3194 Sayılı İmar Kanunu: Plan, Ruhsat ve Uygulama

3194 sayılı İmar Kanunu, yerleşme yerleri ve bu yerlerdeki yapılaşmanın plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun biçimde oluşmasını sağlamak üzere çıkarılmıştır. Belediye ve mücavir alan sınırlarının içinde ve dışında hazırlanacak planlar ile yapılacak resmî ve özel bütün yapılar bu Kanuna tabidir. Bir saha, ölçeği ne olursa olsun plan esaslarına, bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı bir amaçla kullanılamaz.

Kanunun kapsamı ve özel durumlar

Turizmi teşvik, kültür ve tabiat varlıklarının korunması, İstanbul Boğazı ve büyükşehir yönetimiyle ilgili özel kanunların belirlediği veya sonradan belirleyeceği yerlerde, 3194 sayılı Kanunun yalnızca o özel kanunlara aykırı düşmeyen hükümleri uygulanır. Boğaziçi yönünden bu sınır, Kanunun ilgili maddelerine uyulması kaydına da bağlıdır. Türk Silahlı Kuvvetleri, Sahil Güvenlik, Jandarma ve Emniyet Genel Müdürlüğüne ait harekât, eğitim ve savunma amaçlı yapılarda hangi hükümlerin nasıl uygulanacağı Milli Savunma, İçişleri ile Çevre ve Şehircilik bakanlıklarınca birlikte belirlenir.

İlgili idare, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, bu sınırların dışında valiliktir. Mücavir alan, imar mevzuatı bakımından belediyelerin denetim ve sorumluluğuna bırakılmış alandır. Kanunun tanım hükmünde Bakanlık, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı olarak gösterilir. Kanunda geçen diğer kavramlar Bakanlıkça çıkarılacak yönetmelikte tanımlanır.

Plan kademeleri ve temel tanımlar

Mekânsal planlar, mekânsal strateji planlarına uygun olmak üzere çevre düzeni planı ve imar planı kademelerinden kurulur. İmar planı nazım ve uygulama imar planı olarak hazırlanır; her plan bir üst kademedeki plana uygun olmalıdır. Büyükşehirde 1/25.000 ölçekli nazım imar planının bulunması, gerekli görülen bölgelerde ayrıca 1/5.000 ölçekli nazım imar planı hazırlanmasını engellemez.

Mekânsal strateji planı, ekonomik, sosyal ve çevre politikalarını mekânla ilişkilendirerek fiziki gelişme ile sektörel kararları yönlendiren; ülke bütününde ve gerekli görülen bölgelerde hazırlanan, raporuyla bir bütün olan plandır. Çevre düzeni planı ise varsa bu stratejilere uygun biçimde alt ölçekli planları yönlendiren genel arazi kullanım ilkelerini belirler ve bölge, havza ya da il bütününde, hükümleri ve raporuyla birlikte hazırlanır.

Nazım imar planı, varsa bölge planının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planına uygun olarak halihazır harita üzerine çizilir; kadastral durum varsa işlenir. Yerleşme alanlarının genel kullanışını, gelişme yönü ve büyüklüğünü, nüfus yoğunluğu ile eşiklerini ve ulaşım sistemini gösterir, uygulama imar planına esas oluşturur. Uygulama imar planı, tasdikli halihazır harita üzerinde ve nazım plana göre yapı adalarını, yoğunluk ve düzeni, yolları, uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntılı biçimde gösterir.

Yerleşme alanı, imar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tamamıdır. İmar adası plandaki esaslara göre oluşan ada, imar parseli ise bu adalar içindeki kadastro parsellerinin Kanun, plan ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş hâlidir. Kadastro adası kadastro sırasında var olan ada; kadastro parseli de o dönemde ada içinde mülkiyeti tescilli parseldir.

Yapı; karada veya suda, sürekli ya da geçici, resmî veya özel, yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ek, değişiklik ve tamirini kapsayan sabit ve hareketli tesislerdir. Bina, kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve içine girilebilen; insanların oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadetine ya da hayvanlar ile eşyanın korunmasına yarayan yapıdır. Su yolu, imar planı kararıyla yapay olarak oluşturulan ve deniz araçlarının ulaşımına ayrılan su geçididir.

İmar hakkı aktarımı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunan ve arazi ile arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda söz konusu olur. Parselin tamamı veya bir kısmı umumi ve kamu hizmet alanında kaldığı için özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı verilemiyorsa, verilemeyen emsale esas inşaat hakkı plan kararıyla başka parsele veya parsellere taşınır. Fen adamı; yapı, elektrik, sıhhi tesisat ve ısıtma, makine, harita-kadastro ve benzeri alanlarda en az lise dengi mesleki öğrenim görmüş, lise mezunu olup bir öğretim yıllık bakanlık kursunu başarıyla bitirmiş veya 3308 sayılı Kanun uyarınca ustalık belgesi bulunan kişidir.

Plan yapma zorunluluğu ve onay

Son nüfus sayımında nüfusu 10.000’i aşan yerleşmelerin imar planını yaptırması zorunludur. Bu eşiğin altında kalan yerlerde plan gerekip gerekmediğine belediye meclisi karar verir; yürürlükte olan planlar ise geçerliliğini korur. Belediye sınırı içindeki nazım ve uygulama imar planlarını ilgili belediye yapar veya yaptırır. Plan, belediye meclisinin onayıyla yürürlüğe girer.

Belediyece onaylanan plan, onaydan başlayarak başkanlığın belirlediği ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay boyunca aynı anda ilan edilir. Bu süre içinde itiraz edilebilir. Başkanlığın meclise gönderdiği itirazlar ve plan, meclis tarafından on beş gün içinde incelenerek kesin karara bağlanır. Belediye ve mücavir alan dışında planı valilik veya ilgili kişi yapar ya da yaptırır; valilik uygun görürse onaylar. Aynı bir aylık ilan ve on beş günlük inceleme bu planlar için de geçerlidir.

Onaylı planda yapılacak değişiklikler, planın hazırlanması ve yürürlüğe girmesi için öngörülen usule bağlıdır. Kesinleşen imar planının bir kopyası Bakanlığa gönderilir. Tarım arazisi, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunundaki izinler alınmadan tarım dışı kullanılamaz, planlanamaz; köy veya mezra yerleşik alanı ya da civarı olarak da tespit edilemez.

Alt kademedeki plan, üst kademedeki plan kesinleştikten sonra en geç bir yıl içinde ilgili idarece üst plana uygun hâle getirilir. Bu yapılmazsa üst planı onaylayan kurum, alt planı en geç altı ay içinde uygunlaştırıp resen onaylar. Uyum süresi devam ederken ruhsat işlemleri yürürlükteki uygulama imar planına göre yürütülür. Kurumlar görüşünü en geç otuz gün içinde bildirir. Etüt veya analiz gibi uzun çalışma gerekiyorsa bu süreye en fazla otuz gün eklenebilir. Süresinde görüş gelmezse olumsuz görüş bulunmadığı kabul edilir.

İmar programı ve yapılaşma sınırları

Belediye, imar planı yürürlüğe girdikten sonra en geç üç ay içinde beş yıllık imar programı hazırlar. Program mecliste kabul edilince kesinleşir. Program sınırında kamu hizmet tesisine ayrılmış yerler, ilgili kamu kuruluşunca program süresi içinde kamulaştırılır. İmar programlarında umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanun gereği kısıtlama konulan taşınmazlarda, kamulaştırma yapılıncaya veya ilgili proje gerçekleşinceye kadar diğer kanunlarla tanınan haklar devam eder.

İmar planında gösterilen cephe hattının önüne bina yapılamaz. Cephe gerisinde kalıp plan ve yönetmeliğe uygun yapıya yetmeyen arsa, program içindeki duruma göre 10. maddedeki sürelerde 18. madde uygulanmamış veya başka çözüm bulunamamışsa, malikin yazılı başvurusu üzerine ilgili idarece tamamen kamulaştırılır. Hiç yapı yapılamayacak alanda geçici de olsa yapı izni verilmez; mevcut yapı kamulaştırmaya kadar korunabilir. Bu alandaki parselin kamu mülkiyetine geçirilmesi beş yıllık program süresi içinde yapılır ve süre en fazla bir yıl uzatılabilir.

Parselasyon, ifraz ve tevhit

İmar planı bulunan alanda önce, uygulama imar planına uygun parselasyon planı yapılması esastır. İfraz ve tevhit, parselasyon planı tescil edilmiş alanda yapılabilir. Maddede sayılan bazı kamu yatırımı, meskûn alan, koruma ve imar adası hâllerinde birinci ve ikinci fıkradaki şartlar aranmaz. Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parselinde, tebliğden itibaren üç ay içinde malikler anlaşamazsa ilgili idare resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yapabilir.

Tevhit, ifraz, irtifak tesisi veya terkini başvurusu, belediyeye veya valiliğe ulaşmasından itibaren en geç otuz gün içinde sonuçlandırılır ve on beş gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi tescil veya terkini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Kanuna göre şüyulandırılan taşınmazda malikler tebliğden itibaren altı ay içinde anlaşamaz veya dava açılmazsa ilgili idare, hissedar gibi şüyuun izalesi davası açabilir.

Belediye ve mücavir alanda parselasyon yetkisi belediyeye, dışında valiliğe aittir. Maliklerin muvafakati aranmadan birleştirme, ayırma, dağıtım ve resen tescil yapılabilir. Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeden önceki yüzölçümün yüzde kırk beşini geçemez. Aynı parselden birden fazla pay alınmaması esastır. Yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış varsa, uygulama sonrası değer önceki değerden azalmazsa ve ilk uygulamadaki oran yüzde kırk beşe tamamlanacaksa ilave kesinti yapılabilir.

Parselasyon planının, imar planının kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde yapılıp onaylanması esastır. Yapılmaması yüzünden doğacak kamulaştırmadan belediye veya valilik sorumludur. Bedele dönüştürülen düzenleme ortaklık payı, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298. maddesine göre yeniden değerleme oranında güncellenerek tamamen ödenmedikçe devir yapılamaz ve yapı ruhsatı verilemez.

Parselasyon planı, belediye ve mücavir alanda belediye encümeninin, dışında il idare kurulunun onayıyla yürürlüğe girer. Bir ay ilgili idarede asılır, mutat vasıtalarla duyurulur ve sürenin sonunda kesinleşir. Kesinleşen plan tapuya gönderilir. Tapu, ilgililerin muvafakatini aramadan sicili plana göre resen düzenler.

Yapı ruhsatı ve istisnalar

Kanunun uygulama alanına giren yapılarda, 26. maddenin tanıdığı ayrık durum dışında ruhsat belediye veya valilikten alınır. Ruhsatı bulunan yapıda sonradan değişiklik yapılması da ayrıca ruhsat gerektirir. Bağımsız bölümlerin brüt alanı büyümüyor ve kullanım niteliği değişmiyorsa bu ruhsat vergi, resim ve harç doğurmaz. Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk ve dere, doğrama, döşeme ile tavan kaplaması, elektrik ve sıhhi tesisatın tamiri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması ruhsata bağlı değildir. İmar yönetmeliğinin, taşıyıcı sistemi etkilemeyen ve yörenin özelliğine göre göstereceği diğer tadilat ve tamiratlar da aynı kapsamdadır.

Eksik veya yanlış bulunmayan başvuruda ruhsat, başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde verilir. Eksiklik veya yanlışlık varsa bunların tamamı on beş gün içinde yazıyla bildirilir; giderildikten sonraki başvurudan itibaren en geç on beş gün içinde ruhsat düzenlenir. Gelişme alanında yapı izni, parselasyon planının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmesine ve yol ile pis su ve içme suyu şebekesi gibi teknik altyapının yapılmış olmasına bağlıdır. Altyapı tamamlanmamışsa, hisseye düşen bedelin yüzde 25’i peşin ödenip yüzde 75’i altyapının tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödenmek üzere taahhüt edilirse ruhsat verilebilir. Kanalizasyon, yapı kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmazsa fosseptik veya benzeri geçici tesis gerekir; bu da yapılmazsa kullanma izni verilemez.

Kamu kurum ve kuruluşunun yapacağı veya yaptıracağı yapı, imar planında o amaca ayrılmışsa, plan ve mevzuata aykırı değilse, mimari, statik, tesisat ve bütün fennî mesuliyeti kurum üstlenmişse ve mülkiyet belgelenmişse avan projeye göre ruhsat verilir. Yapım ve denetime ilişkin hizmet alımı yapılmışsa bu işlerin fennî mesuliyeti, kurum adına danışman firmanın mimar ve mühendislerince üstlenilebilir. Bu kişiler, uzmanlık alanlarına göre yapının, tesisatının ve malzemelerinin Kanun, ilgili mevzuat, uygulama imar planı, ruhsat, ruhsat eki etüt ve projeler, standartlar ve teknik şartnamelere uygun yapılmasını kurum adına denetler.

Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekât ve savunması bakımından gizlilik taşıyan yapıda, belediyeden alınan imar durumuna, kat nizamına, cephe hattına, inşaat derinliğine ve toplam inşaat metrekaresine uyulduğu, projelerin kurumca tasdik edildiği ve statik ile tesisat sorumluluğunun kuruma ait olduğu ilgili belediye veya valiliğe yazıyla bildirilirse 22. maddede sayılan belgeler aranmadan yapı ruhsatı verilir. Kanun metninde 24 ve 25. maddeler ile 26. maddenin üçüncü fıkrası hakkında iptal kaydı bulunur.

Köy, mezra ve tarımsal yapılar

Belediye ve mücavir alan dışındaki köy yerleşik alanı, civarı ve mezralarda Kanunda sayılan konut, entegre olmayan tarım ve hayvancılık yapıları ile belirli küçük ticari yapılar ruhsatsız yapılabilir. Buna karşılık etüt ve projelerin valilikçe incelenmesi, muhtardan yazılı izin alınması ve yapının yöresel doku ile fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur. Köy yerleşik alan sınırı dışında kalan, entegre tesis niteliği taşımayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık yapıları ise ruhsat alınarak yapılır.

Belediye ve mücavir alanın içinde veya dışında, iskân dışı alandaki tarımsal amaçlı sera, entegre tesis niteliğinde değilse ve il tarım ve orman müdürlüğü uygun görüş verirse ruhsatsız yapılabilir. Etüt ve projenin yetkili idarece incelenmesi ile fen, sanat ve sağlık kurallarına uygunluk ayrıca aranır. Bu seralarda, yola cephesi bulunan komşu parsellerden süresiz geçiş hakkı alınıp tapuya şerh edilirse 8. maddedeki yola cephe şartı aranmaz.

Onaylı üst kademe planda aksine hüküm yoksa köy yerleşik alanı içindeki jeolojik sakınca bulunan yerler ile köyün ana yolları ve genişlikleri, il özel idaresince halihazır harita veya kadastro paftası üzerinde belirlenir. Bu sınırın içinde 5403 sayılı Kanun uygulanmaz. Sınır parseli bölüyorsa, sınır 5403’e tabi olmaksızın ifraz hattı sayılır. İl çevre düzeni planında açıkça belirtilmemişse, ihtiyaç hâlinde ve özel kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla yerleşik alan sınırı, yapılaşma kararı ve ifraz şartları, belediye sınırı il sınırı olan yerde büyükşehir belediye meclisi, diğer yerlerde il genel meclisi kararıyla belirlenir.

İmar planı bulunmayan köy yerleşik alanı içinde, köy ihtiyacı için ilk ve ortaöğretim, ibadet, sağlık ve güvenlik tesisi yapılacaksa imar planı şartı aranmaz. Yer, valilikçe kurulan komisyon tarafından kesin sınırlarıyla seçilir. Bu tesisler için uygulama projesi esas alınarak ruhsat ve kullanma izni, ilgili yatırımcı kamu kurum veya kuruluşunun adına düzenlenir.

Mesleki sorumluluk ve ruhsat süresi

Kanun kapsamındaki harita, plan, etüt, proje ve eklerinin düzenlenmesi ve uygulanması; alanın, yerleşme merkezinin ve yapının sınıfı, özelliği ve büyüklüğüne göre 38. maddedeki meslek mensuplarına yaptırılır. Halihazır harita ve imar planının hazırlanması ile uygulanmasının fennî mesuliyetini, uzmanlık ve ilgili kanunlarına göre mühendisler, mimarlar ve şehir plancıları üstlenir.

Fennî mesul; yetkisiz usta çalıştırılması, şantiye şefi bulundurulmaması, mevzuata aykırılık veya istifasını altı iş günü içinde ilgili idareye yazıyla bildirir. Bildirmezse kanuni sorumluluktan kurtulamaz. Bildirim üzerine en geç üç iş günü içinde 32. maddeye göre işlem yapılır. Fennî mesul istifa eder veya ölürse başka bir meslek mensubu mesuliyeti üstlenmeden inşaatın devamına izin verilmez. İstifa edenin önceki işlere ilişkin sorumluluğu sürer. Fennî mesul, mesuliyetini üstlendiği yapıda müteahhitlik, şantiye şefliği, taşeronluk ve malzeme satıcılığı yapamaz. Yapı sahibi de kendi yapısının fennî mesuliyetini üstlenemez.

Uygun sınıfta yetki belgesi alınmadan inşaat ve tesisat dâhil yapım işinin müteahhitliği üstlenilemez. Belge geçici veya sınıflandırılarak sürekli düzenlenebilir. Müteahhidin vergi ve sigorta primi borcu ile diğer sorumlulukları yüzünden kullanma izni tamamlanamayan yapıda, müteahhit olmayan malikin talebi, denetim raporları ve birlikte düzenlenen tespit tutanağıyla yapının tamamlandığı belirlenirse ilgili idare yapı kullanma izin belgesi verebilir.

Yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu sürede başlanmaz veya başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde yapı bitirilmezse ruhsat hükümsüz olur ve yeniden ruhsat alınması gerekir. Başlanmış inşaatta müktesep haklar saklıdır. Ruhsat ve ekleri yapı yerinde bulundurulur.

Yapı kullanma izni

Yapının tamamı veya kullanılabilir kısmı için kullanma izni, ruhsatı veren belediye veya valilik bürosundan alınır. 27. maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıda izin ilgili belediye veya valilikten alınır. İzin, ruhsat ve eklerine uygunluk ile fen bakımından sakınca bulunmadığının tespitine bağlıdır. İdare başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırır. Sonuçlandırmazsa sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

Kullanma izni, maliki Kanuna, ruhsat ve eklerine aykırılıktan doğan sorumluluktan kurtarmadığı gibi vergi, resim ve harç ödeme yükümlülüğünü de kaldırmaz. İnşaatın bitiş günü, kullanma izninin verildiği gündür. İzin verilmeyen ve alınmayan yapı, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlanamaz. İzin alan bağımsız bölüm ise bu hizmetlerden yararlanır.

Ruhsata aykırı yapılar ve geçici inşaat

Ruhsatsız yapı ile ruhsat ve eklerine aykırı yapı belirlendiğinde belediye veya valilik inşaatın o andaki durumunu tespit eder, yapıyı mühürler ve inşaatı hemen durdurur. Ruhsat alınmadan yapılabilen yapılarda projeye veya ilgili mevzuata aykırılık da aynı tespiti, mühürlemeyi ve durdurmayı gerektirir. Tespit idarece, fennî mesulün ihbarıyla veya durumun öğrenilmesiyle yapılabilir. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla malike tebliğ edilmiş sayılır; bir nüsha da muhtara bırakılır.

Malik, durdurma tarihinden itibaren en çok bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını isteyebilir. Uygunluk anlaşılırsa mühür kaldırılır. Aykırılık giderilmez veya ruhsat alınmazsa ruhsat iptal edilir. Ruhsata aykırı veya ruhsatsız bina, belediye encümeni ya da il idare kurulu kararından sonra belediye veya valilikçe yıktırılır; masraf malikten tahsil edilir. Yapının ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılığın giderilemeyeceği tespit edilirse bir aylık süre beklenmeden ruhsat iptal edilir ve aykırı imalatlar hakkında yıkım hükmü uygulanır.

Kanunda belirtilen koşulları taşıyan ve beş yıllık imar programına girmeyen parselde, malikin isteği ve belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla imar planı uygulanıncaya kadar geçici inşaat veya tesisata izin verilebilir. Süre on yıldır. İzinden önce kararın gün ve sayısı, on yıllık geçicilik ve gerekli ölçü ile şartlar tapuya şerh edilir; süre şerh gününden başlar. Plan uygulanırken geçici yapı veya tesis yıktırılır. On yıl dolunca veya daha önce yıkım ya da kamulaştırma olursa bedel, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir edilip malike ödenir.

Yapı çevresi, otopark ve erişilebilirlik

Yapı yol sınırına üç metre veya daha az mesafedeyse önü, tehlikeyi önleyecek biçimde tahta perde veya uygun malzeme ile kapatılır ve gece aydınlatılır. Cephe hattından yola kadar olan kısımda, zemin altında kat kazanmak için zemin kazılıp yaya kaldırımının seviyesinin altına indirilemez. Kapıcı dairesi ana binada olabileceği gibi, nizama, fen ve sağlık şartlarına aykırı olmamak ve brüt 40 metrekareyi geçmemek şartıyla bahçede veya müştemilatta da düzenlenebilir. Kapıcı dairesi ve sığınak ayrılacak yerler imar yönetmeliğine bırakılmıştır.

Otopark ihtiyacı bulunan bina ve tesiste gerekli otopark yeri ayrılmadan yapı izni, otopark yapılmadan da kullanma izni verilmez. Kullanma izninden sonra otopark, plan ve yönetmeliğe aykırı başka amaca ayrılamaz. Tebligata rağmen aykırılık en geç üç ayda giderilmezse, belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla idare gerekli işi yapar ve masrafı malikten alır. Fiziksel çevrenin engelliler için ulaşılabilir ve yaşanabilir olması amacıyla imar planlarında, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarında ve yapılarda Türk Standartları Enstitüsünün ilgili standardına uyulması zorunludur.

Tehlikeli yapı, idari yaptırım ve mücavir alan

Tehlikeli veya metruk yapıda malike, tehlike derecesine göre üç gün içinde tebligat yapılır. Bu yolla tebligat yapılamazsa durum idarenin internet sayfasında otuz gün ilan edilir, tebligat varakası yapıya asılır ve muhtarla tutanak tutulur. Metruk yapıda tespit valiliğe, yıkılma tehlikesinde belediye veya valiliğe aittir. Tehlike yapının ve çevresinin boşaltılmasını gerektiriyorsa mahkeme kararı beklenmeden zabıta aracılığıyla derhâl tahliye ettirilir.

Kamu sağlığı ve selametini, şehirciliği, estetiği veya trafiği olumsuz etkileyen enkaz, tesis ve benzeri sakıncalar ilgililere tebliğ edilir. Süresinde giderilmezse idare giderir, masrafı yüzde 20 fazlasıyla alır veya faaliyeti durdurur. İmar mevzuatına aykırı fiil, tespitinden itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince, üstlenilen her sorumluluk için ayrı ayrı idari yaptırıma bağlanır. Aynı fiil nedeniyle 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 184. maddesine göre mahkûm olan kişiye, tahsil edilmiş idari para cezası faizsiz iade edilir. İdarenin yazılı izniyle yapıyı Kanuna, mevzuata, plana, ruhsata ve projelere uygun hâle getirmek için yapılan iş mühür bozma suçu oluşturmaz.

Yapım işi ruhsat ve eklerine aykırı gerçekleştirilir ve 32. maddedeki sürede aykırılık giderilmezse müteahhidin yetki belgesi beş yıl süreyle iptal edilir. Aykırı imalat can ve mal güvenliğini tehdit ediyorsa süre on yıldır. Yapım işinden doğan vergi ve sigorta primi borçları ödenmez veya diğer sorumluluklar yerine getirilmezse belge, bir yıldan az olmamak üzere Bakanlıkça iptal edilir; sorumluluklar yerine getirilinceye kadar yeni belge düzenlenmez. İptal edilen müteahhit, yeni belge alınıncaya kadar yeni iş üstlenemez fakat mevcut işlerini tamamlar. Yetki belgeli müteahhit olmadan başlanan yapının ruhsatı iptal edilir ve yapı mühürlenir.

Mücavir alan sınırı, belediye meclisi ve il idare kurulu kararına dayanarak il tarafından Bakanlığa gönderilir. Bakanlık sınırı aynen veya değiştirerek onaylayabilir, değiştirilmek üzere iade edebilir ve gerekli görürse resen karar verebilir. Mücavir alandan çıkarma da aynı usule tabidir. 1/6/2019 tarihinden itibaren imar uygulaması görmemiş alanlar için onaylanacak yeni imar planlarında, belirlenen usule uygun ve plan bütününde bisiklet yolu ile bisiklet park istasyonu bulunması zorunludur. Arazi eğimi veya topoğrafya nedeniyle bisiklet yolu yapılamayan yerde yaya yolu düzenlenir.

Boğaziçi ve özel uygulama alanları

2960 sayılı Boğaziçi Kanununun 6. maddesine göre kurulan organlar kaldırılmıştır. 22/07/1983 tarihinde onaylanan planda tanımlanan bölgelerde sahil şeridi ve öngörünüm uygulamalarını İstanbul Büyükşehir, geri görünüm ve etkilenme uygulamalarını ilgili ilçe belediye başkanlıkları yürütür. Öngörünüm bölgesinde parsel en az 5.000 metrekare olur, ifraz yapılmaz; taban alan kat sayısı azami yüzde 6, yapı ise iki kat ve 6,50 metre yüksekliği geçmemek şartıyla konut yapılabilir.

Ek Madde 7 kapsamındaki alanların sınır ve koordinatları Bakanlığın teklifi üzerine Cumhurbaşkanınca belirlenir. Bu alanlarda metinde sayılan düzeltme, edinim, plan ve devir işlemlerinde Bakanlık yetkilidir. 2981 sayılı Kanunun yürürlüğünden sonra yapılan yapı, bölgenin oluşum şartlarına, imar planı esaslarına ve yönetmeliğe aykırı amaçla kullanılamaz. Aykırılık, Kanunun yayımından itibaren üç ay içinde eski hâline getirilir. Bu sürede düzeltilmezse belediye veya valilik aykırılığı giderir ya da giderilmesini sağlar ve masrafı yüzde 20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil eder. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce imar planı ve mevzuatına uygun verilen ruhsat ve izinler geçerlidir.

Geçici hükümler

2981 sayılı Kanuna göre düzenlenip tasdik edilmiş ıslah imar planlarının uygulanmasında inşaat ruhsatının şart ve şekillerini, belediye ve mücavir alanda belediye, dışında valilik belirler. Boğaziçi alanında mevcut çekme kat, aynı gabari içinde kalmak şartıyla tam kata çıkarılır. Teras kullanma hakkı daha önce tapuya tescil edilmemiş çatı katı maliki, hesaplanan bedeli hisse oranına göre diğer kat maliklerine öder. İlgililer bulunamazsa bedel adlarına millî bir bankaya yatırılır.

Kanunun uygulanmasını gösteren yönetmeliklerin, yayımından itibaren en geç altı ay içinde çıkarılması öngörülmüştür. Ek 1. maddedeki düzenlemelerin altyapı alanları ve yapılarda gerçekleştirilmesi için ilgili mevzuatta 1/6/1998 tarihine kadar değişiklik yapılması da öngörülmüştür. 44. maddenin (I) numaralı fıkrasının (e) bendindeki konulara ilişkin yönetmeliğin bir yıl içinde yürürlüğe konulması ayrıca düzenlenmiştir.

Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapıya, yol, su, kanalizasyon veya doğalgaz gibi altyapı hizmetlerinden birinin veya birkaçının götürüldüğü belgelenir, fennî gerekler yerine getirilir ve Kanunun yayımından itibaren altı ay içinde başvurulursa kullanma iznine kadar geçici elektrik, su veya telefon bağlanabilir. Bu bağlantı kazanılmış hak doğurmaz. Geçici Madde 11 kapsamındaki, ruhsat alınıp buna göre yapılmış ancak kullanma izni olmayan yapılarda da belgeleme, fennî gerek ve başvuru şartlarıyla kullanma iznine kadar geçici su veya elektrik bağlanabilir. Bu bağlantı da kazanılmış hak oluşturmaz; belediyenin kesme talebi hâlinde elektrik aboneliği iptal edilir. Ruhsat alınıp buna göre yapılmış olma şartı, 12/10/2004 tarihinden önce yapılmış yapılar bakımından uygulanmaz. Maddenin yürürlüğünden önce yapılan abonelikler ait oldukları gruba dönüştürülür.

Geçici Madde 13’ün yürürlüğünden sonra yetki belgesi isteyen ve hangi branşta çalıştığını belgeleyen kişiye geçici yetki belgesi verilir. Bu belgeler 1/1/2012 tarihinden itibaren sürekli yetki belgesine dönüştürülür. Geçici Madde 14’ün kendi yürürlüğünden önce belediyelerin çıkardığı imar uygulaması yönetmelikleri, ek 5 esasları çerçevesinde o maddenin yayımını izleyen en geç bir yıl içinde usulüne göre değiştirilir. Değişiklik yapılmazsa eski yönetmelikler bu bir yıllık sürenin bittiği tarihte yürürlükten kalkar.

Belirtilen riskli alan, 5393 sayılı Kanunun 73. maddesi kapsamındaki kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ile 5366 sayılı Kanun kapsamındaki yenileme alanında bulunan, ruhsatı veya kullanma izni olmayan yapıya, dönüşüm ve yenilemeye muvafakat verilmesi şartıyla geçici elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve aboneliği yapılır. Bu işlem kazanılmış hak doğurmaz. Süre beş yılı geçemez; uygulama uzarsa beş yılı geçmemek üzere devam eder. Hüküm 1/11/2015 tarihinden önce yapılan yapılara uygulanır.

31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için yetkili mercilere 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, maddede aranan şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi hâlinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Hüküm belgenin verilebileceğini düzenler; süre uzatma yetkisi ayrıca vardır. Yapının ve arsanın mülkiyet durumu, yapı sınıfı ve grubu ile diğer hususlar malikin beyanına göre Yapı Kayıt Sistemine kaydedilir. Belge yapının kullanım amacına yöneliktir. Talep hâlinde, ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.

Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapı yönünden, bu Kanun ile 2960 sayılı Kanun çerçevesinde alınmış yıkım kararları ve henüz tahsil edilmemiş idari para cezaları ortadan kalkar. Ruhsat bulunup kullanma izni alınmamış veya hiç ruhsatı olmayan yapıda, bütün maliklerin muvafakati sağlanır ve umumi hizmet alanları terk edilirse kullanma izni aranmadan cins değişikliği yapılabilir ve kat mülkiyeti kurulabilir. Bu hâlde ikinci fıkradaki bedelin iki katı ödenir. Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması, 6306 sayılı Kanunun ek 1. maddesinin uygulanmasına engel oluşturmaz.

Hazine taşınmazı üzerindeki Yapı Kayıt Belgeli yapı bakımından taşınmaz Bakanlığa tahsis edilir. Belge sahibi ile kanuni veya akdi halefi 31/12/2019 tarihine kadar satın alma talebinde bulunursa taşınmaz rayiç bedelle doğrudan satılır. 2981 sayılı Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınmış ve buna esas arsa bedeli ödenmişse ayrıca satış bedeli alınmaz. Belge tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz; tahakkuk etmiş tutarlar terkin edilir, tahsil edilen tutar satış bedelinden mahsup edilir ve fazlası iade edilmez. Belediyeye ait taşınmazda da belge sahibi veya halefinin talebi ve bedelin belediyeye ödenmesi kaydıyla taşınmaz rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.

Üçüncü kişilerin özel mülkiyetindeki taşınmazlarda ve Hazineye ait olup sosyal donatı için tahsis edilmiş arazilerde bulunan yapılar bu hükümlerden yararlanamaz. Yapı Kayıt Belgesi, yapı yeniden yapılıncaya veya kentsel dönüşüm uygulanıncaya kadar geçerlidir. Yenilemede yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır; depreme dayanıklılık malikin sorumluluğundadır. Geçici Madde 16, belirtilen Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesinde, İstanbul tarihi yarımada içindeki ekli sınırlarda ve Gelibolu Tarihi Alanında uygulanmaz. Uygulama usul ve esaslarını Bakanlık ile Maliye Bakanlığı birlikte belirler.

Yürürlükteki 1/25.000 ölçekli çevre düzeni planları beş yıl içinde üst ölçekli çevre düzeni planına veya nazım imar planına dönüştürülür. Bu sürede revizyon yapılamaz; değişikliklerin usul ve esasları yönetmelikle belirlenir. Onaylanmış fakat tescili tamamlanmamış parselasyon planlarında hesaplanmış düzenleme ortaklık payı ve kamu ortaklık payı kesintilerine ilişkin işlemler, bu işlemlere dair geçici hükmün yürürlüğünden itibaren iki yıl devam eder.

Antalya’nın Aksu ilçesindeki Çalkaya Bölgesinde, belirtilen Bakanlar Kurulu kararlarıyla ilan edilen alanlarda mevcut tescilli parseller esas alınır. Tapu kaydının geçmişindeki imar uygulaması hataları dikkate alınmadan uygulama yapılır. Bu kapsamdaki her ölçekteki imar ve parselasyon planını Antalya Büyükşehir Belediyesi yapar, yaptırır ve onar. Parselasyon planının askı ilanı yazılı tebligat hükmündedir; imar ve parselasyon planları onaylandıkları tarihte yürürlüğe girer. Gerekli görülürse uygulama sonucu oluşan parsellerden yüzde beşi aşmamak üzere eşit oranda ilave düzenleme ortaklık payı kesilebilir.

Çalkaya uygulamasında tapudaki alan ile hesaplanan alan arasındaki fark tecviz sınırını aşıyorsa tescilli yüzölçüm esas alınır. Sınır içinde kalan mükerrer tescilli her iki parselin bu sınırdaki bölümlerinin uygulamaya katılması esastır. Daha önce paylı duruma getirilip ayrı yerlere ayrılmış parseller, pay sahipleri adına bölünerek tek başına ve resen tescil ettirilebilir. Tescile esas belgeye uymayan hisse yanlışlıkları doğru hisse üzerinden resen düzeltilir. Hazineye bırakılması gereken parseller ile bunların bulunduğu alandaki mevcut parseller başka yere taşınırken, eski parselle aynı veya yakın yerde tahsis ilkesi aranmaz. Planlar kesinleşince gerekli görülürse Antalya Büyükşehir Belediyesi mevzuattan doğan yetkilerinin bir bölümünü veya tümünü Aksu Belediyesine ve diğer kamu idarelerine bırakabilir. Bu özel maddede düzenlenmeyen konularda ilgili mevzuat hükümleri geçerlidir.

Yürürlük ve yürütme

6785 sayılı İmar Kanunu ile ek ve değişiklikleri ve metinde sayılan diğer kanunların bu Kanuna aykırı hükümleri yürürlükten kaldırılmıştır. Kanunun 43. maddesinin (b), (c), (d) ve (e) bentleri, 46, 47 ve 48. maddeleri ile geçici 7. madde yayım tarihinde; diğer maddeler yayımı izleyen altı ay sonra yürürlüğe girer. Sonradan eklenen geçici maddelerin kendi yürürlük tarihleri ayrıca değerlendirilir. Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy