Yapı Kayıt Belgesinin Hukuki Niteliği ve Sağladığı Haklar
3194 sayılı İmar Kanunu Geçici Madde 16 uyarınca, afet risklerine hazırlık ve imar barışının sağlanması amacıyla 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi hükme bağlanmıştır. Başvuru işlemlerinde yapının ve arsasının mülkiyet durumu, sınıfı ve grubu yapı sahibinin beyanına göre sisteme işlenir. Bu belge imar düzeni bakımından ilave bir hak sağlamayan, kazanılmış hak oluşturmayan ve yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerliliğini koruyan geçici bir nitelik taşır. Belge düzenlenen yapılara talepleri halinde geçici olarak elektrik, su ve doğalgaz bağlanabilmekte; yapının yenilenmesi durumunda ise yürürlükteki güncel imar mevzuatı hükümleri uygulanmaktadır.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. Geçici 16Kaynağı aç
Yapı Kayıt Belgesi alan taşınmazlar hakkında 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında tesis edilmiş yıkım kararları ile tahsil edilmemiş idari para cezaları iptal edilir. Bunun yanında Hazine ve belediye mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde bulunan yapıların arsalarının rayiç bedel üzerinden yapı malikine satılmasına da kanunen imkân tanınmıştır.
Yapı ruhsatı bulunmayan ya da ruhsatı olup da yapı kullanma izin belgesi almamış binalarda; Yapı Kayıt Belgesi bulunması, taşınmazdaki tüm maliklerin muvafakat etmesi ve imar planında umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımların terk edilmesi koşuluyla yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ile kat mülkiyeti kurulabilir.
İmar Barışı Kapsamı Dışında Kalan Taşınmazlar ve Alanlar
3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 16. maddesi gereğince, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait olup sosyal donatı amacıyla tahsis edilmiş araziler üzerindeki yapılar imar barışı düzenlemelerinden yararlandırılmaz.
Bununla birlikte 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesinde kanuna ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen sahalar, İstanbul tarihi yarımada içinde sınır ve koordinatları belirlenen alanlar ve 6546 sayılı Kanun uyarınca belirlenmiş olan Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı sınırları içindeki yapılar da Yapı Kayıt Belgesi düzenleme kapsamı dışında bırakılmıştır.
Yapı Kayıt Belgesinin İptaline Yol Açan Sebepler ve Tadilat Sınırları
Yapı Kayıt Belgesi verilmesi işlemi yapı sahibinin sistem üzerinden yaptığı beyana dayandığından, başvuru sahibinin gerçeğe aykırı bildirimde bulunduğunun tespit edilmesi belgenin iptaline sebebiyet verir. Örneğin taşınmaz yüzölçümünün eksik bildirilmiş olması bu kapsamdaki iptal nedenlerinden biridir. Benzer şekilde, düzenlemenin açık kuralı uyarınca yapının 31.12.2017 tarihinden sonra inşa edildiğinin belirlenmesi halinde de verilen Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir.
Taşınmaz üzerinde gerçekleştirilen fiziki işlemlerin niteliği de belgenin geçerliliği bakımından önem taşır. Yapının taşıyıcı unsurlarını etkilemeyen derz, sıva, boya badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları gibi basit tadilatlar ruhsata tabi olmadığından Yapı Kayıt Belgesinin iptalini gerektirmez. Ancak taşıyıcı unsuru etkileyen veya inşaat alanını ve ruhsat eki projeleri değiştiren esaslı tadilatlar belgenin iptaline neden olabilir.
İptal İşlemine Yetkili Merci ve İnşa Tarihinin Tespiti
3194 sayılı Kanun kapsamında Yapı Kayıt Belgesi düzenleme yetkisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara aittir. İdare hukukundaki yetkide paralellik ilkesi doğrultusunda, belgenin hukuka aykırılık nedeniyle iptal edilmesi kararı da belgeyi veren yetkili idari makam tarafından alınır.
Yapının 31.12.2017 tarihinden önce yapılıp yapılmadığına dair uyuşmazlıklarda idarenin tespitleri yargısal denetime tabidir. Mahkeme bu incelemeyi yaparken hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri, taşınmaz mahallinde gerçekleştirilecek keşif, keşif sonucunda düzenlenecek bilirkişi raporu ve başvuru formuna eklenen fotoğraflar dahil olmak üzere uyuşmazlığa dair tüm delilleri eksiksiz toplar.
İdari İtiraz Yolu ve İptal Davası Açma Süresi
Yapı Kayıt Belgesinin iptali işlemine karşı açılacak davalar idari yargının görev alanına girer. Bu davalarda görevli mahkeme idare mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir. 2577 sayılı İdari Yargılama Usul Kanunu m. 7 uyarınca iptal kararına karşı davanın, işlemin tebliğinden itibaren altmış günlük hak düşürücü süre içinde açılması gerekir.
Dava açılmadan önce idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması 2577 sayılı Kanun m. 11 kapsamında dava açma süresi içinde işlemi tesis eden makamdan veya varsa üst makamdan istenebilir. Bu itiraz başvurusu işlemekte olan dava açma süresini durdurur. İdare başvuruya otuz gün içinde cevap vermezse talep zımnen reddedilmiş sayılır. Başvurunun açıkça reddedilmesi veya zımnen reddedilmiş sayılması durumunda, başvuru tarihine kadar geçmiş olan süre hesaba katılarak kalan dava açma süresi içinde yetkili idare mahkemesinde dava açılabilir.
2577 sayılı İDARİ YARGILAMA USULÜ KANUNU m. 11Kaynağı aç
İptal Kararının İdari ve Cezai Sonuçları
Yapı Kayıt Belgesinin iptalinin kesinleşmesi durumunda taşınmaz yeniden ruhsatsız veya ruhsata aykırı konuma döner. Bunun neticesinde taşınmaz için düzenlenmiş işyeri açma ve çalışma ruhsatı iptal edilir; ayrıca 3194 sayılı Kanun hükümleri uyarınca yıkım kararı ve/veya idari para cezası yaptırımları gündeme gelir.
Gerçeğe aykırı beyanda bulunarak belge temin eden kişiler hakkında 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 206/1 uyarınca resmi belgenin düzenlenmesinde kamu görevlisine yalan beyanda bulunma suçundan cumhuriyet savcılığına suç duyurusunda bulunulur ve bu fiil için üç aydan iki yıla kadar hapis veya adli para cezası öngörülmüştür. Öte yandan ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılan binanın imar planına ve ruhsatına uygun hale getirilmesi halinde, TCK m. 184/5 gereğince kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer ve mahkum olunan ceza tüm sonuçlarıyla ortadan kalkar.
5237 sayılı TÜRK CEZA KANUNU m. 184Kaynağı aç
5237 sayılı TÜRK CEZA KANUNU m. 206Kaynağı aç
Yapı kayıt belgesinin iptali kararına karşı nerede dava açılır?
Yapı Kayıt Belgesinin iptaline karşı görevli mahkeme idare mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Dava altmış günlük hak düşürücü süre içinde açılmalıdır.
İptal işlemine karşı idareye itiraz edildiğinde dava süresi nasıl işler?
İdareye yapılan itiraz dava açma süresini durdurur; idare otuz gün içinde cevap vermezse talep reddedilmiş sayılır ve ret kararından veya zımni ret tarihinden itibaren kalan sürede iptal davası açılabilir.
Binanın 31.12.2017 tarihinden önce yapıldığı nasıl ispatlanır?
İnşa tarihine ilişkin uyuşmazlıklarda mahkeme hava fotoğrafları, uydu görüntüleri, mahallinde yapılan keşif, bilirkişi raporu ve başvuru formuna eklenen fotoğrafları inceleyerek karar verir.
Yapıda boya ve sıva yapılması yapı kayıt belgesini geçersiz kılar mı?
Taşıyıcı unsurları etkilemeyen boya, badana, sıva, döşeme ve tavan kaplaması gibi basit tadilatlar ruhsata tabi olmadığından Yapı Kayıt Belgesinin iptaline yol açmaz.
Yalan beyanla yapı kayıt belgesi alan malik ceza alır mı?
Yetkili kamu görevlisine gerçeğe aykırı bildirimde bulunarak belge alan malik hakkında TCK m. 206/1 kapsamında üç aydan iki yıla kadar hapis veya adli para cezası yaptırımı uygulanabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy