İhalenin Feshi Başvurusunda Yedi Günlük Genel Süre
İhalenin feshi talebi, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca kural olarak ihalenin yapıldığı tarihten itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet yolu ile sunulmalıdır. Kanun gereğince ilgililerin ihale anına kadar gerçekleşen işlemlerdeki usulsüzlüklere en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir. Fesih talebinde bulunacak ilgililerin başvuru sırasında yurt içinde bir adres göstermesi yasal bir zorunluluktur.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 134Kaynağı aç
Satış ilanı kendilerine usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş olan ilgililer, ihaleye fiilen katılmamış olsalar dahi ihale tarihinden itibaren işlemeye başlayan 7 günlük genel şikâyet süresine tabidir.
Öğrenme Tarihinden Başlayan Süreler ve Bir Yıllık Üst Sınır
Satış ilanı tebliğ edilmemişse, satılan malın esaslı vasıflarında büyük bir hata mevcutsa veya ihaleye fesat karıştırıldığı sonradan öğrenilmişse şikâyet süresi öğrenme tarihinden itibaren 7 gün olarak uygulanır.
Öğrenme tarihinden itibaren başlayan şikâyet hakkı mutlak bir zaman sınırına bağlanmıştır. İlgililerin sonradan öğrenmeye dayalı fesih başvuruları, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez.
Görevli Mahkeme ve Yargılama Usulü
İhalenin feshi talepleri kural olarak satışı gerçekleştiren icra dairesinin bağlı olduğu yerdeki icra mahkemesinde basit yargılama usulüne göre görülür. Ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan satışlara yönelik fesih başvurularında ise sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Fesih şikâyeti görevsiz veya yetkisiz mahkemeye yapılırsa, mahkeme evrak üzerinden inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde kesin nitelikte görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir ve masrafını gider avansından karşılayarak dosyayı resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir.
İcra mahkemesi hâkimi kural olarak şikâyet dilekçesinin sunulmasından itibaren yirmi gün içinde duruşma açarak inceleme yapar. Ancak fesih talebinin usulden reddinin gerektiği hâllerde duruşma yapılmaksızın dosya üzerinden de karar verilebilir.
Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki kişilerce teminatın veya kanunen gereken harcın yatırılmaması yahut eksik yatırılması hâlinde mahkeme iki haftalık kesin süre verir. Bu kesin süre içinde teminat veya harç ikmal edilmezse ihalenin feshi talebi dosya üzerinden derhal ve kesin olarak reddedilir.
İhalenin Feshini Talep Edebilecek Kişiler ve Teminat Koşulu
İhalenin feshini şikâyet yoluyla isteme hakkı kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır. Yalnızca satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar fesih talebinde bulunabilir. Taşınmaz üzerinde haczi bulunan alacaklı, ipotek hakkı sahibi ve tapuda aile konutu şerhi bulunan eş resmî sicilde kayıtlı ilgili sıfatıyla bu haktan yararlanabilir.
Tapu siciline tescil edilmemiş kişisel bir hakka dayanan sözleşme sahiplerinin ihalenin feshi talebinde bulunma sıfatı yoktur; bu kapsamda taşınmazda adi kira sözleşmesiyle oturan kiracılar fesih istemiyle mahkemeye başvuramaz.
Teminat yatırarak pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenlerin de fesih başvurusunda bulunma yetkisi mevcuttur. Başvuru sahibinin ihaleyi uzatma gayesi taşımadığını ortaya koymak üzere yurt içinde geçerli bir tebligat adresi bildirmesi zorunludur.
Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerin ihalenin feshini talep edebilmesi için ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermesi yasal bir şarttır.
Mahkemenin İnceleme Kapsamı ve İhalenin Feshi Sebepleri
İcra mahkemesi hâkimi, malın değerinin tespiti aşamasındaki süre hatalarını ve satış kararının haciz düşmeden yasal süre içinde verilip verilmediğini kamu düzeni gereği kendiliğinden inceler.
Kıymet takdirine yapılan itirazın mahkemece incelenmeksizin reddedilmiş olması ya da değer tespitinin üzerinden iki yıldan fazla zaman geçtikten sonra satışın yapılması başlı başına fesih gerekçesi oluşturur. Değer tespiti şikâyetinde mahkemenin tanıdığı 7 günlük kesin sürede keşif masrafı mahkeme veznesine yatırılmazsa talep başka işlem yapılmaksızın doğrudan reddedilir.
İhalede hile, tehdit veya baskı yapıldığı iddialarının ileri sürülmesi durumunda icra mahkemesi taraflarca gösterilen tanıkları duruşmada dinler. Ayrıca elektronik satış portalında yaşanan teknik arızalar nedeniyle ihaleye katılımın zorlaştırılması veya teklif verilmesinin engellenmesi de hukuka aykırılık teşkil ederek fesih sebebi sayılır.
İhalede teklif edilen bedel, muhammen bedelin yüzde ellisini ve satış masraflarını karşılıyorsa yalnızca satış bedelinin düşük olduğu iddiasıyla ihalenin feshi istenemez.
Fesih Başvurusunun ve İptal Kararının Hukuki Sonuçları
İhalenin feshi talebiyle dava açılmış olması, ihale alıcısının ihale bedelini ödeme yükümlülüğünü durdurmaz; alıcı kendisine verilen süre içerisinde ihale bedelini icra veznesine yatırmak zorundadır. Yalnızca tahsil edilen bedelin alacaklılara dağıtılması yargılama sonuçlanana kadar bekletilir.
İhalenin feshi kararının kesinleşmesi durumunda, satılan mal yargılama sürecinde ihale alıcısı adına tescil edilmişse bu tescil iptal edilerek mülkiyet borçluya iade edilir. İhalenin feshedilmesi üzerine alıcının dosyaya yatırdığı ihale bedeli kendisine geri verilir ve alıcı malın muhafazası için yaptığı zorunlu masrafları talep edebilir.
Şikâyetin Reddi Hâlinde Para Cezası ve Teminatın Tasfiyesi
İhalenin feshi talebinin kanunda sayılan ret hâllerinde veya işin esasına girilerek reddedilmesi durumunda mahkeme, talep edeni ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile TOKİ'nin rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde gerçekleşen satışlarda bu oran yüzde yirmi olarak uygulanır.
Yüzde beş oranında teminat yatırmak zorunda olan kişilerin fesih talebinin reddine ilişkin kararın kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davası açılmazsa, hükmedilen para cezasının tahsili amacıyla mahkeme tahsil dairesine bildirimde bulunur. Tahsil dairesi bildirimin yapıldığı tarihten itibaren üç ay içinde teminattan para cezasını tahsil etmezse talep hâlinde teminat ilgilisine iade edilir.
İhalenin feshi davası açma süresi kaç gündür?
İhalenin feshi şikâyeti kural olarak ihalenin yapıldığı tarihten itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine sunulmalıdır. Satış ilanının tebliğ edilmediği, satılan malın esaslı niteliklerinde hataya düşüldüğü veya ihaleye fesat karıştırıldığı durumlarında ise 7 günlük süre öğrenme tarihinden itibaren başlar.
İhalenin feshinde bir yıllık üst sınır ne zaman işlemeye başlar?
Öğrenme tarihinden itibaren başlayan fesih şikâyetlerinde bir yıllık azami süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren başlar ve bu sürenin geçmesiyle başvuru hakkı düşer.
Kiracı ihalenin feshi davası açabilir mi?
Tapuya tescil edilmemiş kişisel bir hakka dayanan sözleşme sahibi kiracıların ihalenin feshini talep etme sıfatı bulunmamaktadır.
İhalenin feshi talebinin reddi hâlinde uygulanacak para cezası nedir?
Fesih talebinin reddi hâlinde talep eden aleyhine ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına hükmedilir; konut finansmanı veya TOKİ'nin rehinli alacaklarına ilişkin takiplerde bu ceza oranı yüzde yirmi olarak uygulanır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy