Sahte Malik Kavramı ve Emlakçının Hukuki Konumu
Taşınmaz üzerinde hakiki bir mülkiyet hakkı bulunmadığı hâlde kendisini malik olarak tanıtan kişiler sahte malik sayılır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 520 gereğince simsarlık sözleşmesi, taraflar arasında sözleşme kurulması imkânının hazırlanması veya kurulmasına aracılık edilmesi karşılığında ücrete hak kazanılan sözleşmedir. Anılan kanun hükmü doğrultusunda bu hukuki ilişkiye kural olarak vekâlet hükümleri uygulanır ve taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlanmıştır. Satış sürecinde emlakçının sadece yer alması, sorumluluğunun kendiliğinden doğmasına yol açmaz. Sorumluluğun takdirinde, emlakçının sahte malik durumunu bilip bilmediği ve kendisinden beklenen mesleki özeni gösterip göstermediği dikkate alınır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 520Kaynağı aç
Mesleki Özen Yükümlülüğü ve Sorumluluğun Sınırları
Satış sürecinde açıkça şüpheli durumları görmezden gelen ya da gerekli kontrolleri yapmadan işlemleri yürüten emlakçı kusurlu kabul edilebilir. Bununla birlikte emlakçının görevi, tapu müdürlüğü veya resmi kurumların yaptığı tüm teknik incelemeleri gerçekleştirmek değildir. Bu sebeple emlakçının sorumluluğu değerlendirilirken, işlem ve olay tarihinde kendisinden beklenebilecek makul dikkat ve özen esas alınır.
İbraz edilen belgelerin doğruluğuna inanarak makul bir dikkatle hareket eden emlakçının, yalnızca sahte malik tarafından aldatılmış olması sebebiyle sorumlu tutulmaması söz konusu olabilir. Emlakçının bilgi verme yükümlülüğü de somut durumda bilmediği ve kendisinden bilinmesi makul olarak beklenmeyen halleri kapsamaz.
Tazminat ve Cezai Sorumluluk Şartları
Emlakçının ihmali nedeniyle alıcının taşınmazı satın alıp zarara uğraması hâlinde, gerekli yasal şartlar oluştuğu takdirde tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.
Emlakçının cezai sorumluluğunun doğabilmesi için sahtecilik veya dolandırıcılık eylemiyle bağlantısının bulunması, bu kapsamda kastının ve süreç içerisindeki rolünün açıkça belirlenmesi gerekir.
Sahte Satış İşleminde Tarafların Hukuki Hakları
Sahte malik tarafından kandırılan emlakçı, kendisini kandıran kişi hakkında suç duyurusunda bulunabileceği gibi bu süreçte uğradığı zararın giderilmesi adına hukuki yollara başvurabilir. Taşınmazın gerçek maliki ise bilgisi ve iradesi dışında gerçekleştirilmeye çalışılan yetkisiz satış işlemine karşı taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını korumak amacıyla hukuki yollara müracaat edebilir.
Emlakçı sahte malikin sunduğu evraklardan ötürü sorumlu tutulabilir mi?
Emlakçının resmi mercilerin yaptığı tüm teknik incelemeleri yapma görevi bulunmadığından, sunulan evrakların gerçekliğine inanarak makul bir dikkatle hareket eden emlakçı yalnızca kandırılmış olması sebebiyle sorumlu tutulmayabilir.
Emlakçının ihmali sebebiyle alıcı tazminat talep edebilir mi?
Açıkça şüpheli durumları görmezden gelen veya gerekli kontrolleri yapmayan emlakçının ihmali yüzünden alıcı taşınmazı alıp zarara uğramışsa, şartları oluştuğu takdirde tazminat sorumluluğu doğabilir.
Taşınmaz simsarlık sözleşmesinde şekil şartı nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 520/3 uyarınca taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
Sahte malik tarafından kandırılan emlakçının hakları nelerdir?
Emlakçı, kendisini aldatan şahıs hakkında suç duyurusunda bulunabilir ve uğradığı zararların tazmini için hukuki süreç başlatabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy