Haksız Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinin İptali Davası

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Sözleşme Özgürlüğü

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, riskli yapı tespiti gerçekleştirilen taşınmazların yıkılarak yeniden inşa edilmesini ve ortaya çıkan bağımsız bölümlerin paylaşımını düzenleyen bir hukuki ilişkidir. Bu sözleşmeler, kat maliklerinin birlikte taraf olduğu ve yüklenicinin yeni bir yapı meydana getirmeyi, kat maliklerinin ise arsa paylarının kararlaştırılan kısmını devretmeyi üstlendiği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine benzer karma bir yapı taşır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 26 uyarınca taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar dahilinde özgürce belirleme hakkına sahiptir. Ancak bu serbesti sınırsız olmayıp kanunun getirdiği emredici çerçeveye tabidir.

Genel İşlem Koşulları ve Sözleşmedeki Haksız Şartlar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 25 hükmü gereğince, genel işlem koşullarına dürüstlük kurallarına aykırı biçimde karşı tarafın aleyhine veya durumunu ağırlaştırıcı nitelikte hükümler konulamaz. Kentsel dönüşüm projelerinde kat maliklerine dayatılan ve menfaat dengesini bozan düzenlemeler denetime tabidir. Bu kapsamda emsal projelere ve arsa payı değerine kıyasla malike fahiş oranda düşük bağımsız bölüm alanı verilmesi, teknik bir gerekçe bulunmaksızın şerefiye kaybına yol açacak şekilde zemin kat veya arka cephe gibi ekonomik değeri düşük birimlerin tahsis edilmesi haksız şart niteliğindedir. Aynı şekilde yükleniciye tek taraflı olarak proje ya da malzeme değişikliği yetkisinin tanınması, ucu açık teslim vadeleri ve kat maliki aleyhine tek taraflı cezai şartlar öngörülmesi de sözleşme adaletine aykırılık teşkil eder.

Kesin Hükümsüzlük ve Kısmi Geçersizlik Hali

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 27 uyarınca, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olan veya konusu imkânsız bulunan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Kural olarak sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının geçersiz olması diğer hükümlerin geçerliliğini etkilemez; ancak bu geçersiz hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz hale gelir. Sözleşmenin kesin hükümsüzlüğü iddialarında kanunda herhangi bir süre sınırlaması öngörülmemiştir ve bu geçersizlik durumu her zaman ileri sürülebilir.

Aşırı Yararlanma Sebebiyle Sözleşmenin İptali ve Süreler

Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık bulunması ve bu dengesizliğin zarar gören tarafın zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılarak meydana getirilmesi hali 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 28/1 kapsamında aşırı yararlanma olarak düzenlenmiştir. Bu koşulların gerçekleşmesi halinde zarar gören malik, durumun özelliğine göre sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirerek ediminin iadesini isteyebilir veya sözleşmeyi ayakta tutarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini talep edebilir. Kanunun 28/2 maddesi uyarınca bu iptal hakkı; düşüncesizlik veya deneyimsizliğin öğrenildiği, zor durumda kalmada ise bu zorluğun ortadan kalktığı tarihten itibaren 1 yıl ve her halükarda sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak 5 yıl içinde kullanılmalıdır.

Dava Açma Hakkı, Husumet ve Taraf Teşkili

Kentsel dönüşüm sözleşmesinin iptali davasında kat maliklerinden her biri kendi mülkiyet hakkını korumak üzere tek başına dava ikame edebilir. Davada husumet kural olarak yükleniciye yöneltilir. Ancak davanın konusu sözleşmenin münferit bir hükmünün değil de tamamının iptali talebini içeriyorsa ve verilecek karar taşınmazdaki tüm kat maliklerinin hukuki durumunu ve paylaşımdaki haklarını doğrudan etkileyecek mahiyette ise, sözleşmeye taraf olan diğer kat maliklerinin de davada taraf olarak gösterilmesi gerekebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme ile İhtiyati Tedbir Talebi

Kentsel dönüşüm sözleşmesinin geçersizliğine veya feshine ilişkin davalarda görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise uyuşmazlığın taşınmazın aynına ilişkin olması sebebiyle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve buradaki yetki kuralı kesindir. Kentsel dönüşüm sözleşmesinin iptali talebiyle dava açılmış olması tek başına inşaat faaliyetlerini veya tapu müdürlüğündeki tescil işlemlerini durdurmaz. Bu sebeple hak kayıplarının ve telafisi güç zararların önüne geçebilmek adına dava dilekçesiyle birlikte mahkemeden teminatlı veya teminatsız ihtiyati tedbir kararı verilmesi talep edilebilir.

Arabuluculuk Şartı ve Kanun Yolları

Sözleşmenin geçerliliğinin tespiti veya hükümlerinin iptaline yönelik taleplerde kural olarak zorunlu arabuluculuk şartı aranmaz ve doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir. Buna karşılık sözleşmenin iptaliyle birlikte tazminat veya bir miktar para alacağının da tahsili talep ediliyorsa, uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre arabuluculuk dava şartı olarak gündeme gelebilir. İlk derece mahkemesinin nihai kararlarına karşı, kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yoluna başvurulabilir. İstinaf incelemesi sonucunda Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararlara karşı ise, kanunda belirlenen parasal sınırın üzerinde kalınması şartıyla tebliğden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay nezdinde temyiz yoluna gidilebilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy