İmar Planı Değişikliği Şartları, Usulü ve İptal Davası

İmar Planı Değişikliğinin Hukuki Niteliği ve Genel Esasları

İmar planı değişikliği; yürürlükteki bir imar planının ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü ve sosyal ile teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amacıyla teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılan planlama işlemidir. Düzenleyici idari işlem niteliğinde bulunan imar planlarında kamu yararı gereğince asıl olan plan kararlarının korunması ve değiştirilmemesidir; planların değiştirilmesi ise istisna kabul edilir. Bu çerçevede idarenin plan değiştirme konusundaki takdir yetkisi mutlak olmayıp mevzuatta belirlenen sınırlamalara tabidir.

Normlar hiyerarşisinde imar planı, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği hariç tutulmak üzere genel imar yönetmeliklerinin üzerinde yer alır. İmar yönetmelikleri, ancak ilgili imar planında ve anılan Yönetmelikte açık hüküm bulunmaması halinde uygulama alanı bulur. Bununla birlikte imar planlarının değiştirilmesine ilişkin olarak kanunlarda veya bağlı mevzuatta herhangi bir süre kısıtlaması öngörülmemiştir.

Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarında Zorunluluk ve Eşdeğer Alan Şartı

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği m. 26 hükümleri uyarınca, imar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır ve yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz. Planda yer alan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılamaz. Durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşların görüşünün alınması zorunludur.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği m. 26/3/b gereğince, yollar dışındaki sosyal ve teknik altyapı sahaları ile kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılması veya daraltılması, hizmet sahası dahilinde aynı büyüklük ve konum niteliklerini taşıyan eşdeğer bir yer tahsis edilmesiyle mümkündür. Konum değişikliğinde ise mevcut hizmet etki alanına göre aynı bölge veya uygulama etabında kalınması, yürüme mesafelerinin gözetilmesi ve belirlenen yeni parselin yapılaşmaya uygun bulunması aranır.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği m. 26/3/c uyarınca düzenleme ortaklık payından karşılanan toplam yüzölçüm muhafaza edilmek şartıyla, plandan çıkarılan yol miktarları meydan, park ve çocuk bahçesi benzeri açık ve yeşil alanlara aktarılabilir. Yol dışındaki bir düzenleme ortaklık payı fonksiyonunun kamu ortaklık payına dönüştürülmesi planlandığında ise ilgili hizmet etki alanında eşdeğer alan tahsis edilmesi öngörülmüştür.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği m. 26/1-2 çerçevesinde sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılmasına dair plan değişikliklerinde kamu yararının varlığı, değişikliği gerektiren zorunlu teknik nedenler ve plan ana kararlarının bütünlüğü gözetilerek değerlendirilir.

Yapılaşma Koşulları, Nüfus Yoğunluğu ve Ulaşım Düzenlemeleri

Kat adedi veya bina yüksekliğini artıran imar planı değişiklikleri; yörenin yerleşim özellikleri, dokusu ve kimliği dikkate alınarak şehrin veya alanın yakın çevresinin silüetini, yapıların güneşe göre cephesi ve yönlenmesini olumsuz etkilemeyecek biçimde yapılır. İnşaat emsalinin, kat adedinin veya ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun artırılması halinde, artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları standartlara uygun olarak ayrılır. Nüfus yoğunluğuna bağlı olmaksızın kat adedinin artırılması istendiğinde ise karşılıklı bina cepheleri arasında K = [(Y1 + Y2)/2] + 7,00 m formülüyle hesaplanan asgari mesafenin sağlanması zorunludur.

Yoğunluk artıran veya kentsel ulaşım sistemini etkileyen imar planı değişikliklerinde, kentsel teknik altyapıya yönelik etkilerin tespiti ve lüzumlu tedbirlerin belirlenmesi amacıyla kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporu veya analizi hazırlanması ya da hazırlatılması gerekir.

İmar planında gösterilen yollara dair değişikliklerde devamlılığı olan bir yolun belirli bir kesimde daraltılması ve şerit sayısının azaltılması yasaktır. Yolların kaydırılmasında mülkiyet ve yapılaşma durumu gözetilir. Gelişme alanlarında geçiş amaçlı 3 metreden dar yaya yolu ve 10 metreden dar trafik yolu açılamaz; parseller 7 metreden dar yollardan mahreç alamaz ve taşıt geri dönüş kurbu bulunmayan çıkmaz yol ihdas edilemez.

Plan Müellifliği Yeterliliği ve Özel Kanunlara Tabi Koruma Alanları

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği m. 21/4 hükmü uyarınca, imar planlarının yeterliliği haiz müellifler tarafından mevzuat hükümlerine göre gerekli teknik araştırmalar yapılarak hazırlanması zorunludur. Bu kurallara uygun olarak hazırlanan imar planı revizyon, ilave ve değişiklik teklifleri karar alınmak üzere yetkili idarelere sunulur.

Özel statüye tabi koruma alanlarında imar planı değişiklikleri genel usullerin ötesinde özel kanun hükümlerine bağlıdır. Bu kapsamda milli park alanlarında 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu, kıyılarda 3621 sayılı Kıyı Kanunu, kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu alanlarda 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve Boğaziçi alanında 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu tarafından öngörülen yöntemler tatbik edilir.

Onay Yetkisi, Askı İlanı ve İdari İtiraz Prosedürü

3194 sayılı İmar Kanunu m. 8/b gereğince belediye sınırları içindeki nazım ve uygulama imar planları belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer ve tespit edilen ilan yerleri ile internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir; belediye başkanlığınca meclise gönderilen itirazlar belediye meclisi tarafından 15 gün içinde incelenerek kesin karara bağlanır. Belediye ve mücavir alan dışındaki planlar ise valilikçe onaylanır, bir ay süreyle ilan edilir ve bu sürede valiliğe yapılan itirazlar valilikçe 15 gün içinde kesin karara bağlanır.

3194 sayılı İmar Kanunu m. 9 uyarınca ilgili Bakanlık; kamu yapıları, enerji tesisleri, afet alanları, toplu konut veya Gecekondu Kanunu uygulamaları ile birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten alanlar veya demiryolu, karayolu, havayolu ve denizyolu bağlantılı sahalarda ilgili belediyelere bilgi vererek imar planı ve değişikliklerini resen yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya yetkilidir.

3194 sayılı İmar Kanunu Ek Madde 8 doğrultusunda, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılan uygulama imar planı değişikliği sonucunda taşınmazın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak kamuya kazandırılır. Bu uygulamanın usul ve esasları ilgili yönetmelik hükümleriyle belirlenir.

İmar Planı Değişikliğine Karşı İptal Davası ve Görevli Mahkeme

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7 uyarınca idare mahkemelerinde dava açma süresi kural olarak 60 gündür ve ilanı gereken düzenleyici işlemlerde bu süre ilan tarihini izleyen günden itibaren işlemeye başlar; ayrıca ilgililer düzenleyici işlemin uygulanması üzerine düzenleyici işlem, uygulanan işlem veya her ikisi aleyhine dava açabilirler. İdari dava açılmadan önce 2577 sayılı Kanun m. 11 kapsamında yapılan başvuru işlemeye başlamış olan dava açma süresini durdurur; idarenin otuz gün içinde cevap vermemesi halinde istek reddedilmiş sayılır ve isteğin reddedilmesi veya reddedilmiş sayılması durumunda dava açma süresi yeniden işlemeye başlar, başvuru tarihine kadar geçmiş süre de hesaba katılır.

2577 sayılı Kanun m. 34/1 gereğince imar mevzuatının uygulanmasından kaynaklanan davalarda yetkili mahkeme taşınmaz malların bulunduğu yer idare mahkemesidir. Bununla birlikte 2575 sayılı Danıştay Kanunu m. 24/1-c uyarınca, bakanlıklar ile kamu kuruluşları veya kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarınca çıkarılan ve ülke çapında uygulanacak düzenleyici işlemlere karşı açılacak davalar ilk derece mahkemesi sıfatıyla Danıştayda görülür.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy