İmar Kanunu 18. Maddesi Kapsamında İdarenin Parselasyon Yetkisi
3194 sayılı İmar Kanunu m. 18 uyarınca belediyeler; imar sınırları dahilindeki binalı veya binasız arsa ve arazileri, maliklerin veya diğer hak sahiplerinin muvafakatini aramaksızın birbirleriyle, yol fazlalarıyla, kamu kurumlarına veya belediyelere ait taşınmazlarla birleştirmeye yetkilidir. İdare bu alanları imar planına uygun ada ve parsellere ayırabilir; müstakil, hisseli ya da kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtabilir ve tapu siciline resen tescil ettirebilir. Söz konusu düzenleme sahası belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalmaktaysa bu yetkiler valilikler tarafından kullanılır.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. 18Kaynağı aç
Düzenleme alanında yer alan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü sağlamak koşuluyla hisseli taşınmazlar hisse sahiplerinin muvafakatiyle ya da fiili kullanım esasına göre müstakil imar parsellerine dönüştürülebilir. Uygulama imar planında özel bir belirleme yapılmadığı durumlarda ise mevzuat yönetmeliklerinde belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında hiçbir şekilde yeni parsel ihdas edilemez.
Kanunda sayılan veraset yoluyla intikal eden yerler, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamaları, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amaçlı hisselendirmeler ile cebri icra yoluyla yapılan satışlar hariç tutulmak üzere; imar planı bulunmayan alanlarda yapılaşma hedefiyle arsa ve parselleri hisselere ayıran özel parselasyon planları ve taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri hukuken yapılamaz.
Parselasyon Planlarının Yapılma Süresi ve Parsel Tahsis Kuralları
Belediye veya valiliklerin, uygulama imar planlarının kesinleştiği tarihten itibaren beş yıl içinde parselasyon planlarını yapması ve onaylaması kanunen esastır. Belirlenen bu beş yıllık yasal süre zarfında idarece parselasyon planlarının yapılmaması sebebiyle ortaya çıkan her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinin idari ve mali sorumluluğu doğrudan ilgili belediye veya valiliğe aittir.
Parselasyon uygulaması sonucunda taşınmaz maliklerine verilecek imar parsellerinin öncelikle düzenlemeye alınan kök taşınmazın bulunduğu yerden tahsisi zorunludur. Taşınmazın bulunduğu konumdan parsel verilmesinin fiilen veya hukuken mümkün olmaması halinde ise tahsisin hak sahibine en yakınındaki eşdeğer alandan yapılması emredici kuraldır.
Düzenleme Ortaklık Payı Hesabı ve Yasal Kesinti Sınırı
Düzenleme ortaklık payı (DOP); kentsel faaliyetlerin yürütülebilmesi adına ihtiyaç duyulan umumi ve kamu hizmet alanlarının karşılanması ile düzenleme dolayısıyla taşınmazda meydana gelen değer artışları karşılığında malikten herhangi bir bedel ödenmeksizin ve rızası aranmaksızın düşülen paydır. 3194 sayılı Kanun m. 18 f. 2 gereğince alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye giren arazi ve arsaların düzenleme öncesindeki ilk yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini hiçbir şekilde geçemez.
Düzenleme ortaklık payları; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi veya parkı, yeşil saha, ibadet yeri, karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesisleri, kamuya ait kreş ve gündüz bakımevleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, erişme kontrollü yollar (otoyol hariç), su yolu, bölge geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanları, teknik altyapı ve trafo alanları, ağaçlandırılacak alanlar, rekreasyon ve mesire alanları, resmî kurum alanları, otogar ile imar planı kararıyla belirlenen diğer umumi ve kamu hizmet alanlarından oluşur. Bu alanlar tahsis edildikleri kamu hizmeti tesisleri haricinde başka hiçbir maksatla kullanılamaz.
Düzenlemeye alınan saha içerisindeki taşkın kontrol tesisi alanlarının öncelikle kamu hizmetleri için DOP düşülmesinin ardından geriye kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Bu Hazine alanlarının yetersiz kalması durumunda, yüzde kırk beşlik azami yasal oran aşılmamak üzere diğer taşınmazlardan taşkın kontrol tesisi amacıyla ayrıca pay ayrılabilir. Kapanan imar ve kadastro yolları ise öncelikle DOP olarak ayrılan toplam alandan düşülür.
Parselasyon planı yapılmadan önce ifraz ve tevhit yoluyla tescil edilmiş parsellerden umumi hizmet alanlarına bedelsiz terk edilen ya da bağışlanan alanların toplam büyüklüğe oranı, bölgede yürütülecek yeni parselasyondaki DOP oranından daha düşük kalırsa, malikten aradaki fark kadar ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılır.
Mülkiyet Tescili, Kamulaştırma ve İlave DOP Kesintisi Şartları
Bölgenin ihtiyacına ayrılan umumi hizmet alanlarından belediye hizmetlerine ilişkin olanlar ilgili belediye adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda hizmeti yürütecek idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.
Umumi hizmetler için ayrılması gereken alan toplamının azami düzenleme ortaklık payı oranını aşması veya daha önce parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda ikinci kez kesinti yapılamaması sebebiyle kamuya geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarının kamu eline geçişi 3194 sayılı Kanun m. 13 hükümlerinde düzenlenen yöntemlerle sağlanır. Bu alanların kamulaştırılması gerekirse uygulamaya giren parsellerin imar planında kamulaştırmaya konu kamu ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımları ilgili idarece kamulaştırılır. Bir taşınmazdan kamulaştırma yapılması gerektiğinde ise düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
İmar hukukunda herhangi bir parselden kural olarak bir defadan fazla DOP alınmaması temel esastır. Ancak imar planı kararıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış meydana gelmesi halinde; taşınmazın düzenleme sonucundaki değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, önceki terkler ve kesintiler gözetilerek DOP oranı yüzde kırk beşe tamamlanıncaya kadar ilave kesinti yapılabilir.
DOP Bedeline Dönüştürme, Mevcut Yapılar ve Ağaçların Tasfiyesi
Parsel üzerindeki mevcut yapılar sebebiyle fiilen düzenleme ortaklık payı alınamayan durumlarda bu pay bedele dönüştürülebilir. Bedel takdiri, lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlanarak belirlenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Bu bedel, tescil tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde yeniden değerleme oranında güncellenerek ödenmedikçe taşınmazın devri gerçekleştirilemez, tapuda işlem tesis edilemez ve yapı ruhsatı verilemez. İdarece alınan bu bedel, parselasyon gereğince fazladan DOP kesintisi yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödenir.
Kamu hizmetlerine ayrılan sahalara rastlayan yapı ve ağaçlar belediye veya valilikçe bedeli ya da enkaz bedeli ödenmek suretiyle yıkılır ve sökülür. İdare kamulaştırma bedeli ödemek yerine, hak sahibinin rızasını almak kaydıyla idareye ait yapılaşmaya elverişli başka sahalardan yer tahsisinde de bulunabilir.
Düzenlenmiş arsalarda yer alan yapılara parsel maliklerinin muvafakati bulunmadıkça veya imar planı açısından engel teşkil ettikçe küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik veya esaslı tamirat izni verilemez. İmar Kanunu m. 18 uygulamasının tatbik edilemediği alanlarda ise plana ve mevzuata göre müstakil inşaata elverişli bulunan kadastral parsellere yürürlükteki imar planına göre inşaat ruhsatı düzenlenebilir.
İdari İtiraz, İptal Davası ve Geri Dönüşüm İmkânsızlığı
Parselasyon planları onaylandıktan sonra askıya çıkarılır ve ilgililer yasal askı süresi içerisinde işlemi tesis eden belediyeye veya valiliğe idari itiraz hakkını kullanabilir. Parselasyon işlemine karşı hak sahipleri, işlemin tebliğ edildiği tarihten itibaren altmış günlük süre içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilir.
Mahkemece parselasyonun iptal edilmesi durumunda; davaya konu parselin umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi ya da iptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmış olması ve benzeri fiili veya hukuki imkânsızlıklar tespit edilirse geri dönüşüm yapılarak önceki kök parsellere dönülemez. Bu halde öncelikle tescilli imar parselleri üzerinden mahkeme kararlarını yerine getirmeye yönelik yeni bir imar uygulaması yapılır. Bunun mümkün olmaması halinde davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakati alınarak tescilli imar parselleri üzerinden yeni parselasyonla uygun bir yer tahsis edilir; anlaşma sağlanamaması durumunda ise kök parseldeki yer dikkate alınarak uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki rayiç bedeli üzerinden değeri hak sahibine ödenir.
Düzenleme ortaklık payı kesinti oranı en fazla ne kadardır?
3194 sayılı Kanun uyarınca düzenleme ortaklık payı oranı, düzenlemeye tabi tutulan taşınmazın düzenleme öncesindeki yüzölçümünün en fazla yüzde kırk beşine kadar kesilebilir ve bu oran hiçbir surette aşılamaz.
Aynı parselden ikinci kez DOP kesintisi yapılabilir mi?
Kural olarak bir parselden birden fazla DOP alınamaz; ancak imar planı değişikliğiyle yapılaşma ve nüfus artışı gerçekleştiğinde, oluşan değer önceki değerden az olmamak şartıyla oran yüzde kırk beşe kadar tamamlanabilir.
İmar Kanunu 18. maddesi işlemlerine karşı iptal davası ne zaman açılır?
Parselasyon işlemine karşı tebliğ tarihinden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir; ayrıca planın ilan edildiği askı süresi içinde idareye itiraz başvurusunda bulunulabilir.
Mahkemenin parselasyonu iptal etmesi halinde kök parsele dönülemezse ne yapılır?
Fiili veya hukuki imkânsızlık sebebiyle eski kök parsele dönülemiyorsa idare önce tescilli imar parselleri üzerinden yeni uygulama yapar; bu mümkün değilse muvafakatle yer tahsis edilir veya anlaşılamazsa rayiç bedel ödenir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy