İhalenin Feshi Davası Şartları ve Şikayet Usulü

İhalenin Feshini Talep Edebilecek Kişiler ve Menfaat Şartı

İhalenin feshi, cebri icra yoluyla gerçekleştirilen açık artırmalardaki hukuka aykırılıkların denetlenmesi amacıyla icra mahkemesine şikayet yoluyla başvurularak talep edilir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 134/2 hükmü uyarınca, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde öngörülen fesih nedenleri de dahil olmak üzere ihalenin feshini yalnızca kanunda sayılan taraflar isteyebilir. Bu kişiler satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmi sicilinde kayıtlı olan ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve açık artırmaya pey sürmek suretiyle katılanlar ile sınırlandırılmıştır. İhalenin feshini talep eden ilgililerin yurt içinde bir adres göstermeleri kanuni bir zorunluluktur.

Cebri artırma sürecinin sürüncemede bırakılmasını önlemek amacıyla taraf sıfatı kanunda katı biçimde düzenlenmiştir. İcra ve İflas Kanunu m. 134/2 gereğince, kanunda tahdidi olarak sayılan bu kişiler dışındaki üçüncü şahıslar tarafından yapılan ihalenin feshi başvuruları, icra mahkemesince dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.

Fesih isteminde bulunabilmek için yalnızca kanunda sayılan ilgililerden olmak yeterli görülmemiştir. İcra ve İflas Kanunu m. 134/11 uyarınca, ihalenin feshini talep eden tarafın, gerçekleşen usulsüzlük ve yolsuzluk sebebiyle kendi hukuki menfaatlerinin zarara uğradığını diğer bir deyişle menfaatinin muhtel olduğunu ispatlaması zorunludur. Usulsüzlük bulunsa dahi kendi menfaatinin zedelendiğini kanıtlayamayan ilgilinin fesih talebi dinlenmez.

İhalenin Feshinde Kanuni Başvuru Süreleri

İhalenin feshini şikayet yoluyla talep etme süresi kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gündür. İcra ve İflas Kanunu m. 134/2 hükmüne göre ilgililerin, ihalenin yapıldığı ana kadar meydana gelen tüm işlemlerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği yani öğrenmiş olduğu kabul edilir. Bu nedenle artırma gününden önceki hazırlık ve ilan işlemlerine dayalı usulsüzlük iddialarında hak düşürücü yedi günlük süre ihale günü itibarıyla işlemeye başlar.

Kanun koyucu belirli istisnai durumlarda şikayet süresinin başlangıcını öğrenme tarihine bağlamıştır. İcra ve İflas Kanunu m. 134/10 uyarınca satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemiş olması, satışı yapılan malın esaslı niteliklerinde hataya düşülmesi veya ihaleye fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmesi hallerinde şikayet süresi ilgilinin duruma vakıf olduğu tarihten itibaren başlar. Ancak bu istisnai öğrenme süresi sınırsız olmayıp, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği günden itibaren bir yılı hiçbir surette geçemez.

Tebligat Usulsüzlüğü ve Mahkemenin İnceleme Usulü

İhalenin feshine ilişkin başvuru görevsiz veya yetkisiz bir icra mahkemesine yahut genel mahkemeye yöneltilirse, evrak üzerinde inceleme yapılarak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verilir. İcra ve İflas Kanunu m. 134/7 uyarınca dosya, masrafı gider avansından karşılanmak suretiyle resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderilir ve bu kararlar kesin nitelik taşır.

İcra mahkemesi fesih başvurusu üzerine kural olarak talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma açar ve taraflar oturuma katılmasalar dahi gereken kararı verir. İcra ve İflas Kanunu m. 134/5 uyarınca, ihalenin feshi talebinin usulden reddi gereken durumlarda ise mahkemenin duruşma yapmaksızın dosya üzerinden karar verme yetkisi bulunmaktadır.

Satış ilanı tebligatındaki usulsüzlükler kamu düzenine ilişkin kabul edilmemektedir. Bu sebeple mahkeme tebligat usulsüzlüğünü kendiliğinden fesih sebebi olarak gözetemez. Tebligat noksanlığına dayanarak fesih istenebilmesi için, kendisine tebligat yapılmayan veya tebligatı usulsüz yapılan ilgilinin bu hususu şikayetinde açıkça ileri sürmesi şarttır.

Teminat Yükümlülüğü ve Eksikliklerin İkmali

Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmi sicilinde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki kişiler tarafından yapılan fesih taleplerinde, diğer ilgililerin muhtemel zararlarına karşılık olmak üzere feshi talep edilen ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi mecburidir. Bu teminat şartı, cebri satışların haksız biçimde geciktirilmesini önleme amacına hizmet eder.

Zorunlu teminatın veya kanunen yatırılması gereken harcın hiç yatırılmaması veya eksik yatırılması durumunda mahkeme başvuruyu kendiliğinden hemen reddetmez. İcra ve İflas Kanunu m. 134/4 uyarınca mahkeme, tebliğ edeceği muhtıra ile iki haftalık kesin süre vererek harç veya teminatın ikmal edilmesini, aksi takdirde talebin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğini ihtar eder. Süresi içinde eksiklik tamamlanmadığı takdirde mahkeme fesih talebini derhal ve dosya üzerinden kesin biçimde reddeder.

Fesih Talebinin Reddi Halinde Para Cezası ve Teminatın İadesi

İcra mahkemesi; kanunda yetkili sayılan ilgililer haricindekiler tarafından başvuru yapılması sebebiyle ret, bu kişiler dışındakiler bakımından feragat edilmesi nedeniyle ret veya işin esasına girilerek başvurunun reddedilmesi hallerinde fesih talep edeni ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.

Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde ceza oranı daha katı uygulanır. İcra ve İflas Kanunu m. 134/6 gereğince bu alacaklara dayanan takiplerde ihalenin feshinin reddi durumunda uygulanacak para cezası oranı yüzde yirmi olarak belirlenir.

İhalenin feshi talebinin reddine dair kararın kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere dayalı bir tazminat davası açılmazsa, hükmolunan para cezasının Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun uyarınca tahsili için mahkemece ilgili tahsil dairesine bildirimde bulunulur. Tahsil dairesi dosyadaki teminattan bildirim tarihinden başlayarak üç ay içinde para cezasını tahsil etmediği takdirde, ilgilinin talebi üzerine teminat kendisine iade edilir.

Mülkiyetin Geçişi, Nemalandırma ve İhale Sonrası İşlemler

İcra dairesince kendisine taşınmaz ihale edilen alıcı artırma anında o taşınmazın mülkiyetini iktisap eder. Ancak ihalenin kesinleşmesine kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza edileceği ve idare olunacağı İcra ve İflas Kanunu m. 134/1 uyarınca icra dairesi tarafından kararlaştırılır.

İhale alıcısının talebi durumunda icra dairesi, satılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı oturan kişiye kira bedelini, diğer hallerde ise taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle belirlenen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. İlgili kişi ihtara rağmen kirayı veya belirlenen bedeli yatırmazsa İcra ve İflas Kanunu m. 356 hükmü kıyasen tatbik edilir; bu suretle tutar ayrıca mahkeme hükmüne gerek kalmaksızın maaş veya diğer mallardan icra dairesince tahsil olunur ve ödeyenin borçluya rücu hakkı saklı kalır. Toplanan bedeller ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir.

İhaleye alacağına mahsuben iştirak etmemiş olan alıcılar, haklarında fesih talebinde bulunulmuş olsa dahi satış bedelini derhal veya kendilerine verilen mehil içinde nakden ödemek zorundadır. Ödenen ihale bedeli icra müdürlüğünce şikayet neticesinde verilecek karar kesinleşinceye kadar bankalarda nemalandırılır ve kesinleşmeyle birlikte nemalarıyla birlikte hak sahiplerine aktarılır.

İhale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe yahut teslime hazır hale getirilmedikçe satış bedeli alacaklılara ödenmez. Malın teslim edilemeyeceğinin veya teslime hazır hale getirilemeyeceğinin anlaşıldığı hallerde ise ihale icra müdürü tarafından iptal olunarak ihale bedeli alıcısına geri verilir.

İhale olunan taşınmazın alıcı adına tescili için tapu idaresine tebligat yapılması belirli kanuni aşamaların tamamlanmasına bağlıdır. İcra ve İflas Kanunu m. 134/12 uyarınca tapu dairesine yapılacak tescil bildirimi, fesih için kanunda öngörülen şikayet süresinin başvuru yapılmadan geçmesinden sonra veya fesih şikayetinde bulunulmuşsa bu başvuruyu neticelendiren kararın kesinleşmesi üzerine icra müdürlüğünce yapılır.

Satış Bedelinin Ödenmemesi ve Esaslı Vasıfta Hata İddiası

İhalede pey süren alıcının satın aldığı malın esaslı niteliklerinde hataya düşürüldüğünü belirterek fesih talebinde bulunması durumunda, satış bedeli süresinde yatırılmadığı gerekçesiyle ihalenin icra müdürlüğünce feshedilmiş olması fesih başvurusunu konusuz bırakmaz. İhaleye katılıp pey süren ve bedeli yatırmayan kişinin iki ihale arasındaki bedel farkından ve diğer temerrüt zararlarından sorumluluk riski sürdüğünden, mahkemenin esaslı vasıfta hata iddiasını inceleyerek uyuşmazlığın esası hakkında bir karar vermesi gerekir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy