Gayrimenkul Alımında Emlakçı Komisyonu ve Yetki Belgesi

MADDE 520- Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. B. Ücret I. Hak etme zamanı

3. Hukuk Dairesi         2023/3612 E.  ,  2024/2299 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi SAYISI : 2020/1321 E., 2023/736 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 3. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2017/418 E., 2020/58 K. Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin emlak komisyonculuğu işi ile uğraştığını, davalının aracılık ve danışmanlık hizmeti talep etmesi üzerine 12.06.2016 tarihli "Emlak Komisyoncusu ile Müşteri Arasında Akit" başlıklı sözleşmenin düzenlendiğini, sözleşme uyarınca davalının, gösterilecek taşınmazlardan birini satın alması halinde %3 oranında komisyon ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmede yazılı taşınmazların davalıya gösterildiğini, ancak davalının haber vermemesi nedeniyle taşınmaz alımından vazgeçtiğinin düşünüldüğünü, buna rağmen davalının mülk sahibi ile irtibata geçerek taşınmazı aldığının öğrenilmesi üzerine komisyonun ödenmesi için ihtarname keşide edildiğini, alacağın ihtara rağmen ödenmediğinden başlatılan İstanbul 26. İcra Müdürlüğünün 2017/5198 Esas sayılı takibe yönelik itirazın haksız olduğunu ileri sürerek, itirazın iptali ile takibin devamına ve icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; müvekkilinin davacı tarafından 12.06.2016 tarihli sözleşmede gösterilen ve halihazırda oturduğu taşınmazı davacı tarafından verilen bir hizmet ile görmediğini ve taşınmazın davacı ile yapılan görüşmeden 6 ay sonra aldığını, taşınmazın alımı ve gösterilmesinde davacının katkısı bulunmadığını, taşınmazın üzerindeki ilandan bulunarak aldığını, davacının bu taşınmazın alınması ile ilgili hiçbir bilgi vermediğini, sözleşmeye bu dairenin adresinin sonradan aynı kişi tarafından ilave edildiğini, müvekkilinin ibraz edilen belgeyi imzaladığını hatırlayamadığını, davacının iddiasını kanıtlayacak somut bir delil sunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Adli Tıp Kurumundan alınan rapora göre 12.06.2016 … Sitesi B blok D:8 '1.650.000 USD' '…' '…' yazıları ve imzaların bir kalem, diğer yazıların farklı fiziki evsafta ikinci bir kalem ile yazılmış oldukları, inceleme konusu belgedeki … isim yazısı ile metin bölümündeki yazılar arasında; tersim biçimi, işleklik derecesi, alışkanlıklar, istif, eğim, doğrultu, seyir, hız ve baskı derecesi bakımından farklıklar saptandığının açıklandığı, sözleşmede iki farklı kalem kullanılmış olmasının hayatın olağan akışına aykırı olması nedeniyle dava konusu taşınmazın adresinin sözleşmeye daha sonra eklendiği kanaatinin oluştuğu, aksine delilin davacı tarafından sunulmadığı, ayrıca sözleşmenin 12.06.2016 tarihinde imzalandığı, sözleşmede sürenin olmadığı, örf adet gereği sözleşmelerin en fazla 3 aylık olduğu, dava konusu … Mahallesi, 1600 Ada, 7 parselde bulunan B blok 8 nolu taşınmazın 23.12.2016 tarihinde yani sözleşmenin süresi dolduktan, sözleşme sona erdikten sonra satışının yapıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davacı vekili; sözleşme metninde farklı kalemler kullanılmasının da sözleşmede tahrifat yapıldığı anlamına gelmeyeceğini, davalının bilgisi dahilinde sözleşmeye eklenen bu adresin farklı bir kalem kullanılarak yazılmış olmasının hayatın olağan akışına uygun olduğunu, taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile müvekkilinin davalıya danışmanlık ve aracılık hizmeti verdiğini, taşınmazın satın alınması nedeniyle müvekkilinin sözleşmede belirlenen %3 oranındaki ücrete hak kazandığını, senede karşı ileri sürülen iddialara karşı ileri sürülecek iddiaların ancak kesin delille ispat edilebileceğini ve tanık beyanlarına itibar edilemeyeceğini ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; TBK'nın 520/3 üncü maddesine göre sözleşmenin yazılı şekilde yapılması gerektiği, yazılı şeklin unsurlarının mevcut olup olmadığının genel hükümlere göre belirlenmesi gerektiği, somut olayda, taraflarca düzenlenen yazılı sözleşmenin mevcut olduğu ancak 2.500.000 USD bedelli taşınmazın sözleşmeye sonradan eklendiğinin anlaşıldığı, HMK'nin 207 nci maddesi uyarınca "Senetteki çıkıntı, kazıntı veya silinti ayrıca onanmamışsa inkâr halinde göz önünde tutulmaz" hükmü somut olayda uygulandığında, sözleşmeye sonradan eklenen bu kısımların imzalanmaması nedeniyle yazılılık unsurunun gerçekleşmediği ve dava konusu taşınmaz için taraflarca usulüne uygun şekilde düzenlenmiş bir simsarlık sözleşmesinin bulunmadığına ilişkin İlk Derece Mahkemesi kararı ve gerekçesinin isabetli olduğu, bununla birlikte mahkemece, bu gerekçenin yanında sözleşmenin ifası için gerekli makul süre yönünden de davanın reddine karar verildiği belirtilmiş ise de çift gerekçeyle karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu, Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelik'in davaya konu simsarlık sözleşmesinden sonra yürürlüğe girmiş olması nedeniyle sözleşme tarihinde simsarlık sözleşmesinin süresine ilişkin pozitif bir düzenleme bulunmadığı, çift gerekçe yazılmasının usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle karardaki ikinci gerekçenin hükümden resen çıkarılması ve gerekçenin düzeltilmesi ile davanın reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, TBK 520 nci maddesine uygun tellallık sözleşmesi nin mevcut olduğunu, senede karşı senet ile ispat kuralı gereği mahkemece tanık beyanlarının dinlenmesinin hukuka aykırı olduğunu, eksik inceleme yapılarak verilen kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili amacıyla başlatılan takibe yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. Türk Medeni Kanunu 6 ncı maddesi, 2. Türk Borçlar Kanunu 520 nci maddesi. 3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 207 nci maddesi. 3. Değerlendirme Tarafların iddia ve savunmaları ile dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile yukarıda yer verilen hukuk kurallarına, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, hükme dayanak teşkil eden Adli Tıp Kurumu raporu ile dava konusu taşınmazın adresinin sözleşmeye daha sonra eklendiğinin ve taraflarca bu değişikliğin onanmadığının anlaşılmasına göre davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan kararın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,16.09.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

MADDE 20 – (Değişik:RG-14/10/2020-31274) (1) Alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz. (2) Kiralamaya aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz. (3) Alım satım veya kiralamaya aracılık hizmetleri ile aynı anda bu hizmetlerle ilişkili olarak 13 üncü maddede belirtilen diğer hizmetlerin de verilmesi durumunda, ayrı yetkilendirme sözleşmesi düzenlenmiş olsa dahi sadece bir hizmet bedeli alınabilir ve bu bedel, alım satıma aracılık hizmeti için birinci fıkrada belirtilen orandan, kiralamaya aracılık hizmeti için ise ikinci fıkrada belirtilen tutardan fazla olamaz. (4) İşletme ve sözleşmeli işletme, yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesi ile hizmet bedeline hak kazanır. (5) Alım satım ve kiralamaya aracılık hizmetlerinde, birinci fıkrada belirtilen orandan ve ikinci fıkrada belirtilen tutardan fazla olmayacak şekilde belirlenen hizmet bedeli, alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir. (6) Bir taşınmazın alım satımı hususunda alıcı ve satıcı, kiralanması hususunda ise kiracı ve kiralayan ile ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olması durumunda sadece bir hizmet bedeli alınabilir. Bu durumda hizmet bedeli, birinci fıkrada belirtilen orandan ve ikinci fıkrada belirtilen tutardan fazla olmayacak şekilde alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde yeniden belirlenir. (7) 18 inci madde çerçevesinde yürütülen ortak çalışma sonucunda hak kazanılan hizmet bedeli, alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde belirlenen işletme veya sözleşmeli işletmeye ödenir ve hizmet ortaklığı sözleşmesinde belirtilen usulde paylaşılır. Bu sözleşmede hizmet bedelinin paylaşımı hususunda hüküm bulunmaması halinde bu bedel taraflar arasında eşit olarak paylaşılır. (8) Taşınmazın yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme veya sözleşmeli işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda hizmet bedeline hak kazanılır. (9) Yetki belgesi iptal edilen işletme ve sözleşmeli işletmenin, iptal tarihi itibarıyla geçerli olan yetkilendirme sözleşmeleri feshedilmiş sayılır. Sözleşmenin feshedilmiş sayılmasından önce verilmiş olan hizmetler için hizmet bedeline hak kazanılır. DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Çeşitli ve Son Hükümler Sözleşmeli işletme

Hukuk Genel Kurulu         2017/543 E.  ,  2020/64 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinde yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. YARGILAMA SÜRECİ Davacı İstemi: 4. Davacı vekili 20.06.2012 tarihli dava dilekçesinde; davalının emlak komisyonculuğu yapan müvekkiline daire satın almak amacıyla başvurması üzerine, aralarında 11.01.2012 tarihli sözleşme akdedildiğini ve müvekkilinin davalıya satın alabileceği birden fazla daire gösterdiğini, davalının ise gösterilen bu dairelerden birini komisyon ücretini ödememek için müvekkilini saf dışı bırakarak satın aldığını, sözleşmeye göre davalının satış bedelinin %6’sı oranında cezai şart alacağından sorumlu olduğunu ileri sürerek 13.200,00TL’nin dava tarihinden işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı cevabı: 5. Davalı vekili 17.07.2012 tarihli cevap dilekçesinde; öncelikle işbölümü itirazında bulunduklarını, aksi kanaat hasıl olursa davaya konu dairenin davacının aracılığı olmadan satın alındığını, davacıya bir başka dairenin satın alınmasına aracılık etmesi amacıyla başvurduğu sırada matbu sözleşmenin kendisine boş olarak imzalatıldığını, dava konusu dairenin sözleşmeye kendisinin bilgisi haricinde sonradan eklendiğini, talep edilen cezai şartın fahiş olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkeme Kararı: 6. Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 25.07.2013 tarihli ve 2012/263 E., 2013/449 K. sayılı kararı ile; dinlenen tanık beyanlarına göre dava konusu dairenin davacı tarafça davalıya gösterilmediği, davalının daireyi sahibinden satın aldığı, aksini söyleyen davacı tanıklarının dahi satıcı ve alıcının bir araya getirildiğine dair beyanlarının olmadığı, davalının daha önce başka yer için kendilerine müracatını fırsat bilen davacının yer gösterme belgesi diye gösterilen yeri doldurup davalının daireyi sahibinden almasından sonra hakkında bu davayı açtığı, davacının dava konusu dairenin alımına aracılık etmediği, davacının genel işlem koşulu niteliğindeki sözleşmeye dayanarak alacak talebinde bulunamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı: 7. Yerel Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 28.04.2014 tarihli ve 2014/720 E., 2014/13361 K. sayılı kararı ile; “… Taraflar arasında Borçlar Kanunu’nun 404. maddesine uygun olarak yazılı şekilde yapılmış tellallık sözleşmesi mevcut olup, davalı savunmasında davacıya bir başka taşınmaza ilişkin aracılık hizmeti almak üzere başvuruda bulunmasına rağmen, davacının matbu ve boş olarak imzalattığı sözleşmeye sonradan dava konusu taşınmazı da eklediğini iddia etmiş ise de, yazılı yapılan anlaşmanın davalının iradesine aykırı olarak doldurulduğu hususu davalı tarafından yasal delillerle ispat edilememiştir. Bu durumda taraflar arasındaki tellallık sözleşmesi geçerlidir. Dava konusu 11.01.2012 tarihli tellallık sözleşmesinin 2. maddesi gereğince, davalı tarafından satın alınan taşınmazın satış bedelinin % 3 oranına karşılık gelen tellaliye ücretinin ödenmesinin taahhüt edildiği, yine sözleşmenin 3. Maddesi ile “özel şartlar“ başlıklı bölümünde yeralan düzenlemeye göre davalının, davacı komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazı satın alması halinde satış bedelinin %6 oranında komisyon ücretinin cezai şart olarak ödenmesi kararlaştırılmıştır. Sözleşmede cezai şart olarak kararlaştırılan % 6 oranından, %3'lük kısım davalı alıcı tarafından ödenmesi gereken tellallık ücreti olup, davalının alıcı sıfatıyla sözleşme gereğince üstlendiği ücreti ödemekle yükümlü olduğunda duraksama olmamalıdır. Bunun dışında satış bedelinin geri kalan %3’lük oranındaki kısmının ise cezai şart niteliğinde bulunduğunun kabulü gereklidir. Bu durumda % 3 cezai şart miktarı hakkında da BK.nun 161/son maddesi hükmü uyarınca bu miktarın fahiş olup olmadığının tartışılarak gerekli ise indirim yapılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde davanın reddine ilişkin hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.” gerekçesiyle karar bozulmuştur. Direnme Kararı: 9. Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.03.2015 tarihli ve 2014/621 E., 2015/170 K. sayılı kararı ile önceki karar gerekçeleri tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. UYUŞMAZLIK 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacının dayandığı sözleşmenin geçerli olup olmadığı, anlaşmaya aykırı doldurulduğunun ispatlanıp ispatlanmadığı, burada varılacak sonuca göre davacının ücrete ve cezai şarta hak kazanıp kazanmadığı noktasında toplanmaktadır. III. GEREKÇE 12. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle tellallık sözleşmelerine kısaca değinilmesi yerinde olacaktır. 13. Bu doğrultuda, dava tarihi itibariyle uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) konu ile ilgili düzenlemeleri incelendiğinde; Tellallık öyle bir sözleşmedir ki, onunla tellal, ücret karşılığında bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle görevlidir (BK m. 404/1). Tellallık sözleşmesinde ilke olarak vekillik kuralları uygulanır (BK m. 404/2). Taşınmaz mal tellallığı sözleşmesi, yazılı biçiminde yapılmadıkça geçerli olmaz (BK m. 404/3). 14. Tellallık fırsat gösterme veya aracılık etme tellallığı olmak üzere iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme tellallığında ise; aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için uğraşmak zorundadır (Uygur, T.: Borçlar Kanunu, Ankara 2003, c. 8, s. 8975). 15. Somut olayda yanlar arasında düzenlenen sözleşme göz önüne alındığında bu sözleşmenin aracılık etme tellallığı olduğu anlaşılmaktadır. 16. Yasal düzenlemede, tellallık sözleşmesinde ücret öğesinin yanı sıra içeriği de belirlenmiştir; diğer bir deyişle BK’nın 404. maddesinde ücret bu sözleşmenin zorunlu öğesi olarak öngörülmüş ve konusu da bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle sınırlandırılmıştır. Böylece tellallık sözleşmesi vekillik sözleşmesinin, konusu belirli ve tellallığın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşidi olarak düzenlenmiş ve bu bağlamda genel olarak vekillik sözleşmesi kurallarının uygulanması hükme bağlanmıştır. 17. Yaptığı hazırlık ya da aracılık sonucunda sözleşme meydana gelince, tellal ücrete hak kazanır (BK m. 405/2). Sözleşme erteleyici bir koşulla yapılmışsa, tellallık ücreti, koşulun gerçekleşmesiyle ödenmelidir (BK m. 405/2 ; Karahasan, M.R.: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 2002, c. 2, s. 1124 vd.; Yavuz, C.: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul 1997, s. 705 vd.). 18. BK’nın “tellallık” olarak isimlendirdiği bu hukuki kurum 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) “simsarlık” olarak belirlenmiş olup özü itibariyle BK’daki hükümlere paralel düzenlemelerine değinmek gerekirse; TBK’nın 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı "…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde yapılmıştır. Bu hüküm mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır (Hukuk Genel Kurulunun 30.03.2016 tarihli ve 2014/859 E., 2016/428 K. sayılı kararı). 19. Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları gerekir. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mâni olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş âleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla simsarlık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru hâline gelmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. Kanun’un 521-525. maddeleri arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, 520/2. maddesinin yollaması gereği vekâlete ilişkin TBK’nın 502. ve devamı hükümleri uygulama alanı bulacaktır. 20. Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağını düzenleyen TBK’nın 521. maddesine göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir. 21. Simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi durumunda ödeneceğini de kararlaştırabilirler. b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir (m. 521/1). Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir. c) Anılan Kanun’un 523. maddesinde (BK m. 407) düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir. (Yavuz, C.: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s. 604 vd). 22. Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu tellallık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukuki ilişkilerini şekillendirebileceği açıktır (Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2018 tarihli ve 2017/13-621 E., 2018/1929 K. sayılı kararı). 23. Taraflar arasındaki davaya konu 11.01.2012 tarihli sözleşme altındaki imzanın davalıya ait olduğu hususunda çekişme bulunmamaktadır. Ancak davalı, tellal olan davacıya başka bir taşınmazın satın alınmasına aracılık edilmesi için başvuruda bulunulduğu sırada sözleşmenin matbu ve boş olarak imzalatıldığını, dava konusu taşınmazın bilgilerinin sözleşmeye kendisinin bilgisi haricinde sonradan eklendiğini iddia etmiştir. 24. Hemen belirtmek gerekirse; imza, metin yazılmadan önce, tamamen veya kısmen boş kâğıda atılmış olsa da (beyaza imza) geçerlidir (Reisoğlu, S.: Borçlar Hukuk Genel Hükümler, İstanbul 2000, 14. Bası, s. 68). Bu aşamada sözleşmenin geçerli olacağı hususunda duraksama olmamalıdır. 25. Sözleşmede yazan hükümler açısından yapılacak değerlendirmede ise ilgili mevzuat incelendiğinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemesi Kanunu’nun (HMK) 201. maddesinde [1086 sayılı Hukuk Muhakemeleri Usulü Kanunu (HUMK) m. 290] ‘Senede karşı tanıkla ispat yasağı’ başlığı altında; “Senede bağlı her çeşit iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikte bulunan hukuki işlemler ikibinbeşyüz Türk Lirasından az bir miktara ait olsa bile tanıkla ispat olunamaz.” hükmü düzenlenmiştir. 26. Senede karşı ileri sürülen hukuki işlemlerin senetle ispatı zorunludur. Senede bağlı olan her çeşit iddiaya karşı defi (savunma) olarak ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikte bulunan hukuki işlemler, ispat sınırından az bir miktara ilişkin olsa bile tanıkla ispat olunamaz; ancak senet (kesin delil) ile ispat edilebilir. Senede karşı senetle ispat zorunluğu da, 290. maddede açıkça yazılı olduğu gibi, ancak ispat edilecek iddianın hukuki işlem olması halinde uygulanır. Buna karşılık, senede karşı ileri sürülen iddia (savunma) bir hukuki fiil ise, bu hukuki fiil tanıkla ispat olunabilir (Kuru, B.: Hukuk Muhakemeleri Usulü, İstanbul 2001, 6. Baskı, s. 2325). 27. Somut olayda, bilgilerinin sözleşmeye sonradan eklendiği iddia olunan taşınmazın davalıya gösterilip gösterilmediği olgusunun, tanık ile ispatının mümkün olup olmaması açısından önemi nedeniyle hukuki fiil ve hukuki işlem kavramları üzerinde kısaca durmakta yarar vardır. 28. Hukuki fiil terimi, hukuki işlem teriminin karşıtıdır. Hukuki fiil de, hukuki işlem gibi hukuki sonuçlar doğurur. Bu bakımdan hukuki fiil, hukuken önemi olmayan diğer fiillerden ayrılır ve hukuki işleme yaklaşır (benzer). Fakat hukuki fiil, hukuki işlemden ayrıdır. Hukuki fiiller, ekseriya bir irade beyanını içermezler. İstisna olarak, hukuki fiil bir irade beyanını içerse bile, bu irade beyanı (hukuki işlemdeki gibi) belli bir hukuki sonuç doğurmaya yönelmiş değildir. Yani, hukuki fiiller, bir hukuki sonuç doğurmakla beraber, o hukuki sonucu doğurmak iradesiyle (amacıyla) yapılmaz. İşte, hukuki fiiller belli bir hukuki sonuç doğurmak iradesiyle yapılmadıkları ve hele bu irade beyanının karşı tarafa ulaşması şart olmadığı için, hukuki fiil (meselâ haksız fiil) hakkında senet alınması (düzenlenmesi) imkânsızdır. Bu nedenle, hukuki fiiller HMK’nın 200 ve 201. maddeleri (HUMK m. 288 ve 290) kapsamı dışında kalır; yani tanıkla ispat edilebilir. Uygulamada, hukuki fiil yerine daha çok maddi vakıa terimi kullanılmaktadır. Maddi vakıa terimi, hukuki fiil teriminin tam karşılığı olmadığı için, yanıltıcıdır. Hukuki işlemin içinde de maddi vakıalar vardır; başka bir deyimle, her hukuki işlem maddi bir vakıaya dayanır. Hukuki işlemin kendisi değil de, içindeki maddi vakıalar üzerinde durulursa, maddi vakıaların ispatı bahanesi ile hukuki işlemin tanıkla ispatı mümkün olduğu gibi yanlış bir sonuca varılabilir. Örneğin, bir borcu ödemek, maddi bir vakıadır. Fakat ödeme, bir borcu sona erdirmek amacıyla yapıldığı için, bir hukuki fiil değil, hukuki işlemdir. Bu nedenle, ispat sınırından bir borcun ödendiği, tanıkla ispat edilemez; ancak senet (kesin delil) ile ispat edilebilir. O hâlde, senetle ispat zorunluluğu olup olmadığını belirlerken, ispat edilmek istenen hususun maddi vakıa olup olmadığını değil, hukuki fiil mi yoksa hukuki işlem mi olduğunu araştırmak gerekir: Hukuki işlem ise tanıkla ispat edilemez; hukuki fiil ise tanıkla ispat edilebilir (Kuru, B.: Hukuk Muhakemeleri Usulü, İstanbul 2001, 6. Baskı, s. 2317 vd.). 29. Somut olayda; taşınmazın gezdirilmesi, gösterilmesi tellallık amacıyla ve buna bağlı hukuki sonuçların doğması iradesiyle yapıldığından, hukuki işlemin içindeki maddi vakıa oldukları, hukuki fiil olmadıkları açıktır. Bu durumda, taraflar arasında düzenlenen sözleşmede davaya konu taşınmazın gezdirildiği, gösterildiği belirtilmesine karşın aksinin tanıkla ispatı kabul edilemez. 30. İmza, metin yazılmadan önce, tamamen veya kısmen boş kâğıda atılmış ise metnin taraflar arasındaki anlaşmaya uygun bir şekilde yazıldığı karine olarak kabul edilir. Beyaza imza atan taraf aksini iddia ediyorsa, iddiasını yazılı delille ispat ile yükümlüdür (Reisoğlu, S.: Borçlar Hukuk Genel Hükümler, İstanbul 2000, 14. Bası, s. 68). Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 24.03.1989 tarihli ve 1988/1 E., 1989/2 K. sayılı kararında da bu hususa işaret edilmiş olup ceza davasında dahi imzalı boş belgenin anlaşmaya aykırı biçimde doldurulduğu iddiasının tanık ile ispat edilemeyeceğine değinilmiştir. Yine Hukuk Genel Kurulunun 18.04.2018 tarihli ve 2017/13-619 E., 2018/919 K. sayılı kararında da aynı ilkeler açıklanmıştır. 31. Buradan hareketle, davalı matbu ve boş olarak imzaladığını belirttiği sözleşmeye sonradan davacı tarafından davaya konu taşınmazın bilgilerinin eklenmiş olduğunu iddia ettiğine göre, sözleşmenin taraflar arasındaki anlaşmaya uygun bir şekilde doldurulduğunun karine olarak kabul edilmesi, hukuki işlem olan bu durumun aksini ise yani iradesine aykırı doldurulduğunu ancak yazılı delille davalının ispatlaması gerekir. 32. Ancak senede karşı tanıkla ispat yasağının çeşitli istisnaları olmakla, bu istisnalardan bir tanesi de tanıkla ispat hakkında taraflar arasında delil sözleşmesi olması hâlidir. Mahkemenin direnme kararının beşinci paragrafında davacının dayandığı yazılı belgeye karşı davalının bunun aksini tanıkla ispatlayacağının bildirildiği ve tarafların karşılıklı muvafakatları ile tanıkların dinlendiği belirtilerek, hüküm tanık deliline dayandırılmıştır. 33. Aslında, bir taraf senetle ispatı gereken bir hukuki işlemi tanık ile ispat etmek isterse, hâkim, kanuna (HMK m. 200 ve 201, HUMK m. 288 ve 290) göre bu hukuki işlemin senet (kesin delil) ile ispat edilmesi gerektiğini (tanıkla ispat edilemeyeceğini), ancak muvafakat ederse tanık dinlenebileceğini karşı tarafa hatırlatır ve karşı taraftan tanık dinlenmesine muvafakat edip etmediğini sorar. Hâkimin yukarıdaki şekilde hatırlatması ve sorması üzerine karşı taraf tanık dinlenmesine muvafakat ettiğini açık bir şekilde mahkemeye bildirirse, (aslında senetle ispatı gereken) o hukukî işlem tanık ile ispat edilebilir. Bu hâlde, aslında senetle ispatı gereken bir hususun tanıkla ispat edilebileceği hakkında, mahkeme önünde sözlü olarak bir delil sözleşmesi yapılmış olur (Kuru, B./ Arslan R./ Yılmaz E.: Medeni Usul Hukuku, Ankara 2014, 25. Baskı, s. 444). 34. Oysa eldeki davada bu şekilde alınmış açık muvafakat olmadığına göre, davalının matbu ve boş olarak imzaladığını belirttiği sözleşmeye davaya konu taşınmazın adresinin sonradan eklendiği iddiasının tanık ile ispatlanamayacağı açıktır. 35. Tüm bu açıklamalar ve ortaya konulan yasal düzenlemeler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki sözleşmenin 3. maddesindeki “Alıcı, emlak komisyoncusu tarafından satın almak amacıyla kendisine gösterilen, gezdirilen gayrimenkulü, sırf emlak komisyoncusuna ödemesi gereken komisyon ücretini ödemekten kaçınmak amacıyla, emlak komisyoncusunu devre dışı bırakarak satın alır veya kendisini gizleyip üçüncü bir kişinin adına satın alacak olursa, bu hareketi sebebiyle emlak komisyoncusunun uğradığı zararı ve yoksun kaldığı kârı emlak komisyoncusuna ödemekle yükümlüdür.” hükmü ve Özel Şartlar bölümündeki “taşınmaz emlak komisyoncusu haricinde alınır ise %6 komisyon ödenir” şeklindeki düzenleme ile taşınmazın tellal olan davacının saf dışı bırakılması suretiyle alınması hâlinde tellallık ücretinin cezası ile birlikte ödeneceği kararlaştırılmıştır. 36. Her ne kadar, davaya konu sözleşmenin TBK’nın 20. maddesi mahiyetinde genel işlem koşulu olduğu ve aynı Kanun’un 21. maddesine aykırı düştüğü gerekçesiyle direnme kararı verilmişse de, anılan kararlaştırmalar sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde geçerli ve tarafları bağlayıcıdır. 37. Hâl böyle olunca, dosya kapsamı itibariyle davacı tellal ile yapılan sözleşmeye rağmen, tellalın saf dışı bırakılması suretiyle taşınmaz maliki ile irtibata geçilerek taşınmazın satın alındığı anlaşılan mevcut durumda, davaya konu sözleşmenin geçerli olduğunun, anlaşmaya aykırı doldurulduğunu davalının ispatlayamadığının ve davacının sözleşme gereği alacağa hak kazandığının kabulü gerekir. 38. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, hukuki işlem olan tellallık sözleşmesinin yazılı delille ispatı gerekir ise de, bu sözleşme kapsamında aracılık faaliyetinin yapılmasının ve sözleşmenin kurulmasının hukuki işlem olmayıp hukuki fiil niteliğinde maddi vakıa olduğundan tanık dahil her türlü delille ispatının mümkün olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin aracılık faaliyeti için yapıldığı ve alt kısmında gösterilen ve gezdirilen taşınmaz olarak yedi adet taşınmaz bilgisinin verildiği, içeriğine bir bütün olarak bakıldığında yer gösterme faaliyeti yapılmadan önce imzalandığından sözleşmede yazan yerlerin daha sonra gidilip gösterildiğinin ayrıca ispatlanması gerektiği, sözleşmenin tüm kapsamıyla değerlendirilmesinden yer gösterme faaliyetinden önce düzenlendiğinin anlaşıldığı, bu hâliyle davacının bu taşınmazları gezdirip göstermeyi ve alınmak istenmesi hâlinde akdin kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiğinden, önce yer gösterdiğini sonra da akdin kurulmasına aracılık ettiğini ispatlaması gerektiği, davacının bu hususları takdiri delillerle ve bu kapsamda tanık dâhil her türlü delille ispatlayabileceğinden tanık beyanlarının değerlendirilmesinin gerektiği, davacının kendi tanıklarıyla tarafları buluşturup anlaştırdığını ispatlayamadığı, dinlenen davalı tanıklarının beyanları ile birlikte değerlendirildiğinde yer göstermenin dahi ispatlanmadığı ve bu taşınmaz için davacıdan aracılık yapmasının da istenmediğinin anlaşıldığı, mahkemenin bu yönde vardığı sonucun dosyadaki delillere uygun olduğu, sözleşmenin 3. maddesine göre talepte bulunulabilmesi için alıcının bu taşınmazı alma iradesi göstermesi ve aracılık yapılmasını istemiş olmasının gerektiği, oysa tanık beyanlarına göre davalının satın aldığı taşınmaz için davacıya satın alma ve aracılık yapılması iradesini bildirmediğinin açık olduğu, bu nedenlerle davanın reddine dair direnme kararının dosya kapsamına uygun olup hükmün onanması gerektiği ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir. 39. O hâlde, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 40. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesinin atfı dikkate alınarak 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Aynı Kanun’un 440/III-1 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere yapılan ikinci görüşmede 04.02.2020 tarihinde oy çokluğu ile ve kesin olarak karar verildi. KARŞI OY Taraflar arasındaki sözleşme 6098 sayılı TBK'nın yürürlüğe girdiği tarihten önce olmak üzere 11.01.2012 tarihinde yapıldığından somut uyuşmazlıkta 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) hükümleri uygulanmalıdır. Tellalık bir sözleşme olup onunla tellal, ücret karşılığında bir sözleşmenin yapılması fırsatını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle görevlendirilir (BK.404/1). Tellallık sözleşmesinde kural olarak, vekillik kuralları uygulanır. (BK. 404/2) Taşınmaz mal tellallığı sözleşmesi, yazılı biçiminde yapılmadıkça geçerli olmaz (BK 404/3). Yaptığı hazırlık ya da aracılık sonucunda sözleşme meydana gelince, tellal ücrete hak kazanır. (BK 405/2). Sözleşme erteleyici bir şartla yapılmışsa, tellallık ücretinin, bu şartın gerçekleşmesiyle ödenmesi gerekir (BK. 405/2). Bu hükümlerin sonucu olarak tellallık; ücretin zorunlu unsur olarak yer aldığı, konusunun sözleşme yapılması olanağını hazırlamak veya sözleşme yapılmasına aracılık etmek şeklinde iki türlü olabileceği, belirli konulu ve konusuna uygun işlemler gerçekleştirilince ücrete hak kazanılan, taşınmaza ilişkin olması halinde yazılı şekilde yapılması gereken ancak diğer hallerde şekil koşulu bulunmayan ve vekillik sözleşmesi kurallarının uygulandığı bir sözleşmedîr. Tellallık iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme tellallığında ise; aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için uğraşmak zorundadır (Turgut Uygur, Borçlar Kanunu, Ankara 2003, C. 8, S.8975). Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki sözleşmenin "Genel Şartlar" başlığı altında yer alan 1. maddesinde; Emlak komisyoncusunun bu akitle, alıcıya temin edeceği satılık gayrimenkulleri gösterip gezdirmek suretiyle, alıcının satın alabileceği uygun bir gayrimenkulü bulmak ve mesleki faaliyeti sonucunda alıcı ile satıcıyı bir araya getirerek gayrimenkulün alım satımını ilişkin akdin kurulmasına aracılık etmeyi ve işi satış noktasına kadar getirmek görevini üstlendiği belirtilmiş olduğundan taraflar sözleşmenin konusunu fırsat yaratma olarak değil akdin kurulmasına aracılık etme olarak belirlemişlerdir. Konusunun aracılık etme olarak belirlendiği sözleşmelerde fırsat yaratma ve bu kapsamda salt yer gösterme yeterli olmayıp alıcı ve satıcının buluşturulup anlaştırılması ve bu faaliyetin sonucu olarak alım ve satım konusunda alıcı ile satıcının anlaştığı diğer bir ifadeyle bu konuda taraf iradelerinin birleştiği bir sonucun sağlanmış olması gerekir. Kanunda aksine özel bir düzenleme olmadıkça; taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü (TMK 6), diğer bir ifadeyle, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf ispat yükü altında (HMK 190) olup, bu temel kuralların da sonucu olarak herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. İspat yükü kendisinde olmayan diğer taraf da ispat yükünü taşıyan tarafın iddiasının doğru olmadığı hakkında delil sunabilir. Karşı ispat faaliyeti için delil sunan taraf, ispat yükünü üzerine almış sayılmaz (HMK 191). Somut olayda alıcı ile satıcının buluşturulup anlaştırıldığı vakıasından lehine sonuç sağlayacak olan davacı olduğundan bu konuda ispat yükü davacıdadır. Ancak davalının da bu yönde delil bildirmesine ve bu delillerin toplanmasına bir engel yoktur. Hukuki işlem olan tellallık sözleşmesi kurulduğunun yazılı delille ispatı gerekir ise de bu sözleşme kapsamında aracılık faaliyetinin yapılması ve sözleşme kurulmasının sağlanması hukuki işlem olmayıp hukuki fiil niteliğinde maddi vakıa olduğundan tanık dahil her türlü delille ispat mümkündür. Hukuki fiillerin her aşamada yazılı bir delile bağlanması düşünülemeyeceğinden her türlü delille ispat edilebileceği konusunda tereddüt bulunmamaktadır. 11.03.1959 T. 1957/23 E. 1959/20 K. sayılı içtihadı birleştirme kararında da maddi vakıaların tanıkla ispatlanabileceği kabul edilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşme aracılık faaliyeti yapılması için yapılmış ve alt kısmında gösterilen ve gezdirilen taşınmaz olarak yedi adet taşınmaz bilgisine verilmiştir. İçeriğine bir bütün olarak bakıldığında yer gösterme faaliyeti yapılmadan önce imzalandığından sözleşmede yazan yerlerin daha sonra gidilip gösterildiğinin ayrıca ispatlanması gerekir. Genel Şartlar Bölümü 1. maddede temin edilecek gayrimenkullerin gezdirilip gösterilmesinden söz edilirken, diğer maddelerde temin edilen ve kendisine gösterilen ifadelerine yer verilmiş olması çelişkili olup sözleşmenin tüm kapsamıyla değerlendirilmesinden yer gösterme faaliyetinden önce düzenlendiği anlaşılmaktadır. Bu haliyle davacı bu taşınmazları gezdirip göstermeyi ve alınmak istenmesi hâlinde akdin kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiğinden önce yer gösterdiğini sonra da akdin kurulmasına aracılık ettiğini ispatlamalıdır. Davacı bu hususları takdiri delillerle ve bu kapsamda tanık dahil her türlü delille ispatlayabileceğinden tanık beyanlarının değerlendirilmesi gerekir. Dinlenen davacı tanıkları … ve …'in beyanları yer gösterme vakıasını doğrulamakta ise de alıcı ve satıcının bir araya getirilip anlaştırıldığına dair bir açıklama içermemektedir. Davacı tanıklarının beyanları bir bütün olarak değerlendirildiğinde davalı taşınmazı satın alma iradesini yani bu anlamda icap ve kabule esas olmak üzere icabının ne olduğu ve kaç TL olursa bu daireyi alacağını dahi yer gösterene bildirmemiştir. Davacı kendi tanıklarıyla tarafları buluşturup anlaştırdığını ispatlayamamıştır. Dinlenen davalı tanıkları ise davacının akdin kurulmasına aracılık etmediği, davalının taşınmazı mal sahibinden aldığı yönünde beyanda bulundukları gibi davacı tarafından bu taşınmazın gösterilmiş olmadığını da açıklamaktadırlar. Davacı ile birlikte çalışmakta olan davacı tanıklarının beyanları davalı tanıklarının beyanları ile uyumlu olmadığı gibi, bizzat beyanlarda geçen ve davalı tanığı olarak geçen kapıcı ve mal sahibinin beyanları ile de çelişkilidir. Beyanlar birlikte değerlendirildiğinde yer göstermenin dahi ispatlanmadığı ve bu taşınmaz için davacıdan aracılık yapmasının da istenmediği anlaşılmakta olup mahkemenin bu yönde vardığı sonuç dosyadaki delillerin birlikte değerlendirilmesine uygundur. Taraflar arasındaki sözleşmenin "Genel Şartlar" başlığı altında yer alan 3. maddesinde; Alıcı, emlak komisyoncusu tarafından satın almak amacıyla kendisine gösterilen, gezdirilen gayrimenkulü, sırf Emlak Komisyoncusuna ödemesi gereken komisyon ücretini ödemekten kaçınmak amacıyla, Emlak Komisyoncusunu devre dışı bırakarak satın alır veya kendisini gizleyip üçüncü bir kişi adına satın alacak olursa, bu hareketi sebebiyle Emlak Komisyoncusunun uğradığı zararı ve yoksun kaldığı karı Emlak Komisyoncusuna ödemekle yükümlüdür." hükmü bulunmaktadır. Davacı da bu hükme dayalı olarak talepte bulunmuş olup talebin yarısı elde edilemeyen ücret ve yarısı da cezai şart niteliğindedir. Yer gösterme yapılmış olsa dahi, taşınmazın alıcı tarafından daha sonra bizzat satıcı ile görüşülerek alınması halinde bu sözleşme hükmü nedeniyle talepte bulunulabilmesi için de alıcının bu taşınmazı alma iradesi göstermesi ve aracılık yapılmasını istemiş olması gerekir. Davacı tanığı Mehmet Zehir dahi beyanında fiyatın yüksek olduğunu söyledi şeklinde davalının bu yönde bir irade beyanı olmadığını gösteren açıklama yapmıştır. Bu durumda davalının satın aldığı taşınmaz için davacıya satın alma ve aracılık yapılması iradesini bildirmediği açıkça anlaşılmış ve ayrıca delillerin birlikte değerlendirilmesi sonucu bu taşınmazın bizzat davacı tarafından gezdirilip gösterilerek yer gösterme yapıldığı da ispatlanmamıştır. Tüm bu nedenlerle davanın reddine dair direnme kararı dosya kapsamına uygun olup hükmün onanması gerektiği görüşünde olduğumuzdan, direnme kararının bozulması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyoruz.

13. Hukuk Dairesi         2016/2169 E.  ,  2018/10388 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : … 2. Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. K A R A R Davacı, “Alım-Satım ve Komisyon Anlaşması” adı altında satıcı olan davalı ile 31/10/2013 tarihinde sözleşme imzalandığını, kendisinin alıcı olduğunu ancak daha sonra davalının haksız olarak satıştan tek taraflı vazgeçtiğini, sözleşmede tek taraflı vazgeçme halinde vazgeçen tarafın 25.000,00 TL cezai şart ödeyeceğinin ve sözleşmenin imzalanmasından itibaren taşınmazın gerçek bedeli üzerinden % 3 oranında emlakçı komisyon ücretinin ödenmesinin kararlaştırıldığını, emlak komisyoncusu N. … sözleşme gereğince 7.350,00 TL talep etmesi üzerine bu parayı emlakçıya ödemek zorunda kaldığını ileri sürerek 25.000,00 TL cezai şart ve 7350,00 TL komisyon ücreti toplamı 32.350,00 TL'nin temerrüt tarihi olan 10/12/2013 tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne, 32.350,00 TL'nin 10/12/2013 tarihinden işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Davacı eldeki davası ile, taraflar arasında imzalanan sözleşme kapsamında hak edilen cezai şart tutarı ile komisyon ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Tapuda kayıtlı taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin geçerliliği, TMK'nın 706, TBK'nın 237.maddesi ile Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89.maddeleri gereğince resmi biçimde düzenlenmiş olmasına bağlanmıştır. Bu şartlara uyulmadan yapılan satış ve satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Bu tür sözleşmeler tarafları lehine bir ayni hak doğurmayacağı gibi bu tür sözleşmelerde kararlaştırılmış cezai şart, faiz vs. feri şartlar da geçersizdir. (TBK 182 Md) O halde, mahkemece, taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesi ve buna bağlı cezai şartın da geçersiz olduğu göz önünde bulundurularak cezai şart tutarı 25.000,00 TL yönünden istenen tutarın reddi gerekirken kabulü usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. 2-T.B.K.'nun 520. maddesi gereği, simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.(TBK.521) Simsarın ücret isteyebilmesi için simsarın çalışmasının sözleşmenin yapılmasına neden olması gerekir. Ne var ki, T.B.K'nın bu maddelerindeki düzenleme kamu düzenine ilişkin olmadığı için taraflar bunun aksini kararlaştırabilirler. Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde, alıcı ve satıcı arasındaki satım ilişkisi resmi olarak yapılmayarak geçersiz olmakla, yasanın aradığı anlamda sözleşme kurulmamış olduğundan, simsar ücrete hak kazanamamış olup davacının bu kapsamda ödediğini iddia ettiği bedeli davalıdan talep etmesi de mümkün değildir. Hal böyle olunca, Mahkemece davacı tarafından talep edilen 7350,00 TLde dahil olmak üzere davanın tümden reddi gerekirken, kabulü usul ve yasaya aykırı olup bozma sebebidir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan bentler gereği hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/I maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07/11/2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 521- Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir. II. Ücretin belirlenmesi

Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir. 2. İşgal

Madde 2 – Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. II. İyiniyet

Hukuk Genel Kurulu         2020/339 E.  ,  2022/723 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. YARGILAMA SÜRECİ Davacı İstemi: 4. Davacı vekili; emlak komisyoncusu olan müvekkilinin ev satın almak isteyen davalıya aynı apartmandan iki ayrı daireyi gösterdiğini ve aralarında tellallık (simsarlık) ücret sözleşmesi mahiyetindeki 06.03.2013 tarihli emlak görme belgesinin imzalandığını, sözleşmede simsarlık ücretinin %3+KDV olarak belirlendiğini, taşınmazın simsarın devredışı bırakılarak satın alınması hâlinde ise %6+KDV tutarında komisyon ödemesi yapılacağının taahhüt edildiğini, davacının sözleşmeden sonra taşınmaz malikiyle temas kurup müvekkilini saf dışı bırakarak bu dairelerden birini satın aldığını, bu nedenle sözleşme gereği taşınmazın gerçek satış değeri üzerinden hesaplanan %6+KDV kadar alacağın müvekkiline ödenmesi gerektiğini, bu bedelin ödenmemesi üzerine başlatılan takibe haksız şekilde itiraz edildiğini ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı: 5. Davalı vekili; müvekkilinin aynı apartmanda 16 numaralı dairenin satılık ilanını davacının temsilcisi olduğu emlak danışmalığı şirketinin internet sitesinde gördüğünü, taşınmazın gezip görüldüğünü ancak beğenilmediğini, bunun üzerine satış elamanın aynı apartmandaki 5 numaralı dairenin de satılık olduğunu, gösterebileceklerini belirttiğini ve dairenin anahtarını kapıcıdan alarak evi gezdirdiğini, akabinde iki daire için emlak görme belgesinin imzalandığını, ev arayışına devam eden müvekkilinin Nisan ayı başında sahibinden.com adlı internet sitesinde söz konusu taşınmazın sahibi tarafından satıldığını gördüğünü ve mal sahibini arayarak iletişime geçtiğini, mal sahibinin şehir dışında yaşaması nedeniyle akrabası olan ve aynı zamanda satış için vekâletname verdiği kişi yardımıyla taşınmazı gösterdiğini, müvekkilinin ancak bu anda taşınmazın davacı tarafından gösterilen taşınmaz olduğunu fark ettiğini, konu mal sahibine bildirildiğinde hiçbir emlakçıya satış için yetki verilmemiş olduğunu öğrendiğini, mal sahibiyle anlaşmaya varılarak taşınmazın 12.04.2013 tarihinde satın alındığını, tellallık ücretine hak kazanılmadığını zira mal sahibiyle alıcının tellal aracılığıyla bir araya getirilmesinin söz konusu olmadığını, hiçbir tellallık hizmeti verilmediği gibi yer gösterme işleminin de tek başına ücretin hak edildiğini kabule yeterli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi Kararı: 6. Ankara 14 Asliye Hukuk Mahkemesinin 07.05.2015 tarihli, 2013/477 E., 2015/178 K. sayılı kararı ile; davacı ile taşınmazın maliki arasında dairenin satışına aracılık edilmesi konusunda herhangi bir sözleme bulunmadığı, taraflar arasındaki emlak görme belgesinin simsarlık sözleşmesi olarak kabul edilemeyeceği, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmadıkça geçerlilik kazanamayacağı, taşınmazın satışı konusunda yetkilendirilen kişinin mal sahibinin akrabası olduğu, anahtarın kapıcıda bulunması nedeniyle davacının tesadüfen görmüş olabileceği taşınmazla ilgili ücret talep edemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı: 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 22.05.2018 tarihli ve 2015/32137 E., 2018/6079 K. sayılı kararı ile; “…Taraflar arasında imzalanan 06.03.2013 tarihli “Emlak Görme Belgesi” başlıklı sözleşmede ‘…satın alma veya kiralama olayı TURYAP’ı saf dışı bırakarak gerçekleşirse ödeyeceğim komisyon miktarını satın almada % 6 +KDV, kiralamada toplam kira süresinin ortalama 1 yıla tekabül eden brüt kira bedelinin % 18+ KDV si olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum.’ ibaresi yazmaktadır. Sözleşmede dava konusu taşınmazın davacı tarafından davalıya gösterildiği yazılı olup, taraflar arasında düzenlenen bu sözleşme geçerlidir. Bunun aksinin davalı tarafça aynı mahiyette bir delil ile ispatlanması gerekir. Üstelik davalı bu sözleşmeyi imzaladığını ve dava konusu evi gördüğünü kabul etmektedir. Davada dayanılan sözleşme düzenlendikten sonra 12.04.2013 tarihinde davalı tarafından evin tapuda satın alındığı konusunda da ihtilaf yoktur. Taraflar arasındaki sözleşmenin iptal edildiği iddia ve ispat edilemediğine göre davacı tellalın tellallık ücretine hak kazandığı kabul edilmelidir. Hal böyle olunca, mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur. Direnme Kararı: 9. Mahkemenin 04.04.2019 tarihli ve 2018/560 E., 2019/246 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. UYUŞMAZLIK 11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda davacı tellalın ücrete hak kazanıp kazanmadığı noktasında toplanmaktadır. III. GEREKÇE 12. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle simsarlık sözleşmelerine kısaca değinilmesi yerinde olacaktır. 13. Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları, çeşitli sebeplerden dolayı güçlük arz eder. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak, sözleşme yapmak isteyen kişileri bir araya getirmek, sözleşmenin yapılabilmesi için uygun bir ortam hazırlamak üzere simsar (tellal) denilen aracıdan yararlanılır (Arkan, Sabih: Ticari İşletme Hukuku, 19. Baskı, Ankara 2014, s. 190; Cevdet, Yavuz: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012, s. 1312; Yıldız, Şükrü: Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin Şekli Ve Şekle Uyulmamasının Hukuki Sonuçları, Cevdet Yavuz’a Armağan, s. 3046, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/373685 – erişim tarihi 03.06.2022). 14. Yürürlük tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. 15. Kanun koyucu 520. maddede simsarlık sözleşmesini “simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme” olarak tanımlamış, maddenin ikinci fıkrasında bu sözleşmelere kural olarak vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağını, üçüncü fıkrada ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirlemiştir. 16. Kanun’un 521 ve devamı düzenlemelerine göre, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi aranır: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK’nın 175. maddesinin kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterli olup ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekmez. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK m. 521/1 hükmü, emredici nitelik taşımaz. Taraflar, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi hâlinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler. b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir. c) Türk Borçlar Kanunu’nun 523. maddesinde düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir. 17. Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu tellallık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukukî ilişkilerini şekillendirebileceklerdir (Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2018 tarihli ve 2017/13-621 E., 2018/1929 K. sayılı kararı). 18. Tüm bu açıklamalar ışığında Mahkeme ve Özel Daire arasındaki uyuşmazlık incelendiğinde; taraflar arasında “Emlak Görme Belgesi” başlıklı sözleşmenin imzalandığı, bu sözleşmede davacıya satılık iki ayrı taşınmazın gösterildiği anlaşılmaktadır. Bu husus taraflar arasında da çekişmesizdir. Sözleşme kapsamında davalıya gösterilen dairelerden biri, emlakçı davacının kendi portföyünde yer alan (yani satıcısıyla aralarında müşteri bulunması yönünde simsarlık ilişkisi bulunan) bir taşınmazken; diğeri, aynı apartmanda olup da sahibi tarafından araya emlakçı konulmaksızın satışa çıkarılmış olmasına rağmen gelen taliplere gösterilebilmesi için anahtarının apartman görevlisine bırakıldığı bir başka taşınmazdır. Davalının bu taşınmazı davacı vasıtasıyla gezip gördüğü sözleşmeyle belirlenmiştir. Sözleşme içeriği sabit olup uyuşmazlık konusu değildir. Mal sahibinin davacıyı yetkilendirmiş olup olmaması da sözleşme kapsamına göre önem arz etmez. Zira mal sahibi satıcı ile simsar arasında satış konusunda aracılık etme yönünde ikinci bir ilişkinin var olup olmadığı, ancak emlakçının satıcıdan da simsarlık ücreti isteyip isteyemeyeceği uyuşmazlık konusu olur ise tartışılır. 19. Davaya konu 5 numaralı daire yönünden davacı emlakçının fırsat gösterme suretiyle aracılık etme faaliyetinde bulunmasında (sırf satıcı malik ile aralarında sözleşme bulunmadığından bahisle) hukuka aykırı bir yön bulunmadığının tespitinden sonra sözleşmenin diğer hükümlerine bakıldığında; sözleşme kapsamında gezdirilip gösterilen taşınmazların davalı tarafından satın alınması hâlinde satışa aracılık eden simsara satış bedelinin %3ü oranında ücret ödeneceğinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Buna göre davacının ücrete hak kazanabilmesi için önce dava konusu olan dairenin sahibine ulaşması ve yukarıda da açıklandığı üzere tarafları bir araya getirerek bu faaliyete bağlı şekilde satış sözleşmesinin kurulması gerekir. Daha açık bir anlatımla; bu aşamaya kadar sözleşme, gösterilen her iki daire yönünden satıcıyla alıcının bir araya getirilmesi ve satışın da gerçekleşmesi hâlinde ücrete hak kazanılacağına ilişkin bir metindir ve elbette ki emlakçı satışı gerçekleştiremezse sırf yer gösterdiği için ücrete hak kazanamayacaktır. Zira yer gösterme tellallık faaliyetinin hazırlık işlemlerinden olup bu faaliyetler çerçevesinde neticenin elde edilememesi hâlinde salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak iddiasında bulunulamayacaktır. Nitekim bu husus Sanayi ve Ticaret Bakanlığının 08.07.2003 tarihli ve 25162 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Mecburi Standard Tebliği’nin “Emlak komisyonculuğu hizmetleri-Genel Kurallar” başlıklı 1.1.3. maddesindeki “…yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talebinde bulunulamayacağına dair bilgilerin yer aldığı fiyat tarifesi müşterilerin görebileceği bir yere asılmalıdır” şeklindeki düzenleme ile açıkça belirtilmiştir. 20. Ne var ki sözleşmenin devamında taraflar uyuşmazlıkta asıl önemli olan bir başka kararlaştırmada bulunmuşlardır. Buna göre; satın alma işlemi emlakçı saf dışı bırakılarak gerçekleştirilecek olur ise alıcı davalı satış bedelinin %6'sı oranında, yani normalde vereceği %3 oranındaki ücretin iki katını emlakçıya ödemeyi taahhüt etmiştir. Bu hüküm aslında, taşınmaz satın alma iradesiyle hareket ederek emlakçının yardım ve katkılarıyla bu süreci hızlandırmak isteyen muhtemel alıcı adaylarının, sözleşmenin gerçekleştirilmesi yolunda aracılık hizmetlerinden istifade ettikten sonra ücrete hak kazanılacak aşamaya gelindiğinde, emlakçı aradan çıkarılarak doğrudan malik ile temasa geçmek suretiyle satışı gerçekleştirmeleri ve bu suretle simsarın ücretinin ödenmemesi ihtimaline binaen kararlaştırılmış, ücrete ek olarak cezai şart niteliği de taşıyan, bir anlaşma olup aksi yönde bir kararlaştırma bulunmadıkça yahut sözleşme iptal edilmedikçe sözleşme serbestisi ilkesi gereği geçerli ve taraflar için bağlayıcıdır. 21. Davalı serbest iradesiyle bu taahhütte bulunmuş ve (bağlayıcılığı konusunda herhangi bir süre de öngörülmeyen) sözleşmeden kısa bir süre sonra malikin yetki verdiği kişiden taşınmazı bizzat satın almıştır. Davacı davaya konu icra takibinde, alıcı ve satıcıyı bir araya getirerek satış sözleşmesinin imzalanmasını sağladığı yani simsarlık faaliyetiyle amaçlanan sonuca kendi eliyle ulaştığı için değil, sözleşmenin devam eden hükmünde yer alan ve yukarıda açıklanan saf dışı bırakmaya ilişkin düzenleme çerçevesinde alacak talebinde bulunmuştur. 22. Satışa konu yerin davacı tarafından davalıya gösterilmiş yerlerden olduğunda çekişme bulunmadığına ve yer göstermenin sonrasında sözleşmedeki bu hükmünün iptal edildiği iddia ve ispat olunmadığına göre mahkemece davalının sözleşmeyle bağlı olduğu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalıdır. 23. Nitekim Özel Daire de yerleşik uygulamasıyla paralel bozma kararında aynı yöne işaret etmiş olup Hukuk Genel Kurulunun 09.12.2020 tarihli, 2017/(13)3-588 E., 2010/1019 K., 04.02.2020 tarihli, 2017/13-543 E., 2020/64 K., 15.03.2017 tarihli, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararlarında da aynı ilke ve esaslar kabul edilmiştir. 24. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde; sözleşmenin yer gösterme belgesi olarak imzalatıldığı ve satışa konu taşınmazın sahibinden aracılık yönünde yetki alınmamış olmasına rağmen tesadüfen gösterildiği, alıcı ve satıcının emlakçı tarafından bir araya dahi getirilmediği, davalının sonradan kendi çabalarıyla malikin yetkilendirdiği kişiye ulaştığı ve devrin bu şekilde gerçekleştiği, bu durumda simsar alıcı ve satıcı arasında bağ oluşturacak şekilde hiçbir faaliyette bulunmamışken saf dışı bırakmadan söz edilemeyeceği, bu nedenle direnme kararının haklı ve yerinde olduğu ve onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. 25. Diğer taraftan, direnmeye ilişkin gerekçeli karar başlığında dava tarihinin 30.10.2013 olması gerekirken 12.09.2018 olarak gösterilmesi, mahallinde her zaman düzeltilebilecek mahiyette maddi hata teşkil ettiğinden bozma nedeni yapılmamıştır. 26. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 27. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire kararında gösterilen sebeplerle, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici Madde 3” hükmü atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Aynı Kanun’un 440/III-1. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 24.05.2022 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.

MADDE 175- Taraflardan biri, koşulun gerçekleşmesine dürüstlük kurallarına aykırı olarak engel olursa, koşul gerçekleşmiş sayılır. Taraflardan biri, koşulun gerçekleşmesini dürüstlük kurallarına aykırı biçimde sağlarsa, koşul gerçekleşmemiş sayılır. III. Yasak koşullar

3. Hukuk Dairesi         2022/6923 E.  ,  2022/8967 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : ADANA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 9. HUKUK DAİRESİ İLK DERECE MAHKEMESİ : ADANA 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde itirazın iptali davasının yapılan yargılaması neticesinde; davanın reddine, dair verilen karara karşı davacı vekilinin istinaf yoluna başvurması üzerine davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, yönelik olarak verilen kararın süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, davalı … Özel Sağlık Eğitim Tur. İnş. San ve Tic. A.Ş. ile 08.09.2016 tarihinde davalı şirkete ait … Mahallesi, 1420 Ada, 5 ve 6 Parsellerdeki taşınmazlarının dava dışı …'e 1.800.000. TL bedel karşılığında satacağını beyan ve taahhüt eden "Alım-Satım Komisyon Sözleşmesi"'ni imzaladığını, kendisinin ve dava dışı alıcı …’in sözleşmenin gereğini yerine getirmesi için davalı şirketle birçok kez irtibata geçtiğini, fakat davalı şirket sözleşmenin gereğini yerine getirmekten kaçındığını, tapu devrini gerçekleştirmediğini, bunun üzerine davalı tarafa dava dışı alıcı …'in vekilleri tarafından T.C …. Noterliğinden gönderilen 17/10/2016 tarihli 16900 nolu ihtarname ile sözleşme konusu taşınmazların ihtarnamenin tebliğinden itibaren 1 iş günü içerisinde tapuda devredilmesi için süre verildiğini, verilen sürede de davalı şirketin taşınmazların tapuda devrini sağlamadığını, söz konusu taşınmazları bir başka kişiye satarak tapuda devrettiğini, bunun üzerine alım satım komisyon sözleşmesinin satış koşullarının 6. maddesine dayanarak satış bedelinin %6'sı oranında ceza şartı tahsil amacıyla davalı hakkında T.C Adana 12. İcra Müdürlüğünün 2016/15044 esas sayılı dosyasıyla sözleşmeye dayalı olarak 108.000-TL asıl alacak ve 1.180,60-TL işlemiş faiz toplamı 109.180,60 TL tahsili amacıyla genel haciz yoluyla takip yaptığını, davalının 17/11/2016 tarihinde borca itiraz ederek takibi durdurduğunu, bu nedenlerle borçlunun icra takibine yaptığı itirazının iptalini, takibin devamını ve takip konusu alacağın %20'sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatını talep etmiştir. Davacı vekili yargılama sırasında sunduğu 17.04.2017 tarihli ıslah dilekçesi ile davanın iş bu davaya konu icra takibindeki asıl alacak miktarı olan 109.108,60 TL üzerinden devamına karar verilmesini talep ederek bakiye harcını tamamlamıştır. Davalı, davacı ile arasında imzalanan 08.09.2016 tarihli Alım Satım ve Komisyon Sözleşmesinin Genel İşlem Şartlarına aykırı olması nedeniyle hukuken yok hükmünde olduğu, Alım Satım ve Komisyon Sözleşmesinin şartlı sözleşme mahiyetinde olduğunu, sözleşmenin son kısmında elle yazılarak eklenen şartların gerçekleşmediğini, nakit olarak ödenmesi gereken 600.000,00 TL tediye edilmediğinden alım satım sözleşmesinin tekemmül etmesinin mümkün olmadığını, şartın gerçekleşmemesi nedeniyle davacının cezai şart talebinde bulunmasının mümkün olmadığını, cezai şartın haklılığın kabulü manasına gelmemek kaydıyla şirketin iktisadi manada mahvına sebebiyet verecek mahiyette olduğunu, Borçlar Kanunu uyarınca indirilmesi gerektiğini savunarak davanın reddini ve % 20'den aşağı olmamak üzere tazminatına karar verilmesini dilemiştir. İlk Derece Mahkemesince; istenilen alacak içerisinde sözleşmenin 6. maddesinde konulan cezai şartın tek taraflı düzenlenmiş bir genel işlem olduğu, taşınmaz satışının gerçekleşmesi veya gerçekleşmemesi halinde komisyon ücretini alacak olan … Gayrimenkulün satış olmadığı ve komisyonunu aldığı takdirde herhangi bir zararının olmayacağının açık olduğu, bu bedelden başka bir cezai şartı kendi adına koymasının T.B.K. 25. madde kapsamında haksız bir şart olduğu gerekçesiyle davanın reddine, karar verilmiş; hüküm süresi içinde davacı tarafından istinaf edilmiştir. Bölge adliye mahkemesince; dosya kapsamında bulunan tüm beyanlar ile sabit olduğu üzere davalı … Özel Sağlık A.Ş.ye sözleşmenin anılan bölümünde belirtilen bağımsız bölüm satılarak 500.000,00 TL'nin ödenmediği, özel şartın gerçekleşmediği ve tarafların bu durumda sözleşmenin geçersiz olacağını açıkça belirttikleri, bu hususun davacı yönünden de bağlayıcı olduğu, davacının simsarlık cezai şart alacağına hak kazanmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, karar verilmiş, hüküm süresi içinde davacı tarafça temyiz edilmiştir. Dava, emlak komisyon sözleşmesinden kaynaklanan cezai şartın ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. Tellallık (simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesi "…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır. b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir. Dava dosyasının incelenmesinde; Davacı, davalı ve dava dışı alıcı … arasında 08.09.2016 tarihli sözleşmenin imzalandığının, sözleşmenin 3. maddesinde “Satış bedelinin tamamı (07.10.2016) tarihine kadar tapu devrinde ödenecektir.”, 6. maddesinde “Sözleşmenin imzalanmasından sonra satıştan vazgeçilmesi halinde vazgeçen taraf … Gayrimenkule yukarıdaki yazılı satış bedelinin %6 sı oaranında cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder. ” ve özel şartlar başlıklı 7.B. maddesinde “… Apt. 1. kat-.3. kat ve 8. kat takas ve 100.000-TL nakit ile birbirlerine tapuları devredecektir. 3. kat takas esnasında 3. kişilere satılarak minimum 500.000-TL ye nakit olarak … A.Ş.’ye verilecektir. Aksi takdirde sözleşme geçersizdir.” şeklinde düzenlemenin yer aldığı, 17.10.2016 tarihli ihtarname ile dava dışı alıcı …’in sözleşmenin yerine getirilmesini davalıdan talep ettiği, 19.10.2016 tarihinde ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiği, 24.10.2016 tarihinde ise davalı tarafından taşınmazın 3. kişiye satıldığı anlaşılmaktadır. Mevcut deliller değerlendirildiğinde, dava konusu emlak komisyon sözleşmesinin yerine getirilmemesinin dava dışı alıcının ödeme yapmamasından kaynaklanmadığı, dava dışı alıcı …’in gayrimenkul satışı konusunda hazır olduğunu ve ödeme yapacağını da bildirmesine rağmen davalı tarafından dönüş yapılmadığı, bu konuda kendisine tebliğ edilen ihtarnamenin tebliğinden 5 gün sonra söz konusu taşınmazları 3. kişiye devrettiği, gayrimenkul satış sözleşmesinin davalının satışa yanaşmaması nedeniyle gerçekleşmediği, davalı şirketin basiretli bir tacir olduğu, sözleşme hükümlerinin haksız şart olarak kabulünün mümkün olmadığı, geçerli olarak akdedilen sözleşme hükümlerinin davalı tarafın satıştan vazgeçmesi nedeniyle gerçekleşmediği değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. İlk derece mahkemesince, davalının geçerli olarak imzalanan sözleşme nedeniyle sorumluluğunun bulunduğu değerlendirilerek karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş ve davacının temyiz itirazlarının kabulü gerekmiştir. İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, iş bu karara karşı davacı tarafından yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 28/11/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

3. Hukuk Dairesi         2022/8304 E.  ,  2023/1262 K. "İçtihat Metni" İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2020/943 E., 2022/1438 K. DAVA TARİHİ : 21.03.2017 KARAR : Davanın reddi İLK DERECE MAHKEMESİ : Çanakkale 1. Asliye Hukuk (Tüketici) Mahkemesi SAYISI : 2017/89 E., 2019/487 K. Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkili ile davalıya ait taşınmazın satışı konusunda aracılık hizmetleri sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin sözleşme gereğini eksiksiz yerine getirerek müşteri bulduğunu, satış işlemini gerçekleştirmek için davalı ile irtibata geçtiğini, fakat davalının taşınmazı daha sonradan sattığı 3. kişi olan kooperatife satmak istemediğini belirttiğini, sonrasında ise davalının taşınmazını sözleşme süresi içinde vekil eden şirketin bulduğu dava dışı Yeşil Vadi Kooperatifine 29.12.2016 tarihinde sattığını, sözleşme uyarınca satış bedelinin %3+KDV hizmet bedeli ile aynı miktar cezai şartın tahsili için icra takibi başlatıldığını, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu belirterek, itirazın iptali ile %20 oranında icra-inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir. II. CEVAP Davalı, davacının taşınmazın kooperatife satışı ile ilgisinin bulunmadığını, daha önce kooperatif ile anlaşarak tapuya başvurduklarını ancak evrak eksikliği ve paranın tamamlanamamasından satışın gerçekleşmediğini, bunu öğrenen davacının hazır müşteri olduğunu beyan etmesi üzerine 1 ay süreli sözleşme imzalandıklarını, davacının taşınmazın satışı ile ilgili bir çalışmada bulunmadığını, talep edilebilecek cezai şartın bulunmadığını, sözleşmenin 2 puntodan küçük yazıldığını, 7 gün önce fesih bildirimi yapılmadığı takdirde sözleşmenin uzayacağı hükmünün matbu olarak yazıldığını, koşulların konuşulup tartışılmadığını, sözleşmenin genel işlem koşullarına aykırı olup hukuken geçersiz olduğunu, işbu maddeyi sözleşmeyi imzaladıktan sonra fark ettiklerinde davacı firmaya sözleşmeyi yenilemeyeceklerini bildirdiklerini belirterek davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasında davalıya ait Çanakkale ili, Merkez ilçesi, Kalabaklı Köyü 102 ada 95 parselde bulunan taşınmazın satışı hususunda 25.11.2016 tarihinde yazılı olarak 1 ay süre ile sınırlı olmak üzere simsarlık sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmenin konusu olan taşınmazın 29.12.2016 tarihinde dava dışı üçüncü kişiye satıldığı fakat davalının davacıya herhangi bir ücret ödemediği hususunda uyuşmazlık bulunmadığı, davalının başından beri, davacının kendisi tarafından bulunduğunu iddia ettiği dava dışı üçüncü kişi diğer bir deyişle dava konusu taşınmazın güncel maliki ile sözleşme tarihinden önce de zaten iletişim halinde olduğunu, hatta taşınmazın satışı konusunda pazarlık aşamasında olduklarını beyan ettiği, 29.12.2016 tarihinde yani simsarlık sözleşmesinin süresi dolduktan sonra gerçekleşen satış sonucu taşınmaza malik olan Sınırlı Sorumlu Yeşil Vadiler Konut Yapı Kooperatifi'nin 11.11.2016 tarihli toplantı tutanağından zaten taşınmazı davacı ile davalı arasında sözleşme kurulmadan evvel satın almaya yönelik iradelerinin bulunduğunun görüldüğü, davalının Çanakkale 2. Noterliği aracılığıyla gönderdiği ihtarname cevabında da aynı savunmayı yaptığı, davacının kendisine herhangi bir alıcı adayı bulmadığı, taşınmazı satın alan kooperatifi zaten hali hazırda kendisinin tanıdığı, önceden pazarlık etmiş olduğunu beyan ettiğinin anlaşıldığı, davacı kurumsal bir şirket olduğu için, veri tabanında müşterilerine sunduğu hizmeti ayrıntılı bir şekilde göstermesi, hangi müşterisine hangi alıcıyı bulduğuna dair belgeleri bünyesinde bulunduruyor olması gerektiği düşünüldüğünde, davacı şirket tarafından dosyada taşınmazı satın alan kooperatifi davalı ile kendilerinin tanıştırdığı, taraflar arasındaki sözleşme kapsamında, davacının bir alıcı bulmak için çaba sarf ettiği, emek harcadığı yönünde herhangi bir delilin dosyada mevcut olmadığının tespit edildiği, kooperatifin davacı şirket tarafından bulunduğunun dosyadan anlaşılamadığı, gerçekleşen satım ile simsarlık sözleşmesi arasında illiyet bağı tespit edilemediği, kooperatifin bahsi geçen sözleşme tarihinden evvel dava konusu taşınmazı davalıdan satın almak için karar verdiği dikkate alındığında, davacının ücrete ve cezai şarta hak kazanmasını sağlayacak bir çalışması mahkemece tespit edilemediğinden davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davacı vekili; sözleşmede sürenin bitiminden en az yedi gün önce yazılı fesih bildiriminde bulunulmadığında aynı şartlarla yenilenmiş sayılacağının yazılı olduğunu, davalı tarafça aksi ispatlanamadığı gibi inkar da edilmediğinden sözleşmenin yenilenerek devam ettiğinin kabulünün gerektiğini, kooperatif yetkililerinin davacı firma ile iletişime geçerek taşınmazı almak istediklerini belirtmelerine rağmen davalı ile oğlunun taşınmazı satmaktan vazgeçtiklerini beyan ederek satışı sebepsiz bahanelerle yapmadıklarını, daha sonra müvekkilinin bilgisi dışında kooperatife sattıklarını, sözleşme devam ederken satış işleminin gerçekleştiğini, iş sahibinin kendisine teklif olunan kişilerle sebepsiz olarak sözleşmeyi reddetmesi halinde simsarın ücrete hak kazanacağını, cezai şartın koşullarının oluştuğunu, sözleşmenin 12 puntodan küçük yazılmasının sözleşmeyi geçersiz kılmadığını belirterek davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalının başından beri, davacının kendisi tarafından bulunduğunu iddia ettiği dava dışı üçüncü kişi ile (diğer bir deyişle, dava konusu taşınmazın güncel maliki) sözleşme tarihinden önce de iletişim halinde olduğu, hatta taşınmazın satışı konusunda pazarlık aşamasında olduklarını beyan ettiği, 29.12.2016 tarihinde yani simsarlık sözleşmesinin süresi dolduktan sonra gerçekleşen satış sonucu taşınmaza malik olan Sınırlı Sorumlu Yeşil Vadiler Konut Yapı Kooperatifi'nin 11.11.2016 tarihli toplantı tutanağından zaten taşınmazı, davacı ile davalı arasında sözleşme kurulmadan evvel satın almaya yönelik iradelerinin bulunduğu, hatta taşınmazın satışı için tapu müdürlüğüne başvurdukları ancak satışın gerçekleşmediğinin anlaşıldığı, davacının taşınmazı alan kooperatifi davalı ile kendisinin tanıştırdığı ve taraflar arasındaki sözleşme kapsamında bir alıcı bulmak için çaba sarf ettiği yönünde herhangi bir delil ve belge ibraz etmediği, mahkemece uyuşmazlığın ve delillerin değerlendirilmesinde isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle Çanakkale 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 25.12.2019 tarih 2017/89 E. -2019/487 K. sayılı kararı usul esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından HMK 353/1-b-1 hükmü gereğince davacının istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır. B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; davacı firmanın sözleşme gereğini tam ve eksiksiz olarak yerine getirdiğini, sözleşme konusu gayrimenkul için müşteri bulduklarını ve satış işlemini gerçekleştirmek için davalıya bilgi verdiklerini, taşınmazı satın alan kooperatif yetkililerinin davacı firma ile iletişime geçtiğini, fakat davalı ve oğlunun taşınmazlarını satmak istemediklerini bildirdiğini, bu durumun dosya kapsamında dinlenen tanık beyanları ile de sabit olduğunu, daha sonra davacı firmanın bilgisi dışında aralarındaki yazılı sözleşme sonlandırılmadan davalı tarafından sözleşmeye konu taşınmazın Yeşil Vadi Konut Yapı Kooperatifi'ne 29.12.2016 tarihinde satıldığını, davalının sözleşmenin cezai şartlar bölümünü düzenleyen 9'uncu maddesinin (B) bendine göre, 6'ncı maddede belirtilen %3 + KDV hizmet bedelini ve hizmet bedeli kadar cezai şartı ödemediğinden hakkında icra takibi başlatıldığını, her ne kadar gerekçeli kararda bu sözleşmenin "1 ay süre ile sınırlı olmak üzere yapıldığı" belirtilmiş ise de, sözleşmenin incelenmesinde de anlaşılacağı üzere "Sözleşmenin Süresi, Geçerliliği ve Sona Ermesi" başlıklı bölümün (C) bendinde "sözleşme süresinin bitiminden en az 7 gün önce yazılı fesih bildiriminde bulunulmadığı takdirde, sözleşme aynı şartlarla yenilenmiş sayılır." maddesi uyarınca sözleşmenin sonlandırıldığına ilişkin yazılı bir bildirim de bulunmadığı veya bu durumun aksi davalı tarafından ispat edilemediği için sözleşmenin yenilenmiş sayılacağı hususunun gözden kaçırıldığını, dolayısıyla taraflar arasında yapılan ve içeriği ile imzası inkar edilmeyen bu sözleşme tarafları bağlayacağından, sözleşmenin de yenilenerek devam ettiğinin kabulünün gerektiğini, simsarın kendisine teklif olunan kişilerle sebepsiz olarak sözleşmeyi reddetmesi halinde de simsarın ücrete hak kazanacağını, her ne kadar davalının, sözleşme tarihinden önce aynı kooperatifin burayı zaten almak istediği yönünde iddiaları mevcut ise de, netice itibariyle bilinmeyen sebeplerden ötürü söz konusu devrin yapılmadığını, geçerli olan ve imzasını inkar etmediği sözleşme çerçevesinde davalının sorumlu olduğunun kabulünün gerektiğini, sözleşme serbestisi kapsamında tarafların sözleşme imzalayıp daha sonradan "bu sözleşme geçerli değil, çok küçük yazılmış…vs" gibi itirazlarda bulunmasının da bir kötü niyet göstergesi olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1.Tellallık(simsarlık) sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520'nci maddesinin 1'inci fıkrasında simsarlık sözleşmesinin tanımı "…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir." şeklinde yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır. b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520'nci maddesinin 3'üncü fıkrasında taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. 2.Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir. 3.Değerlendirme 1.Yukarıda yer alan açıklamalar ışığında dava dosyasının incelenmesinde; taraflar arasında 25.11.2016 tarihli "Gayrimenkul Satımı Aracılık Sözleşmesi" imzalandığı, söz konusu sözleşmede yer alan imzaların inkar edilmediği, sözleşmede taşınmaz bedeli olarak 2.150.000 TL olarak gösterildiği, emlak komisyon sözleşmesinin "Hizmet bedeli" başlıklı 6'ncı maddesinde; "Hizmet gerçekleştiğinde, satıcı yukarıda yazılı hizmet bedelinin %3+KDV'sini aracıya ödemeyi kabul ve taahhüt eder.", "Sözleşmenin süresi, geçerliliği ve sona ermesi" başlıklı 8'inci maddesinin (B) bendinde; "Sözleşme, SATICI tarafından imzalanması tarihinden itibaren 1 ay süre geçerlidir.", (C) bendinde; "Sözleşme süresinin bitiminden en az 7 gün süre önce yazılı fesih bildiriminde bulunulmadığı taktirde, sözleşme aynı şartlarda yenilenmiş sayılır.", "Cezai şartlar" başlıklı 9'uncu maddesinin (B) bendinde; "Satıcı, sözleşme konusu gayrimenkulün satışı amacıyla başka kişi veya kuruluşlarla ya da kendi başına işlemlerde bulunursa… 6'ncı maddede belirtilmiş olan hizmet bedelini ve ayrıca hizmet bedeli kadar cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder." şeklinde düzenlemenin yer aldığı görülmüştür. 2. Dava konusu 25.11.2016 tarihli sözleşmede; sözleşmenin satıcı tarafından imzalanması tarihinden itibaren 1 ay süre ile geçerli olduğu, sözleşme süresinin bitiminden en az 7 gün süre önce yazılı fesih bildiriminde bulunulmadığı taktirde, sözleşmenin aynı şartlarda yenilenmiş sayılacağı kararlaştırılmıştır. Dosya kapsamından, davalı tarafça sözleşme süresi içinde davacı tarafa yazılı fesih bildiriminde bulunulduğuna dair herhangi bir somut delil sunulmadığı anlaşıldığından, sözleşmenin aynı şartlarla yenilendiğinin kabulü gerekir. Davacıların söz konusu taşınmazı sözleşme süresi içinde 29.12.2016 tarihinde dava dışı Sınırlı Sorumlu Yeşil Vadiler Konut Yapı Kooperatife sattığı anlaşılmıştır. 3. O halde, mahkemece davalı …'ın imzası inkar edilmeyen ve geçerli şekilde yazılı olarak düzenlenen emlak komisyon sözleşmesinin 9'uncu maddesinin (B) bendi gereğince 6'ncı maddede belirtilen komisyon ücreti ve cezai şart bedelinden sorumlu olacağı değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 03.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.