İmar Barışı Müracaat Usulü ve Yapı Kayıt Belgesi Süreleri

İmar Mevzuatında Ruhsat Şartı ve İmar Barışının Kapsamı

İmar mevzuatı uyarınca bir yapının inşası için öncelikle yapı ruhsatı alınması, inşaatın ruhsat ve eklerine uygun yapılması ve ardından yapı kullanım izninin bulunması gerekmektedir. Ruhsata aykırı inşa edilen ya da ruhsat ekleriyle uyumlu olmayan yapılarda yıkım kararı tesis edilebileceği gibi idari para cezası yaptırımı da uygulanabilir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi çerçevesinde düzenlenen imar barışı ise, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı inşa edilmiş yapıların idari olarak tanınmasını ve yapı kayıt belgesi düzenlenerek kayıt altına alınmasını sağlar.

Yapı kayıt belgesi müracaatına konu yapının ve üzerinde bulunduğu arsanın mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ile diğer nitelikleri Bakanlık tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına dayanılarak kaydedilir.

İmar Kirliliği Suçu ve Ceza Sorumluluğunun Sona Ermesi

5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesinin birinci fıkrası gereğince yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı bina yapan veya yaptıran kişi bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile yaptırıma bağlanır. Maddenin ikinci fıkrasında, ruhsatsız başlatılan inşaatlar sebebiyle kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade edenlerin de aynı cezaya tabi olacağı hükme bağlanmıştır. Aynı maddenin üçüncü fıkrası uyarınca, yapı kullanma izni bulunmayan binalarda herhangi bir sınai faaliyet icrasına izin veren kişiler iki yıldan beş yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırılır. Üçüncü fıkra istisna olmak üzere, bu ceza hükümleri belediye sınırları içerisinde ya da özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır.

5237 sayılı Kanun'un 184. maddesinin beşinci fıkrası doğrultusunda, ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapan ya da yaptıran failin yapıyı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi durumunda kamu davası açılmaz, açılmış kamu davası düşer ve mahkum olunan ceza tüm hukuki sonuçlarıyla ortadan kalkar. Maddenin altıncı fıkrasına göre ise şantiye bağlantıları ve sınai faaliyete izin verilmesine ilişkin ikinci ve üçüncü fıkra yaptırımları, 12 Ekim 2004 tarihinden önce inşa edilmiş yapılar hakkında uygulanmamaktadır.

Yapı Kayıt Belgesi Başvuru Şartları ve Kapsam Dışı Alanlar

İmar barışından faydalanabilmek için yapının 31.12.2017 tarihinden önce tamamlanmış veya bu tarih itibarıyla kaba inşaatının bitmiş olması şarttır. Yan ve ön çekme mesafelerine uyulmaksızın inşa edilmiş binalar da bu kapsamda başvuruya konu edilebilir. Bununla birlikte yapının başkasına ait taşınmaz üzerinde yer almaması ve Hazineye ait sosyal donatı alanlarına ayrılmış arazilerde bulunmaması gerekir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi uyarınca 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içindeki krokilerle gösterilen alanlar, İstanbul tarihi yarımadası içinde belirlenen kısımlar ile Gelibolu Tarihi Alanı sınırları içinde bulunan yapılar imar barışından istisna tutulmuştur. Özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerindeki yapılar bakımından ise üçüncü kişilerce başvuru yapılamaz; başvuru yetkisi taşınmaz malikine aittir.

Yapı kullanım izni alınmış binalarda bağımsız bölüme ilave eklenti yapılmışsa, yapı kayıt belgesi yalnızca aykırılık taşıyan eklentiye özgülenerek düzenlenir. Tapusu bulunmayan gecekondular, tapu tahsis belgeli gayrimenkuller ve prefabrik yapılar da imar barışı başvurusuna konu edilebilir. Ayrıca bir yapının yapı denetim borcunun bulunması yapı kayıt belgesi teminine engel teşkil etmemekte; bu alacaklara ilişkin uyuşmazlıklar ilgili mevzuat ve özel hukuk ilişkileri dairesinde giderilmektedir.

Başvuru Usulü, Maliklerin Onayı ve Masraflar

Yapı kayıt belgesi verilmesine yönelik usul ve esaslar 06.06.2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış, cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemleri ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 06.07.2018 tarihli ve 2018/8 sayılı Genelgesi ile yürütülmüştür. Ruhsatı veya iskânı hiç bulunmayan binalarda yapı kayıt belgesi binanın tamamı için tanzim edilir. Yapı kullanma izni bulunup da yalnızca ruhsat eklerine aykırılık barındıran yapılarda ise belge sadece aykırılığın bulunduğu kısımlar için ayrı ayrı düzenlenir.

Yapı kayıt belgesi alımı için kat maliklerinin tamamının rızasına gerek olmaksızın bir malikin müracaatı yeterli kabul edilmekle birlikte, kat irtifakı kurulu yapılarda tüm kat maliklerinin muvafakatiyle başvuru yapılabileceğine dair değerlendirmeler de bulunmaktadır. İskân alamayan malikler ile imar mevzuatı dışına çıkarak fazla kat ve daire inşa eden yapı konut kooperatifleri de başvuruda bulunabilir. Maliklerden birinin kayıt bedelini ödemesi halinde, diğer paydaşlardan hisselerine düşen payı talep etme hakkı mevcuttur.

Cins Değişikliği, Kat Mülkiyeti ve Terk Koşulu

Yapı kayıt belgesi düzenlenirken herhangi bir terk işlemi yapılması gerekmemektedir. Ancak yapı ruhsatı bulunmayan yahut ruhsatı bulunup iskânı alınmamış binalarda kat mülkiyeti kurulabilmesi ve cins değişikliği yapılabilmesi için yapı kayıt belgesinin varlığı, maliklerin tamamının muvafakati, imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımların terk edilmiş olması ve kanunda düzenlenen kayıt bedelinin iki katının ödenmesi şarttır. Bu şartlar sağlandığında yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kat mülkiyeti kurulabilir. Belge kapsamında kat mülkiyetine geçilmesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un ek 1. maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.

Yapı Kayıt Belgesinin Hukuki Sonuçları ve Geçerliliği

Yapı kayıt belgesi alan yapılara, ilgilisinin talebi durumunda ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici mahiyette su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Belgenin düzenlenmesiyle birlikte ilgili yapı hakkında 3194 sayılı Kanun kapsamında evvelce tesis edilmiş olan yıkım kararları ile henüz tahsil edilmemiş idari para cezaları iptal edilir.

Yapı kayıt belgesi yapının kullanım amacına yönelik olup imar hukuku bakımından müktesep hak ve ilave inşaat hakkı sağlamaz. Belgenin hukuki geçerliliği yapının yeniden yapılmasına, ruhsat ve planlara uygun hale getirilmesine veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar devam eder. Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların ileride yenilenmesi durumunda yürürlükteki güncel imar mevzuatı hükümleri tatbik olunur.

Kamu Taşınmazları Üzerindeki Yapıların Durumu

Hazine taşınmazları üzerine inşa edilmiş yapılar bakımından yapı kayıt belgesi sahipleri ve haleflerinin 31.12.2022 tarihine kadar müracaatta bulunmaları durumunda söz konusu taşınmazlar rayiç bedelle doğrudan satılır. Satışa konu taşınmazlar için yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki süreye ilişkin ecrimisil tahsil edilmez; tahakkuk edenler terkin edilir, tahsil edilmiş olan ecrimisil tutarı ise satış bedelinden mahsup edilir ve mahsuptan artan kısım iade olunmaz.

Yapı kayıt belgesine konu taşınmaz için 2981 sayılı Kanun uyarınca tapu tahsis belgesi alınmış ve arsa bedelleri ödenmişse ayrıca satış bedeli alınmaz. Yapı kayıt belgesi alınan yapının belediye mülkiyetindeki arsa üzerinde bulunması halinde ise taşınmaz, hak sahiplerinin veya haleflerinin talebi üzerine rayiç bedeli ilgili belediyeye ödenmek kaydıyla belediyelerce doğrudan devredilir. İmar barışının uygulanmasına yönelik usul ve esaslar ise yetkili bakanlıklarca müştereken belirlenir.

Müracaat Usulü ve Kanuni Süreler

3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi uyarınca 31.12.2017 tarihinden önce inşa edilmiş yapılar bakımından 31.10.2018 tarihine kadar başvuruda bulunulması ve kayıt bedelinin 31.12.2018 tarihine kadar ödenmesi düzenlenmiştir. Başvuru süresinin son gününün 31.12.2018 olarak öngörüldüğü düzenlemeler de bulunmakta olup kayıt bedelinin ödenmesi müracaatın tamamlanması bakımından asli kanuni unsurdur.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy