İmarsız bir araziye tiny house yerleştirilip yerleştirilemeyeceği, yapının taşınabilir araç ya da sabit bir yapı niteliği taşımasına göre belirlenir. Tekerleksiz ve araziye sabit biçimde kurulan tiny house modelleri İmar Kanunu kapsamında yapı olarak kabul edildiğinden, belediye veya valilik nezdinde yapı ruhsatı alınması zorunludur; imarsız arazide ruhsatsız sabit kurulum yapılması idari yaptırımlarla karşılaşılmasına neden olur. Buna karşılık tekerlekli tiny house modelleri, 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu ve Karayolları Trafik Yönetmeliği kapsamında römork veya çekme karavan statüsünde araç kabul edilir ve kural olarak klasik yapı ruhsatına tabi tutulmaz.
Tekerlekli Tiny House Sınıfları ve Tescil Yükümlülüğü
Motorsuz römork niteliğindeki tiny house modelleri, azami yüklü ağırlıklarına göre O sınıfı araçlar altında gruplandırılır. Azami ağırlığı 0,75 tonu aşmayan modeller O1, 0,75 ton ile 3,5 ton arasında kalanlar O2, 3,5 ton ile 10 ton arasındaki modeller O3 ve 10 ton üzerindekiler ise O4 sınıfı araç olarak tanımlanır.
04.12.2024 tarihli yönetmelik değişikliği doğrultusunda O1 sınıfı da dahil olmak üzere tüm çekme karavanlar için plaka, ruhsat ve muayene zorunluluğu getirilmiş, tescil yükümlülüğünün kapsamı 1 Temmuz 2025 itibarıyla genişletilmiştir. Bu doğrultuda tekerlekli modellerde imar izinlerinden ziyade trafik mevzuatının aradığı tescil ve muayene gereklerinin yerine getirilmesi önem taşır.
Turizm Mevzuatındaki Düzenleme ve Bireysel Kullanım Sınırı
18 Ocak 2024 tarihli mevzuat düzenlemesi mobil ev kavramını hukuk sistemine dahil etmiş; ancak bu hukuki çerçeve esas olarak turizm tesisleri bağlamında yürürlüğe konulmuştur. Bireysel kullanım amacıyla araziye tekerlekli tiny house yerleştirmek ile turizm veya ticari amaçlı işletmelerin tabi olduğu hukuki rejim aynı kuralları kapsamaz.
Aracın Yapıya Dönüşmesi ve İmar Yaptırımları
Tekerlekli bir tiny house modelinin tekerleklerinin sökülmesi, zemine beton bloklar veya ankraj sistemleriyle bağlanması ve sürekli altyapı bağlantıları kurulması, aracın taşınır niteliğini ortadan kaldırır. Bu fiili durum oluştuğunda araç vasfı kaybedilerek imar mevzuatı uyarınca konut benzeri yapı statüsü doğar. Bu kapsamda kalan sabitlenmiş modeller için encümen işlemi yapılması, yapının ruhsatsız sayılması ve kaldırma emri verilmesi gibi idari yaptırımlarla karşılaşma riski ortaya çıkar.
5403 Sayılı Kanun Kapsamında Tarım Arazilerinin Korunması
Tekerlekli tiny house trafik mevzuatına uygun bir araç olarak tescil edilmiş bulunsa dahi, tarla veya tarım arazisi vasfındaki taşınmazlarda ya da sit ve koruma alanlarında uzun süreli veya kalıcı olarak konumlandırılması idari yaptırım riskini tamamen ortadan kaldırmaz. Mevzuatta mobil tiny house modellerinin arazide aralıksız kalabileceği kesin bir azami süre sınırı öngörülmemiş olmakla birlikte, arazide uzun süreli bekletme fiili sabitlik ve altyapı bağlantılarıyla birleştiğinde araç statüsü tartışmalı hale gelir. Nitekim 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 21 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, tarımsal amaçlı yapılarda ve tarım dışı arazi kullanımlarında izin alınması ve toprak koruma projelerine uyulması zorunludur.
5403 sayılı TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNU m. 21Kaynağı aç
5403 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendi gereğince, arazi kullanımı için izinsiz işe başlanması veya alınan izne aykırı hareket edilmesi halinde valilik işi tamamen durdurur; yapılan iş tamamlanmış ise kullanımına izin verilmez. Uygulanan idari para cezasının tebliğinden itibaren bir ay içinde başvurularak Kanunun 13 üncü veya 14 üncü maddelerindeki izinlerin temin edilmesi şartıyla işin tamamlanmasına ya da bitmiş ise arazinin kullanımına izin verilebilir.
İzinsiz arazi kullanımı sonrasında süresi içinde başvuru yapmayanlara veya izin başvuruları uygun görülmeyenlere, izinsiz tüm yapılarını yıkması ve araziyi tarımsal üretime uygun hale getirmesi amacıyla iki ay süre tanınır. Verilen iki aylık sürede yıkılmayan ve tarımsal üretime elverişli hale getirilmeyen izinsiz yapılar, masrafları Bakanlıkça karşılanmak şartıyla bir ay içinde belediyeler veya il özel idareleri tarafından yıkılır; yıkım ve temizleme masrafları sorumlulardan genel hükümlere göre tahsil edilir. Yıkım kararına rağmen bir ay içinde belediye veya il özel idaresince yıkılmayan yapılar, 5403 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca yıkım masrafları Bakanlıkça karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir.
Hisseli Tarım Arazilerinde Kooperatif ve Ortaklık Devirleri
Tarım arazilerinin tescili mümkün olmayan fiili hisselere ayrılarak bir özel hukuk tüzel kişisinin faaliyeti kapsamında üyelik ya da ortaklık kurulması yoluyla devredilmesi veya bu işleme aracılık edilmesi, 5403 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin beşinci fıkrası uyarınca suç oluşturur. Bu suretle arazinin bütünlüğünün bozulmasına ve tarım dışı kullanılmasına sebebiyet verenler hakkında bir yıldan üç yıla kadar hapis ve yüz günden bin güne kadar adli para cezası yaptırımı uygulanır. Buna karşılık, tarım arazisinin bütünlüğünün yeniden sağlanması ve arazinin tarımsal üretime uygun duruma getirilmesi halinde kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer ve mahkûm olunan ceza bütün hukuki sonuçlarıyla ortadan kalkar.
5403 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin uygulanmasında kusurlu bulunan sorumlular hakkında, fiillerinin niteliğine göre 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun kamu görevlilerine ilişkin hükümleri tatbik edilir.
Tekerlekli tiny house için yapı ruhsatı alınması zorunlu mudur?
2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu ve ilgili yönetmelik kapsamında römork veya çekme karavan niteliği taşıyan tekerlekli tiny house modelleri için kural olarak yapı ruhsatı gerekmez; araç tescili, plaka ve muayene kuralları uygulanır.
Tekerlekli tiny house hangi hallerde imar mevzuatına göre kaçak yapı sayılır?
Tekerlekleri sökülen, zemine beton bloklar veya ankraj sistemleriyle bağlanan ve sürekli altyapı bağlantıları kurularak taşınabilir vasfını yitiren tiny house yapı niteliği kazanır; bu durumda encümen işlemi yapılması ve kaldırma emri verilmesi yaptırımlarıyla karşılaşılır.
Tarım arazisinde izinsiz arazi kullanımı ve yapılaşmada yasal süreler nasıldır?
5403 sayılı Kanun m. 21/2-a uyarınca idari para cezasının tebliğinden itibaren bir ay içinde izin başvurusunda bulunulabilir; başvuru yapılmaması veya izin verilmemesi durumunda yapının yıkımı ve arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi için iki ay süre tanınır, bu sürede yıkım gerçekleşmezse idarece bir ay içinde yıktırılır.
Kooperatif hissesiyle tiny house alanı oluşturulması cezai yaptırım doğurur mu?
5403 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin beşinci fıkrası uyarınca, tarım arazilerini fiili hisseler oluşturup özel hukuk tüzel kişisi üyeliği veya ortaklığıyla devreden ya da bu işlere aracılık ederek arazinin bütünlüğünü bozanlara bir yıldan üç yıla kadar hapis ve yüz günden bin güne kadar adli para cezası verilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy