İhalenin Feshi Davası Şartları, Süresi ve Hukuki Sonuçları

İhalenin Feshi Talebi ve Hukuki Niteliği

Cebri icra takiplerinde gerçekleştirilen açık artırmalardaki usulsüzlüklerin denetimi, İcra ve İflas Kanunu uyarınca icra mahkemesine iletilen şikâyet yoluyla sağlanır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde öngörülen iptal nedenleri de dâhil olmak üzere, cebrî artırmalarda özel hükümler saklı tutulduğundan takip hukukuna özgü şikâyet kuralları uygulanır. Fesih talebi kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde ileri sürülmelidir.

İhalenin feshini şikâyet yoluyla isteyen ilgilinin, ileri sürdüğü usulsüzlük sebebiyle kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu, yani hak ve çıkarlarının zedelendiğini ispat etmesi zorunludur.

İhalenin Feshini İsteyebilecek Kişiler ve Yurt İçi Adres Koşulu

İcra ve İflas Kanununun 134 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre ihalenin feshini talep etme hakkı belirli kişilerle sınırlandırılmıştır. Bu hak; yalnız satış isteyen alacaklıya, borçluya, haczedilen malın resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililere, sınırlı ayni hak sahiplerine ve artırmada pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenlere tanınmıştır. Başvuruda bulunan bu kişilerin yurt içinde bir adres göstermeleri kanuni bir gerekliliktir.

Kanunda açıkça sayılan bu kişiler dışında kalan kimselerin ihalenin feshini talep etmesi durumunda mahkeme, başvuruyu dosya üzerinden inceleyerek kesin olarak reddeder.

Şikâyet Süresi ve Öğrenme Tarihinin Belirlenmesi

İhalenin feshine yönelik genel şikâyet süresi ihale tarihinden itibaren yedi gündür. İlgililerin, ihalenin yapıldığı ana kadar gerçekleşen işlemlerdeki usulsüzlüklere en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kanunen kabul edilir.

Satış ilanının tebliğ edilmemiş olması, satılan malın esaslı vasıflarında hataya düşülmesi veya ihaleye fesat karıştırılması nedenlerine sonradan vakıf olunması hâlinde şikâyet süresi öğrenme tarihinden itibaren işlemeye başlar. Bununla birlikte bu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı hiçbir surette aşamaz.

Görevli Mahkeme ve Yargılama Usulü

İhalenin feshine dair şikâyetlerde görevli merci icra mahkemesidir. Başvurunun görevsiz veya yetkisiz bir mahkemeye yöneltilmesi durumunda mahkeme evrak üzerinde inceleme yaparak en geç on gün içinde karar verir ve dava dosyasını masrafını gider avansından karşılayarak kendiliğinden görevli veya yetkili icra mahkemesine tevzi eder; verilen bu kararlar kesindir.

Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi davaları sonucunda malların cebri artırmayla satışında 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 322 nci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından bir satış memuru atanır ve işlemler İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Bu tür satışlara ilişkin fesih başvurularında görev sulh hukuk mahkemesine aittir.

Mahkeme, talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma açar ve taraflar duruşmaya katılmasalar bile gereken kararı verir. İhalenin feshi talebinin usulden reddi gereken hâllerde ise duruşma yapılmaksızın evrak üzerinden de karar verilebilir.

Teminat Yükümlülüğü ve Tamamlama Muhtırası

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kimseler tarafından ihalenin feshi istendiğinde, ilgililerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır.

Teminatın yatırılmaması veya eksik yatırılması durumunda mahkeme çıkaracağı muhtıra ile iki haftalık kesin süre tayin ederek eksikliğin tamamlanmasını bildirir. Belirtilen kesin sürede teminat ikmal edilmediği takdirde mahkeme talep hakkında dosya üzerinden derhâl kesin olarak ret kararı verir.

Talebin reddine dair kararın kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davası açılmadığı takdirde, hükmedilen para cezasının 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun uyarınca tahsili için durum tahsil dairesine iletilir. Bildirimden itibaren üç ay içinde para cezası teminattan tahsil edilmezse teminat istem üzerine ilgilisine iade olunur.

Para Cezası Yaptırımı ve Takdir Ölçütleri

İcra mahkemesi; kanunda yetkili kılınan ilgililer dışındakilerin talepte bulunması sebebiyle, satış isteyen alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındakilerin feragati nedeniyle veya işin esasına girerek talebin reddine karar vermesi durumlarında fesih isteyeni ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.

İhalenin feshi talebinin reddi hâlinde mahkemece para cezasına hükmedilecekse cezanın oranı, şikâyetçinin ihale sürecini uzatma amacıyla hareket edip etmediği ve fesih iddiasının ağırlığı gözetilerek ölçülü şekilde belirlenir. Para cezasının oranı istinaf ve temyiz aşamalarında resen değerlendirilir.

Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde fesih talebinin reddi hâlinde uygulanacak para cezası oranı kanun gereği yüzde yirmi olarak belirlenmiştir.

7343 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanununda yapılan değişiklikler kural olarak derdest başvurulara teşmil edilmez; ancak ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûmiyete ilişkin lehe düzenleme görülmekte olan dosyalarda da tatbik edilir. Temyiz aşamasındaki dosyalarda bu oran değişikliği tek başına bozma sebebi yapılmaksızın düzelterek onama yoluyla uygulanabilir.

İhale Bedelinin Ödenmesi, Nemalandırma ve Tescil

Alacağına mahsuben satın alanlar hariç olmak üzere, ihalenin feshi istenmiş olsa dahi taşınmazı alan kişiler satış bedelini derhâl veya kanuni süresi içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu tutar fesih şikâyeti kesinleşene kadar bankada nemalandırılır ve şikâyetin kabul ya da reddine ilişkin kararın kesinleşmesiyle nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir.

İhale kesinleşmedikçe ve satılan mal alıcıya teslim edilmedikçe ya da teslime hazır hâle getirilmedikçe bedel alacaklılara ödenmez. Malın teslim edilemeyeceği veya teslime hazır hâle getirilemeyeceği durumlarda ihale icra müdürü tarafından iptal edilerek bedel alıcısına verilir.

İhale alıcısının talebiyle icra dairesi, taşınmazda kira sözleşmesine dayanarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle belirlenen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. İhtara rağmen bedel yatırılmazsa İcra ve İflas Kanununun 356 ncı maddesi kıyasen uygulanır ve toplanan para şikâyetin neticesine göre hak sahibine tevzi edilir.

Mülkiyetin tescili amacıyla tapu idaresine yapılacak tebligat, şikâyet için tanınan kanuni sürenin başvuru yapılmaksızın dolmasından sonra veya şikâyet yoluna başvurulmuşsa kararın kesinleşmesinin ardından yerine getirilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy