Hukuki ve Kamulaştırmasız El Atmada Malik Hakları

Mülkiyet Hakkı Kapsamında Fiili ve Hukuki El Atma Ayrımı

Mülkiyet hakkı, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın 35. maddesi ile Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne Ek 1 Numaralı Protokol'ün 1. maddesi kapsamında temel bir insan hakkı olarak teminat altına alınmıştır. Bu anayasal ve uluslararası koruma uyarınca mülkiyet hakkına yönelik sınırlamalar yalnızca kamu yararı amacıyla ve kanunla yapılabilir. Kamu makamları kamu yararı gerekçesiyle taşınmazlara müdahale ederken kanunun çizdiği usul ve sınırları gözetmek zorundadır.

Taşınmaza kamu idarelerince gerçekleştirilen müdahaleler fiili el atma ve hukuki el atma olarak iki temel kategoride incelenir. İdarenin yetkili bir kamulaştırma kararı olmaksızın taşınmaza fiilen girmesi, yapı inşa etmesi veya arsayı fiilen işgal etmesi fiili el atma niteliğindedir. Buna karşılık, taşınmazın zilyetliğine fiziki olarak müdahale edilmeksizin, yalnızca onaylanan imar planı kararlarıyla kamu hizmeti alanına ayrılması ve malikin kullanım ile tasarruf yetkisinin engellenmesi hukuki el atma olarak tanımlanır.

İmar Programları ve Beş Yıllık Yasal Bekleme Süresi

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 10. maddesi düzenlemesine göre belediyeler, imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde planı uygulamaya koymak amacıyla 5 yıllık imar programlarını hazırlamakla yükümlüdür. Bu programlar, kamu hizmet alanlarında kalan taşınmazların hangi sıra ve takvimle kamulaştırılacağını belirleyen idari araçlardır.

3194 sayılı İmar Kanunu Ek Madde 1 uyarınca, imar planlarının kesinleşip yürürlüğe girmesinden itibaren 5 yıl içinde söz konusu imar programlarının hazırlanmaması veya programa alınmasına karşın 5 yıllık sürede kamulaştırma işlemlerinin başlatılmaması halinde, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkından doğan yetkiler kısıtlanamaz. Taşınmazın yol, park, meydan veya diğer kamu hizmeti alanlarına tahsis edilmesi nedeniyle doğan kısıtlılık hali süresiz bir belirsizliğe yol açamaz.

Hukuki el atmaya dayalı hak arama sürecinde 3194 sayılı İmar Kanunu Ek Madde 1 kapsamındaki 5 yıllık yasal sürenin tamamlanması aranır. Bu 5 yıllık süre dolmadan malik tarafından açılan davalar, idari başvuru ve plan tatbik süreçlerinin henüz tamamlanmadığı gerekçesiyle usulden reddedilebilmektedir. Yasal sürenin dolmasıyla birlikte malik açısından dava açma ve idareden mülkiyet kısıtlılığının giderilmesini talep etme hakkı netlik kazanır.

İmar Planına İtiraz, İptal Davası ve Revizyon Talebi

İmar planında taşınmazının kamusal kullanıma ayrıldığını öğrenen malik, idari yargı yoluna başvurarak plan kararlarının iptalini isteyebilir. Bu kapsamda, ilan edilen imar planına 30 günlük yasal askı süresi içinde idareye dilekçe ile itiraz edilmesi mümkündür. İtirazın idare tarafından reddedilmesi durumunda, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu çerçevesinde ret kararından itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesinde imar planının iptali davası açılabilir.

Taşınmazın kamu alanında kalmasına neden olan imar planının kabul edilmesinin üzerinden uzun süre geçmiş olması halinde malik, şehirleşme ilkeleri ve kamu yararı dengesini gözeterek idareden imar planı değişikliği veya revizyon talebinde de bulunabilir.

Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Davası ve Uzlaşma Usulü

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Ek Madde 1 ve Geçici 6. maddesi düzenlemeleri uyarınca, kamulaştırmasız el atma davalarında idareye ön başvuru yapılması ve uzlaşma usulünün işletilmesi dava şartıdır.

Uzlaşma başvurusu yapılan idare bu talebe 60 gün içinde cevap verir veya sessiz kalarak talebi zımnen reddetmiş sayılır. İdare ile uzlaşma sağlanamaması ya da idarenin başvuruya süresi içinde yanıt vermemesi halinde malik dava açma hakkını kullanabilir.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca hukuki el atma davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Taşınmazın 5 yıllık yasal süre dolmasına rağmen kamulaştırılmaması halinde malik idare mahkemesinde açacağı tazminat davasıyla taşınmazın güncel rayiç değerinin ödenmesini ve tapunun idare adına tescilini veya terkinini isteyebilir.

Bedel Tespiti, Faiz ve İdarenin Kararı Uygulama Yükümlülüğü

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda belirlenen taşınmaz bedeline, davanın açıldığı tarihten veya idareye başvuru tarihinden itibaren kamu alacaklarına uygulanan en yüksek tecil faizi ya da yasal faiz işletilir.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca idare mahkemesi tarafından verilen ve kesinleşen tazminat kararlarını idare en geç 30 gün içinde uygulamak ve hükmedilen ödemeyi yapmakla yükümlüdür.

Hukuki el atma eylemi mülkiyet hakkının özünü ihlal eden sürekli bir durum oluşturur. Bu sebeple hukuki el atma talepleri herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmayıp, imar planındaki kısıtlılık hali devam ettiği sürece dava açılabilir.

Kısmi Kısıtlılık, Takas, İnşaat Hakkı Transferi ve Geçici Yapı

Taşınmazın yalnızca bir kısmının yola, parka veya kamusal alana ayrılması durumunda kural olarak el atılan kısım için tazminat istenir. Bununla birlikte, geriye kalan bölüm imar mevzuatına göre bağımsız inşaat yapmaya elverişsiz hale gelmişse ifa imkânsızlığı sebebiyle taşınmazın tamamının bedeli talep edilebilir.

İdare nakit tazminat ödemek yerine malike trampa teklif edebileceği gibi malik de kamu alanında kalan taşınmazının takasını isteyebilir. Belediye meclisi kararıyla kamu alanında kalan taşınmazın değerine denk düşen belediye mülkiyetindeki başka bir imarlı arsa ile değişim yapılabilir.

Kamu alanında kalan arsanın inşaat yapma hakkı, transfer edilebilir inşaat hakkı yöntemi çerçevesinde malikin başka bir geliştirme bölgesindeki parseline aktarılabileceği gibi üçüncü kişilere de devredilebilir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca kamu hizmet alanına ayrılan ancak henüz kamulaştırılmayan taşınmazlarda imar mevzuatındaki sınırlamalara uyulmak koşuluyla geçici bina veya tesis yapımına izin verilebilir. Ancak ileride kamulaştırma yapıldığında, kamu idaresi bu geçici yapılar için tazminat ödemeksizin yıkım isteyebilir.

İmar planında kısıtlı hale gelen arsa ve araziler için 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 30. maddesi kapsamında vergi indirimi öngörülmüştür. Yol, park veya diğer kamu alanına tahsis edilen taşınmazların emlak vergisi kısıtlılık süresince onda bir (1/10) oranında tahakkuk ettirilir.

Geçmiş Dönem Fiili El Koymalarda Uzlaşma ve Bedel Tespiti Usulü

9/10/1956 ile 4/11/1983 tarihleri arasında kamulaştırma işlemleri yapılmaksızın veya tamamlanmaksızın fiilen kamu hizmetine ayrılan taşınmazlara el konulması halinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Geçici Madde 6 hükümleri uygulanır ve bedel taleplerinde öncelikle uzlaşma yoluna başvurulması dava şartıdır. Uzlaşma komisyonu, başvurudan itibaren en geç 6 ay içinde tahmini değer bildirmeksizin talep sahibini tebligatla uzlaşma görüşmelerine davet eder.

Söz konusu fiili el koymalarda uzlaşma; idareye ait taşınmazın trampası, sınırlı ayni hak tanınması, başka bir yerde imar hakkı kullandırılması veya bunların mümkün olmaması durumunda nakdi bedel üzerinden yürütülebilir. Görüşmeler kural olarak davete icabetten itibaren en geç 6 ay içinde tutanağa bağlanır ve bu süreçteki bilgi ile belgeler açılacak davalarda taraflar aleyhine delil teşkil etmez.

Uzlaşmaya varılması halinde hak türünü, nakdi ödeme miktarını ve tescil ile terkine muvafakati içeren bir sözleşme akdedilir; taşınmaz resen idare adına tescil veya terkin edilir. Uzlaşılan bedel taksitli ödenebilir ve bu taksit süresince 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun uyarınca kanuni faiz işletilir.

Uzlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağının tanziminden itibaren 3 ay içinde malik veya idarece bedel tespiti davası açılabilir. Bu davalarda Kamulaştırma Kanunu'nun 15. maddesindeki bilirkişilik hükümleri uygulanarak taşınmazın dava tarihindeki değeri belirlenir ve taşınmazın idare adına tescil veya terkinine karar verilir. Mahkemenin tescil veya terkine ilişkin hükmü kesin nitelikte olup hükmedilen bedele ilişkin temyiz hakkı saklıdır.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Geçici 6. maddesi uyarınca, bu kapsamdaki kamulaştırmasız fiili el koyma sebebiyle açtıkları tazminat davası süre aşımı gerekçesiyle reddedilenler hakkında da bedele ilişkin hükümler uygulanır; ancak evvelce açtıkları davalar sonucunda tazminat almaya hak kazananlar veya süre dışındaki sebeplerle davası reddedilenler bu düzenlemeden yararlanamaz. İlgili madde kapsamında kesinleşen toplam alacak miktarının ayrılan ödeneği aşması durumunda ödemeler bütçe imkanları ile alacak tutarları gözetilerek sonraki yıllara yayılacak biçimde garameten ve taksitlerle ifa edilir; taksitli ödeme süresince 3095 sayılı Kanun uyarınca kanuni faiz işletilir. Bu kapsamda ödenecek alacakların tahsili gerekçesiyle kamu idarelerinin mal, hak ve alacakları haczedilemez.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy