Yönetim Planının İptali Davası Şartları ve Yargılama Süreci

Yönetim Planının Hukuki Niteliği ve Bağlayıcılığı

Yönetim planı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücretleri ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanan bu plan; bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi halefleri olan yeni malikleri ve yönetici ile denetçileri bağlar.

634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 28Kaynağı aç

Madde
28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve
şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer
hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme
hükmündedir.
Yönetim
planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar
bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
(Değişik:
13/4/1983 – 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için
bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü
maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim
planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi
haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim
planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti
kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına
bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
C)
Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:
I
– Toplantı zamanı:

Yönetim planının ve planda sonradan gerçekleştirilen değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Yapılan bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2022/11908, K. 2023/2225Kaynağı aç

5. Hukuk Dairesi         2022/11908 E.  ,  2023/2225 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ	: Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
KARAR	: Yeniden esas hakkında verilen karar
İLK DERECE MAHKEMESİ	: Ordu 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki yönetim planı değişikliği talebinin reddi işleminin iptali davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun  kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle  davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ana gayrimenkulün beyanlar hanesindeki toplu yapı belirtmesinin yolsuz tescil niteliğinde olduğunu, parsele ait yönetim planı tescili için tapu müdürlüğüne başvurulduğunda haksız olarak taleplerinin reddedildiğini belirterek mahkemece yeni yönetim planının  tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu parseller üzerinde ve vaziyet planlarında toplu yapı  belirtmesinin mevcut olduğunu, ayrıca tapu müdürlüğüne husumet yöneltilemeyeceğini bu nedenle  davanın reddine karar verilmesi istenilmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava tarihi itibari ile davacı tarafça dava konusu yapılan taşınmazların vaziyet planlarında, yönetim planlarında, tapuda “Toplu Yapı” olarak gözüktüğünü ve parseller arasında toplu yapı olduğuna dair belirtme mevcut olduğunu, Yönetim Planı ve Vaziyet Planlarında “Toplu Yapı” olarak gözükmesi sebebiyle davacı taleplerinin müvekkil kurum tarafından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) kapsamında reddedildiğini, müvekkili kurum tarafından yapılan işlemin hukuka uygun olduğunu, kaldı ki dosyaya sunulan 08.03.2022 tarihli bilirkişi raporunda da bu hususun açıkça belirtildiğini ve tespit edildiğini, müvekkili kurumun davacı talepleri ile ilgili verdiği kararlar ve gerekçelerinin dosya içerisinde mevcut olduğunu, bu gerekçelerin hukuka uygun ve tapudaki mevcut duruma uygun olarak verilmiş kararlar olduğunu, bu doğrultuda haksız davanın reddi gerektiğini, davalı idarenin mevcut hukukî düzenlemeye göre işlem yapmış olduğundan kurum aleyhine vekalet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeni ile kaldırılması gerektiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının beyanlar hanesinde 03.11.2011 tarihli yönetim planının bulunduğu ve toplu yapı kapsamında olduğu gösterildiğine göre buna rağmen oluşturulan yeni yönetim planının tapunun beyanlar hanesine kaydına ilişkin talebin muhatabı Tapu Dairesi olmayıp bu yöndeki talep yasal koşullar mevcut ise ancak diğer kat maliklerine karşı ileri sürülebileceğinden eldeki bu davada Tapu Dairesinin davalı sıfatı bulunmayıp pasif husumet yokluğundan davanın reddi gerekirken kabulünün  yasaya aykırı olması sebebiyle davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve yeniden hüküm kurmak sureti ile davanın reddine  karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu parseller arasında müşterek kullanım alanı olmadığını, ortak kullanıma sunulan tesis ve alt yapı hizmeti olmaması sebebiyle parsellerin toplu yapı olarak nitelenemeyeceğini, dolayısıyla toplu yapı belirtmesinin davalı … Müdürlüğünün yolsuz tescil niteliğindeki işlemi olduğunu, kendi parsellerine ait yönetim planı değişikliğinin davalı … Müdürlüğünce reddedildiğini dolayısıyla davalı … Müdürlüğünün pasif husumet ehliyetine sahip olduğunu bu nedenle kararın bozulması gerektiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ana gayrimenkulün yönetim planı değişikliği işleminin tarafının ilgili tapu müdürlüğü olup olamayacağına   ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 634 sayılı Kanun'un 28 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihaî kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dava konusu 2691 ada 3 ve 2693 ada 1 parsellerde 2011 tarihli yönetim planının tescilli olduğu   hususunda uyuşmazlık yoktur.
3. 634 sayılı Kanun'un 28 inci maddesinin üç ve son fıkralarına göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır, kat maliklerinin 33 üncü madde uyarınca mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planının ve sonra yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (beyanlar) hanesinde gösterilir. Bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
4. Davada kat irtifakı/mülkiyeti tesis edilmiş ana taşınmazdaki toplu yapı yönetim planı  kaydının terkini  istemini de içermekte olup 634 sayılı Kanun'a göre çözümlenmesi gereken bu uyuşmazlıkta  davalı olarak gösterilen Tapu Müdürlüğünün husumet ehliyeti bulunmaması nedeni ile hakkında açılan davanın reddine karar verilmesi yerindedir.
5. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa, uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukukî ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup  temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı  vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
08.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Yönetim Planının Değiştirilmesi ve Yargısal Denetimi

Yönetim planının kat maliklerince değiştirilebilmesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi gereğince bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Aynı madde uyarınca kat maliklerinin kanunun 33. maddesine göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Bu düzenleme çerçevesinde yönetim planının değiştirilmesi çoğunluk iradesine dayanırken, yönetim planının iptali hukuka aykırılık iddiasıyla mahkeme kararıyla sağlanır.

Yönetim Planı Hükümlerinin İptali Nedenleri

Yönetim planının ilgili mevzuata uygun olması aranmakta olup, kanunun açık hükümlerine aykırı düzenlemeler içeren yönetim planı hükümlerinin geçerli kabul edilmeyerek iptali talep edilebilir.

Kat mülkiyetinde ortak yaşam düzeninin sağlanması amacıyla makul ve ölçülü sınırlamalar getirilebilmekle birlikte, kat maliklerinin mülkiyet hakkı tamamen ortadan kaldırılamaz veya ölçüsüz şekilde sınırlandırılamaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi uyarınca kat malikleri, ana taşınmazın bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlü olup kendi bağımsız bölümlerinde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamazlar.

634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 19Kaynağı aç

Madde
19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı
durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte
dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat,
onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak,
ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme
veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya
anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması
halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde
yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde
anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan,
taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin
bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar
vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her
kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği
zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
III
– Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma:

Kat mülkiyetinde kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri bakımından eşitlik ilkesi esas olup bazı maliklere ayrıcalık veya daha ağır yükümlülükler getirilmesi hukuka aykırılık iddiasına konu olabilmektedir. Bununla birlikte 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kat malikleri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit; ana taşınmazın sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme, onarım ve işletme giderleri ile yönetici aylığına arsa payları oranında katılırlar. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiklerini veya bağımsız bölümlerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar.

634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 20Kaynağı aç

Madde
20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.)
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a)
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak
avansa eşit olarak;
b)
Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün  ortak yerlerin bakım, koruma,  güçlendirme
ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak
tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa
payı oranında;[4]
Katılmakla
yükümlüdür.
c)
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek
veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum
ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını
ödemekten kaçınamaz.
(Değişik:
13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat
maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından,
yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi
yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği
günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.[5]
Birinci
fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden
herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa,
gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep
olanlara rücu hakları vardır.
IV
– Sigorta anlaşması:

Yönetim planında yer alan düzenlemelerin zaman içinde uygulanmasının fiilen imkânsız hale gelmesi veya taşınmazın fiziksel yapısının değişmesi gibi nedenlerle hükümlerin uygulanamaz duruma düşmesi de iptal talebine konu olabilmektedir.

Dava Ehliyeti ve Hukuki Yarar Şartı

Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğundan, iptal davası kural olarak kat maliklerinden biri tarafından açılabilir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 114. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereğince tarafların taraf ve dava ehliyetine sahip bulunması dava şartları arasında yer almaktadır.

6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 114Kaynağı aç

MADDE 114- (1) Dava şartları şunlardır:
a) Türk mahkemelerinin yargı
hakkının bulunması.
b) Yargı yolunun caiz olması.
c) Mahkemenin görevli olması.
ç) Yetkinin kesin olduğu hâllerde,
mahkemenin yetkili bulunması.
d) Tarafların, taraf ve dava
ehliyetine sahip olmaları; kanuni temsilin söz konusu olduğu hâllerde, temsilcinin
gerekli niteliğe sahip bulunması.
e) Dava takip yetkisine sahip
olunması.
f) Vekil aracılığıyla takip
edilen davalarda, vekilin davaya vekâlet ehliyetine sahip olması ve usulüne uygun
düzenlenmiş bir vekâletnamesinin bulunması.
g) Davacının yatırması gereken
gider avansının yatırılmış olması.
ğ) Teminat gösterilmesine
ilişkin kararın gereğinin yerine getirilmesi.
h) Davacının, dava açmakta
hukuki yararının bulunması.
ı) Aynı davanın, daha önceden
açılmış ve hâlen görülmekte olmaması.
i) Aynı davanın, daha önceden
kesin hükme bağlanmamış olması.
(2) Diğer kanunlarda yer alan
dava şartlarına ilişkin hükümler saklıdır.
Dava şartlarının incelenmesi

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 114. maddesi gereğince davacının dava açmakta hukuki yararının bulunması kanuni dava şartıdır. Yönetim planının iptali talebinde salt soyut aykırılık iddiası yeterli görülmeyip, davacının dava konusu düzenlemeden etkilendiğini veya bu düzenleme nedeniyle hakkının ihlal edildiğini ortaya koyması gerekir.

Görevli Mahkeme ve Dava Açma Süreleri

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Ek 1. maddesi uyarınca, bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 114. maddesi gereğince mahkemenin görevli olması ve yetkinin kesin olduğu hâllerde yetkili bulunması dava şartıdır; ayrıca 634 sayılı Kanun'un 33. maddesinde kurul kararlarına karşı açılacak iptal davaları ve hâkimin müdahalesi talepleri bakımından ana taşınmazın bulunduğu yer sulh mahkemesine işaret edilmiştir.

634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 33Kaynağı aç

Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17
md.) Kat malikleri kurulunca verilen
kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü
gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay
içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak
bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde
anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat
malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı
durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından
kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette
faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar
gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh
mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim,
ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm
yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve
bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye
tefhim veya tebliğ eder.
(Değişik üçüncü fıkra:
14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı
mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para
cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.
D)
Yönetici:
I
– Atanması:

634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. Ek 1Kaynağı aç

Ek
Madde 1 – (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.)
Bu
Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.
Kullanma
yerlerinin boşaltılması:

Dava açma süreleri bakımından kat malikleri kurulu kararları ile yönetim planı hükümleri farklı kurallara bağlanmıştır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca, kurul kararlarına karşı toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malikler karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan malikler ise kararı öğrenmelerinden başlayarak bir ay ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilirler. Ancak kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda 634 sayılı Kanun'un 33. maddesi gereğince süre koşulu aranmamaktadır. Yönetim planında yer alan bir hükmün emredici hukuk kurallarına aykırılığı ileri sürüldüğünde ise klasik iptal talebinden ziyade hükmün yokluk veya mutlak butlanla geçersizliği ileri sürülebilmekte; süre sınırının uygulanıp uygulanmayacağı ileri sürülen aykırılığın niteliğine göre mahkemece değerlendirilmektedir.

Davalı Sıfatı ve Husumetin Belirlenmesi

Yönetim planının asli içeriğine veya yürürlükte bulunan hükümlerine karşı açılan davalarda husumet davacı dışındaki kat maliklerine yöneltilir. Çünkü yönetim planı tüm kat maliklerinin hukuki durumunu belirleyen çok taraflı bir metindir. Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2022/11908 Esas ve 2023/2225 Karar sayılı ilamında da yönetim planı kaydının terkinine veya yeni planın tesciline dair taleplerin Tapu Müdürlüğüne karşı yöneltilemeyeceği, bu taleplerin ancak diğer kat maliklerine karşı açılabileceği belirtilmiştir.

Kat malikleri kurulunca alınan yönetim planı değişikliği kararlarının iptali davalarında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi uyarınca husumet kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilebilmektedir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine duyurmakla yükümlüdür. Kat malikleri kurulu kararının iptali davasının ilgisiz üçüncü kişilere karşı açılması hâlinde ise dava pasif husumet yokluğundan reddedilir.

634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 38Kaynağı aç

Madde
38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi
sorumludur.
(Ek
fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada
temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline
ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada
temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye
husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat
maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul
kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden
karşılanır.
2.
Hesap Verme:

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/1164, K. 2018/2062Kaynağı aç

20. Hukuk Dairesi         2017/1164 E.  ,  2018/2062 K.
"İçtihat Metni"
……
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı dava dilekçesinde; müvekkilinin… malik olduğunu, kat malikleri kurulunun 05/01/2014 tarihinde toplandığını, davalının bir dizi kararlar aldığını ve bütçe görüşmeleri yaptığını, toplantıda, yönetim hizmetlerinin 15 yıl boyunca …… tarafından yapılacağının kararlaştırıldığını, toplantının saatinin belli olmadığı gibi çoğunluğun vekaleti ile yapıldığını, vekaletnamelerin usulüne uygun olmadığını, katılanların imzalarının eksik olduğunu, toplantının yapılacağı günün 15 gün önceden haber verilmediğini, diğer taraftan; yine 05/01/2014 tarihinde saat 13:00'de kat malikleri ile ayrıca toplantı yapıldığını, oy birliği ile yeni yönetimin seçildiğini, tüm resmi işlemlerde bu kurul ile seçilen yeni yönetimin yetkili olduğunu, davalının da katıldığı aynı tarihli diğer toplantının geçersiz olduğunu, yönetim planının 23. maddesi gereğince yeni seçilen yönetim kurulunun 11/02/2014 tarihinde ….. yönemi yetkisini sözleşme ile başka kişiye verdiğini beyan ederek davalı tarafça 05/01/2014 tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısı kararlarının iptali ile 05/01/2014 tarihinde aynı gün saat 13:00'te yapılan kat malikleri toplantısının geçerli sayılarak, yeni yönetimin yetkili olduğuna karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 38. maddesine 14/11/2007 gün ve 5711 sayılı Kanunla eklenen fıkrasının; kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davaların, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabileceği hükmünü içerdiği, dava konusu ana taşınmazda bulunan …..yönetiminin…..i. isimli şirket tarafından yapıldığı, davanın kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabileceği, davalının pasif husumetinin bulunmadığı gerekçesiyle; davacının davasının pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; davalı tarafın da katıldığı 05.01.2014 tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptali ve yine 05/01/2014 tarihinde saat 13:00'te yapılan kat malikleri kurulu toplantısının geçerli sayılması, bu toplantıda alınan kararlar uyarınca oluşturulan yeni yönetimin yetkili olduğuna karar verilmesini istemine ilişkin olup; davanın kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılması gerektiği halde, yönetime karşı açılmayıp, husumet yönünden ilgisi olmayan davalı aleyhine açıldığı anlaşılmakla; anılan gerekçe ile davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usûl ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 21/03/2018 günü oy birliği ile karar verildi.

Apartman ve site yönetimlerinin bağımsız tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu nedenle dava dilekçesinde davalı kısmına yalnızca bina veya site yönetiminin yazılması usulen hatalı olup husumetin kat maliklerine ya da kurul kararının iptalinde kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilmesi zorunludur.

İspat Yükü, Deliller ve İptal Kararının Sonuçları

Yönetim planının iptali davasında ispat yükü davacı taraftadır. Davacı, iptali istenen hükmün kanuna aykırılığını veya haklarını zedelediğini delillerle kanıtlamalıdır. Tapu kayıtları, yönetim planı metni, mimari proje ve kat malikleri kurulu kararları temel delillerdir; teknik değerlendirme gerektiren konularda ise bilirkişi incelemesine başvurulur.

Mahkemece verilen iptal kararı inşai nitelik taşımakta olup kesinleşmesiyle birlikte yönetim planının ilgili bölümlerinin tüm kat malikleri ile sonradan bağımsız bölüm edinen yeni malikler için bağlayıcılığı sona erer; planın tamamının iptali ise uygulanabilirliğini bütünüyle yitirdiği durumlarla sınırlı kalmaktadır.

Yönetim planının tamamen iptal edilmesi ana taşınmazı kuralsız bırakmaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi gereğince, yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ana taşınmazın yönetiminden doğan uyuşmazlıklar kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Bu çerçevede iptal ile doğan boşluk doğrudan doğruya Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleriyle giderilir.

Hâkimin Müdahalesi ve Yaptırımlar

Yönetim planı hükümlerinin iptali sonrasında kat maliklerinin beşte dört çoğunlukla yeni bir düzenleme yapamaması halinde, yönetim düzeninde ortaya çıkabilecek aksaklıkların giderilmesi amacıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi çerçevesinde hâkimin müdahalesi talep edilebilir. Kanunun 33. maddesi ayrıca borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kimseler yüzünden zarar gören kat maliklerinin de ana taşınmazın bulunduğu yer sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebileceğini düzenlemektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca hâkim, ilgilileri dinledikten sonra bu kanuna, yönetim planına ve bunlarda hüküm yoksa genel hükümler ile hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun yerine getirilmesi için tespit edeceği kısa bir süreyi ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Hâkimce belirlenen düzenleme yönetim planı hükmü niteliğinde olup tüm kat maliklerini bağlar; bununla birlikte kat malikleri gerekli beşte dört çoğunluğu sağladıklarında bu düzenlemeyi her zaman değiştirebilirler. Tespit edilen süre içinde mahkeme kararını yerine getirmeyenlere aynı mahkemece kanunda gösterilen idari para cezası verilebilir.

Kiracılar yönetim planının iptali davası açabilir mi?

Hayır, yönetim planı kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde olduğundan, iptal davası kural olarak bağımsız bölüm malikleri tarafından açılabilir; taşınmazda mülkiyet bağı bulunmayan kiracıların kural olarak bu davayı açma sıfatı yoktur.

Yönetim planının iptali davası hangi mahkemede açılır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Ek 1. maddesi uyarınca bu kanunun uygulanmasından doğan anlaşmazlıklarda sulh mahkemeleri görevlidir; kanunun 33. maddesinde ise ana taşınmazın bulunduğu yer sulh mahkemesi işaret edilmektedir.

Yönetim planının iptali için doğrudan site yönetimine dava açılabilir mi?

Hayır, bina veya site yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığından salt yönetimin davalı gösterilmesi usulen hatalıdır. Yönetim planının doğrudan kendisinin iptali talebinde husumetin diğer kat maliklerine yöneltilmesi esas iken, plan değişikliğine dair kat malikleri kurulu kararının iptalinde kat maliklerini temsilen yöneticiye dava açılabilmektedir.

Yönetim planının tamamı iptal edilirse bina kuralsız kalır mı?

Hayır, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde uyuşmazlıklar kanuna ve genel hükümlere göre çözümlendiğinden, iptal sonrası oluşan boşluk kanun hükümleriyle doğrudan doldurulur.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

Avukat Erdal Ersoy İletişim ve randevu

İdare hukuku