Düzenleme Ortaklık Payı Kavramı ve Hukuki Niteliği
Düzenleme ortaklık payı, imar düzenlemesi ve parselasyon işlemlerine tabi tutulan arsa ve arazilerden, bölgedeki nüfusun kentsel ihtiyaçlarını karşılayacak umumi ve kamu hizmet alanlarının oluşturulması ile düzenleme dolayısıyla taşınmazlarda meydana gelen değer artışları karşılığında bedelsiz olarak kesilen kısımdır. Arazi ve arsa düzenlemesi sırasında dağıtım aşamasında uygulanan bu pay, imar planlarındaki kullanım kararları doğrultusunda düzenlemeye giren taşınmazların düzenleme öncesindeki yüzölçümlerinden düşülür.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. 18Kaynağı aç
34305 sayılı ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMELERİ HAKKINDA YÖNETMELİK m. 4Kaynağı aç
Düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlar yalnızca bölgede yaşayanların ortak ihtiyacı olan ve herkesin serbestçe yararlanabileceği kamusal alanları ifade eder. Bu pay ile elde edilen taşınmazların bölge halkının ortak kullanımı haricinde herhangi bir amaç veya fonksiyona özgülenmesi kanunen yasaktır.
Yasal Kesinti Sınırı ve Oranın Hesaplanması
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin en fazla yüzde kırk beşini (%45) oluşturabilir; bu yasal tavanın üzerinde kesinti uygulanamaz.
Düzenleme ortaklık payı oranı, bir düzenleme sahasındaki toplam düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içinde uygulamaya dahil edilen kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümüne bölünmesiyle tespit edilir. Elde edilen düzenleme ortaklık payı oranı parselasyon cetvellerinde virgülden sonra yedi basamak olarak hesaplanır.
DOP Kapsamında Karşılanabilecek Umumi Hizmet Alanları
Düzenleme ortaklık payı kesintisiyle oluşturulabilecek kamusal alanlar 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinin üçüncü fıkrasında düzenlenmiştir. Bu kapsamda yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi veya parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol alanları ayrılır. Bununla birlikte Millî Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakımevleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları ile Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları da bu paydan karşılanır.
Bunun yanı sıra otoyol niteliğinde olmayan erişme kontrollü yollar, su yolları ile bölgenin geneline hitap eden spor sahaları da bu kapsama dahildir. Belediye hizmet alanları, sosyal ve kültürel tesisler, teknik altyapı ile trafo yerleri, özel tesise konu edilemeyen ağaçlandırma sahaları, rekreasyon ve mesire alanları, resmî kurum yapıları, otogarlar ve uygulama imar planı kararıyla belirlenen diğer umumi ve kamu hizmet alanları da düzenleme ortaklık payı aracılığıyla karşılanır.
Uygulama alanında yer alan taşkın kontrol tesisi alanlarının öncelikle düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra kalan Hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan karşılanması esastır. Bu yerlerin yetersiz kalması halinde, toplam yüzde kırk beşlik yasal sınır aşılmamak şartıyla, diğer kanuni kullanımlar için pay ayrıldıktan sonra taşkın kontrol tesisleri için de ilave pay ayrılabilir. İmar uygulaması sahasında kalan kapanan imar ve kadastro yolları ise öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülür.
Parselasyon Süreci ve Yetkili İdari Merciler
Belediyeler, imar sınırları içinde bulunan binalı veya binasız taşınmazları maliklerin rızası aranmaksızın birbiriyle, kamu kurumlarına veya belediyelere ait alanlarla ya da yol fazlalarıyla birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, hak sahiplerine müstakil, hisseli ya da kat mülkiyeti esaslarına göre dağıtmaya ve tapuda resen tescil ettirmeye yetkilidir. Bu yetkiler belediye ve mücavir alan sınırları dışında valiliklerce kullanılır.
Parselasyon uygulamaları belediye ve komşu alan sınırları içerisinde belediye encümeni kararıyla, bu sınırların haricinde kalan sahalarda ise valilik il idare kurulu kararıyla icra edilir. 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesi kapsamındaki uygulamalarda öncelikle idari bir karar tesis edilir; ardından düzenleme sahası belirlenerek harita mühendisliği çalışmaları yürütülür ve taşınmazlara ilişkin DOP hesap cetvelleri hazırlanır. Uygulamanın usul ve esasları Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle tanzim edilir.
Yetkili belediye veya valiliklerin, parselasyon planlarını imar planlarının kesinleştiği tarihten itibaren beş yıl içinde hazırlayıp onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.
Mülkiyet Dağıtımı ve Tescil Esasları
Düzenleme ortaklık payı yoluyla bölge ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar imar planındaki amacına uygun kullanılmak üzere belediye adına, diğer alanlar ise plan amacını gerçekleştirecek ilgili kamu idaresine tahsis edilmek amacıyla Hazine adına tescil olunur.
Düzenleme neticesinde hak sahiplerine tahsis edilecek yeni imar parsellerinin, öncelikle malikin düzenlemeye alınan eski taşınmazının bulunduğu yerden verilmesi kanuni zorunluluktur. Eski taşınmazın bulunduğu yerden tahsis yapılmasının mümkün olmaması durumunda ise parsel en yakın konumdaki eşdeğer alandan karşılanır. İmar adalarında asgari parsel büyüklüğünün sağlanması kaydıyla, hisseli arsa ve araziler hak sahiplerinin muvafakatiyle veya fiilî kullanım durumu gözetilerek müstakil parsele dönüştürülebilir.
Tek Sefer Kesinti Kuralı ve Kanuni İstisnalar
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinin yedinci fıkrası gereğince herhangi bir taşınmazdan kural olarak bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınamaz. Ancak imar planı kararıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış meydana gelmesi durumunda, artışa konu parsellerin düzenleme sonucundaki değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, önceki terk ve kesintiler gözetilerek ilk oranın yüzde kırk beşe (%45) kadar tamamlanması amacıyla ilave kesinti yapılabilir.
Parselasyon planı yürürlüğe girmeden önce müstakilen ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden imar planındaki umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan kısımların oranı, yeni parselasyon planındaki DOP oranından az ise aradaki fark kadar tamamlama kesintisi uygulanır. Ayrıca 2981 sayılı Kanun m. 10 uyarınca veya umumi hizmetler için önceden yapılmış terklerin parselasyon planındaki DOP oranından az kalması halinde fark kadar yapılan kesinti tamamlayıcı mahiyette olup kanunen mükerrer uygulama sayılmaz.
İmar planında genel hizmet alanı olarak ayrılan ve fiilen bu nitelikteki kullanımı devam eden taşınmazlarda değer artışı oluşmayacağından düzenleme ortaklık payı kesintisi uygulanamaz. Bir parselden kamulaştırma yapılması gerektiğinde ise düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır. Parselasyonu onaylayan idare tarafından mevcut yapılar sebebiyle bedele dönüştürülerek alınan meblağ ise fazladan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödenir.
DOP Yetersizliği ve Kamuya Geçiş Yöntemleri
Düzenleme alanında umumi hizmetler için ayrılması gereken toplam alanın yasal yüzde kırk beşlik sınırı aşması ya da daha önce tescil edilmiş parselasyon sebebiyle mükerrer kesinti yapılamaması hallerinde kamu eline geçiş 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 13. maddesinde düzenlenen yöntemlerle sağlanır. Umumi ve kamu hizmet alanlarının kamulaştırma yöntemiyle edinilecek olması halinde uygulamaya giren parsellerin bu hizmetlere denk gelen kısımları yetkili idarece kamulaştırılır.
Uygulama imar planında DOP'a konu kullanımlarda kalan özel mülkiyetteki taşınmazların umumi hizmet alanları öncelikle arazi ve arsa düzenlemesiyle kamuya kazandırılır. Bu yolla karşılanamayan alanlar ise tescil harici veya belediye mülkiyetindeki taşınmazlardan, muvafakat alınmak suretiyle kamu veya Hazine arazilerinden, imar hakkı aktarımı yapılarak ya da Kamulaştırma Kanunu kapsamında trampa veya satın alma yoluyla kamu mülkiyetine geçirilir. Parsel maliklerinin hisselerini idareye hibe etmesi ya da bedelsiz devretmesi durumunda idare bu devir işlemlerini herhangi bir bedel almaksızın yerine getirir.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. 13Kaynağı aç
İmar hakkı aktarımı yapıldığında alıcı parselin emsale esas inşaat alanı imar planındaki oranlar dahilinde ve en fazla yüzde otuz (%30) oranında artırılabilir. Verici parselin inşaat hakkı en yakın komşuluğundaki imar parsel veya adasının inşaat hakkını aşamaz. Bu aktarımda imar haklarının değeri lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşunun ortalamasından az olmamak üzere Kamulaştırma Kanunu esaslarına göre idare takdir komisyonunca saptanır ve değer farkları mahsuplaşılabilir. Aktarımın gerçekleşebilmesi için verici parselin aynı il sınırları içinde bulunması, alıcı parselin planla belirlenmesi, alıcı parsel metrekare birim değerinin verici parselden yüksek olmaması ve verici parselin idareye bedelsiz terk edilmesi şarttır.
DOP'a konu alanlardan yol, meydan, ibadet yeri, park ve çocuk bahçesi haricindeki yapı yapılabilecek alanlarda kamu mülkiyetine geçiş sağlanıncaya kadar malikin talebi ve kamu kurumunun uygun görüşüyle plandaki amaca uygun özel tesis inşa edilebilir. Buna karşın mevzuat gereği hiçbir şekilde yapı yapılamayacak alanlarda muvakkat yapıya izin verilmez; mevcut yapılar kamulaştırılıncaya kadar korunur ve taşınmazın beş yıllık imar programı içinde, en çok bir yıl uzatılabilen süre zarfında kamu mülkiyetine geçirilmesi zorunludur.
DOP Bedelinin Tespiti, Tahsili ve İptal Davaları
DOP bedelinin takdiri gereken durumlarda değer tespiti; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesindeki ölçütler dikkate alınarak 6362 sayılı Kanun kapsamında lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya idare takdir komisyonlarınca hazırlanan raporlarla yapılır. Tespit edilen bu bedel ödenmedikçe taşınmaz üzerinde tapuda işlem yapılamayacağı hususu tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.
Belirlenen DOP bedelinin tescil tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ödenmesi zorunludur. Bedel her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında güncellenir; ödeme yapılmadıkça taşınmazın devri gerçekleştirilemez, yapı ruhsatı verilemez ve tapuda işlem tesis edilemez. Bedelin tamamen ödenmesi halinde malikin veya idarenin talebiyle beyan kaydı silinir.
Mevzuata aykırı DOP kesintilerine, oranın aşılmasına veya DOP ile ayrılan yerlerin tahsis amacı dışında kullanılmasına karşı taşınmaz maliklerince iptal davası açılabilir. DOP uygulamaları ve parselasyon işlemlerinin iptaline yönelik davalarda görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.
Parselasyon planının kesinleşmiş mahkeme kararıyla iptal edilmesi halinde kök parsellere fiilen veya hukuken dönülemiyorsa onay merciinin tespitiyle öncelikle tescilli parseller üzerinden yeni imar uygulaması yapılabilir. Bu mümkün değilse ilgilinin muvafakatiyle uygun bir parsel tahsis edilir; mutabakat sağlanamazsa malikin kök parseldeki konumu dikkate alınarak düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonraki rayiç bedel idarece hak sahibine ödenir.
Düzenleme ortaklık payı en fazla ne kadar kesilebilir?
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca bir parselden kesilebilecek düzenleme ortaklık payı, düzenleme öncesi alanın en fazla yüzde kırk beşini (%45) oluşturabilir.
Bir taşınmazdan ikinci kez DOP kesilebilir mi?
Parsellerden kural olarak bir defa DOP kesilir; ancak imar planı kararıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması halinde değer kaybı yaşanmaması şartıyla oran yüzde kırk beşe kadar tamamlanabilir ya da eksik terkler fark kadar kesintiyle ikmal edilebilir.
DOP ile elde edilen kamusal alanlar satılabilir mi?
Düzenleme ortaklık payı ile elde edilen alanlar yalnızca bölgede yaşayanların ortak kullanımına ayrılmış kamusal fonksiyonlar için kullanılabilir ve başka bir amaca özgülenemez.
İmar uygulamasında yeni parsel taşınmazın neresinden verilmelidir?
Düzenleme sonucunda taşınmaz maliklerine verilecek yeni imar parsellerinin öncelikle düzenlemeye giren eski taşınmazın bulunduğu yerden, bunun mümkün olmaması halinde en yakın eşdeğer alandan tahsis edilmesi kanuni zorunluluktur.
Hukuka aykırı DOP kesintisine karşı hangi mahkemede dava açılır?
Düzenleme ortaklık payı kesintilerine ve parselasyon planlarına karşı açılacak iptal davalarında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy