Üst Kattan Su Sızmasında Sorumluluğun Hukuki Dayanağı
Üst kattan su sızması nedeniyle komşu bağımsız bölümde hasar oluşması, hem Türk Borçlar Kanunu kapsamında kusur sorumluluğunu hem de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat maliklerinin yasal yükümlülüklerini gündeme getirir. Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kendi kusuruyla başkasına zarar veren kişi bu zararı gidermekle yükümlüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi gereğince kat malikleri anagayrimenkulün bakımını yapmaya, sağlamlığını ve mimari durumunu korumaya mecburdur; her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan ötürü diğer maliklere karşı sorumludur. Kat malikinin bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek onarım veya tadilat yapması yasak olup, bakım ve onarım yükümlülüğünün yerine getirilmemesi veya bildirilen arızanın giderilmemesi sebebiyle alt kata su sızması halinde meydana gelen maddi zararların tazmini gerekir.
634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 19Kaynağı aç
Kat Maliki ve Kiracı Arasındaki Sorumluluk Ayrımı
Sızıntının üst kattaki bağımsız bölümden kaynaklandığı durumlarda kural olarak o taşınmazın maliki sorumlu tutulur. Üst katta kiracı bulunması halinde ise kusurun kiracıdan mı yoksa taşınmazdaki yıpranma ve tesisat sorunundan mı kaynaklandığı ayrıca değerlendirilir. Kiracının kullanım hatası veya ihmali varsa sorumluluğu gündeme gelebilir; buna karşılık eskiyen tesisat nedeniyle oluşan zararlarda ev sahibinin sorumluluğu söz konusu olabilir.
Ortak Tesisat Arızaları ve Apartman Yönetiminin Sorumluluğu
Su baskını veya sızıntının bağımsız bölümün iç tesisatından değil de binanın ortak tesisatından veya ana borularından kaynaklanması halinde sorumluluk tüm kat maliklerine yöneltilebilir veya apartman yönetiminden zararın karşılanması istenebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi uyarınca ortak yerlerde onarım ve tesisat yapılması kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına tabidir. Ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun bağımsız bir bölüme zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin mahkemece tespiti halinde, bu acil onarımın projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi uyarınca tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantı yerlerinde, anayapıya zarar vermemek kaydıyla ilgili bölüm maliklerinin ortak rızasıyla onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Tazminatın Kapsamı ve Sigorta Şirketinin Rücu Hakkı
Üst kattan su sızması neticesinde talep edilebilecek tazminat tutarı; hasar gören tavan ve duvarların onarım giderlerini, boya ve badana masraflarını ve olay sebebiyle zarar gören eşyaların bedelini kapsar. Bu uyuşmazlıklarda kural olarak yalnızca maddi tazminat talep edilebilir ve manevi tazminat istemleri kabul görmez; ancak kişilik haklarının zedelendiği veya yoğun manevi elem doğuran istisnai durumlarda manevi tazminat hususu değerlendirmeye konu edilebilir.
Zarar gören daire veya hasar veren konut üzerinde bir sigorta poliçesi bulunuyorsa ve sigorta şirketi sözleşme kapsamında zararı karşılarsa, ödediği meblağı daha sonra zarardan sorumlu kişiye rücu edebilir.
Delil Tespiti ve İspat Usulü
Su sızıntısı kaynaklı hasarların zamanla değişmesi, boya veya tamirat yapılması halinde hasar izlerinin ortadan kalkması ya da sızıntının kesin kaynağının sonradan belirlenmesinin güçleşmesi ihtimaline karşı dava öncesinde mahkemeden delil tespiti istenebilir. Yapılacak incelemede teknik bilirkişi raporu marifetiyle sızıntının nereden kaynaklandığı ve meydana gelen zarar ile su akıntısı arasındaki illiyet bağı açıkça belirlendiğinde, hasarın arızanın bulunduğu taşınmazın maliki tarafından tazmin edilmesine hükmedilir.
Görevli Mahkeme, Yetki ve Zamanaşımı Süreleri
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendi uyarınca, kanunların sulh hukuk mahkemesini görevlendirdiği davalar dava değerine bakılmaksızın bu mahkemede görülür. Üst kattan su sızması sebebiyle açılacak maddi tazminat davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme uyuşmazlığa konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 4Kaynağı aç
Su sızıntısından doğan tazminat taleplerinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 72. maddesi uygulanır. Buna göre zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten itibaren iki yıl ve her durumda fiilin işlendiği tarihten itibaren on yıl geçmesiyle tazminat istemi zamanaşımına uğrar. Su sızıntısı aralıksız sürdüğü müddetçe zamanaşımı süresi işlemeye başlamaz; süre sızıntının tamamen kesilmesinden sonra başlar. Ayrıca tazminat, ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa bu zamanaşımı tatbik edilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 72Kaynağı aç
Üst kattan su sızması halinde kiracı sorumlu tutulabilir mi?
Su sızıntısı kiracının kullanım hatasından veya ihmalinden kaynaklanıyorsa kiracının sorumluluğu gündeme gelebilir; buna karşılık tesisatın eskimesi ve yıpranma sebebiyle meydana gelen zararlarda ev sahibinin sorumluluğu söz konusu olabilir.
Sızıntı binanın ortak tesisatından kaynaklanıyorsa kime başvurulur?
Su sızıntısı ana borulardan veya ortak tesisattan ileri geliyorsa tüm kat maliklerinin sorumluluğuna başvurulabilir veya apartman yönetiminine karşı talepte bulunulabilir; mahkemece acil onarım tespiti yapılması halinde diğer maliklerin rızası aranmaksızın onarım gerçekleştirilir.
Su sızıntısı davasında zamanaşımı süresi ne kadardır?
Tazminat davası Türk Borçlar Kanunu m. 72 uyarınca zararın ve sorumlunun öğrenilmesinden itibaren iki yıl ve her hâlde fiil tarihinden itibaren on yıl içinde açılmalıdır; sızıntı kesilmeden devam ettiği müddetçe zamanaşımı işlemez ve eylem ceza kanunlarında daha uzun zamanaşımına tabi bir fiilden doğmuşsa ceza zamanaşımı uygulanır.
Üst kattan su sızması durumunda manevi tazminat istenebilir mi?
Kural olarak su sızması uyuşmazlıklarında onarım, boya ve hasarlı eşya masraflarını içeren maddi tazminat talep edilir ve manevi tazminat kabul görmez; ancak kişilik haklarının zedelendiği veya ağır elem doğuran hallerde manevi tazminat değerlendirilebilir.
Hasar onarılmadan önce mahkemeden delil tespiti istenmeli midir?
Evet, onarım yapıldığında delillerin kaybolması veya sızıntının teknik kaynağının sonradan belirlenmesinin güçleşmesi riskine karşı dava öncesinde mahkemeden delil tespiti yaptırılması hak kaybını önler.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy