Yat Satışında Broker Sorumluluğu ve Komisyon Uyuşmazlıkları

MADDE 520- Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. B. Ücret I. Hak etme zamanı

MADDE 506- Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır. b. İşin üçüncü kişiye gördürülmesi hâlinde

Hukuk Genel Kurulu         2021/243 E.  ,  2022/1283 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, … Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. YARGILAMA SÜRECİ Davacı İstemi: 4. Davacı vekili; müvekkilinin emlak komisyoncusu olduğunu ve davalı ile aralarında simsarlık sözleşmesi yapıldığını, buna göre müvekkilinin %4 oranında komisyon ücreti almasının kararlaştırıldığını ancak davalının müvekkilini saf dışı bırakarak taşınmazın alımını gerçekleştirdiğini ve sözleşme gereği ödemesi gereken 19.588TL ücreti ödemediğini, ücretin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine davalının haksız şekilde itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı: 5. Davalı vekili; davacının herhangi bir simsarlık hizmet vermediğini, sadece yer göstermekle ücrete hak kazanılamayacağını, taşınmazın satılmasına aracılık konusunda malikten yetki almamış olmasına rağmen böyle bir yetkisi varmış gibi internet ilanı verildiğini, ücrete hak kazanamadığını ve kötü niyetli olarak icra takibi başlattığını belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi Kararı: 6. … Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.11.2014 tarihli, 2013/281 E., 2014/435 K. sayılı kararı ile; davalının sözleşmeyi kabul ettiği ancak taşınmaz maliki ile davacı arasında herhangi bir simsarlık sözleşmesi bulunmaması, malikin davacıya satış konusunda yetki vermemiş olması nedeniyle yetkili emlakçı ile irtibata geçtiğini ve bu emlakçı aracılığıyla satışın gerçekleştiğini, simsarlık ücretinin de dava dışı emlakçıya ödendiğini savunarak buna ilişkin makbuzu dosyaya sunduğu, dinlenen davalı tanıklarının bu savunmayı doğruladıkları, davacının alım satım nedeniyle herhangi bir katkısı yahut tarafları bir araya getirmesinin söz konusu olmadığı, ücrete hak kazanabilmesi için simsarın tarafları bir araya getirerek taşınmaz alım satımına aracılık etmesi gerektiği, yapılan sözleşme gereğince davacı tarafından davalıya taşınmaz gösterilmişse de taşınmaz malikinin yetki verdiği emlakçı olmadığından alım satıma aracılık edilemediği, bu durumda davalının sözleşmeye aykırı davrandığından söz edilemeyeceği ve yer göstermenin tek başına simsarlık ücretine hak kazandırmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı: 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 28.11.2017 tarihli ve 2015/25715 E., 2017/11645 K. sayılı kararı ile; “…1-Dava, tellallık sözleşmesinden kaynaklanan ücretin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, tellallık ücretine hak kazanmak için tarafları bir araya getirmek ve taşınmaz alım satımına aracılık etmek gerektiği, davalının dava dışı taşınmaz sahibinin muvafakatinin bulunmaması nedeni ile davaya konu taşınmazı daha sonradan başka bir emlakçı aracılığı ile satın aldığını, davacının yetkili emlakçı olmadığını ispat ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Davacı emlakçı ile davalı arasında imzalanan “satılık emlak görme zaptı” başlıklı belgede “söz konusu emlağın kendim, birinci derecede akrabam veya bağlı bulunduğum şirket ve ortakları tarafından satın alındığını kendiliğinden bildirmez ve gerekli hizmet bedelini ödemezsem ve bu durum sonradan ortaya çıkarsa satın alma bedelinin %4+KDV sini faiz ve zarar ziyan tazminatıyla birlikte adı geçen emlak danışmanlığına ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum” şeklinde açıklama bulunduğu ve davacı ile davalı tarafından imza edildiği görülmektedir. Taraflar arasında imzalanan sözleşme altındaki imzaya davalının bir itirazı bulunmamaktadır. Bu nedenle sözleşme tarafları bağlar, sözleşmede dava dışı malikin imzasının bulunmaması ve tellala yetki vermemesinin sonuca bir etkisi bulunmamaktadır. Davacı imzaladığı sözleşmenin sonuçlarına katlanmak zorundadır. Hal böyle olunca, sözleşme içeriğinin değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. 2- Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur. Direnme Kararı: 9. … Asliye Hukuk Mahkesinin 06.12.2018 tarihli ve 2018/421 E., 2018/689 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. UYUŞMAZLIK 11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olay bakımından taraflar arasındaki simsarlık sözleşmesinin simsarın bilgisi dışında satışın gerçekleştirilmesi durumunda simsarlık ücretinin ödeneceğine ilişkin hükmünün işlerlik kazanıp kazanamayacağı, buradan varılacak sonuca göre davalının simsarlık ücretinden sorumlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. III. GEREKÇE 12. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle simsarlık sözleşmelerine kısaca değinilmesi yerinde olacaktır. 13. Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları, çeşitli sebeplerden dolayı güçlük arz eder. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak, sözleşme yapmak isteyen kişileri bir araya getirmek, sözleşmenin yapılabilmesi için uygun bir ortam hazırlamak üzere simsar (tellal) denilen aracıdan yararlanılır (Arkan, Sabih: Ticari İşletme Hukuku, 19. Baskı, Ankara 2014, s. 190; Cevdet, Yavuz: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012, s. 1312; Yıldız, Şükrü: Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin Şekli Ve Şekle Uyulmamasının Hukuki Sonuçları, Cevdet Yavuz’a Armağan, s. 3046, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/373685 – erişim tarihi 03.06.2022). 14. Taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlenen ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazanan kişi olarak tanımlanan (Türk Hukuk Lûgatı, Ankara 2021, C. 1, s. 991) simsarlık yürürlük tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520 ve devam maddelerinde düzenlenmiştir. 15. Kanun koyucu 520. maddede simsarlık sözleşmesini “simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme” olarak tanımlamış, maddenin ikinci fıkrasında bu sözleşmelere kural olarak vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağını, üçüncü fıkrada ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirlemiştir. 16. Kanun’un 521 ve devamı düzenlemelerine göre, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi aranır: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK’nın 175. maddesinin kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterli olup ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekmez. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK m. 521/1 hükmü, emredici nitelik taşımaz. Taraflar, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi hâlinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler. b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK’nın 521/1. maddesi bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir. c) Kanun’un 523. maddesinde düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir. 17. Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu tellallık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukukî ilişkilerini şekillendirebileceklerdir (Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2018 tarihli ve 2017/13-621 E., 2018/1929 K. sayılı kararı). 18. Tüm bu açıklamalar ışığında Mahkeme ve Özel Daire arasındaki uyuşmazlık incelendiğinde; taraflar arasında “Satılık Emlak Görme Zaptı” başlıklı sözleşme imzalanmış ve davalıya gösterilen dairenin satın alınması hâlinde satış bedelinin yüzde ikisinin KDV ile birlikte ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin adı emlak görme şeklinde olsa da içeriğinin simsarlık sözleşmesi niteliğinde olduğunda tereddüt bulunmamalıdır. 19. Davalının bu taşınmazı davacı vasıtasıyla gezip gördüğü sözleşmeyle belirlendiği gibi davalı tarafça da inkar edilmemekle taraflar arasında çekişmesiz hâle gelmiştir. 20. Mal sahibinin satış konusunda davacı simsarı yetkilendirmiş olup olmaması da somut olayda alıcı-simsar arasındaki sözleşme yönünden önem arz etmez. Zira mal sahibi satıcı ile simsar arasında satış konusunda aracılık etme yönünde ikinci bir ilişkinin var olup olmadığı, ancak emlakçının satıcıdan da simsarlık ücreti isteyip isteyemeyeceği bir dava/uyuşmazlık konusu olur ise tartışılır. 21. Bu aşamaya kadarki sözleşme hükümlerine göre davacının ücrete hak kazanabilmesi için önce dava konusu olan dairenin sahibine ulaşması ve yukarıda da açıklandığı üzere tarafları bir araya getirerek bu faaliyete bağlı şekilde satış sözleşmesinin kurulması gerektiği açıktır. Daha açık bir anlatımla; sözleşmenin yukarıda değinilen hükmü simsarlık ücretine ancak satıcıyla alıcının bir araya getirilmesi ve satışın da gerçekleşmesi hâlinde hak kazanılacağına ilişkin bir metindir ve elbette ki emlakçı satışı gerçekleştiremezse sırf yer gösterdiği için ücrete hak kazanamayacaktır. Zira yer gösterme tellallık faaliyetinin hazırlık işlemlerinden olup bu faaliyetler çerçevesinde neticenin elde edilememesi hâlinde salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak/ücret iddiasında bulunulamayacaktır. 22. Ne var ki sözleşmenin devamında taraflar, uyuşmazlıkta asıl önemli olan bir başka kararlaştırmada bulunmuşlar ve davalı, sözleşme kapsamında gezdirilip gösterilen taşınmazın kendisi veya yakınları tarafından satın alınması hâlinde bu durumu kendiliğinden simsara bildirmez ve gerekli hizmet bedelini ödemezse simsara satış bedelinin yüzde dördü oranında bedel ödeyeceğini taahhüt etmiştir. Bu hüküm aslında, taşınmaz satın alma iradesiyle hareket ederek emlakçının yardım ve katkılarıyla bu süreci hızlandırmak isteyen muhtemel alıcı adaylarının, sözleşmenin gerçekleştirilmesi yolunda aracılık hizmetlerinden istifade ettikten sonra ücrete hak kazanılacak aşamaya gelindiğinde, emlakçı aradan çıkarılarak satışı gerçekleştirmeleri suretiyle simsarın ücretinin ödenmemesi ihtimaline binaen kararlaştırılmış, ücrete ek olarak cezai şart niteliği de taşıyan, bir anlaşma olup aksi yönde bir kararlaştırma bulunmadıkça yahut sözleşme iptal edilmedikçe sözleşme serbestisi ilkesi gereği geçerli ve taraflar için bağlayıcıdır. 23. Davalı serbest iradesiyle bu taahhütte bulunmuş ve (bağlayıcılığı konusunda herhangi bir süre de öngörülmeyen) sözleşmeden iki gün sonra sözleşme konusu taşınmazı satın almıştır. Davalı bu satış için mal sahibinin yetkilendirdiği bir başka emlakçıya simsarlık ücreti ödediği savunmasında bulunmuş ise de bu savunma somut olayda davalının sözleşmeden doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmamaktadır. 24. Satışa konu yerin davacı tarafından davalıya gösterilmiş yerlerden olduğunda çekişme bulunmadığına ve yer göstermenin sonrasında sözleşmedeki bu hükmün iptal edildiği iddia ve ispat olunmadığına göre mahkemece davalının sözleşmeyle bağlı olduğu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalıdır. 25. Nitekim Özel Daire de yerleşik uygulamasıyla paralel bozma kararında aynı yöne işaret etmiş olup Hukuk Genel Kurulunun 09.12.2020 tarihli, 2017/(13)3-588 E., 2010/1019 K., 04.02.2020 tarihli, 2017/13-543 E., 2020/64 K., 15.03.2017 tarihli, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararlarında da aynı ilke ve esaslar kabul edilmiştir. 26. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde; sözleşmenin yer gösterme belgesi olarak imzalatıldığı ve satışa konu taşınmazın sahibinden aracılık yönünde yetki alınmamış olmasına rağmen tesadüfen gösterildiği, alıcı ve satıcının emlakçı tarafından bir araya dahi getirilmediği, satışın sonradan malikin yetkilendirdiği emlakçı aracılığıyla gerçekleştirildiği, simsar alıcı ve satıcı arasında bağ oluşturacak şekilde hiçbir faaliyette bulunmamışken saf dışı bırakmadan söz edilemeyeceği, bu nedenle direnme kararının haklı ve yerinde olduğu ve onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. 27. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 28. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire kararında gösterilen sebeplerle, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici Madde 3” hükmü atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Aynı Kanun’un 440/III-1. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 11.10.2022 tarihinde oy çokluğuyla ve kesin olarak karar verildi. -KARŞI OY – Simsarlık (tellallık) sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir (TBK 520/1). Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır (TBK 520/2). Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK 520/3). Simsar (tellal) ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır (TBK 521/1). Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir (TBK 521/2). Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir (TBK 521/3). Bu hükümlerin sonucu olarak simsarlık (tellallık); ücretin zorunlu unsur olarak yer aldığı, konusunun sözleşme yapılması olanağını hazırlamak veya sözleşme yapılmasına aracılık etmek şeklinde iki türlü olabileceği, belirli konulu ve konusuna uygun işlemler gerçekleştirilince ücrete hak kazanılan, taşınmaza ilişkin olması hâlinde yazılı şekilde yapılması gereken ancak diğer hâllerde şekil koşulu bulunmayan ve vekillik sözleşmesi kurallarının uygulandığı bir sözleşmedir. Simsarlık iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme simsarlığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme simsarlığında ise; aracılık simsarı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için uğraşmak zorundadır (Turgut Uygur, Borçlar Kanunu, Ankara 2003, C. 8, S.8975). Davacının dayandığı “ Satılık Emlak Görme Zaptı ” başlıklı belgede “ aşağıda adresi bulunan emlağı satın aldığım takdirde, satın alma bedelinin %2 + KDV’ sini hizmet bedeli olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum. Söz konusu emlağın kendime birinci derece akrabam veya bağlı bulunduğum şirket ve ortakları tarafından satın aldığımı kendiliğinden bildirmez ve gerekli hizmet bedelini ödemezsem ve durum daha sonra ortaya çıkarsa satın alma bedelinin %4+KDV’ sini faiz ve zarar ziyan tazminatıyla birlikte adı geçen emlak danışmanlığına ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum ” ibareleri yer almaktadır. Belge altına emlak gören olarak davalının ismi yazılmış altındaki emlak bilgisi yanına da imzası alınmıştır. Dava dilekçesinin açıklamalar kısmında “ davalı satın almak üzere gayrimenkul aradığını bildirmiş ve bu konuda vekil edenimden aracılık hizmeti talep etmiştir. ” ve “ Davalı daha sonra bu daireyi vekil edenimi saf dışı bırakarak satın almıştır.” ifadeleri de dayanılan vâkıalar olarak yer almaktadır. Dayanılan bu sözleşme dayanılan vâkıalara ilişkin davacı tarafın beyanlarıyla birlikte değerlendirildiğinde tarafların sözleşmelerin kurulmasındaki asıl iradelerinin ibaret olmayıp davalı alıcıyı satıcıyla bir araya getirip sözleşmenin kurulmasına aracılık etmeyi de kapsadığı anlaşılmaktadır. Zira kendisini saf dışı bırakıldığından söz eden bir kimsenin beyanından kararlaştırılan aracılığının tamamlanmasına fırsat verilmediği ifadesi açıkça ortaya çıkmaktadır. Tanık beyanlarıyla da davacının akdin kurulmasına aracılık etmediği açıkça anlaşılmıştır. Taşınmazın satın alındığı üçüncü kişinin gerek tanıklık beyanı gerekse emlakçı ile yaptığı dosyaya sunulan sözleşme davacının akdin kurulmasına aracılıkla da yetkilendirilmediğini ortaya koymaktadır. Davacı sözleşmenin kurulmasına aracılık etmiş olmadığından salt yer gösterme ile ücrete hak kazanmış değildir. Açıklanan bu nedenlerle direnme hükmünün onanması gerektiği görüşünde olduğumdan Özel Daire kararı gibi hükmün bozulması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.

Hukuk Genel Kurulu         2014/859 E.  ,  2016/428 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 31.05.2012 gün ve 2011/1991 E. 2012/998 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 31.01.2013 gün ve 2012/23142 E. 2013/2036 K. sayılı ilamı ile; “…Davacı, davalı ile aralarında tellallık sözleşmesi düzenlendiğini, edimini yerine getirdiğini, davalının sözleşmeye aykırı davrandığını, komisyon ücretinin ödenmediğini, yaptığı icra takibine itiraz edildiğini ileri sürerek, itirazın iptaline ve %40 tazminata karar verilmesini istemiştir. Davalı, yer gösterme belgesi olduğunu, ücret istenemeyeceğini savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen ve imzası davalı tarafça inkar edilmeyen 22.9.2010 tarihli sözleşme taşınmaz satımına yönelik tellallık sözleşmesi olup geçerlidir. Mahkemece sözleşmede belirtilen ilkeler çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…” gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava; tellallık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili amacıyla yapılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Davalı davanın reddini savunmuştur. Yerel Mahkemece, “emlak komisyonculuğunun sadece yer göstermeden ibaret olmadığı, alıcı/kiracı ile satıcıyı/kiralayanı bir araya getirme ve taraflar anlaştırdıktan sonra gerekli işlemlerinin yapılmasını da kapsadığı, bu itibarla davacının yer gösterme sözleşmesine dayanarak komisyon istemesinin hakkaniyete uygun olmadığı” gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar, Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; 22.9.2010 tarihli “Yer Gösterme Sözleşmesi” uyarınca davacının tellaliye ücreti almaya hak kazanıp kazanamayacağı noktasında toplanmaktadır. Uyuşmazlığın çözümü için tellallık (simsarlık) sözleşmesinin hukuki niteliği üzerinde durulmasında yarar vardır: Tellallık (simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) 100 vd. maddelerinde düzenlenmiş bulunan ticari işler tellallığı 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) tarafından ele alınmamıştır. Böylelikle konuya ilişkin olan özel hüküm genel hüküm ikiliği ortadan kalkmıştır. TBK. m. 520/1'e göre simsarlığın (tellallığın) tanımı şu şekilde yapılmıştır: "Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir". Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesi, 818 sayılı BK'nun 404 vd maddelerinde, "tellallık" olarak adlandırılıp, düzenlenmiş bulunuyordu. Bu tanımlardan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır. b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK. m. 520/3(BK m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinin konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2'ye(BK m.404/2) göre "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir. Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mani olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup, eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş aleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla tellallık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru haline gelmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. TBK. m. 521-525 arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, TBK. m. 520/2'nin yollaması gereği vekalete ilişkin TBK. m. 502 vd. hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağı TBK. m. 521 'e göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1); "simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir" (521/2); "simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir" (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar, söz konusunu hizmeti yerine getirmezse, ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir. BK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175'in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler. b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir. c) TBK. m. 523'de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd). Somut olayda; davacı, davalı ile aralarında tellallık sözleşmesi düzenlendiğini, edimini yerine getirdiğini, davalının sözleşmeye aykırı davrandığını, komisyon ücretinin ödenmediğini, yaptığı icra takibine itiraz edildiğini ileri sürerek, itirazın iptaline ve %40 tazminata karar verilmesini istemiştir. Yukarıda belirtildiği üzere tellallık(simsarlık) ilişkisi, tellal(davacı) ile iş sahibi(davalı) arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Gayrimenkul tellallık sözleşmesinde taşınmaz maliklerinin imzasının bulunmasına gerek bulunmamaktadır. Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulması ile simsarın ücret alacağı doğar. Eldeki davada taraflar arasında 22.09.2010 tarihli “yer gösterme sözleşmesi” imzalanmış olup, davalı sözleşmedeki imzaya itiraz etmemiştir. Hal böyle olunca yerel mahkemece, sözleşmede belirtilen ilkeler çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, sırf yer göstermeye dayalı ücret talep edilemeyeceği gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında bir kısım üyeler tarafından sadece yer gösterme nedeniyle ücrete hak kazanılamayacağı bu nedenle mahkemece verilen kararın onanması gerektiği görüşü dile getirilmiş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. Açıklanan nedenlerle, yerel mahkemece bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup; kararın bozulması gerekir. SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 30.03.2016 gününde oyçokluğuyla karar verildi. KARŞI OY Taraflar arasındaki uyuşmazlık, tellallık sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. BK. 405 (TBK. 521) maddesi gereğince tellalın ücrete hak kazanabilmesi için yaptığı hazırlık sonucu davalı ile taşınmaz maliki arasındaki satış sözleşmesinin gerçekleşmiş olması veya taşınmaz maliki ile davalıyı biraraya getirerek sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi ve salt bu aracılık için sözleşmede ücret öngörülmesi gerekir. Somut olayda, mücerret yer gösterme davacıya tellallık ücreti isteme hakkını vermeyeceği gibi, davacı satımın kendisinin verdiği aracılık hizmeti sonucu gerçekleştiğini, alıcı ile satıcıyı buluşturduğunu, kendisinin sağladığı mutabakat sonucunda taşınmazın satın alındığını, dosya içeriğinde toplanan delillerle kanıtlanmış değildir. Ayrıca davacı tellalın ücret talep edebilmesi için gösterdiğini iddia ettiği taşınmazın satışına aracılık etmesi konusunda yetkili olması gerekir. Taşınmaz maliki ile davacı komisyoncu arasında satışa aracılık etmesi konusunda bir sözleşmenin var olduğu da iddia ve ispat edilmiş değildir. Mücerret olarak davacının satılık bulunan daireyi göstermiş bulunması, komisyon ücretine hak vermez. Bu nedenle Yerel Mahkemenin direnme kararı yerinde olduğundan, Yüksek Genel Kurul'un bozma kararına katılmıyorum.

MADDE 521- Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir. II. Ücretin belirlenmesi

MADDE 522- Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir. III. Simsarın haklarını kaybetmesi

Hukuk Genel Kurulu         2014/1 E.  ,  2015/1539 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Ankara 7. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 24/10/2013 NUMARASI : 2013/835-2013/1174 . Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 7. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 20.12.2011 gün ve 2011/334 E., 2011/2467 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin 22.04.2013 gün ve 2013/4095 E., 2013/7298 K. sayılı ilamı ile; (…Davacı vekili; müvekkilinin davalıya "K……./ ANKARA" adresinde bulunan taşınmazı gösterdiğini ve taraflar arasında ''Satılık ve Kiralıklarda Yer Gösterme Sözleşmesi'' düzenlendiğini, ancak davalının sözleşmeye aykırı şekilde, müvekkilini devre dışı bırakarak sözkonusu taşınmazı kiraladığını ve sözleşmede kararlaştırılan 7.080 TL'yi ödemediğini, bunun üzerine müvekkilinin alacağının tahsili amacıyla yapılan icra takibinin davalının haksız itirazı ile durduğunu belirterek, davalının itirazının iptali ile takibin devamına ve %40 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davacı tarafından gösterilen yerlerin müvekkili tarafından beğenilmediği için kira sözleşmesi düzenlenmediğini, daha sonra müvekkilinin kendi imkanlarıyla dava dilekçesinde belirtilen mecuru bulduğunu ve bu yerle ilgili mal sahipleriyle kira sözleşmesi düzenlediğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece toplanan delillere göre; davacının kendisine hiçbir yetki verilmeden dava konusu taşınmazı göstermesinin tek başına dava konusu alacağı talep etmesi için yeterli olmadığı gibi, emlak komisyonculuğunun sadece yer göstermeden ibaret olmadığı, alıcı/kiracı ile satıcıyı/kiralayanı bir araya getirme, tarafları anlaştırdıktan sonra gerekli işlemlerinin yapılmasını da kapsadığı, bu itibarla davacının yer gösterme tutanağına dayanarak komisyon istemesinin hakkaniyete uygun olmadığı, tanık beyanlarına göre de davacı tarafın mal sahibinin muvafakatını almadan aracılık yapmaya kalkıştığının anlaşıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir. Davacı, 15.04.2010 tarihli "Kiralıklarda yer gösterme (emlak komisyonculuğu) sözleşmesi" ne dayanarak, alacak isteminde bulunmuştur. Davalı vekili cevaplarında ve itirazında sözleşmenin imzalandığını kabul etmiş, ancak kiralanan yerin davacı tarafından gösterilmediğini, kendi imkanları ile bulduklarını ifade etmişlerdir. Sözleşmenin B/2. maddesinde de '… kendisi veya yukarıda tanımlanan diğer kişiler (yakınları) adına her ne suretle olursa olsun emlakçıyı devre dışı bırakarak, satın aldığı/kiraladığı takdirde… kirada 1 aylık kira bedeli + KDV'sini tellallık ücreti olarak ödeyecektir."düzenlemesi getirilmiştir. 818 sayılı B.K. 404/son maddesi uyarınca gayrimenkule ilişkin tellallık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerekir. Gayrimenkul tellallığı sözleşmesinde taşınmaz sahibinin imzasının olacağına dair bir düzenleme yoktur. Davalı vekilinin sözleşmenin kendileri tarafından imzalandığını kabulü gözetilerek, davalının sözleşmenin sonradan doldurulduğu iddiaları ile kiralanan yerin sözleşmede gösterilen yer olup olmadığı araştırılıp, sözleşmenin B/2. madde şartı gerçekleşip gerçekleşmediği yönünde bir karar verilmesi gerekirken bu yönler üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, mahkeme kararının bozulması gerekmiştir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. TEMYİZ  EDEN  : Davacı vekili HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, tellallık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili amacıyla yapılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Yerel Mahkemece, emlak komisyonculuğunun sadece yer göstermeden ibaret olmadığı, alıcı/kiracı ile satıcıyı/kiralayanı bir araya getirme ve taraflar anlaştırdıktan sonra gerekli işlemlerinin yapılmasını da kapsadığı, bu itibarla davacının yer gösterme tutanağına dayanarak komisyon istemesinin hakkaniyete uygun olmadığı, tanık beyanlarına göre de davacı tarafın mal sahibinin muvafakatini almadan aracılık yapmaya kalkıştığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekili tarafından temyiz edilen karar, Özel Dairece; yukarıda yer alan gerekçe ile bozulmuştur. Yerel Mahkemece, önceki gerekçeler tekrar edilmek suretiyle direnilmiş, direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; gayrimenkul tellallığı sözleşmesinde taşınmaz sahibinin imzasının bulunmasının gerekip gerekmediği, burada varılacak sonuca göre; davalının sözleşmenin sonradan doldurulduğu iddiaları ile kiralanan yerin sözleşmede gösterilen yer olup olmadığı ve sözleşmenin B/2. maddesindeki şartların gerçekleşip gerçekleşmediği hususlarının araştırılmasının gerekip gerekmediği noktalarında toplanmaktadır. Uyuşmazlığın çözümü için “tellallık(simsarlık) sözleşmesi ”nin hukuki niteliği üzerinde durulmasında yarar vardır: Tellallık(simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun(TBK) 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu(TTK) 100 vd. maddelerinde düzenlenmiş bulunan ticari işler tellallığı 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu(TTK) tarafından ele alınmamıştır. Böylelikle konuya ilişkin olan özel hüküm genel hüküm ikiliği ortadan kalkmıştır. TBK. m. 520/1'e göre simsarlığın(tellallığın) tanımı şu şekilde yapılmıştır: "Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir". Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesi, 818 sayılı BK'nun 404 vd maddelerinde, "tellallık" olarak adlandırılıp, düzenlenmiş bulunuyordu. Bu tanımlardan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır. b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK. m. 520/3(BK m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinin konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2'ye(BK m.404/2) göre "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir. Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mani olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup, eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş aleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla tellallık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru haline gelmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. TBK. m. 521-525 arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, TBK. m. 520/2'nin yollaması gereği vekalete ilişkin TBK. m. 502 vd. hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağı TBK. m. 521 'e göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1); "simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir" (521/2); "simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir" (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar, söz konusunu hizmeti yerine getirmezse, ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir. BK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175'in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler. b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir. c) TBK. m. 523'de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd). Somut olayda; davacı vekili müvekkilinin emlak komisyoncusu olduğunu, davalının kiralamak üzere işyeri aradığını söyleyerek müvekkilinden aracılık hizmeti talep ettiğini, müvekkilinin davalıya "K….ANKARA" adresinde bulunan taşınmazı gösterdiğini, taşınmazın davalıya gösterilmesinden sonra taraflar arasında 15.04.2010 tarihli Satılık ve Kiralıklarda Yer Gösterme sözleşmesi başlıklı tellaliye ücret sözleşmesi düzenlendiğini, davalının sözleşme hükümlerine aykırı hareket ederek sözleşmenin imzalanmasından kısa bir süre sonra müvekkilini devre dışı bırakarak söz konusu taşınmazı kiraladığını, davalı ile yapılan görüşmelere rağmen davalının sözleşmede kararlaştırılan bir aylık kira bedeli + KDV'sine tekabül eden 7.080 TL.yi ödemediğini, bunun üzerine alacağın tahsili için Ankara 12. İcra Müdürlüğünün 2010/10764 E. sayılı dosyası ile davalı aleyhine takip başlatıldığını, davalının takibe itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptali ile takibin devamına ve % 40 icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Yukarıda belirtildiği üzere tellallık(simsarlık) ilişkisi, tellal(davacı) ile iş sahibi(davalı) arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Gayrimenkul tellallık sözleşmesinde taşınmaz maliklerinin imzasının bulunmasına gerek bulunmamaktadır. Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulması ile simsarın ücret alacağı doğar. Eldeki davada taraflar arasında 15.04.2010 tarihli tellallık(simsarlık) sözleşmesi imzalanmış olup, davalı sözleşmedeki imzaya itiraz etmemiştir. Hal böyle olunca yerel mahkemece, işin esasına girilerek davalının sözleşmenin sonradan doldurulduğu iddiaları ile kiralanan yerin sözleşmede gösterilen yer olup olmadığı ve sözleşmenin B/2. maddesindeki şartların gerçekleşip gerçekleşmediği hususlarının araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, sözleşmede taşınmaz maliklerinin imzası bulunmadığı gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır. Açıklanan nedenlerle, yerel mahkemece bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup; kararın bozulması gerekir. S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, jstek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine 10.06.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi. .

MADDE 508- Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür. Vekil, vekâlet verene tesliminde geciktiği paranın faizini de ödemekle yükümlüdür. 4. Edinilen hakların vekâlet verene geçişi

MADDE 523- Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder. IV. Evlenme simsarlığı

MADDE 525- Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine, bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir. ONUNCU BÖLÜM Vekâletsiz İşgörme A. İşgörenin hak ve borçları I. İşin görülmesi

MADDE 54- (1) Haksız rekabete ilişkin bu Kısım hükümlerinin amacı, bütün katılanların menfaatine, dürüst ve bozulmamış rekabetin sağlanmasıdır. (2) Rakipler arasında veya tedarik edenlerle müşteriler arasındaki ilişkileri etkileyen aldatıcı veya dürüstlük kuralına diğer şekillerdeki aykırı davranışlar ile ticari uygulamalar haksız ve hukuka aykırıdır. II – Dürüstlük kuralına aykırı davranışlar, ticari uygulamalar

MADDE 55- (1) Aşağıda sayılan hâller haksız rekabet hâllerinin başlıcalarıdır: a) Dürüstlük kuralına aykırı reklamlar ve satış yöntemleri ile diğer hukuka aykırı davranışlar ve özellikle; 1. Başkalarını veya onların mallarını, iş ürünlerini, fiyatlarını, faaliyetlerini veya ticari işlerini yanlış, yanıltıcı veya gereksiz yere incitici açıklamalarla kötülemek, 2. Kendisi, ticari işletmesi, işletme işaretleri, malları, iş ürünleri, faaliyetleri, fiyatları, stokları, satış kampanyalarının biçimi ve iş ilişkileri hakkında gerçek dışı veya yanıltıcı açıklamalarda bulunmak veya aynı yollarla üçüncü kişiyi rekabette öne geçirmek, 3. Paye, diploma veya ödül almadığı hâlde bunlara sahipmişçesine hareket ederek müstesna yeteneğe malik bulunduğu zannını uyandırmaya çalışmak veya buna elverişli doğru olmayan meslek adları ve sembolleri kullanmak, 4. Başkasının malları, iş ürünleri, faaliyetleri veya işleri ile karıştırılmaya yol açan önlemler almak, 5. Kendisini, mallarını, iş ürünlerini, faaliyetlerini, fiyatlarını, gerçeğe aykırı, yanıltıcı, rakibini gereksiz yere kötüleyici veya gereksiz yere onun tanınmışlığından yararlanacak şekilde; başkaları, malları, iş ürünleri veya fiyatlarıyla karşılaştırmak ya da üçüncü kişiyi benzer yollardan öne geçirmek, 6. Seçilmiş bazı malları, iş ürünlerini veya faaliyetleri birden çok kere tedarik fiyatının altında satışa sunmak, bu sunumları reklamlarında özellikle vurgulamak ve bu şekilde müşterilerini, kendisinin veya rakiplerinin yeteneği hakkında yanıltmak; şu kadar ki, satış fiyatının, aynı çeşit malların, iş ürünlerinin veya faaliyetlerinin benzer hacimde alımında uygulanan tedarik fiyatının altında olması hâlinde yanıltmanın varlığı karine olarak kabul olunur; davalı, gerçek tedarik fiyatını ispatladığı takdirde bu fiyat değerlendirmeye esas olur, 7. Müşteriyi ek edimlerle sunumun gerçek değeri hakkında yanıltmak, 8. Müşterinin karar verme özgürlüğünü özellikle saldırgan satış yöntemleri ile sınırlamak, 9. Malların, iş ürünlerinin veya faaliyetlerin özelliklerini, miktarını, kullanım amaçlarını, yararlarını veya tehlikelerini gizlemek ve bu şekilde müşteriyi yanıltmak, 10. Taksitle satım sözleşmelerine veya buna benzer hukuki işlemlere ilişkin kamuya yapılan ilanlarda unvanını açıkça belirtmemek, peşin veya toplam satış fiyatını veya taksitle satımdan kaynaklanan ek maliyeti Türk Lirası ve yıllık oranlar üzerinden belirtmemek, 11. Tüketici kredilerine ilişkin kamuya yapılan ilanlarda unvanını açıkça belirtmemek veya kredilerin net tutarlarına, toplam giderlerine, efektif yıllık faizlerine ilişkin açık beyanlarda bulunmamak, 12. İşletmesine ilişkin faaliyetleri çerçevesinde, taksitle satım veya tüketici kredisi sözleşmeleri sunan veya akdeden ve bu bağlamda sözleşmenin konusu, fiyatı, ödeme şartları, sözleşme süresi, müşterinin cayma veya fesih hakkına veya kalan borcu vadeden önce ödeme hakkına ilişkin eksik veya yanlış bilgiler içeren sözleşme formülleri kullanmak. b) Sözleşmeyi ihlale veya sona erdirmeye yöneltmek; özellikle; 1. Müşterilerle kendisinin bizzat sözleşme yapabilmesi için, onları başkalarıyla yapmış oldukları sözleşmelere aykırı davranmaya yöneltmek, 2. Üçüncü kişilerin işçilerine, vekillerine ve diğer yardımcı kişilerine, haketmedikleri ve onları işlerinin ifasında yükümlülüklerine aykırı davranmaya yöneltebilecek yararlar sağlayarak veya önererek, kendisine veya başkalarına çıkar sağlamaya çalışmak, 3. İşçileri, vekilleri veya diğer yardımcı kişileri, işverenlerinin veya müvekkillerinin üretim ve iş sırlarını ifşa etmeye veya ele geçirmeye yöneltmek, 4. Onunla kendisinin bu tür bir sözleşme yapabilmesi için, taksitle satış, peşin satış veya tüketici kredisi sözleşmesi yapmış olan alıcının veya kredi alan kişinin, bu sözleşmeden caymasına veya peşin satış sözleşmesi yapmış olan alıcının bu sözleşmeyi feshetmesine yöneltmek. c) Başkalarının iş ürünlerinden yetkisiz yararlanma; özellikle; 1. Kendisine emanet edilmiş teklif, hesap veya plan gibi bir iş ürününden yetkisiz yararlanmak, 2. Üçüncü kişilere ait teklif, hesap veya plan gibi bir iş ürününden, bunların kendisine yetkisiz olarak tevdi edilmiş veya sağlanmış olduğunun bilinmesi gerektiği hâlde, yararlanmak, 3. Kendisinin uygun bir katkısı olmaksızın başkasına ait pazarlanmaya hazır çalışma ürünlerini teknik çoğaltma yöntemleriyle devralıp onlardan yararlanmak. d) Üretim ve iş sırlarını hukuka aykırı olarak ifşa etmek; özellikle, gizlice ve izinsiz olarak ele geçirdiği veya başkaca hukuka aykırı bir şekilde öğrendiği bilgileri ve üretenin iş sırlarını değerlendiren veya başkalarına bildiren dürüstlüğe aykırı davranmış olur. e) İş şartlarına uymamak; özellikle kanun veya sözleşmeyle, rakiplere de yüklenmiş olan veya bir meslek dalında veya çevrede olağan olan iş şartlarına uymayanlar dürüstlüğe aykırı davranmış olur. f) Dürüstlük kuralına aykırı işlem şartları kullanmak. Özellikle yanıltıcı bir şekilde diğer taraf aleyhine; 1. Doğrudan veya yorum yoluyla uygulanacak kanuni düzenlemeden önemli ölçüde ayrılan, veya 2. Sözleşmenin niteliğine önemli ölçüde aykırı haklar ve borçlar dağılımını öngören, önceden yazılmış genel işlem şartlarını kullananlar dürüstlüğe aykırı davranmış olur. B) Hukuki sorumluluk I – Çeşitli davalar