Ticari kira sözleşmelerinde yer alan rekabet etmeme yükümlülükleri, mal ve hizmet piyasalarındaki rekabeti engelleyici, bozucu veya kısıtlayıcı anlaşma ve uygulamaları önleme amacı kapsamında rekabet otoritelerinin denetimine tabidir. Rekabet otoriteleri, sözleşmelerden kaynaklanan yatay ve dikey rekabet kısıtlamalarına, bu düzenlemelerin amaçlarına veya piyasa üzerindeki somut etkilerine bakarak müdahalede bulunabilmektedir. Bu çerçevede ticari kira sözleşmelerindeki rekabet kısıtlamaları rekabet hukuku yönünden geçerlilik denetimine konu edilir.
Alışveriş Merkezlerinde Ana Kiracı ve Tahsis Kısıtlamaları
Alışveriş merkezlerinde ana kiracı, belirli bir ürün grubuna yönelik marka bilinirliği ve prestiji sayesinde ticari üniteleri öncelikli kiralama olanağı elde eden ve bu niteliğiyle merkeze müşteri çekeceği öngörülen teşebbüsü ifade eder. Bu konumdaki kiracılara diğer bağımsız bölümlerin kiralanamayacağı teşebbüsleri doğrudan veya dolaylı olarak belirleme hakkı veren sözleşme hükümleri rekabet incelemelerine konu olabilmektedir. Ancak kiracıya tanınan bu tür tahsis belirleme hakları, tek başına sözleşmenin amaç yönünden Avrupa Birliğinin İşleyişi Hakkında Antlaşma'nın 101. maddesine aykırı olduğu sonucunu doğurmaz.
Amaç ve Etki Kapsamında Rekabet Hukuku İncelemesi
Rekabet incelemelerinde ana kiracının sahip olduğu pazar gücü dolayısıyla bu tür anlaşmaları yapabilmesi ilk aşamalarda amaç yönünden rekabeti engelleyici kabul edilip somut etkiler gözetilmeksizin yaptırıma bağlanabilmektedir. Buna karşılık Avrupa Adalet Divanı içtihadı uyarınca amaç yönünden rekabet ihlali yalnızca sınırlı durumlarda belirli davranış tiplerine uygulanabilir ve yarattıkları etkilere bakılmaksızın rekabetçi düzeni yeter düzeyde sınırlayan eylemlerle sınırlı tutulmalıdır. Bu nedenle kira sözleşmelerindeki rekabet etmeme yükümlülükleri değerlendirilirken formalistik bir amaç yaklaşımı yerine pazar üzerindeki somut etkilerin incelenmesi gerekir.
Sözleşme hükümlerine yönelik hukuki denetimde ilgili pazarın hukuki ve ekonomik zemini dikkate alınır. Pazar dinamikleri, alternatif kiralama alanlarının varlığı, yoğunlaşma seviyeleri, pazara giriş engelleri ve kısıtlamanın süresi birlikte değerlendirilerek pazarda rakiplere yönelik bir kapama etkisinin bulunup bulunmadığı araştırılır. Hem Avrupa Adalet Divanı hem de Rekabet Kurulu uygulaması, ticari kira sözleşmelerindeki rekabet kısıtlamalarında etki odaklı bir analizin esas alınmasını gerektirir.
4054 Sayılı Kanun Bakımından Dışlayıcı Etki ve Münhasırlık
4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun'un 4. maddesi anlamında dışlayıcı eylemlerden söz edilebilmesi için kira ilişkisinin münhasırlık içermesi ve rakipleri dışlayıcı bir etki doğurması şarttır. Rekabet Kurulu, ticari kira sözleşmelerindeki rekabet etmeme yükümlülüklerinin denetiminde ilgili pazara girişi ve pazarda faaliyet göstermeyi zorlaştıran dışlayıcı etkilerin mevcudiyetini aramaktadır.
Kira sözleşmesindeki rekabet etmeme şartı tek başına hukuka aykırı mıdır?
Hayır; kiracıya diğer bağımsız bölümlerin kiralanamayacağı teşebbüsleri belirleme hakkı tanınması tek başına amaç yönünden ihlal sayılmaz, sözleşmenin pazarda dışlayıcı bir kapama etkisi doğurup doğurmadığı incelenir.
Rekabet Kurulu ticari kira sözleşmelerini hangi kriterlerle denetler?
Rekabet Kurulu, 4054 sayılı Kanun kapsamında kira ilişkisinde münhasırlık bulunup bulunmadığına ve pazara girişi ya da faaliyeti zorlaştıran rakipleri dışlayıcı somut etkilerin varlığına bakar.
Rekabet incelemesinde amaç ve etki analizi arasındaki fark nedir?
Amaç yönünden ihlal yalnızca rekabetçi düzeni yeter düzeyde sınırlayan istisnai eylemlerle sınırlı tutulurken, etki odaklı analizde pazar dinamikleri, yoğunlaşma ve fiili kapama etkileri somut olarak araştırılır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy