İnşaat Vekaletnamesi Kapsamı ve Hukuki Geçerlilik Şartları

6. Hukuk Dairesi         2024/3591 E.  ,  2025/2378 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/433 E., 2024/738 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 8. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/718 E., 2023/868 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davalı vekili Avukat …, davalı şirket yetkilisi … ile davacı vekili Avukat …'un gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; sözleşmeye konu yerin davalıya inşaatın yapımına hazır olarak müvekkili tarafından teslim edildiğini, belirli bir süre sonra davalıya yüklenen ana sorumlulukları ihtarname ile hatırlatarak, işi süresinde yapamayacağına dair oluşan tereddütler nedeni ile mevcut durum hakkında bilgi talep edildiğini, ancak bu talebe karşı, "…sözleşme sonrası hemen işe başlandığı" bildirilerek bir kısım iş ve işlemlerin yapıldığının davacıya bildirildiğini,davalı müteahhidin 9 ay içerisinde inşaatı tamamlaması gerektiğini,davacının davalı ile … isimli şahıs üzerinden tanışdığını ve anlaşmaya vardığını, yer teslim belgesinde de bu şahsın şahit olarak imzasının bulunduğunu, söz konusu taşınmazın vekaleten tüm iş ve işlemlerinin yapılabilmesi için bu şahıs ve göstermiş olduğu kişilere vekaletname verildiğini, ilgili belediyede yapılan araştırmada, bugüne kadar davalı tarafından, yapılan sözleşmenin yerine getirilebilmesi için iş ve işlemlerin iş bu vekaletname ile yürütülmeye çalışıldığının görüldüğünü, yani işlerin yürütülmesinde vekaletname sorunu yaşanmadığını, davalının, 25.02.2021 tarih ve … yevmiye no'lu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmediğini, davacı ile davalı arasında aktedilen sözleşmeye göre inşaatı bitirerek davacıya teslim etmesi gereken sürenin bitmek üzere olduğunu,davalı müteahhidin sözleşme kapsamında edimini ifa etmemesi ve etmesinin de imkansızlığı nedeni ile taraflar arasında imzalanan 25.02.2021 tarih ve … yevmiye no'lu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesine, İstanbul ili, …. ilçesi, … Mahallesinde bulunan 15249 ada, 21 parsel numaralı taşınmazın tapu kaydına konulan şerhlerin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; yeri teslim alan davalının inşaata başlamak istediğini ve en başta davacı tarafından kendisine vekaletname verilmesini talep ettiğini, çünkü belediyeden inşaat ruhsatı alınabilmesi için arsa sahibinden vekalet alınması gerektiğini, yüklenicilerin vekalet yetkisi alırken genelde kendisinin dışında işlerini takip eden kişilere ve özellikle mimarlarına da yetki verdiklerini veya başkalarını yetkilendirmek üzere tevkil yetkisi aldıklarını, davacının keyfi olarak vekalet vermediğini, önceden vekalet verilmiş olan … 'ında gelmediğini, bu davayı açmayı davacı ile …'in sözleşmeyi imzalarken planladıklarını, davacının vekalet ile ilgili sıkıntı yaşamamak için sözleşmeye 5. maddeyi eklediğini, vekaletnameler ve muvafakatname başlıklı 5. madde de "yüklenicinin başta tevhid ve inşaat olmak üzere, sözleşmedeki ve teknik şartnamedeki yükümlülükleri yerine getirmesi için gerekli olan usul ve mevzuaata uygun vekaletname ve muvafakatnameyi Mal Sahipleri en geç noter huzurunda sözleşme imzalanması sırasında verecektir" denildiğini, ancak vekaletnamenin bir türlü verilmediğini, vekalet verilmediği için işlemleri hızlı bir şekilde yürütemediğini, daha önceden … ile anlaşıldığı ve …'e vekalet verildiği için zaten bir vekalet var ,… da işlemlere başlamış, o vekalet ile devam edin denildiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "inşaatın süresinin 9 ay, inşaatın bitme süresinin 25.11.2021 tarihi olduğu, fesih tarihinden sonra 1 ay 10 günlük sürenin kaldığı, inşaat süresinin en az 5 ay olacağı, henüz inşaat ruhsatı alınmadığı şeklinde rapor sunulduğu, farklı bilirkişiden sözleşme uyarınca tarafların edimlerini ifa edip etmediği, müteahhide verilen vekaletname uyarınca işlemlerini bitirip bitiremeyeceği, vekaletnamenin hangi işlemleri kapsadığı hususunda alınan rapor ile 2021 tarihli KKİS'ye göre yer teslimi yapıldığı, dava dilekçesine ek olarak sunulan vekaletname ile kat mülkiyeti tesisine kadar belediyedeki ve ilgili kurumlardaki tüm işlemlerin yapılabileceğinin belirtildiği, sözleşmenin 5. maddesine göre 'inşaatın bitirilmesi için gerekli vekaletname en geç sözleşme imzalanması sırasında verilecektir' denildiğini, sözleşme imzalanması sırasında tacir olan davalının vekaletname almadığı, ruhsat ve diğer işlemler için dava dışı …'a vekaletname verilmesi hususunda ise anlaşmaya varıldığının …. Noterliği'nin 15414 sayılı ihtarnamesinden anlaşıldığı, davalının sözleşmedeki şartları bilerek sözleşmeyi imzaladığı, davalının tacir olup, basiretli davranmakla yükümlü olduğu, ihtarnameden de anlaşılacağı üzere dava dışı üçüncü kişiye vekaletname verilmesi hususunda tarafların anlaştığı, anlaşmaya göre ruhsat alma ve gerekli işlemlerin üçüncü kişi olan … tarafından zamanında yerine getirilip getirilmediği, tarafların bu konuda ihmali olup olmadığı incelendiğinde, sözleşmenin 4. maddesine göre inşaat ruhsatı alınma süresinin 2 ay olarak belirlendiği, davalı tanığı olarak dinlenilen …'nın vermiş olduğu cevap uyarınca da mimari proje için işlemlerin başlandığının anlaşıldığı, …. Noterliği'nin 06.09.2021 tarihli ihtarnamesinde davalı tarafça projelerin çizildiği ve onaylandığı, iskan onay harcının alındığı, yapı denetim ataması da yapıldığı, Covid 19 sebebiyle işlerin uzadığı, bu sebeplerle inşaatın tamamlanacağının bildirildiği, gönderilen ihtarnamede işlerin zamanında bitirileceğinin bildirildiği, ancak sonraki ihtarnamede ise işlemlerin vekaletname verilmemesinden kaynaklı olduğu hususunda itiraz edildiği, davalı tarafın 06.09.2021 tarihindeki ihtarnamesinde gecikmenin belediyede yeterli personel olmamasından kaynaklı olduğunu ileri sürmüş olsa da, inşaat ruhsatının alınma süresinin 2 ay olarak belirlendiği, ancak bu durumun karşı tarafa gecikmeli olarak 5 ay sonra bildirildiği, aynı zamanda belediye personeli eksikliğinin işlemleri yavaşlattığı hususunun dosyaya ibraz edilen belgelerden ispat edilemediği, yukarıda da açıklandığı üzere davalının basiretli tacir olduğu, hak ve sorumluluklarını kullanırken dikkat ve özen yükümlülüğüne riayet etmesi gerektiği, keşif sırasında taşınmaz üzerinde bir kısım molozların bulunduğu, herhangi bir yapıya başlanılmadığı, davalı tarafın sözleşmeyi imzalamasıyla birlikte ihtarnameden de anlaşıldığı kadarıyla üçüncü kişiye vekalet verilmesi hususunun onaylandığı, sözleşme süresinin toplamda 9 ay olduğu, davalı tarafın sözleşmenin devamı sırasında kusuruyla yükümlülüklerini yerine getirmediği, davalı tarafın temerrüde düştüğü, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinin temeli olan güvenin sarsıldığı, davacı tarafın davayı açmakta haklı olduğu, davalının basiretli davranmadığı, sözleşme süresinin üzerine çıkıldığı, süre verilmesinin davacı açısından bir faydasının kalmadığının anlaşıldığı" gerekçesi ile açılan davanın kabulüne,davacı … ile … Mühendislik Ltd. Şti. arasında düzenlenen …. Noterliğinin 25.02.2021 tarih ve … yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu İstanbul ili, … ilçesi, … Mahallesinde bulunan 15249 ada, 21 parselde davalı olan … Mühendislik Ltd. Şti.'nin 11.08.20 21… yevmiye numaralı "tamamında arsa payı karşılığı inşaat hakkı vardır" şerhinin tapudan terkin edilmesine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinin 25.02.2021 tarihinde imzalandığı, sözleşmede inşaatın süresinin 9 ay olarak kararlaştırıldığı, inşaatın bitme süresinin 25.11.2021 tarihi olduğu, davacı yan tarafından sözleşmenin 15.10.2021 tarihinde fesh edildiği, fesih tarihinden sonra 1 ay 10 günlük sürenin kaldığı, bilirkişi raporu ile inşaat bitirme süresinin en az 5 ay olacağının tespit edildiği, keşif tarihinde de henüz inşaat ruhsatı alınmadığı ve inşaata başlanmadığının tespit edildiği, sözleşmenin feshi koşullarının oluştuğu"gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; a.Bölge Adliye Mahkemesince, davacının, sözleşme gereği vekaletname vermesi gerektiği ve bu vekaleti vermemiş olduğu hususlarının hatalı değerlendirildiğini, sözleşme yükümlülüğünü yerine getirmeyen davacıya, davalının güvenerek sözleşmeyi devam ettirmesini beklemenin hukuka aykırı olduğunu, b.Süreli sözleşmelerde sözleşmeye güven duygusunun esaslı unsur olduğu yönündeki iddialarının Bölge Adliye Mahkemesince hiç dikkate alınıp değerlendirilmediğini, c.İş sahibinin, sözleşmeye devam etmek istemediğini, diyaloğa girmediğini ve vekaleti sözleşmede yazılı olduğu halde vermediğini, müvekkilinin de bütün olumsuzluklara rağmen inşaatı belli bir noktaya getirdiğini, d.İnşaatı bitirmeye yeterli vakit varken, iş sahibinin sözleşmeyi bitirmek istemesi, davacının ve arkadaşı …'ın müvekkili ile diyaloga girmemesi nedeni ile davalının inşaata yüksek miktarda bir sermaye bağlamaya çekindiğini ve davacıdan "bu inşaatı tamamlamak istiyoruz, inşaat bitene kadar beraberiz" güvenini almak istediğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğunun anlaşılmasına göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacı yararına takdir edilen 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, Aşağıda yazılı harcın temyiz eden ilgiliden alınmasına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 17.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Madde 89 – Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM Onaylama Şekil:

MADDE 506- Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır. b. İşin üçüncü kişiye gördürülmesi hâlinde

MADDE 6- (1) (Değişik: 14/4/2016-6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. (Ek cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler/kurum ve kuruluşlar nezdinde, maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır. İdareye paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri sunulabilir. (Değişik cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır. (Değişik cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. (Ek cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur. (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Yapılan bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir. Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlıkça/İdarece yapılacak tebligatlar, tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır ve muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adreslerini bildiren maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden tebligat yapılır. (Değişik cümle:10/6/2022-7410/26 md.) Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ve Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde anlaşma yolu ile Başkanlığa, TOKİ’ye veya İdareye bedeli karşılığında devredilen taşınmazların sicilindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. (Ek cümleler:10/6/2022-7410/26 md.) Satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumu hariç olmak üzere, yargı kararı ile iptal edilmesi halinde, Başkanlığın durumu ilgili tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine, satışı yapılan arsa veya arsa payı, satış işleminden sonra üçüncü bir kişiye devredilmemiş veya satıştan önceki malik adına doğrudan tescilini hukuken ve/veya fiilen imkânsız hale getiren bir uygulamaya tabi tutulmamış ise resen eski maliki adına tescil edilir ve satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar satış bedeli tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis ve tescil edilir. (Ek cümle:7/11/2023-7471/10 md.) Satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, yargı kararı, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Yargı kararı ile satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile hissesi satılan malikin zararının tazmin edilmesi yönünde Başkanlık/İdare aleyhine karar verilmesi durumunda, ödenmesine hükmedilen bedel, Başkanlığın/İdarenin bu konuda kendisine yapacağı bildirim tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenir. Verilen süre içerisinde ödemenin yapılmaması sebebiyle bedelin Başkanlıkça/İdarece ödenmesi halinde, ödenen bedel hisseyi satın alan malikten genel hükümlere göre tahsil edilir. (2) Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Başkanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi ve bu Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde Başkanlık, TOKİ veya İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerekiyorsa tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilir. Kamulaştırma için anlaşma sağlanması hâlinde, Başkanlık, TOKİ veya İdare ile ilgililer arasında taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de ihtiva eden sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın resen tapu siciline işlenmesi sağlanır.[12] (3) Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları Başkanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir. Bunlardan konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de kredi verilebilir. 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere ve diğer hak sahiplerine verilecek olan konut veya işyerleri; Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından, 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilir. (Ek cümle:7/11/2023-7471/10 md.) Başkanlıkça yürütülen uygulamalarda; 775 sayılı Kanuna göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümlerin paylı mülkiyet esaslarına göre Başkanlık ile hisseli olması durumunda, hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazının tapu kaydında yer alan ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler tapuda sadece hak sahibinin hissesi üzerinde devam ettirilir ve hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulu yok ise, hak sahibine, hak sahibi evli ise hak sahibi ve eşine bu bağımsız bölüm üzerinde 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre oturma hakkı tanınır.[13] (4) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar üzerinde yapımı gerçekleştirilen bağımsız bölümlerin bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri göz önünde bulundurularak Cumhurbaşkanı kararı ile yapım maliyetlerinin/rayiç değerinin altında tespit edilebilir ve sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilir.[14][15][16] (5) Başkanlık; a) Riskli alanlara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya,17 b) Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, c) Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye, ç) Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, d) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye, e) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.) Hazine mülkiyetinde olup bu Kanun kapsamında Başkanlığa devredilen taşınmazları; Kanun kapsamında Başkanlıkça kamulaştırılan taşınmazları ve yürütülen uygulamalar neticesinde Başkanlık payına düşen taşınmazları, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir elde etmek amacıyla kiralamaya ve satmaya, f) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.) Bu Kanun kapsamında kullanılmak üzere hazır konut ve işyeri satın almaya ve bunları devretmeye, g) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.) Rezerv yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapmaya, ğ) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.) Parselasyon planlarında, gerekli görülmesi hâlinde varsa ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını tamamlamak üzere düzenleme ortaklık payı kesintisi yapmaya, yetkilidir. (Değişik cümle:29/11/2018-7153/23 md.) (ç) bendinde belirtilen uygulamalar, Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum, kuruluş ve bunların iştirakleriyle ve 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde de yapılabilir. (Ek cümleler:29/11/2018-7153/23 md.) Kanun kapsamında Başkanlığın tasarrufuna geçen taşınmazlardan hak sahiplerine verilecek olanlar dışındaki taşınmazların kiralanması ve satışı 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerinden istisnadır. Başkanlık, kiralama ve satış işlemlerine ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir. (Ek cümle:7/11/2023-7471/10 md.) Bu Kanun kapsamında Başkanlığa devredilen Hazine taşınmazları; Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum ve kuruluşları ile bunların iştiraklerine, belediyelere ve bunların şirketlerine, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olan taşınmazların öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine, 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (b), (c), (d) ve (e) bentlerinde sayılanlara rayiç bedel üzerinden; küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu amaçla kurulmuş kooperatiflere ve belediyelere ise, rayiç bedelin yüzde ellisinden az olmaması kaydıyla Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden, doğrudan satılabilir veya Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden doğrudan kiralanabilir. (Ek cümleler:10/6/2022-7410/26 md.) (b) bendi uyarınca yapılacak satın alma ve trampada; Başkanlıkça yapılan satın alma/trampa teklifinin malikçe kabul edilmesi durumunda yapılan anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve taraflarca imzalanır. Anlaşmaya konu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile satın alma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda Başkanlık adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. Taşınmazın Başkanlık adına tescili veya terkini bu tutanağa istinaden tapu müdürlüğünce resen yapılır. (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) (b) bendinde belirtilen Başkanlığın ön alım hakkı, Başkanlığın/Hazinenin bu Kanun kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ile bu taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın, bu taşınmazların tamamen veya kısmen alanda veya parselde malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satışı durumunda kullanılır. Ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin usul ve esaslar Başkanlıkça belirlenir. (6) (Değişik:29/11/2018-7153/23 md.) Bakanlık, riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar ve kentsel tasarım projeleri yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya yetkilidir. (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Bu Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin olarak onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğünde on beş gün süreyle ilan edilir. Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğüne yapılır ve itirazlar Bakanlıkça beş gün içerisinde değerlendirilir. İtirazların reddedilmesi hâlinde, planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir. (7) Bu Kanun çerçevesinde dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Başkanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır. (8) Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Başkanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir.[17] (9) Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. (İptal ikinci cümle: Anayasa Mahkemesinin 1/3/2014 tarihli ve 27/2/2014 tarihli E.: 2012/87 ve K.:2014/41 sayılı Kararı ile.) (…) (10) (İptal: Anayasa Mahkemesinin 1/3/2014 tarihli ve 27/2/2014 tarihli E.: 2012/87 ve K.:2014/41 sayılı Kararı ile.) (Yeniden Düzenleme:4/7/2019-7181/24 md.) Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakının kurulmaması durumunda, bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanır. (11) Bu Kanun hükümlerine göre Başkanlığa devredilen veya Başkanlığın talebi üzerine TOKİ’ye veya İdareye devredilen taşınmazlar üzerinde bu Kanun kapsamındaki uygulamalara bağlı olarak meydana gelen yeni taşınmazlar Başkanlığın, TOKİ’nin veya İdarenin isteği üzerine, kendileri ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına tapuya tescil olunur.[18] (12) Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir. (13) (Ek:4/7/2019-7181/24 md.) Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye müracaat eder. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda müteahhitpayına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir. (14) (Ek:4/7/2019-7181/24 md.) Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte Başkanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir. Başkanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez. (15) (Ek:7/11/2023-7471/10 md.)[19] Bu Kanun kapsamındaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi konularında Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlar faaliyet gösterebilir. Lisanslandırılacak kuruluşlarda, inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi mecburidir. Lisanslandırılacak kuruluşların haiz olması gereken şartlar, bu kuruluşlarda görev alacak personelin sayısı, niteliği, çalışma usul ve esasları ve diğer hususlar Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelik ile belirlenir. Başkanlık bu kuruluşların faaliyetlerini denetlemeye yetkilidir. (16) (Ek:7/11/2023-7471/10 md.) Bu Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez. Uygulamaların resen yapılması[20]

6. Hukuk Dairesi         2024/19 E.  ,  2025/860 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1061 E., 2023/1015 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Kayseri 11. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/14 E., 2022/129 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen davada davalı … vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.03.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde birleşen davada davalı … vekili Avukat … geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; miras bırakanlarının Kayseri İli,……. İlçesi, …mahallesi, 3257 ada, 43 parsel, 925,22 m² sayılı arsa vasfındaki taşınmazın maliki iken, yüklenici … ile Kayseri 8. Noterliği'nin 24.11.2010 tarihli ve 44624 yevmiye no.lu işlemi ile Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi yaptığını, sözleşmenin 3. maddesi gereğince arsa sahibi davacının, sözleşme hükümlerinin yüklenici tarafından yerine getirilebilmesi için gerekli yetkileri taşıyan vekaletnameyi çıkarttığını, aynı gün ve devam eden yevmiye numaraları ile Kayseri 8. Noterliği'nin 24.11.2010 tarihli ve 44625 yevmiye sayılı işlemi ile yüklenici …'ı, Kayseri 8. Noterliği'nin 24.11.2020 tarihli ve 44626 yevmiye sayılı işlemi ile yüklenicinin talimatı doğrultusunda yüklenicinin yanında çalışan …'i yetkili kılacak şekilde Düzenleme Şeklinde Vekaletname verdiğini, yüklenicinin yanında çalışan …'in dava açmak üzere avukat … ve diğer iki avukata noterde tanzim edilen 26.11.2010 tarihli vekaletnameyi verdiğini, avukat …'ün sözleşmeye konu arsa için Kamulaştırmasız El Atma davası açarak mahkeme ilamında belirtilen bedeli de kötü niyetli olarak ilgili idareden tahsil ettiğini, davalıların bu davranışlarının vekil edenin iradesine uymadığını ve davalıların iş birliği içinde hareket ederek davacı arsa sahibinin haklarını açık bir şekilde ihlal ettiğini, fazlaya ilişkin dava ve her türlü talep hakları saklı kalmak kaydıyla taraflar arasında yapılan Kayseri 8. Noterliği'nin 24.11.2010 tarihli ve 44624 yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin haklı nedenlerle ve geriye etkili olarak feshine, sözleşme hükümlerine aykırı ve vekaletnamenin kötüye kullanılarak …Belediyesi'nden tahsil edilen 1.315.158,45 TL'nin tahsil edildiği tarihten itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalılardan birlikte ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. 2.Birleşen 2016/610 Esas sayılı dosyada davacı vekili dava dilekçesinde; davalı …'ün Kayseri 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/1371 Esas, 2011/485 Karar sayılı ilamında davacı …'in vekili olarak davacı adına işlemler yaptığını ve karara çıkan dosyada 1.315.158,45 TL'yi tahsil etmesine rağmen davacıya herhangi bir bilgi ve hesap vermediği gibi ödeme de yapmadığını, davalının davacı adına tahsil ettiği paradan davacıya bilgi vermemesi, parayı haksız ve geçerli bir neden olmaksızın uhdesinde bulundurması, davalı avukatın kendisinden beklenen özen yükümlüğünü ve mesleğine güveni sarsacak şekilde davranması ve davacının işini sadakatle takip görevini yerine getirmemesinden dolayı mahkemeye başvurma zorunluluğunun doğduğunu, belirterek fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydı ile davalı tarafından davacı adına tahsil edilip davacıya ödenmeyen toplamda 1.315.158,45 TL alacağın davalı tarafından tahsil edilen tarihlerden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizleri ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1.Asıl davada davalılar davaya cevap vermemişlerdir. 2.Birleşen Kayseri 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2016/610 Esas sayılı dosyasında davalı cevap dilekçesinde; davacı ile davalı arasında vekil-müvekkil ilişkisinin söz konusu olmadığını, davacı ile asıl dosyanın davalılarından yüklenici … arasında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre davacının belirtilen arsasının yüklenici …'a devri nedeniyle davacıya aynı mahalle sınırları içerisinde 3 adet dairenin yapılıp teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, dairenin yüklenici tarafından yapılıp teslim edilmemesi üzerine davacı tarafından evvelce 2015/245 Esas sayılı dosyası üzerinden vekalet verdiği … ile … aleyhine ''sözleşmenin feshi ile birlikte belirtilen bedelin iadesi'' yönünden 29.09.2015 tarihinde dava açıldığını, asıl davanın dava dilekçesinin 4. bendinde ''Sözleşmenin yapıldığı tarihten bu yana 5 yıl, müvekkile verilmesi taahhüt edilen dairelerin teslim edilmesi gereken tarihten bu yana da yaklaşık olarak 1,5 yıl geçmesine rağmen yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği gibi, sözleşmeye konu arsa için kamulaştırmasız el atma davası açarak mahkeme ilamında belirtilen bedeli de kötüniyetli olarak ilgili idareden tahsil etmiştir.'' ifadelerine yer verildiğini, dolayısıyla taşınmaza ilişkin tüm bedelin davacının sözleşme yaptığı yüklenici … tarafından tahsil edildiğinin davacı tarafından da açıkça kabul edildiğini,kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminata ilişkin davada mahkemece yargılamanın bitirilmesi akabinde mezkur ilamın 31.10.2011 tarihinde Kayseri 8. İcra Müdürlüğü'nün 2011/6845 Esas sayılı dosyasıyla icra takibine konu edildiğini, takibin kesinleşmesi üzerine, belediyeden teslim alınan çekler ve bakiye bedellerin, yasal kesintiler ile davalının mahkeme ve icra vekalet ücretleri kesilerek davayı, davalıya getiren ve ekindeki vekaletname ile yetkili vekillerden olup ahzu kabz, sulh ve ibra yetkisi bulunan vekil …'a teslim edilerek kendisinden ibraname alındığını, davacının ilk kez 2015 yılı yaz aylarında … ile aralarında bir sözleşme olduğunu, bu sözleşmeye göre arsası karşılığında 3 daire alacağını ancak bir süredir …'a ulaşamadığını, bu yüzden de davalının yardımcı olabileceğini düşündüğünü belirterek davalının ofisine geldiğini, bunun üzerine davalı tarafından kendisinden … ile yapmış oldukları sözleşmenin bir örneğinin istendiğini, davacının getirdiği sözleşmenin Kayseri 8. Noterliği'nin 24.11.2010 tarihli ve 44624 yevmiye numarasında kayıtlı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi olduğunun anlaşıldığını, taraflar arasında yapılan sözleşmeye bakıldığında davacının sözleşme konusu taşınmazının imar planına göre konut yapımına elverişli olmayan kamusal alanda kaldığının, yapılan sözleşme ve verilen vekaletnameye göre, taşınmazın mevcut imar durumu dikkate alındığında, taşınmaz üzerine konut yapılamaması nedeniyle taşınmazın bağlı bulunduğu …Belediyesi'ne devrinin yapılacağının baştan beri davacı tarafından bilindiğini, buna rıza gösterildiğini ve bilerek bu sözleşmenin yapıldığının ortada olduğunu, bu hususun da sözleşmenin yapıldığı gün bir sonraki yevmiye ile müteahhide verilen vekaletnamedeki satış yetkisi, taşınmazın …Belediyesi'ne veya üçüncü şahıslara bedelli bedelsiz devri ve devir sonrası bedelin tahsili (ahzu kabz), sulh ve ibra'ya ilişkin yetkilerden anlaşıldığını, bu nedenle davacının sözleşmeye göre alması gereken dairelerin teslimi için öngörülen sürenin dolduğu 30.04.2014 tarihinden çok daha sonrasına kadar beklediğini, …'ın davacı … …'in sınırsız yetkili vekili olduğunu, davacı ve/veya vekili … ile davalı arasında yazılı ücret sözleşmesinin mevcut olmadığını, bu durumda Avukatlık Kanunu'nun 164/3.maddesi uyarınca, ihtilaf konusu bedel para ile ölçülebilen bir bedel olduğundan kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası için %20 oranındaki miktarın dava avukatlık ücreti olarak davalıya ait olduğunu, Avukatlık Kanunu'nun 173/1 maddesi uyarınca da taraflar arasında aksine sözleşme mevcut olmadığından, Kayseri 8.İcra Müdürlüğünün 2011/6845 Esas sayılı dosyası üzerinden yapılan icra takibi nedeniyle %20 oranındaki miktarın icra avukatlık ücreti olarak davalıya ait olduğunu, Avukatlık Kanunu'nun 164/son maddesinde ise ''Dava sonunda, kararla tarifeye dayanılarak karşı tarafa yüklenecek vekalet ücreti, avukata aittir.'' düzenlemesine göre de belediye aleyhine hükmedilen 50.027,92 TL mahkeme vekalet ücreti ile 56.878,00 TL icra vekalet ücretinin de davalıya ait olduğunu, tüm açıklamalar ışığında ve esasen dava konusu alacak mevcut olmamakla birlikte davacının talep konusu yapabileceği miktarın 98.297,40 TL olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, asıl dava yönünden, taraflar arasında yapılan Kayseri 8. Noterliği'nin 24.11.2010 tarihli ve 44624 yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin haklı nedenlerle ve geriye etkili olarak feshine, sözleşme hükümlerine aykırı ve vekaletnamenin kötüye kullanılarak …Belediyesi'nden tahsil edilen 1.183.259,82 TL'nin 09.01.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı …'tan alınarak davacılara verilmesine, birleşen dava yönünden, davalı …'ün, dava konusu taşınmaz ile ilgili kamulaştırmasız el atma davası sonucunda verilen tazminatı …Belediyesi'nden tahsil ederek, davalı …'a ödediği, buna dair davalı …'tan ibraname aldığı, dolayısıyla vekilin görevini yerine getirdiği gerekçesiyle açılan davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde asıl ve birleşen dava davacıları vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "davacılar miras bırakanının; Kayseri 8. Noterliği'nin 24.11.2010 tarihli, 44625 yevmiyeli vekaletnamesi ile davalı …'ı, aynı tarih 44626 yevmiyeli vekaletname ile de davalı …'i vekil tayin ettiği, davalı …'in, aynı vekaletnameye dayanarak Kayseri 8. Noterliği'nin 26.11.2010 tarihli, 44996 yevmiyeli dava vekaletnamesi ile birleşen dosya davalısı …'ü vekil tayin ettiği, birleşen dosya davalısı avukatın da Kayseri 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/1371 Esas, 2011/485 Karar sayılı dosyasıyla 3257 ada, 43 parsele kamulaştırmasız el konulduğu gerekçesiyle dava açtığı, dava sonucunda davalı …Belediye Başkanlığından toplam 1.307.422,80 TL tahsil ettiği, davalı her ne kadar satış parasını asıl dosya davalısı …'a ödediğini, ibra belgesi aldığını savunarak buna ilişkin yazılı belge sunmuş ise de, belgede davacı miras bırakanı veya davacıların imzasının olmadığı, ibra belgesinin asıl dosya davalısı … tarafından imzalandığı görülmektedir. Birleşen dosya davalısı, direkt olarak davacı miras bırakanı tarafından vekil tayin edilmemiş ise de, davacılar miras bırakanının vekil tayin ettiği şahsın tevkil yetkisine dayalı olarak davacı miras bırakanının vekili olduğundan, …'a veya…e karşı değil, vekili olduğu davacı miras bırakanına karşı sorumludur. Dolayısıyla davalı, dava sonucunda elde ettiği bedeli davacıya ödemekle yükümlü olup, yapılan ödeme ve alınan ibra belgesi davacıları bağlayıcı mahiyette değildir. Davalı ancak kendisini ibra ettiği öne sürülen şahsa karşı bu savunmayı ileri sürebilir. Bu bağlamda, davalının vekil olarak sorumluluğunu yerine getirmediği ve satış bedelinin davacıya ödendiğini yasal delillerle ispat edemediği, davalı, …Belediyesi'nden 09.01.2012 tarihinde ilam sonucunda hükmedilen bedeli tahsil ettiğinden ve davacıların en geç dava tarihi itibariyle bu bedelin tahsilinden haberdar olduklarının kabulü gerektiğinden TBK.'nın 147/5 maddesi uyarınca 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı sonucuna varılmıştır. Davalı, …Belediye Başkanlığı'ndan toplam 1.307.422,80 TL tahsil etmiş olup, bu bedelden 17.234,00 TL yargılama gideri, 50.027,00 TL mahkeme vekalet ücreti, 56.878,00 TL icra vekalet ücreti ve 24,00 TL icra masrafları düşüldüğünde 1.183.259,80 TL kalmaktadır. Taraflar arasında yazılı bir ücret sözleşmesinin bulunmadığı hallerde Avukatlık Kanununun 164/4 üncü maddesi gereğince %10-%20 arasında bir ücret belirlenmesi gerekmektedir. 27.11.2018 ve 15.03.2021 tarihli bilirkişi raporlarındaki gerekçelendirme ve davanın niteliği değerlendirildiğinde %15 oranında ücret takdiri yapılması gerektiği, dava sonucunda 1.110.264,00 TL'ye hükmedilmiş olup, davalı bu bedelin %15'i oranında ücrete hak kazandığından bu miktar düşüldüğünde (1.183.259,80 TL-166.539,60 TL=)1.016.720,20 TL'nin tahsil tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte birleşen dosya davalısından tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığı" gerekçesiyle asıl ve birleşen dosya davacıları vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle kararın kaldırılmasına ve "asıl dosya yönünden, davalı … hakkında açılan davanın kısmen kabulü ile, davacıların murisi … ile davalı … arasında yapılmış olan Kayseri 8. Noterliği'nin 24.11.2010 tarih 44624 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine konu Kayseri İli, …İlçesi, …Mahallesi, 3257 ada, 43 parsel sayılı taşınmazın mülkiyeti kamulaştırmasız el atma nedeniyle …Belediyesi'ne geçtiğinden taşınmazın kamulaştırmasız el atma bedeli olan(vekalet ücretleri ve yasal kesintiler düşüldükten sonra) 1.183.259,82 TL'nin 09.01.2012 tarihinden (davalı …'a ödendiği) itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı …'tan alınarak davacılara verilmesine, davalı … yönünden açılan davanın reddine"karar verilmiş, birleşen davada ise "Davacılar tarafından açılan davanın kısmen kabulüne; 1.016.720,20 TL'nin 09.01.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birleşen dosya davalısı …'ten alınarak davacılara verilmesine" karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı … vekili temyiz dilekçesinde, a. Bölge Adliye Mahkemesi tarafından verilen karar ile hem asıl dava hem de birleşen davanın kabulü ile toplamda 2.199.980,02 TL (1.183.259,82 TL+1.016.720,20 TL)'nin faiziyle birlikte tahsiline karar verilerek davacıların sebepsiz zenginleşmesine ve tek hak kaybına rağmen iki kazanç ile mükerrer tahsilata sebep olunduğunu, b. Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davalının akdi vekalet ücreti ile ilgili olarak ilam vekalet ücreti için %15'lik oran ve karşı yan ilam ve icra vekalet ücretleri mahsubu yapılarak sonuca gidilmiş ise de, davalının ilam vekalet ücreti olarak %20'lik oranın benimsenmesi gerektiğini, bundan daha da önemlisi ilamın icra takibine konu edilmesine rağmen Avukatlık Kanunu'nun 173/1. maddesinin ihlal edilerek davalıdan tahsil edilmesi gerekli olan icra vekalet ücreti mahsubunun yapılmadığını, c. Zamanaşımı itirazlarının nazara alınmadığını, d. Davacı tarafından aynı gün peş peşe yevmiye numarası ile verilen vekaletnamelere bakıldığında her iki vekalette de arsa sahibi adına dava açma (genel avukatlık yetkisi) ve dava sonunda hükmedilecek bedeli tahsil etme (ahzu kabz) konusunda her iki vekil … ve …'in yetkisi bulunduğunu e. Taraflar arasındaki sözleşmeye konu taşınmaza ilişkin kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davasının, davacının vekili … tarafından getirilen bir iş olduğunu, dava ile ilgili olarak tüm süreçlerde muhatabın da bu kişi olduğunu, arsa sahibinin, sözleşme aşamasında, vekalet verilmesi aşamasında ve dava açılıp sonuçlandırılması aşamasından sonra bile, davalı ile hiçbir irtibatı olmadığından arsa sahibine dava ile ilgili bilgi verilmesinin söz konusu olmadığını, …’ın, davacı … …’in sınırsız yetkili vekili olduğunu, f. Alacağın kaynağı tek olduğuna göre asıl dava dosyası ve birleşen dava dosyası yönünden tek bir vekalet ücreti ile tek harç ve yargılama giderine hükmedilmesinin gerektiğini, buna rağmen ayrı ayrı vekalet ücreti ile harç ve yargılama giderine hükmedilmesinin kararı hukuka aykırı hale getirdiğini, beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık eser sözleşmesinden kaynaklanmakta olup,asıl dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat, birleşen dava ise vekalet sözleşmesinden kaynaklanan alacak talebine ilişkindir. 1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre birleşen davada davalı … vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. Mahkemece “tahsilde tekerrür olmamak” kaydı karara yazılmamıştır. Mahkemece hüküm fıkrasında “tahsilde tekerrür olmamak” kaydının karara yazılmaması nedeniyle kararın bozulması gerekir ise de; yapılan bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca kararın düzeltilerek onanması gerekir. VI. KARAR Açıklanan nedenlerle; 1. Birleşen davada davalı … vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. Birleşen davada davalı … vekilinin temyiz itirazlarının 2. bent uyarınca kabulü ile Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi'nin 2023/1061 Esas ve 2023/1015 Karar sayılı kararının hüküm kısmının “B-Birleştirilen Kayseri 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2016/610 Esas sayılı dosyası yönünden ” başlıklı bendinin birinci satırında yeralan “1.016.720,20 TL'nin” ibaresinden sonra gelmek üzere “tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla” ibaresinin eklenmesine, kararın bu şekilde DÜZELTİLEREK ONANMASINA, 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin birleşen dava davacılarından alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen birleşen dava davalısına verilmesine, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 04.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

MADDE 147- Aşağıdaki alacaklar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır: 1. Kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler. 2. Otel, motel, pansiyon ve tatil köyü gibi yerlerdeki konaklama bedelleri ile lokanta ve benzeri yerlerdeki yeme içme bedelleri. 3. Küçük sanat işlerinden ve küçük çapta perakende satışlardan doğan alacaklar. 4. Bir ortaklıkta, ortaklık sözleşmesinden doğan ve ortakların birbirleri veya kendileri ile ortaklık arasındaki; bir ortaklığın müdürleri, temsilcileri, denetçileri ile ortaklık veya ortaklar arasındaki alacaklar. 5. Vekâlet, komisyon ve acentalık sözleşmelerinden, ticari simsarlık ücreti alacağı dışında, simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar. 6. Yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar. III. Sürelerin kesinliği