Eser Sözleşmesinde Haklar, Borçlar ve Ayıp Sorumluluğu

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 470 uyarınca eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu sözleşme türü, tam iki tarafa borç yükleyen, ivaz içeren ve tarafların iradelerinin uyuşmasıyla kurulan rızai nitelikte bir sözleşmedir. Eser sözleşmesinde yüklenici salt emek sarf etmekle yetinmeyip somut bir sonucun ortaya çıkmasını taahhüt eder; bu faaliyeti bağımsız bir organizasyon kurarak ve kendi riski altında yürütür.

Eser Sözleşmesinin Hukuki Mahiyeti ve Bedel Unsuru

Eser sözleşmesinde yüklenicinin edimi, bağımsız bir organizasyon çatısı altında somut bir eserin meydana getirilmesidir. İş sahibinin karşı edimi ise kararlaştırılan bedeli ifa etmektir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 470 kapsamında öngörülen bu bedel nakit para olarak kararlaştırılabileceği gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde olduğu üzere gayrimenkul payı devri şeklinde de belirlenebilir.

Tarafların Karşılıklı Hak ve Borçları

Yüklenici eseri sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına, imar mevzuatına ve iş sahibinin talimatlarına uygun şekilde teslim etmekle borçludur. Yüklenici, iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle hareket etmekle yükümlüdür; eserin imalinde kullanılacak malzemelerin kalitesiz olması durumunda iş sahibini uyarma borcu da bu özenin bir parçasını oluşturur.

İş sahibi, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça veya aşamalı bir ödeme planı öngörülmedikçe, eserin tamamlanıp teslim edilmesinden sonra kararlaştırılan ücreti ödemekle yükümlüdür. İş sahibi ayrıca eserin tamamlanması için gerekli işbirliğini sağlamak, teslim aldığı eseri incelemek ve varsa ayıpları bildirmekle yükümlüdür.

Teslimden Önce Meydana Gelen Hasar ve Mücbir Sebep

Eserin tesliminden önce, iş sahibine ait arazi üzerinde meydana gelen deprem veya sel gibi mücbir sebepler nedeniyle eserin yok olması durumunda risk dağılımı özel bir kurala bağlanır. Bu durumda teslim gerçekleşmediği için yüklenici iş sahibinden ücret talep edemez; ancak yaptığı masrafların kendisine ödenmesini isteyebilir.

Ayıptan Doğan Sorumluluk ve Muayene Külfeti

İş sahibi, eserdeki açık ayıpları hemen, gizli ayıpları ise ortaya çıktığı anda gecikmeksizin yükleniciye bildirmek zorundadır. Bildirim yapılmadığı takdirde eser kabul edilmiş sayılır ve yüklenici açık ayıplar yönünden sorumluluktan kurtulur. Gizli ayıbı fark ettiği halde uzun süre sessiz kalan iş sahibi seçimlik haklarını kaybeder; ancak yüklenicinin ayıbı hile ile gizlediği hallerde bu süre sınırlamaları uygulanmaz.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 475/1 uyarınca, eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hallerde iş sahibine kanunen tanınmış seçimlik haklar mevcuttur. Eser, iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa iş sahibi sözleşmeden dönebilir. İş sahibi ayrıca eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteyebilir veya aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını talep edebilir. Bu haklara ek olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 475/2 uyarınca iş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.

Seçimlik haklardan sözleşmeden dönme hakkına 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 475/3 ile önemli bir sınır getirilmiştir. Eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracak nitelikte ise iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz; bu durumda diğer seçimlik haklar gündeme gelir.

Eksik İş ve Ayıplı İş Ayrımı

Eserin hiç yapılmamış veya eksik bırakılmış kısımları ile yapılmış ancak kusurlu yapılmış ayıplı kısımları hukuki nitelik ve tâbi oldukları sonuçlar bakımından birbirinden ayrı tutulur. Uyuşmazlık halinde yargılama sırasında keşif yapılırken eksik iş ve ayıplı iş hesaplamasının ayrı kalemler halinde gösterilmesi gerekir.

Tazminat Karşılığı Fesih ve Cezai Şart

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 484 hükmü gereğince iş sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih durumunda tasfiye inşaatın gerçekleşme oranına göre yapılır. Yüklenicinin inşaatı yüzde doksanın üzerinde bitirdiği ve kalan eksiklerin küçük olduğu hallerde, dürüstlük kuralı gereğince ani fesih hakkı tanınmayabilir; buna karşılık büyük gecikmelerin varlığında fesih ve tazminat haklı kabul edilir.

Sözleşmede aşırı yüksek cezai şartların bulunması durumunda mahkemelerce hakkaniyet ilkesi gereği indirim yoluna gidilebilir. Bununla birlikte, eserin süresinde tamamlanamamasında veya gecikmede yüklenicinin tamamen kusurlu olması halinde cezai şart aynen uygulanır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy