Ev alım sürecinde taraflar arasında açıkça yazılı bir cayma akçesi anlaşması yapılmadığı hallerde ödenen kapora, kural olarak satış bedeline mahsuben verilmiş bir avans niteliği taşır. Taşınmaz satışının tamamlanmaması durumunda satıcı veya emlakçının bu meblağı uhdesinde tutması haklı bir nedene dayanmadığından, Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca bedelin alıcıya iade edilmesi gerekir.
Kapora ve Cayma Akçesi Arasındaki Hukuki Farklar
Bir ödemenin cayma akçesi sayılabilmesi için taraflar arasındaki sözleşmede bu durumun açıkça kararlaştırılması ve verilen meblağın cayma akçesi olduğunun açıkça belirtilmesi şarttır. Sözleşmede bu yönde açık bir hüküm bulunmadığında ödenen bedel avans olarak değerlendirilir.
Cayma parası kararlaştırıldığında sözleşme taraflarından her biri sözleşmeden dönme hakkına sahip olur. Bu kapsamda sözleşmeden ilk vazgeçen taraf alıcı olursa ödediği meblağ satıcıda kalır ve alıcı bu paranın iadesini talep edemez. Buna karşılık sözleşmeden cayan taraf satıcı olduğu takdirde, aldığı bedeli iki katı tutarında alıcıya geri ödemekle yükümlüdür.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 178Kaynağı aç
Kapora İadesinde İspat ve Deliller
Elden nakit olarak ve hiçbir belgeye bağlanmadan verilen kaporaların icra veya mahkeme yoluyla geri talep edilmesi ispat açısından güçlük doğurur. Bu nedenle kaporanın banka üzerinden açıklama düşülerek gönderilmesi veya yazılı bir kapora veya avans makbuzuyla belgelendirilmesi gerekir. Banka dekontunda taşınmazın adresine yer verilerek kapora veya avans ödemesi olduğunun yazılması alacağın ispatını temin eder.
Yazılı belgenin bulunmadığı elden ödemelerde, karşı tarafın mesajlarda kaporayı aldığını kabul etmesi, tutarı belirtmesi veya bedeli iade edeceğini beyan etmesi hukuken ikrar delili teşkil eder. Ayrıca ödeme anında hazır bulunan şahitlerin beyanları da mahkemede delil olarak ileri sürülebilir.
İhtarnameden İcraya Yasal Takip Süreci
Kaporasını geri alamayan alıcıların izleyebileceği yasal yol, öncelikle noter aracılığıyla ihtarname göndererek paranın iadesini istemektir. Yapılan ihtara rağmen ödeme gerçekleşmezse, kural olarak borçlunun yerleşim yerindeki icra dairesi üzerinden ilamsız icra takibi başlatılabilir.
İcra dairesi tarafından borçluya yasal ödeme emri tebliğe çıkarılarak borcun ve yasal faizinin 7 gün içinde ödenmesi istenir. Borçlu yasal süresi içinde takibe itiraz ederse icra takibi durur ve doğrudan haciz aşamasına geçilemez. Bu durumda alacaklı, zorunlu arabuluculuk sürecinin akabinde somut olayın niteliğine ve tarafların hukuki statüsüne göre Asliye Hukuk Mahkemesi veya Tüketici Mahkemesinde itirazın iptali ve alacak davası açabilir.
Emlakçının Kaporayı Komisyon Bedeli Olarak Alıkoyması
Emlak komisyoncuları, taraflar arasında resmi veya bağlayıcı bir satış sözleşmesi kurulmadan ve aracılık hizmeti tamamlanmadan kaporayı komisyon bedeli adı altında kesemez veya alıkoyamaz. Satış gerçekleşmediğinde alınan bedel derhal iade edilmelidir. Emlakçının kaporayı iade etmemesi halinde alıcının tüketici sıfatı taşıması sebebiyle yasal parasal sınırlar dahilinde Tüketici Hakem Heyetine başvurulabilir; sınır üzerindeki uyuşmazlıklarda ise zorunlu arabuluculuk sürecinin ardından Tüketici Mahkemesinde dava açılabilir.
Ön Ödemeli ve Maketten Konut Satışlarında İade Şartları
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun düzenlemeleri çerçevesinde ön ödemeli konut satışlarında tüketici, herhangi bir gerekçe sunma zorunluluğu bulunmaksızın ve cezai şart yükümlülüğü altına girmeksizin 14 gün içinde sözleşmeden cayma hakkını kullanabilir. Noter kanalıyla gerçekleştirilen cayma bildiriminin ardından ödenen meblağların en geç 14 gün zarfında alıcıya kesintisiz biçimde geri verilmesi şarttır; bu süreçte dosya masrafı ya da komisyon adı altında herhangi bir tenkis yapılamaz.
Maketten konut satışında inşaatın en geç 36 ay içinde tamamlanamaması, ruhsat alınamaması veya projenin iptali durumunda tüketici sözleşmeden dönebilir. Müteahhit kusurundan kaynaklanan bu hallerde bugüne kadar ödenen tüm kapora ve peşinat bedelleri, ödeme tarihinden itibaren işletilen yasal faiziyle birlikte tek seferde geri ödenir. Sözleşmelerde yer alan cayma halinde kaporanın yanacağına veya kesinti yapılacağına ilişkin hükümler geçersizdir.
Sahte İlan ve Dolandırıcılık Hallerinde Başvuru Yolları
Gerçekte satış yetkisi bulunmayan veya sahte ilanlar üzerinden kapora toplanması Türk Ceza Kanunu kapsamında nitelikli dolandırıcılık teşkil eder. Bu durumda bankaya bloke bildirimi yapılabilir, dekont ve yazışma kayıtlarıyla birlikte Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulabilir ve tutarın tahsili amacıyla hesap sahibine karşı ilamsız icra takibi başlatılabilir.
Kaporanın Geri Alınmasında Zamanaşımı Süreleri
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 82 uyarınca sebepsiz zenginleşmeden doğan taleplerde hak sahibinin iade hakkını öğrendiği andan itibaren 2 yıllık nispi ve her halükarda zenginleşmenin doğduğu tarihten itibaren 10 yıllık mutlak zamanaşımı süresi işler. Malvarlığı artışının bir alacak hakkı iktisabı yoluyla gerçekleştiği durumlarda ise zamanaşımı süresi dolsa bile borcun yerine getirilmesinden her zaman kaçınılabilir. Buna mukabil cayma akçesi veya ön protokol gibi yazılı sözleşme ilişkilerinden doğan talepler, mezkur kanunun 146. maddesindeki genel 10 yıllık zamanaşımına tabidir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 82Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 146Kaynağı aç
Genel zamanaşımı süreleri bulunsa dahi, taşınmaz satışının gerçekleşmeyeceğinin anlaşıldığı ilk dönemde sürelerin sonu beklenmeksizin noter ihtarnamesi gönderilmeli ve yasal süreç başlatılmalıdır.
Ev sahibi satıştan vazgeçerse kaporayı iki katı olarak ödemek zorunda mıdır?
Yalnızca taraflar arasında açıkça yazılı bir cayma akçesi anlaşması yapılmışsa sözleşmeden vazgeçen satıcı aldığı meblağı iki katı olarak geri ödemekle yükümlüdür; açık cayma akçesi yoksa bedel avans sayıldığından yalnızca verilen kapora tutarı iade edilir.
Elden nakit verilen kaporanın iadesi nasıl talep edilir?
Elden belgesiz ödenen kaporanın ispatı güç olmakla birlikte, karşı tarafın mesaj yoluyla parayı aldığını kabul etmesi veya ödeme sırasında hazır bulunan şahitlerin tanıklığı delil gösterilerek yasal takip ve dava yoluna gidilebilir.
İlamsız icra takibine borçlu itiraz ederse ne yapılır?
Borçlunun süresinde itirazıyla takibin durması halinde haciz işlemlerine geçilebilmesi için alacaklının arabuluculuk sürecini tüketip uyuşmazlığın niteliğine göre Asliye Hukuk Mahkemesi veya Tüketici Mahkemesinde itirazın iptali ve alacak davası açması gerekir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy