İmar Kanunu Madde 18 Uygulaması ve İdari Yetkiler
İmar düzenlemesi ve bu doğrultuda hazırlanan parselasyon planları, imar planına uygun düzenli imar parselleri oluşturmak amacıyla yetkili idareler tarafından resen tesis edilen idari işlemlerdir. 3194 sayılı İmar Kanunu m. 18 f. 1 uyarınca belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu sınırların dışında ise valilikler yetkilidir. Yetkili idareler; imar sınırları içindeki binalı veya binasız arsa ve arazileri hak sahiplerinin muvafakatini aramaksızın birbirleriyle, yol fazlalarıyla, kamu kurumlarına veya belediyelere ait alanlarla birleştirmeye, bunları imar planına uygun ada ve parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli yahut kat mülkiyeti esaslarına göre ilgililere dağıtmaya ve resen tescil ettirmeye kanunen yetkilidir.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. 18Kaynağı aç
İmar planlarında taşınmazın konumu ve işlevi belirleyici olurken, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi kapsamındaki arazi ve arsa düzenlemesi mülkiyet ilişkisini düzenler. Düzenleme alanında kalan taşınmazlar, maliklerin rızası aranmaksızın tek bir bütün olarak ele alınır ve parselasyon süreci neticesinde yeni imar parsellerine dönüştürülür.
Parselasyon Planlarının Onayı, İlanı ve Yürürlük Süreci
İmar planlarına uygun biçimde hazırlanan parselasyon planları, 3194 sayılı Kanun m. 19 uyarınca belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeninin, bu alanların dışında ise il idare kurulunun onay vermesi ile yürürlüğe girer. Onaylanan planlar bir ay süreyle ilgili idarede ilan panosuna asılır ve mutat vasıtalarla duyurulur. Parselasyon planları ile bu planlarda düzeltme yapılan kısımlar, bir aylık ilan süresinin bitiminde kesinleşir.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. 19Kaynağı aç
Kesinleşme sürecinin tamamlanmasının ardından parselasyon planları tescil edilmek üzere ilgili tapu dairesine gönderilir. Tapu müdürlükleri, taşınmaz maliklerinin ve hak sahiplerinin muvafakatini aramaksızın sicil kayıtlarını onaylı parselasyon planları doğrultusunda resen tesis ve tanzim eder. Kooperatif evleri, siteler veya toplu konut alanları gibi tek bir parsel üzerinde birden fazla bina veya tesisin inşa edileceği hallerde ise parselasyon planları ayrıca ifraza gerek kalmaksızın düzenlenir ya da değiştirilir; bu alanlarda talep üzerine Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri tatbik edilir.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Hesabı ve Yasal Sınırları
Düzenleme ortaklık payı; düzenleme alanındaki nüfusun kentsel gereksinimlerini karşılayacak umumi hizmet alanlarının oluşturulması ve düzenleme sebebiyle taşınmazlarda meydana gelen değer artışlarının karşılığı olarak ayrılan paydır. 3194 sayılı Kanun m. 18 f. 2 hükmü gereğince alınacak düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye giren arazi ve arsaların düzenleme öncesindeki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini aşamaz. Parselasyon yapılması için DOP kesintisi uygulanması zorunlu olmayıp, idare yalnızca ihtiyaç bulunması halinde kesinti yapar; gereksinime göre bu miktar daha düşük belirlenebilir ancak yüzde kırk beşi geçemez.
Aynı düzenleme alanında yer alan bütün parsellerden eşit oranda DOP kesintisi yapılması yasal zorunluluktur. Düzenleme sahasında kamu kurumlarına veya idarelere ait taşınmazların yer alması bu kuralı etkilemez; kamu taşınmazları da özel mülkiyete tabi taşınmazlarla aynı oranda kesintiye uğrar. Kapanan imar ve kadastro yolları bulunuyorsa, bu alanlar öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam sahadan düşülür. Ayrıca düzenleme alanındaki taşkın kontrol tesisi alanlarının, DOP kesintisi yapıldıktan sonra geriye kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır.
3194 sayılı Kanun m. 18 f. 3 gereğince düzenleme ortaklık payları; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi veya çocuk parkı, yeşil saha, ibadet yeri, karakol, Millî Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesisleri, kamuya ait kreş ve gündüz bakımevleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesisleri, otoyol hariç erişme kontrolü uygulanan yol, su yolu, bölge geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kamu hizmeti teknik altyapı ve trafo alanları, özel tesis yapılamayacak ağaçlandırılacak alanlar, rekreasyon ve mesire alanları, resmî kurum alanları, otogar alanı ve uygulama imar planı kararıyla getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanlarından teşekkül eder. Bu sahalar tahsis edildikleri kamu hizmeti tesisleri haricinde başka amaçlarla kullanılamaz. Ayrılan yerlerden belediye hizmetleriyle ilgili olanlar ilgili belediye adına, diğer alanlar ise plan amacını yürütecek idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.
İlave ve Tamamlayıcı DOP Kesintisi Yapılabilecek Durumlar
Herhangi bir parselden kural olarak bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Bununla birlikte, 3194 sayılı Kanun m. 18 f. 7 uyarınca, her türlü imar planı kararıyla taşınmazda yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış meydana gelmesi durumunda, parselin yeni değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla ilave kesinti yoluna gidilebilir. Bu ilave kesinti, evvelce yapılan terk ve kesintiler hesaba katılarak ilk uygulamadaki payı azami yüzde kırk beşe tamamlayacak oranda yapılabilir.
Parselasyon planı yapılmadan ifraz veya tevhit edilerek tescil edilmiş parsellerden imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, 3194 sayılı Kanun m. 18 f. 9 gereğince yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisine tabi tutulur. 2981 sayılı Kanun m. 10 kapsamındaki uygulamalarda umumi hizmet alanları için yapılan her türlü terk ve kesintinin yeni parselasyon planındaki orandan az kalması halinde de önceki oranları parselasyon planındaki orana tamamlayan fark kadar kesinti yapılabilir; bu işlem tamamlayıcı mahiyette olup mükerrer sayılmaz ve toplam kesinti her halükarda yüzde kırk beşi geçemez.
Parsel üzerinde mevcut binaların bulunması sebebiyle fiilen düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamadığı hallerde, ilgili payın tutarı bedele dönüştürülebilir. 3194 sayılı Kanun m. 18 f. 11 hükmü gereğince, parselasyonu onaylayan idare tarafından tahsil edilen bu bedel, düzenleme dengesi gereği fazladan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak zorunda kalınan diğer parsel maliklerine ödenir.
Parsel Tahsisinde Eşdeğerlik İlkesi ve İptal Nedenleri
3194 sayılı Kanun m. 18 f. 13 doğrultusunda düzenleme neticesinde hak sahiplerine verilecek imar parsellerinin öncelikle düzenlemeye giren eski taşınmazın bulunduğu yerden, bunun mümkün olmaması durumunda ise en yakınındaki eşdeğer alandan tahsis edilmesi zorunludur. Düzenlemeye alınan parseller ile tahsis edilen yeni parseller arasında değer farkının bulunması mevzuata aykırılık oluşturur ve parselasyon işleminin iptali nedenidir. Bu gibi değer kaybı hallerinde idari yargıda tazminat davası değil, parselasyon işleminin iptali davası açılması gerekir.
Düzenleme sahasında gerekli umumi hizmet alanlarının yüzde kırk beşlik yasal sınırdan fazla olması ya da önceden tescil edilmiş planlar nedeniyle ikinci defa kesinti yapılamaması hallerinde kamuya geçiş, kamulaştırma veya kanunun 13. maddesinde belirtilen usullerle sağlanır. Parselden kamulaştırma yapılması gerektiğinde DOP kesintisi, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden hesaplanır. Öte yandan, bir bölgede İmar Kanunu 18. madde uygulaması yapılarak gereksinimler karşılandıktan sonra, imar planı değişikliğiyle yeni ihtiyaçlar doğmadığı müddetçe mükerrer parselasyon tesis edilemez.
Parselasyon Planlarının Yapılmaması ve Kamulaştırmasız El Atma
3194 sayılı Kanun m. 18 f. 10 hükmüne göre belediye veya valiliklerin, parselasyon planlarını imar planlarının kesinleştiği tarihten itibaren beş yıl içinde hazırlayıp onaylaması esastır. Parselasyon planlarının süresi içinde yapılmaması sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediye veya valilik sorumludur. İmar planları kesinleştiği halde beş yıl boyunca parselasyonun yapılmaması veya yapımına başlanmaması, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını sürekli ve ağır şekilde kısıtlayarak kamulaştırmasız el atma durumunu ve idarenin tazminat sorumluluğunu doğurabilir.
Parselasyonun Yargı Kararıyla İptali ve Kök Parsele Dönüş
Parselasyon işleminin idari yargı yerince iptal edilmesi durumunda kural olarak ilk kadastral parsele, yani kök parsele dönülür. Yargı kararıyla hukuki varlığı sona eren imar parselleri üzerinden yeniden parselasyon yapılması hukuka aykırılık teşkil eder; yeni düzenlemenin mahkeme kararının gerekçeleri gözetilerek kök parseller üzerinden yapılması zorunludur.
İmar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesine karşın; davaya konu parselin kamu hizmet alanlarına rastlaması veya iptal edilen planla oluşan parsellerde yapılar inşa edilmiş bulunması gibi hukuki veya fiili imkânsızlıklar sebebiyle kök parsele dönülemediği yetkili onay merciince saptanırsa, öncelikle mevcut tescilli imar parselleri üzerinden yargı kararını yerine getirmeye yönelik yeni bir düzenleme yapılabilir. Bunun da mümkün olmaması halinde hak sahiplerinin muvakati alınarak düzenleme sahası içinde uygun bir yer tahsisi yoluna gidilir. Anlaşma sağlanamadığı takdirde ise ilgilinin kök parseldeki konumu gözetilip yürürlükteki DOP kesintisi mahsup edildikten sonra taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.
İmar Düzenlemesinin İptali Davasında Mahkeme ve Dava Ehliyeti
İmar düzenlemesi ve parselasyon işlemlerinin iptali talebiyle açılacak davalarda görevli ve yetkili yargı yeri taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Parselasyon işlemlerine karşı iptal davası açma hakkı tapuda kayıtlı maliklere veya diğer ayni ve meşru hak sahiplerine aittir. Tapu kütüğünde kaydı bulunmayan veya mülkiyetle ilişkisi olmayan kişilerin dava ehliyeti bulunmaz; hak iddiasında bulunanların öncelikle tapu kaydını lehlerine tescil ettirmeleri gerekir. İmar planlarına karşı ise ilan tarihinden itibaren bir ay içinde idareye itiraz imkânı tanınmış olup, bu idari itiraz yolunun tüketilmesi dava açmak için zorunlu bir ön şart değildir.
İmar düzenlemesinde en fazla ne kadar DOP kesintisi yapılabilir?
3194 sayılı İmar Kanunu m. 18 uyarınca düzenleme ortaklık payı kesintisi, taşınmazın düzenlemeden önceki yüzölçümünün en fazla yüzde kırk beşini oluşturabilir; kamusal ihtiyaç daha az ise bu oranın altında kesinti tesis edilir.
Bir taşınmazdan birden fazla kez DOP kesintisi yapılabilir mi?
Kural olarak parselden tek bir defa DOP kesintisi alınır; ancak imar planı kararıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış gerçekleşmesi ve taşınmaz değerinin önceki değerin altına düşmemesi kaydıyla ilk kesinti oranını yüzde kırk beşe tamamlayacak ilave kesinti yapılabilir.
Parselasyon planları hangi mercilerce onaylanır ve nasıl kesinleşir?
Parselasyon planları belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, bu alanlar dışında ise il idare kurulu onayıyla yürürlüğe girer; ilgili idarede bir ay süreyle asılarak ilan edilir ve bu bir aylık sürenin hitamında kesinleşir.
İmar düzenlemesinin iptali davasında hangi mahkeme görevlidir?
İmar düzenlemesi ve parselasyon işlemlerine karşı yürütülecek iptal davalarında görevli ve yetkili yargı mercii, uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.
İptal kararı sonrasında kök parsele dönülemezse nasıl bir yol izlenir?
Hukuki veya fiili imkânsızlık nedeniyle kök parsele dönülemediğinde öncelikle tescilli parseller üzerinden yeni işlem yapılır; bu mümkün değilse malikin muvafakatiyle uygun yer tahsis edilir, uzlaşma sağlanamazsa DOP kesintisi düşüldükten sonra rayiç bedel ödenir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy