İmar planı, bir bölgenin yapılaşma, kullanım, çevre düzenlemesi ve gelişimini belirlemek için hazırlanan düzenleyici bir idari işlemdir. Planlar kapsadıkları alan ve ölçeğe göre hiyerarşik biçimde düzenlenir. Üstte mekânsal strateji planı ve çevre düzeni planı bulunur. Kişileri daha yakından ilgilendiren ve itiraz ile davaya daha sık konu olan planlar nazım imar planı ile uygulama imar planıdır.
Üst ölçekli planlar
Mekânsal strateji planları, ülkenin kalkınma politikaları ve bölgesel gelişme stratejilerini mekânsal düzeyde ilişkilendirmek ve bu hususları somutlaştırmak için hazırlanır. Bu planlar 1/250.000, 1/500.000 veya daha üst ölçekli haritalarda düzenlenir.
Çevre düzeni planı, temel coğrafi veriler ile sektörlere ilişkin genel arazi kullanım kararlarını belirler. Hazırlandığı yer için mekânsal strateji planı varsa çevre düzeni planı, o planın hedef ve strateji kararlarına uygun düzenlenir. Ölçeği 1/50.000 veya 1/100.000 olabilir.
Nazım ve uygulama imar planı
Nazım imar planı arazi kullanımlarını, nüfus yoğunluğunu, yerleşmelerin gelişme yön ve büyüklüklerini, altyapıyı ve ulaşımı gösterir. Çevre düzeni planı varsa nazım imar planı, onun genel ilke, hedef ve kararları doğrultusunda düzenlenir.
Nazım imar planı, kadastral durumu işlenmiş olarak 1/5000 ölçekte hazırlanır. Büyükşehir belediyelerinde, gerekliliğe göre 1/5000 ile 1/25000 arasındaki ölçeklerde, onaylı haritalar üzerinde plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak da düzenlenebilir. Bu plan, 1/1000 ölçekli uygulama imar planının temelini oluşturur.
Uygulama imar planı nazım imar planına uygun hazırlanır. Yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararlar ile uygulama için gerekli ayrıntıları içerir. Kadastral durumu bulunan yerlerde kadastral durum işlenmiş olarak, 1/1000 ölçekli onaylı hâlihazır haritalar üzerinde plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün halinde yapılır.
Uygulama imar planının içeriğinde yapı adaları, yapı kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı kat sayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal ve yapı yaklaşma mesafesi bulunur. Ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı ve ada ayrım çizgisi de bu içeriktedir. Taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım sistemleri, park ve rekreasyon alanları, meydanlar ile kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanları ayrıca gösterilir. Parsel büyüklüğü ve kot gibi bilgiler ise her planda bulunması gereken unsurlar değil, gerektiğinde eklenebilecek hususlardır.
Özel amaçlı ve yenilenen planlar
Koruma amaçlı imar planı, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenen sit alanlarında kültür ve tabiat varlıklarının korunması için hazırlanır. Nazım ve uygulama imar planlarının gerektirdiği ölçekte düzenlenir.
Islah imar planı, plansız ve sağlıksız biçimde oluşmuş yapı topluluklarını imar mevzuatına uygun hale getirmek amacıyla yapılır. Bu plan türü 775 sayılı Gecekondu Kanunu ile 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanunda düzenlenmiştir.
Mevzi imar planı, mevcut imar planının sınırları dışında ve bu planla bütünleşmeyen bir konumdaki alanlar üzerinde hazırlanır. Sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlamış olan plandır.
Nazım veya uygulama imar planı ihtiyaca cevap vermiyorsa ya da uygulanması sorunluysa, planın tamamının veya büyük kısmının plan yapım tekniklerine uyularak yenilenmesiyle revizyon imar planı elde edilir.
Plan kapsamı ve düzenleme ortaklık payı
Tarla vasfındaki taşınmazda yapılaşmaya izin verilmesi ve taşınmazın imar planı kapsamına alınması, halk arasında imara açılma veya imarın gelmesi diye adlandırılır. Kapsama alınma değer artışına yol açabilir. Karşılığında, imar uygulamasında taşınmazın yüzde 45'ine kadar payın bedelsiz kamu hizmetlerine ayrılması da sonuçlar arasındadır. Bu yüzde bir üst sınırdır; her uygulamada kesintinin bu orana ulaşacağı sonucu çıkmaz.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre düzenlemeye tabi arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden kesilecek düzenleme ortaklık payı, bu yüzölçümün yüzde 45'ini geçemez. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, aynı payı umumi ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenlemenin doğurduğu değer artışı karşılığında, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde 45'e kadar düşülebilen miktar olarak tanımlar. Yönetmelikteki tanım, payın bölgede yaşayanların ortak kullanımı dışındaki bir fonksiyon için kullanılamayacağını da belirtir. Kanundaki üst sınır ile yönetmelikteki kullanım ve fonksiyon kaydı tek koşul haline getirilmemiştir. Yüzde 45 her uygulamada kesilecek sabit oran değildir.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. 18Kaynağı aç
34305 sayılı ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMELERİ HAKKINDA YÖNETMELİK m. 4Kaynağı aç
Düzenleme ortaklık payı oranı, bir düzenleme sahasındaki toplam düzenleme ortaklık payının, düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümüne oranıdır. Oran, virgülden sonra yedi basamak olarak hesaplanır.
İmar hududu içindeki binalı veya binasız arsa ve araziler, maliklerin veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleriyle, yol fazlalarıyla, kamu kurumlarına veya belediyelere ait yerlerle birleştirilebilir. Aynı yetki, bu yerlerin imar planına uygun ada veya parsellere ayrılmasını, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre dağıtılmasını ve resen tescilini kapsar. Belediye ve mücavir alan dışında bu yetkiler valilikçe kullanılır.
Düzenleme ortaklık payı kapsamındaki alanlardan belediye hizmetleriyle ilgili olanlar, bu amaçla kullanılmak kaydıyla ilgili belediye adına tescil edilir. Diğer alanlar, imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda o amacı gerçekleştirecek idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.
Düzenleme sahasında umumi hizmetler için ayrılması gereken alanların toplamı düzenleme ortaklık payını aşıyorsa veya daha önce parselasyon planı tescil edilmiş alanda ikinci kez bu pay kesilemediği için kamu eline geçiş sağlanamıyorsa, umumi ve kamu hizmet alanlarının kamuya geçişi 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 13. maddesinde belirtilen yöntemlerle sağlanır.
Bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılması gerekiyorsa düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır. Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerde, imar planındaki umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı dikkate alınır. Yeni parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranını tamamlayan fark kadar pay alınır.
İmar planı kesinleştikten sonra parselasyon planının beş yıl içinde yapılması ve onaylanması esastır. Bu işlemi belediye, belediye ve mücavir alan dışında ise valilik yürütür. Parselasyon planının yapılmamasından doğacak kamulaştırma iş ve işlemlerinin sorumluluğu da bu idarelere aittir.
Parsel, arsa ve parselasyon planı
Arsa, imar planı ve imar mevzuatına göre oluşmuş imar parselidir. İmar parseli, imar adaları içindeki kadastro parsellerinin 3194 sayılı İmar Kanunu, imar planı ve ilgili yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş halidir. Kadastral parsel ise imar düzenlemesi yapılmamış, kadastro mevzuatı uyarınca oluşarak tescil edilmiş parseldir.
Parselasyon planı, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi hükümlerine ve uygulama imar planına uygun olarak imar parsellerinin oluşturulduğu plandır. Açıklama raporu, parselasyon paftaları ve tescile esas belgeleri içeren uygulama dosyasıyla bir bütün oluşturur.
İfraz, tevhit ve dağıtım
İfraz, bir parselin imar mevzuatına uygun bölünerek birden fazla parsel oluşturulmasıdır. Tevhit, birden fazla bitişik parselin imar mevzuatına uygun birleştirilmesidir.
Düzenleme sonucunda maliklere verilecek parseller öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden verilir. Bu mümkün değilse en yakınındaki eşdeğer alandan verilir. Düzenleme alanındaki imar adalarında, asgari parsel büyüklüğü karşılanmak kaydıyla hisseli arsa ve araziler, hisse sahiplerinin muvafakatiyle veya fiili kullanım esasına göre müstakil hale getirilebilir.
Uygulama imar planında hüküm yoksa yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.
Yapı, ruhsat ve uygulama sınırları
Kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar ve yapılar, belediye veya valilikçe bedeli ya da enkaz bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır. Düzenlenmiş arsalardaki yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakati yoksa veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur varsa, küçük ölçüdeki zorunlu tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez.
Bir yerin düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesindeki hükümlerin uygulanması mümkün değilse, imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.
Belediye veya valilik, ödeyeceği kamulaştırma bedeli yerine ve ilgililerin muvafakatiyle, kamulaştırılması gereken yere karşılık plan ve mevzuata göre yapı yapılması mümkün olan kendisine ait sahalardan yer verebilir.
İmar planı olmayan yerlerde, her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz. Bu yasak; veraset yoluyla intikal edenler, 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre şüyulandırılanlar, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacıyla yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yoluyla satılanlar için geçerli değildir.
Bu kapsamdaki imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptali halinde, geri dönüşümün hukuki veya fiili imkânsızlığı idarece tespit edilirse öncelikle tescilli imar parselleri üzerinden yeni imar uygulaması yapılabilir. Bu mümkün değilse, hak sahiplerinin muvafakatiyle yeni parselasyon yapılarak uygulama sahasında uygun bir yer tahsis edilir. Anlaşma sağlanamazsa, kök parseldeki yer dikkate alınarak düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden ödeme yapılır.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesindeki bedel, 2942 sayılı Kanun'un 11. maddesindeki esaslar da gözetilerek 6362 sayılı Kanun'a göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonunca raporlandırılarak tespit edilir. Bedel ödenmedikçe tapuda işlem tesis edilemeyeceği tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir. Bedelin tamamı tescil tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ödenir ve her takvim yılı başından geçerli olmak üzere yeniden değerleme oranında güncellenir. Tamamen ödeninceye kadar taşınmaz devredilemez, yapı ruhsatı verilemez ve tapuda işlem yapılamaz. Tam ödeme halinde kayıt, malikin veya idarenin talebiyle terkin edilir.
Umumi ve kamu hizmet alanları
3194 sayılı İmar Kanunu'na göre yapılacak arazi ve arsa düzenlemesinde umumi ve kamu hizmet alanları, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesinde sayılır. Kapsama yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi veya parkı, yeşil alan, ibadet yeri ve karakol girer. Eğitim ve sağlık yönünden Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik tesisler, kamuya ait kreşler ve Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesisleri de bu alanlardandır.
Yönetmelikteki sayım ayrıca pazar yeri, semt spor alanı, şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolü uygulanan yol, su yolu, spor alanı, teknik altyapı alanı ve kamuya ait trafo alanını kapsar. Belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kent meydanı, kent parkı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon ve mesire alanları, resmî kurum, idari tesis, mezarlık ve taşkın kontrol tesisi de bu sayımdadır. Kamusal ihtiyaca göre imar planı kararıyla belirlenen diğer alanlar da yönetmelik kapsamındadır. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinin üçüncü fıkrası toplu taşıma istasyonları ve duraklarını şehir içi kaydı olmadan anar. Aynı fıkra, bölgenin geneline hizmet veren spor alanını, kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanlarını, uygulama imar planı kararıyla getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanlarını ve otogar alanını da sayar. İki sayım aynı kalemlerde birebir örtüşmediği için biri diğerinin yerine konmamıştır.
Plan yaptırma yükümlülüğü
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 7. maddesine göre son nüfus sayımında nüfusu 10.000'i aşan yerleşmelerin imar planlarını yaptırması zorunludur. Nüfusu 10.000'i aşmayan yerleşmelerde imar planı yapılıp yapılmayacağına belediye meclisi karar verir. Mevcut imar planları yürürlüktedir.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. 7Kaynağı aç
Sık sorulan sorular
İmar planı nedir?
İmar planı, bir bölgenin yapılaşma, kullanım, çevre düzenlemesi ve gelişimini belirlemek için hazırlanan düzenleyici idari işlemdir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 6. maddesine göre mekânsal planlar, mekânsal strateji planlarına uygun olarak çevre düzeni planları ve imar planları kademelerinden oluşur. İmar planları nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanır; her plan bir üst kademedeki plana uygun olur.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. 6Kaynağı aç
Nazım imar planı hangi ölçekte hazırlanır?
Nazım imar planı, kadastral durumu işlenmiş olarak 1/5000 ölçekte hazırlanır. Büyükşehir belediyelerinde gerekliliğe göre 1/5000 ile 1/25000 arasındaki ölçekler de kullanılabilir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 6. maddesi ise büyükşehirlerde yapılmış 1/25.000 ölçekli nazım imar planının, gerekli görülen bölgelerde 1/5.000 ölçekli nazım imar planına engel olmadığını ayrıca düzenler.
Uygulama imar planı neyi gösterir?
Uygulama imar planı, nazım imar planına uygun olarak yapılaşma ve uygulama ayrıntılarını 1/1000 ölçekte gösterir. Yapı adası, kullanım, yapı nizamı, yükseklik, taban alanı kat sayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı ve ada ayrım çizgisini içerir. Taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım sistemleri, park ve rekreasyon alanları, meydanlar ile kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanları da plandadır.
Düzenleme ortaklık payı en fazla ne kadar olabilir?
Pay, düzenlemeden önceki yüzölçümün yüzde 45'ini geçemez; bu bir üst sınırdır ve her uygulamada aynı oranın kesilmesi zorunlu değildir. Kanunda kesinti, umumi hizmet alanlarının tesisi ve düzenlemenin doğurduğu değer artışı karşılığıyla sınırlanır. Yönetmelik ise düşülecek miktarın imar planındaki kullanım kararlarına göre belirleneceğini ayrıca söyler. Bu iki ölçü aynı kesin koşul olarak birleştirilmemiştir.
İfraz ile tevhit arasındaki fark nedir?
İfraz, bir parselin imar mevzuatına uygun biçimde bölünerek birden fazla parsel oluşturulmasıdır. Tevhit, birden fazla bitişik parselin imar mevzuatına uygun olarak birleştirilmesidir. Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi, belediyeye maliklerin muvafakati aranmaksızın yerleri imar planına uygun ada veya parsellere ayırma yetkisi verir. Bu nedenle ifraz, yalnızca malikin istemine bağlı bir işlem olarak sınırlanamaz.
Parselasyon planı ne zaman yapılır?
Belediye veya valiliğin parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Planın yapılmamasından doğan kamulaştırma iş ve işlemlerinden bu idareler sorumludur.
Belediye ve mücavir alan dışında yetki kimdedir?
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesindeki birleştirme, ayırma, dağıtma ve resen tescil yetkileri, belediye ve mücavir alan dışında valilikçe kullanılır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy