuna karşı mevzuatta tayin edilen süre içinde itiraz edilmediği takdirde rapor kesinleşir; bu aşamadan sonra maliklerin yıkım sürecini durdurabilme olanağı ciddi biçimde zayıflar.
Arsanın Değerlendirilmesi ve Çoğunluk Kararları
Riskli yapının yıktırılması veya kentsel dönüşüm sürecinin fiilen başlamasının ardından taşınmazın ne şekilde değerlendirileceği paydaşlarca kararlaştırılır. Bu değerlendirme aşamasında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınması esası birçok dönüşüm işlemi bakımından önem kazanır.
Salt çoğunlukla alınan karara iştirak etmeyen maliklerin payları kendiliğinden elden çıkarılamaz. Pay satışı sürecinin başlatılabilmesi için usulüne uygun karar alınması, azınlıkta kalan paydaşlara teklifin bildirilmesi, değerleme yapılması, açık artırma usulünün işletilmesi ve tapu tescil basamaklarının takip edilmesi zorunludur.
Kentsel Dönüşüm Uyuşmazlıklarında Adli ve İdari Yargı Ayrımı
Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılan uyuşmazlıklar idari işlemlerden veya taraflar arasındaki özel hukuk sözleşmelerinden kaynaklanabilmektedir. Bu doğrultuda uyuşmazlığın dayandığı hukuki ilişkinin niteliğine göre süreç kapsamında hem idari yargı hem de adli yargı davaları takip edilir.
Dönüşüm alanlarında uygulanan kamulaştırma veya acele kamulaştırma işlemlerine karşı, kamu yararı bulunmadığı veya işlemin hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle idari yargıda iptal davası ikame edilebilir. Belirlenen kamulaştırma bedelinin yetersiz görülmesi halinde ise asliye hukuk mahkemesindeki bedel tespiti ve tescil davasında bilirkişi raporlarına karşı itiraz süreçleri yürütülür.
Kiracı Hakları ve Sağlanan Mali Muafiyetler
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği; riskli yapıların yıktırılması, imar planlaması, değer tespiti ve taraflar arasında uzlaşma sağlanmasının yanı sıra sürecin ekonomik boyutuna dair kurallar da içerir. İlgililer bu çerçevede kira yardımı, taşınma yardımı, faiz desteği ve kredi imkânlarından istifade edebilir; noter masrafları, tapu harçları, damga vergisi ve belediyece alınan harç muafiyetlerinden yararlanabilir.
Kiracılar kentsel dönüşümde yeni binadan bağımsız bölüm alabilir mi?
Kiracıların yeni inşa edilecek binadan bağımsız bölüm talep etme hakkı bulunmamaktadır. Riskli yapı kararı kesinleştiğinde kira ilişkisi ileri sürülerek yıkım işlemleri süresiz olarak durdurulamaz; ancak kiracılar tahliye, taşınma ve kira yardımı gibi mali desteklerden faydalanabilir.
Salt çoğunluk kararına katılmayan malikin payı nasıl satılır?
Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa payı satışı otomatik olarak gerçekleşmez. Satışın yapılabilmesi için usulüne uygun malik kararının bulunması, teklif bildirimi yapılarak 15 günlük sürenin tanınması, değerleme işleminin yapılması, açık artırma sürecinin işletilmesi ve tapu tescilinin tamamlanması gerekir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy