6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında bulunup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da bilimsel ve teknik verilere dayanılarak yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıyı ifade eder.
Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı
Zemin özellikleri yahut mevcut yapılaşma durumu dolayısıyla can ve mal kaybına yol açma tehlikesi barındıran sahalar, Cumhurbaşkanı kararıyla riskli alan olarak belirlenir. Kanun kapsamındaki dönüşüm iş ve işlemlerinde değerlendirilmek üzere TOKİ veya idarenin talebi doğrultusunda ya da kendiliğinden resen kararlaştırılan yerler ise rezerv yapı alanını oluşturur.
Riskli Yapı Tespiti ve Başvuru Usulü
Riskli yapı tespiti kural olarak yapı maliklerinin veya kanuni temsilcilerinin talebiyle, masrafları kendilerine ait olmak üzere elektronik yazılım sistemi üzerinden yürütülür. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış taşınmazlarda arsa paylı tapu bulunması halinde, fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından yaptırılır.
Riskli yapı tespitinin başlatılması için tüm maliklerin oybirliği aranmaz; maliklerden birinin başvurusu ile süreç başlayabilir. Bunun yanında idare veya Başkanlık resen riskli yapı tespiti yapabileceği gibi maliklere bu tespiti yaptırmaları için süre de verebilir. Verilen süre içinde tespit yaptırılmazsa tespit idare veya Başkanlık tarafından yapılabilir veya yaptırılabilir; bu durumda masraflardan malikler hisseleri oranında sorumlu tutulabilir.
Tespitin Bildirimi, İtiraz ve Yargı Yolu
Eksikliği bulunmayan riskli bina tespit tutanakları tapu sicilinin beyanlar hanesine işlenmesi amacıyla bildirilir; akabinde ilgili yapıya asılma, maliklere e-Devlet kanalıyla iletilme ve mahalle muhtarlığında on beş gün boyunca askıya çıkarılma usulüyle duyurulur. Mülk sahipleri yahut kanuni temsilcileri, muhtarlık ilanının son gününden itibaren on beş günlük zaman diliminde yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe veya yetki devredilmişse idareye itiraz dilekçesi sunabilir. Kanuni süresinde yapılmayan ya da yetkisiz kişilerce yöneltilen itirazlar ise işleme konulmaz.
6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu hükümleri uyarınca dava açılabilir. Riskli yapı tespiti gibi idari işlemlere karşı idare mahkemesinde dava açılması gerekirken, müteahhit ile yapılan sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklar çoğunlukla adli yargının görev alanına girer.
Tahliye, Yıkım ve Kütük Belirtmeleri
Risk taşıdığı kesinleşen yapıların yıktırılması gayesiyle idare tarafından azami doksan günlük süre tanınır. Tanınan bu mehil içerisinde tahliyesi ve yıkımı sağlanmayan taşınmazların idari merciler eliyle tahliye edilerek yıktırılacağı ilgililere bildirilir.
Maliklerden birinin, birkaçının yahut vekillerinin başvurması halinde yapının fiilen boşaltıldığı ve elektrik, su, doğalgaz bağlantılarının kesildiği belgelenir ya da idarece tespit edilirse diğer paydaşların onayı aranmadan yıkım ruhsatı verilebilir. 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği uyarınca, binanın yıkılmasını müteakip tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi terkin edilerek taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında kaldığına dair belirtme yapılır.
Uygulama Kararları ve Arsa Payı Satışı
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalara ilişkin malik kararları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. İlgili toplantı hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve alınan karar tutanağa bağlanır.
Çoğunluk kararına katılmayan paydaşların arsa paylarının satışında ilk ihaleye yalnızca salt çoğunluk ile anlaşan paydaşlar katılabilir ve satış rayiç bedelden az olmamak üzere en yüksek bedeli teklif eden katılımcıya yapılır. İlk satışta payın anlaşan paydaşlarca alınmak istenmemesi halinde sonraki satışlara belirli şartları sağlayan üçüncü kişiler de katılabilir.
1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde yüzde altı oranına göre yeniden düzenlenebilir.
Kira Yardımı ve Harç Muafiyeti
Uygulama sahasındaki taşınmazları anlaşarak boşaltan maliklere, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren Başkanlıkça belirlenen tutarda aylık kira desteği sağlanabilir. Söz konusu yardım müddeti riskli alan dışındaki yapılarda on sekiz ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise kırk sekiz ayı geçmeyecek biçimde yetkili idarece kararlaştırılır. Kira yardımı müracaatlarının binanın boşaltıldığı yahut yıkıldığı tarihten başlayarak bir yıl içerisinde iletilmesi gerekir.
Gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri tarafından gerçekleştirilen dönüşüm işlerinde, yapının evvelki inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat kısmı için belediyeler tarafından harç ve ücret tahsil edilmez.
Riskli yapı tespiti için bütün paydaşların başvurusu zorunlu mudur?
Hayır, riskli yapı tespiti için tüm maliklerin oybirliği aranmaz; tek bir malikin başvurusu ile tespit süreci başlatılabilir.
Riskli yapı tespit raporuna karşı hangi sürede itiraz edilmelidir?
Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde dilekçe ile itiraz edebilir.
Uygulama kararına katılmayan maliklerin arsa payı kime satılır?
Düzenlenen ilk satışa yalnızca salt çoğunluk ile anlaşan paydaşlar katılabilir; bu satışta payın alınmaması halinde sonraki satışlara belirli şartları sağlayan üçüncü kişiler de katılabilir.
Kentsel dönüşüm kira yardımı başvurusu ne zamana kadar yapılmalıdır?
Kira yardımı başvurularının, yapının tahliye tarihinden veya yıkıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılması gerekmektedir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy