Kentsel dönüşümün yasal çerçevesini 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kurar. Kanun, afet riski taşıyan alanlarda ve bu alanlara girmeyen riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda izlenecek işlemleri belirler. İyileştirme, tasfiye ve yenileme bu işlemlerin üç ayrı yoludur. Amaç, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevrelerinin oluşturulmasıdır.
İdari işlem ve özel hukuk ilişkisi
Bir yapının riskli yapı diye ilan edilmesi idarece kurulan işlemdir. Maliklerin yükleniciyle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ise taraflar arasında özel hukuk ilişkisi olarak kalır. Bu ikili nitelik, uyuşmazlığın hem idari yargıda hem adli yargıda görülmesine yol açar.
Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı
Riskli yapı, riskli alan sınırının içinde yer alabileceği gibi dışında da bulunabilir. Yapı, ekonomik ömrünü tamamlamışsa ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyorsa bu kapsamda değerlendirilir. Her iki hâl de bilimsel ve teknik verilere göre tespit edilir.
Riskli alan, zeminin yapısından veya üzerindeki yapılaşmadan dolayı can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alandır. Alanın bu şekilde belirlenmesi Cumhurbaşkanı kararına bağlıdır.
Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere ayrılan alandır. Belirleme, TOKİ'nin veya idarenin talebi üzerine yapılabilir. Bakanlık aynı belirlemeyi talep olmadan, kendiliğinden de yapabilir.
Yalnızca bir apartman riskli yapı olarak tespit edilirse süreç çoğunlukla o yapı ve bağlı olduğu parsel üzerinden ilerler. Riskli alan veya rezerv yapı alanı uygulamasında ölçek genişleyebilir. Planlama, kamulaştırma, hak sahipliği, değerleme ve yerinde dönüşüm bu geniş ölçekte gündeme gelebilir.
Tespiti yaptıracak kişiler ve idarenin yetkisi
Riskli yapı tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır. Tespitin masrafı maliklere aittir. Öncelik, ilk yolu gösterir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış olup arsa paylı tapusu bulunan taşınmazda, fiilen mevcut yapının tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından yaptırılabilir. Bu olanak, arsa payı sahibine her olayda tespiti bizzat yaptırma zorunluluğu yüklemez.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare tespiti resen yapabilir. Maliklere belirli bir süre tanıyarak tespiti onların yaptırmasını da isteyebilir. Malikler tanınan sürede tespiti yaptırmazsa işlemi idare yapabilir veya yaptırabilir. Malikler, masraflardan hisseleri oranında sorumlu tutulabilir. Tespit, elektronik yazılım sistemi üzerinden yürütülür.
Tapuya beyan, asılma ve ilan
Eksiklik bulunmazsa tespite ilişkin bilgi, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Tutanak yapıya asılır. Maliklere bildirim e-Devlet üzerinden yapılır. Muhtarlıkta ilan on beş gün sürer. Tespit işlemi, bu ilanın son günü hem ayni hak sahiplerine hem şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.
İtiraz süresi, dava süresi ve kesinleşme
Riskli yapı tespitine malikler veya kanuni temsilcileri itiraz edebilir. Süre, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gündür. Dilekçe, yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe verilir. Yetki devri yapılmışsa başvuru idareye yapılır. Süre içinde yapılmayan itiraz işleme alınmaz. Malik veya kanuni temsilci dışında bir kişinin itirazı da işleme alınmaz.
6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı dava, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde açılabilir. Dava, İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamında açılır. On beş günlük itiraz ile otuz günlük dava ayrı sürelerdir. Dava süresinin başlangıcı tebliğ tarihidir.
Dönüşüm işlemlerinde süreler kısa olduğundan tebligat ve ilan aşamalarının izlenmesi gerekir. Süre geçirildikten sonra açılan davada hak kaybı yaşanabilir. Bu ihtimal, geç kalan her başvurunun kesin olarak hakkı düşüreceği anlamına gelmez.
Süresinde itiraz edilmezse riskli yapı tespiti kesinleşir. İtiraz yapılmış ve reddedilmişse de tespit kesinleşir. Kesinleşmeden sonra müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını idareden ister.
Yıkım, tahliye ve arsaya dönüşme
Uygulamada maliklere riskli yapının yıktırılması için süre verilir. Yıkım, altmış günden az olmamak üzere süre tanınarak istenebilir. Süresinde yıkım yapılmazsa idare kontrol sürecini ve ek süre sürecini işletebilir. Altmış gün, verilecek sürenin alt sınırı olarak anlaşılır. Her olayda sürenin yalnız altmış günden ibaret olduğu sonucu doğmaz. Ek sürenin uzunluğu bu çerçevede sabitlenmez.
Tespit kesinleştikten sonra malikin yapıyı kullanmaya devam etme iradesi sınırsız değildir. Riskli yapı, kamu güvenliği bakımından tehlikeli kabul edilir. Yapı tahliye edilmez ve yıkılmazsa elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulması gündeme gelebilir. Kolluk desteğiyle tahliye ve yıkım da gündeme gelebilir. Bunlar, her kesinleşmede kendiliğinden uygulanan zorunlu işlemler değildir.
Binanın yıkımından sonra taşınmaz arsa hâline gelir. Yeni yapılacak uygulama bakımından maliklerin karar alma süreci bu aşamada başlar.
Pay çoğunluğuyla alınabilecek işlemler
Riskli yapılarda, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında bazı işlemler, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile kararlaştırılabilir. Kapsama payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı, yeniden bina yaptırılması ve tapuya tescil girer. Terk, ihdas, ifraz ve parsellerin tevhidi de bu işlemler arasındadır. Sayım örnek niteliğindedir. Ölçü, maliklerin sayısı değil pay oranıdır. Az sayıda malik toplam arsa payının çoğunluğunu taşıyorsa kararda belirleyici olabilir. Malik sayısı fazla olsa bile arsa payı çoğunluğu kurulmadan geçerli karar alınamayabilir.
Salt çoğunlukla alınan karar, karara katılmayan malik bakımından da sonuç doğurabilir. Bu, çoğunluk kararının sınırsız uygulanabileceği anlamına gelmez. Karar dürüstlük kuralına, hakkaniyete ve eşit işlem ilkesine uygun olmalıdır. Mülkiyet hakkının özü ile somut olayın koşulları da gözetilir.
Hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan karara katılmayanların arsa payları, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde satılabilir. Başkanlık bu payların rayiç değerini tespit ettirir. Satış, bu değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle ve anlaşma sağlayan diğer paydaşlara yapılabilir. Paydaşlara satış gerçekleşmezse üçüncü kişilere satış, riskli yapılarda ve belirli şartlarla gündeme gelebilir. Üçüncü kişiye satış her taşınmazda kendiliğinden açılmaz.
Yükleniciden kaynaklanan gecikme
6306 sayılı Kanun, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle ve belirli şartlarla sözleşmelerin feshi sürecini düzenler. Sürecin bir hâli, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamasıdır. Diğer hâl, yapımın belirli bir seviyede durması ile en az altı aydır projenin tamamlanmasını sağlayacak ekip ve ekipmanla faaliyete devam edilmemesinin birlikte gerçekleşmesidir. Düzenleme fesih sürecini konu alır. Sürecin kendiliğinden fesih sonucu doğurduğu kabul edilmez.
Kira yardımı ve dönüşüm desteği
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine aylık kira yardımı yapılabilir. Süre, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren işler. Aylık bedeli Bakanlık kararlaştırır. Yardım, her tahliyede kendiliğinden ödenmesi zorunlu bir sonuç değildir. Riskli alan dışındaki riskli yapılarda süre on sekiz ay olarak uygulanabilir. Bu yapılarda aylık kira bedelini Bakanlık belirler. Aynı kişiye kira yardımı ile faiz desteği birlikte sağlanmaz.
Malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olduğunu ileri süren kişi, başvurusuna esas belgeleri eksiksiz hazırlamalıdır. İkamet, tahliye, tapu, kira ilişkisi, işyeri kullanımı ve banka hesabı gibi belgeler bu hazırlıkta dikkate alınabilir. Eksik veya geç başvuru, yardım hakkının kaybına yol açabilir. Her eksik belgenin hakkı kesin olarak düşürdüğü sonucu doğmaz.
Yarısı Bizden kampanyasının bina bazlı dönüşüm desteğinde her konut için hibe, kredi ve taşınma desteği düzenlenmiştir. 31 Aralık 2026'ya kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilen bağımsız bölümlerin kampanyadan yararlanabilmesine yönelik düzenleme yapılmıştır. Yalnızca binanın eski olması bu destek için yeterli değildir.
İdari yargı ve adli yargıda görülen istemler
İdare mahkemesinde dava açılması, riskli yapı tespiti benzeri idari işlemler bakımından gerekir. Yükleniciyle yapılan sözleşmeden doğan alacak ve fesih istemleri çoğunlukla adli yargı önüne getirilir. Yargı yolu hatalı seçilirse süre kaybı yaşanabilir; giderilmesi güç hak kayıpları da ortaya çıkabilir.
İdari yargıda sık görülen işler arasında riskli yapı tespitinin iptali, riskli alan kararına karşı dava ve rezerv yapı alanı kararına karşı dava vardır. Yıkım işleminin iptali, idari para cezalarına itiraz ve kamulaştırma işlemlerine ilişkin davalar da bu grupta anılır. Sıklık anlatımı, açılabilecek davaların kapalı bir listesi değildir.
Adli yargıda müteahhit sözleşmesinden kaynaklanan davalar öne çıkar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptal ve tescil, gecikme tazminatı ile cezai şart bu taleplerdendir. Eksik ve ayıplı imalat, kira kaybı ve yüklenici temerrüdü de sık karşılaşılabilir. Bağımsız bölüm paylaşımı, vekâletin kötüye kullanılması, ortaklığın giderilmesi ve mirasçılar arasındaki uyuşmazlıklar aynı çerçevede görülebilir. Sık görülmeleri, her dönüşümde bu davaların açılacağı veya şartlarının aynı olacağı anlamına gelmez.
Sık sorulan sorular
Riskli yapı neyi ifade eder?
Riskli yapı, riskli alanın içinde veya dışında bulunsa da ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski bilimsel ve teknik verilerle tespit edilmiş yapıdır.
Tespite itiraz süresi kaç gündür?
İtiraz, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde yapılır. Dilekçe yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe, yetki devri varsa idareye verilir. Geç başvuru veya malik ya da kanuni temsilci dışında kalan kişinin başvurusu işleme alınmaz.
İdari işleme karşı dava ne zaman açılır?
6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işleme karşı dava, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde açılabilir. Dava İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamında açılır.
Tespit hangi hâlde kesinleşir?
Süresinde itiraz edilmezse veya yapılan itiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir. Kesinleşmeden sonra müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve yapının yıktırılmasını idareden ister.
Yıkım için malike nasıl süre verilir?
Uygulamada yıkım, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek istenebilir. Süresinde yıkım olmazsa idare kontrol ve ek süre süreçlerini işletebilir.
Kesinleşen yapı kullanılmaya devam edilebilir mi?
Hayır. Kesinleşmeden sonra yapıyı kullanmaya devam etme iradesi sınırsız değildir. Tahliye ve yıkım gerçekleşmezse elektrik, su ve doğalgazın durdurulması ile kolluk destekli tahliye ve yıkım gündeme gelebilir.
Kararda malik sayısı mı esas tutulur?
Hayır. Tevhit, ifraz, terk, ihdas, tapuya tescil, yeniden bina yaptırma, pay satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemlerde karar, hisselerin oranına göre salt çoğunlukla alınabilir. Az sayıda malik arsa payının çoğunluğunu taşıyorsa belirleyici olabilir. Pay çoğunluğu yoksa malik sayısının fazla olması yetmeyebilir.
Karara katılmayan pay satılabilir mi?
Katılmayan malikin arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara satılabilir. Paydaşlara satış olmazsa üçüncü kişilere satış, riskli yapılarda ve belirli şartlarla gündeme gelebilir.
Kira yardımı her malike zorunlu mudur?
Hayır. Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapı maliklerine, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Riskli alan dışındaki riskli yapılarda süre on sekiz ay olarak uygulanabilir ve aynı kişiye kira yardımı ile faiz desteği birlikte sağlanmaz.
Eski bina dönüşüm desteği için yeterli midir?
Hayır. Yalnızca binanın eski olması Yarısı Bizden desteği için yeterli değildir. Kampanyada her konut için hibe, kredi ve taşınma desteği düzenlenmiş, 31 Aralık 2026'ya kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilen bağımsız bölümlerin yararlanabilmesine yönelik düzenleme yapılmıştır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy