İmar durumu, arsanın hangi amaçla kullanılabileceğini ve üzerine hangi tür yapıların yapılabileceğini gösteren, belediye tarafından düzenlenen resmi belgedir. Güncel bilgi için arsanın bulunduğu belediyeye tapu belgesiyle başvurulur. e-İmar sonucu ve gelecekteki arazi kullanımını gösteren harita bilgilendirme sağlar; resmi işlemde belediyeden alınan imar durumu belgesi esas alınır.
Belgede yer alan yapılaşma bilgileri
İmar durumu belgesi; inşaat izni, yapı kullanım şartları, kat sayısı, yapı yüksekliği, çekme mesafeleri ile yol ve yeşil alan durumuna ilişkin bilgileri içerir. Durum, imar planına uygun olarak belirlenir ve belediyelerce güncellenebilir. Arsa veya arazi satın alınmadan önce güncel sorgulama yapılması ve yetkili birimden belgenin alınması gerekir.
Sorgulama sonucu zamanla güncelliğini yitirebilir. Yatırım kararından hemen önce belgenin yeniden alınması, eski bilgiye dayanılmasını önlemek bakımından önemlidir.
Belediyeye başvuru
İmar durumu belgesi belediyeye başvurularak talep edilir. Başvuru, tapu belgesiyle birlikte ve arsanın bulunduğu belediyeye yapılır. Bu yol, güncel imar bilgisinin alınması için gösterilen başvuru yoludur.
Elektronik sorguda girilen bilgiler
e-Plan sorgusunda il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri eksiksiz girilerek sorgulama yapılır. TKGM Parsel Sorgulama'da aynı yer ve parsel bilgileriyle arsanın haritadaki konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve yapılaşma bilgilerine ulaşılabilir.
e-Devlet üzerinden imar durumu sorgusunda sisteme giriş, arama, belediye seçimi ve ada ile parsel bilgilerinin girilmesi gerekir. Her belediye bu hizmeti sunmaz. Hizmet sunulmuyorsa imar durumu doğrudan belediyeye gidilerek sorgulanır.
e-İmar; plan uygunluğu, yapılaşma kuralları ve kısıtlamalar hakkında bilgi verir. Bu bilgiler yalnız bilgilendirme amaçlıdır ve resmi belge yerine geçmez. Resmi imar durumu belgesi için belediyeye başvurulması gerekir.
Gelecekteki arazi kullanımını gösteren haritaya e-Devlet şifresi, e-imza veya T.C. kimlik kartıyla girilir. Girişten sonra Arazi Kullanımı seçilerek il ve ilçe bazında harita görüntülenir. Haritada sarı alanlar gelecekteki genişleme potansiyelini, kırmızı alanlar ticari yapılaşma yoğunluğunu gösterir. K kentsel sit alanını, A arkeolojik sit alanını belirtir. Harita bilgilendirme amaçlıdır ve resmi işlemlerde belediyeden alınan imar durumu belgesi esas alınır.
TAKS, emsal ve yükseklik
TAKS, binanın zemine oturacağı alanı gösterir. KAKS veya emsal, parsel alanına göre yapılabilecek toplam kat alanını verir. Hmax, yapının çıkabileceği en fazla yüksekliktir. Yalnız kat sayısına bakılarak proje hesabı yapılamaz.
Kat sayısı, imar durumu belgesindeki emsal olan KAKS ile Hmax değerlerinden hesaplanır. Emsalin parsel alanıyla çarpılması toplam inşaat alanını verir. Hesap, belgede yazılı değerlere bağlıdır.
Tapudaki nitelik ve imar durumu
Tapusu bulunan her arsanın imar durumu bulunduğu kabul edilemez. Her arazide imar durumu söz konusu olmadığından, tapusu olan her arsanın imar durumu olduğu bilgisi yanlıştır. İmar durumu belgelerine e-Plan'da il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve plan bilgileriyle ulaşılabilir.
Tapuda arsa yazması imarlı arsaya, tarla yazması ise imarsız arsaya veya güncel tapunun alınmamış olmasına işaret edebilir. Tapu senedi tek başına yeterli olmayabilir. Tarla, bağ veya bahçe niteliği tarım arazisine işaret eder. Kesin sınıflandırma için Tarım ve Orman Bakanlığı il müdürlüğüne başvurulabilir. Parsel bilgisi, e-Plan veya TKGM sisteminde ada ve parsel numarasıyla sorgulanabilir.
Tarım arazisinin amaç dışı kullanımı
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 13. maddesine göre mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz. Bu sayılanların dışında kalan tarım arazileri, toprak koruma projelerine uyulması kaydıyla valilikler tarafından tarım dışı kullanıma tahsis edilebilir.
5403 sayılı TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNU m. 13Kaynağı aç
Birinci fıkradaki sınır, her talep için kendiliğinden izin doğurmaz. Alternatif alan bulunmaması ve Kurulun uygun görmesi şartıyla, bentlerde sayılan belirli ihtiyaç ve yatırımlar için toprak koruma projelerine uyulması kaydıyla Bakanlık izin verebilir. Bu kapsam; savunma, geçici afet yerleşimi, petrol ve doğal gaz, kamu yararı kararı alınmış madencilik, plan ve yatırımlar, yol, yenilenebilir enerji ile jeotermal sera yatırımlarıyla sınırlıdır. Bakanlık bu yetkisini valiliklere devredebilir.
Tarımsal amaçlı yapılar, projesine uyulması şartıyla ve ihtiyaç duyulan miktarda, her sınıf ve özellikteki tarım arazisinde valilik izniyle kullanılabilir. Bu imkân tarımsal amaçlı yapılarla sınırlıdır.
İmar planında tarımsal niteliği korunacak alan olarak ayrılan yerler ile kamu yararı kararı alınarak tarım dışı kullanıma izin verilen yerler, yeniden izin alınmadan bu amaç dışında kullanılamaz ve planlanamaz.
Bir arazinin marjinal tarım arazisi sayılıp sayılmadığı, Tarım ve Orman Bakanlığına başvurularak il veya ilçe müdürlüğünden yazılı olarak öğrenilebilir.
Petrol ve doğal gaz ile kamu yararı kararı alınmış madencilik bentleri kapsamında izin alan işletmeciler, faaliyeti çevre ve tarım arazisine zarar vermeden yürütmek ve tahsis süresi sonunda yeri eski vasfına getirmekle yükümlüdür.
Bu madde kapsamında valiliklerce verilen kararlara yapılan itirazları Bakanlık değerlendirerek karara bağlar. Tarım arazilerinin korunması ve amaç dışı kullanımına ilişkin uygulama usul ve esasları yönetmelikle düzenlenir.
Yapı ruhsatı ve sınırlı istisnalar
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesine göre Kanun kapsamındaki bütün yapılar için, 26. maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valilikten yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsat alınmış yapıdaki değişiklik de yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Aynı maddede, taşıyıcı unsuru etkilemeyen belirli tadilat ve tamiratlar bu bağlılığın dışında bırakılmıştır.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. 21Kaynağı aç
Ruhsata bağlı olmayan işler arasında derz işlemleri, iç ve dış sıva, boya ile badana, oluk ve dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik veya sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması yer alır. Belediyenin imar yönetmeliğinde gösterilecek ve taşıyıcı unsuru etkilemeyen başka tadilat ile tamiratlar da bu kapsamdadır.
Belediye veya valilik, yapılar arasında uyum sağlamak ve güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini belirlemeye yetkilidir. Kanun yürürlüğe girmeden önce yapılmış yapılar da bu hükme tabidir.
Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekât ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılarda, belediyeden alınan imar durumuna, kat nizamına, cephe hattına, inşaat derinliğine ve toplam inşaat metrekaresine uyulur. Projelerin kurumca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kuruma ait olduğu ilgili belediye veya valiliğe yazıyla bildirildiğinde, 22. maddede sayılan belgeler aranmadan yapı ruhsatı verilir. Bu düzenleme genel sorgulama usulü değil, yalnız bu yapılara ilişkin ruhsat istisnasıdır.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. 26Kaynağı aç
Yeşil alanda kalan parsel
Parsel yeşil alanda kalıyorsa bina ruhsatı verilmez. Belediyeye plan tadilatı için başvuru yapılabilir. Takas veya kamulaştırma her parsel için kendiliğinden sonuç doğurmaz; yalnız bazı durumlarda gündeme gelebilir.
İmar durumu belgesi nereden alınır?
Belge, arsanın bulunduğu belediyeye başvurularak alınır. Başvuruda tapu belgesiyle birlikte belediyeye gidilmesi gerekir.
e-Devlet sorgusu her belediyede var mı?
Hayır. Her belediye e-Devlet üzerinden imar durumu sorgulama hizmeti sunmaz. Hizmet yoksa belediyeye doğrudan başvurulur.
e-İmar sonucu resmi belge midir?
Hayır. e-İmar bilgisi bilgilendirme amaçlıdır ve resmi belge yerine geçmez. Resmi imar durumu belgesi için belediyeye başvurulur.
Arazi kullanım haritası resmi işlemde yeterli midir?
Hayır. Harita bilgilendirme amaçlıdır. Resmi işlemlerde belediyeden alınan imar durumu belgesi esas alınır.
Tapusu olan her arsanın imar durumu var mıdır?
Hayır. Her arazide imar durumu bulunmadığından, tapusu olan her arsanın imar durumu olduğu kabulü yanlıştır.
Tapuda tarla yazması neyi gösterir?
Tarla, bağ veya bahçe kaydı tarım arazisine işaret eder. Tarla kaydı imarsız arsaya veya güncel tapunun alınmamış olmasına da işaret edebilir. Tapu tek başına yeterli olmayabilir; kesin sınıflandırma için il müdürlüğüne başvurulabilir.
Kat sayısı yalnız belgedeki kattan mı okunur?
Hayır. Kat sayısı emsal olan KAKS ve Hmax değerlerinden hesaplanır. Yalnız kat sayısına bakılarak proje hesabı yapılmaz.
Yeşil alandaki parsele ruhsat verilir mi?
Verilmez. Plan tadilatı için belediyeye başvurulabilir. Takas veya kamulaştırma ancak bazı durumlarda gündeme gelir.
Ruhsatlı yapıdaki her iş yeniden ruhsat ister mi?
Yapılacak herhangi bir değişiklik yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Derz, sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı, kiremit aktarılması ile taşıyıcı unsuru etkilemeyen ve imar yönetmeliğinde belirtilecek diğer tadilat ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Mutlak tarım arazisi tarım dışı kullanılabilir mi?
Kural olarak kullanılamaz. İstisna; alternatif alan bulunmaması, Kurulun uygun görmesi, toprak koruma projesine uyulması ve bentlerde sayılan belirli ihtiyaç veya yatırımlarla sınırlıdır. Bu şartlar oluşsa bile Bakanlık izin verebilir; izin kendiliğinden doğmaz.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy